【正文】 規(guī)劃設(shè)計建議小品打造精致，富有活力第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議景觀道路要求精致第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議與景觀植被等和諧融合后花園公共人行通道的植被要茂盛，保證相鄰業(yè)主私密性第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議n1－克里特藝術(shù)會所n2－香榭里風(fēng)情商業(yè)街n3－藍(lán)爵雕塑濕地公園n4－西西里湖景公園1234六、項目配套建議n 位置：臨主干道修建， 形成地標(biāo)性建筑；n 藝術(shù)會所：集休閑、商務(wù)、藝術(shù)為一體的高檔場所，主要是為業(yè)主和區(qū)域消費者提供溫馨、輕松的商務(wù)和藝術(shù)交流環(huán)境，其次是餐飲、娛樂、休閑等后勤支援，利用國際化高檔商務(wù)會所提升項目檔次；n 規(guī)模： 5000平方米左右；n 功能：提供美容、美體、足療、保健等休閑功能和茶樓、咖啡、酒窖、棋牌、商務(wù)吧和藝術(shù)鑒賞交流等商務(wù)功能。第四部分 規(guī)劃設(shè)計建議 中心景觀，位于人流量較大地帶，可提升附近房源價值，著力打造。4躍 5 3室 2廳 2衛(wèi)疊拼別墅戶型示意入戶花園飄窗飄窗陽臺陽臺露臺露臺n 層數(shù) — 2—3 層n 底層 — 帶入戶花園（ 15—25 平米），觀景陽臺、每個臥室分別帶有飄窗；n 上層 — 主臥室，帶書房、兩個觀景露臺，露臺面積為 8——15 平米；疊拼別墅借鑒點：n 可以通過入戶花園、觀景陽臺及功能完善的空間配備，實現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。 4室 2廳聯(lián)排別墅戶型示意花園花園 露臺 露臺會客廳露臺n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 前后花園、客廳、餐廳，花園面積為建筑面積的 ——倍；n 2層 —3 間臥室，分別帶觀景露臺，露臺面積為 8——18 平米；n 3層 — 主臥室，帶觀景陽臺，及露天會客廳（ 25平米）；n 車位 — 入戶露臺停車位。雙拼別墅 疊拼別墅聯(lián)排別墅一層 二層 閣樓層237平米 5室 2廳 1車庫花園陽光房轉(zhuǎn)角陽臺落地飄窗落地飄窗露臺視聽室健身室下沉式客廳四、戶型建議雙拼戶型示意n 層數(shù) — 1—3 層；n 1層 — 作為車庫、視聽室、酒窖等功能型可變空間；n 1層 — 贈送私家花園（前庭后院），私家花園面積最好為建筑面積的 － ；n 客廳 —2 層挑高，部分挑高層可分做保姆房和廚房；n 露臺 — 層層帶露臺（面積為 15—25 平米），大面積落地飄窗，突出觀景效果；n 車位 — 每戶帶雙車庫。雙向單車道項目名稱 占地面積 容積率 建筑風(fēng)格中航云嶺 300畝 美式草原風(fēng)格半山衛(wèi)城 254畝 ——薩爾茨堡 186畝 地中海風(fēng)格競爭項目風(fēng)格建議二、項目建筑風(fēng)格建議? 從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，牧馬山的房地產(chǎn)項目風(fēng)格較為散亂，多為美式或地中海風(fēng)格，但打造并不純粹；? 縱觀全國房地產(chǎn)主題定位風(fēng)格發(fā)現(xiàn)，打造純粹建筑風(fēng)格，對消費者沖擊力較大，能賦予項目較大的文化內(nèi)涵，營造較好的營銷賣點；現(xiàn)代簡約風(fēng)格所以，中原建議：立面線條： 立面線條要清晰、規(guī)則，但形式多樣化，盡量采用直線，對于建筑頂部的收口要作為重點處理，彰現(xiàn)建筑的品質(zhì)感； 在立面的處理上還可以增加一些現(xiàn)代感較強的凹凸空間，使得建筑本身更具有靈動性。n 湖景公園的修建能實現(xiàn) A地塊上的產(chǎn)品景觀資源最大化，同樣也能增加較高的利潤；n 對于 B地塊本身的山地落差，能實行 “ 背山靠水 ”的優(yōu)質(zhì)資源，利于產(chǎn)品的銷售和價值最大化。 觀瀾郡第四部分項目規(guī)劃設(shè)計建議項目發(fā)展思路n產(chǎn)品屬性： 以居家 +休閑為主項目地塊條件分析分析因素 項目條件 衍生聯(lián)想涵義項目區(qū)位 城南別墅高端板塊 區(qū)域成熟、發(fā)展?jié)摿^大地塊條件 全水域牧馬山森林公園獨有稀缺項目開發(fā)目標(biāo) 生態(tài)、個性化產(chǎn)品差異化主題定位差異化、特色 、 新型綠色、休閑、度假生活方式客戶關(guān)注因素 項目資源稀缺 尊貴、高端、富貴的象征一、項目總平建議項目總平建議詮釋：將項目水資源利用最大化，運用水系，打造島嶼生活、公園生活。 香瀾山 華新 牧馬山片區(qū