【正文】 城］ ? 四大景觀組團(tuán)的考慮： 一期由于規(guī)模較大，可設(shè)置兩大主題景觀： 景觀一： 9棟和綜合樓的中心地帶。 ? 本項目實行組團(tuán)圍合，適合分組團(tuán)體現(xiàn)環(huán)境特色；同時應(yīng)加大水景比例，對成都人而言，水景的好壞及多少往往代表價格的高低。錦繡城］ 對 “ 轉(zhuǎn)角戶型 ” 的特殊處理：增強該部分戶型的賣象，調(diào)整平面布局、開窗效果、轉(zhuǎn)角飄窗或弧形陽臺等，促進(jìn)銷售； ［蜀郡錦繡城］ 調(diào)整思路： 項目只能在當(dāng)前一梯四戶基礎(chǔ)上進(jìn)行局部調(diào)整，滿足戶型配比需要： 手段一：按照當(dāng)前標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)置，部分一梯四戶可調(diào)整為一梯三戶： 戶型 A 戶型 A 戶型 B 戶型 B 公用區(qū)間 （ 電梯 、 樓道等 ） ［蜀郡 二、三期由于相對具有銷售弱勢，戶型仍以中小面積為主，保證銷售進(jìn)度。錦繡城］ 可見，需增加的 100140 m2戶數(shù)占總戶數(shù)的 37%。錦繡城］ （ 4）三個項目戶型配比綜合分析 面積段（ m2） 套數(shù)（套） 所占百分比（ %） 5480 91 % 81100 207 % 101120 262 % 120140 342 % 140180 60 % 181以上 17 % 合計： 979套 ［蜀郡星公館戶型配比： 該項目的戶型配比跟星語雙城類似，但面積較星語雙城稍大，特別是躍層戶型面積明顯偏大。 星語雙城 合計： 387套 躍層 (30套 ) 占 8% 面積段（ m2） 套數(shù)（套） 百分比（ %） 2 % 12 % 147154 16 % 平層 (357套 ) 占 92% 5463 73 % 7478 18 % 8186 104 % 109110 143 % 116118 19 % ［蜀郡 麗都玉園 合計： 288套 戶型段（ m2） 套數(shù)（套） 百分比（ %） 115118 36 % 123129 108 % 132139 132 % 149 12 % ［蜀郡錦繡城］ 戶型 戶型配比建議 A、周邊項目戶型配比分析 （ 1）置信 ? 商鋪與車道之間以廣場磚做行道地面，重視風(fēng)格與色調(diào)，在行道中央等距設(shè)樹陣、花池，增添優(yōu)雅氛圍，提升商業(yè)街整體形象。 ［蜀郡錦繡城］ ? 1011層以躍層為主，將 11層樓頂進(jìn)行分隔，提供躍層住戶使用權(quán)；將主臥室等上層空間與外部樓頂花園進(jìn)行組合，做出樓頂退臺或不同大小花園；另外可考慮局部欄桿，加上局部造型，豐富天際線視覺效果。局部調(diào)整陽臺大小或飄窗位置，以體現(xiàn)上下變化。錦繡城］ ? 立面色彩：色彩上應(yīng)更加豐富、鮮明亮麗，如高低端以不同顏色飾面，部分樓棟的色彩可以漸變（如中央樓棟與外圍樓棟的色調(diào)變化，或一、二、三期整體立面色調(diào)區(qū)別），避免千樓一面。 ［蜀郡錦繡城］ （三）一期小區(qū)大門的調(diào)整建議： ? 從總平動線和視覺效果分析，一期小區(qū)大門適宜開在綜合樓旁，正對主規(guī)劃大道，同時側(cè)有車行入口，方便業(yè)主出入；小區(qū)內(nèi)部可以更加獨立，減少對中心位置的干擾，便于營造景觀。錦繡城］ 對綜合樓的處理： ? 前期定向招商，借鑒 “ 置信 考慮局部調(diào)整： ［蜀郡錦繡城］ （二）商業(yè)部分的調(diào)整： 當(dāng)前商業(yè)規(guī)劃最明顯的問題在于體量過大，將小區(qū)外圍 包裹過于緊密，缺乏內(nèi)外通透的交流空間，對住宅的舒 適度、私密性造成一定影響。 2）小區(qū)內(nèi)緊靠臨街商鋪的部分 ? 將原設(shè)計在小區(qū)中部、對小區(qū)景觀破壞較大的地面停車場、自行車場移至該處； ? 物管用房、小區(qū)會所也可以在第二部分集中解決。錦繡城］ 總平 （一）充分利用架空層，解決總平規(guī)劃的許多問題： 因建筑基本為一層架空，而架空層又分為兩種情況： 二、產(chǎn)品進(jìn)一步調(diào)整建議 ［蜀郡錦繡城］ 環(huán)境 ? 水景是規(guī)模性社區(qū)不可缺少的一環(huán)，成都人尤其喜歡水景。當(dāng)前最重要的是根據(jù)戶型配比的需要，適當(dāng)減低小面積比例，增加部分中大面積。錦繡城］ 說明： 本項目目前的戶型比較實用，強調(diào)功能性，同時也充分考慮了戶戶飄窗、大陽臺，從銷售前景而言，其性價比不錯，市場接受度高。 ［蜀郡錦繡城］ 建筑 ?外立面用淺色底調(diào)過于樸素和沉悶，吸引力不夠； ?由于項目體量較大，樓棟數(shù)較多，立面用統(tǒng)一的裝飾框架、頂部欄桿造型顯得較為單調(diào)； ?樓頂處理過于單調(diào)、對稱，缺乏層次感； ?一期小區(qū)主入口設(shè)計過于對稱，缺乏新意； ?二層商鋪采用騎廊式，以及過多的裝飾性柵板，對鋪位的實際銷售和經(jīng)營并不利； ［蜀郡錦繡城］ ?小區(qū)內(nèi)缺乏生活、健身、休閑等綜合配套功能； ?綜合商業(yè)樓規(guī)模較尷尬（標(biāo)準(zhǔn)層 1000余平米），不宜吸引大型商家入駐，提升整個商業(yè)街熱度 。錦繡城］ （以下一期代表 A地塊，二期代表 B地塊，三期代表 C地塊） 一、當(dāng)前產(chǎn)品定位的缺陷 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ 組 合 年齡結(jié)構(gòu) 以 2540歲的人為集中年齡段 3035歲的中年人為主 40歲以上的老人為輔 置業(yè)狀態(tài) 以一次置業(yè)為主 區(qū)域來源 以城西客戶為主，其它區(qū)域為輔 職業(yè)特征 公務(wù)員、企事業(yè)單位管理人員、科技人員等工作相對 穩(wěn)定的客戶為主，以及離退休人員 收入狀況 家庭月收入在 4000元 / m2左右，較穩(wěn)定，有一定積蓄 客戶群基本特征 ［蜀郡 六、目標(biāo)客戶群定位 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ SWOT分析結(jié)論 （ 1）怎樣在宏觀市場、區(qū)域市場競爭更加慘烈的狀況下，讓本項目脫穎而出？ （ 2）在區(qū)域環(huán)境較差，區(qū)域認(rèn)同度不高的情況下，我們將采取什么樣的策略來讓消費者選擇本項目？ （ 3）在總體規(guī)劃已經(jīng)定型，部分產(chǎn)品已經(jīng)接近封頂?shù)那疤嵯?，如何提升項目的品質(zhì)，創(chuàng)造優(yōu)美的居家環(huán)境？ ［蜀郡 機會： 住宅市場向三環(huán)外延伸； 購房者對西部片區(qū)的認(rèn)同； 區(qū)域市場競爭不太激烈； 西三環(huán)內(nèi)住宅價格高于 3000元 / m2。 ［蜀郡 華都 錦繡城］ 華都 總共 580戶，共分兩期開發(fā)； 第一期兩棟 11層電梯公寓，總共 233戶； 面積從 50150不等，其中 90 m2以下的小戶型 72戶； 一期目前銷售價格 2700元 / m2，銷售情況一般； 二期將于明年初上市。錦繡城］ 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤狀況 代表樓盤： 星語雙城、華都星公館 ［蜀郡錦繡城］ 居住戶數(shù)： 1789戶 容 積 率： （底層架空不計） 建筑基底面積： 21079 m2 建筑密度： % 綠 地 率： 30% 機動車位： 1075輛 其中： 地上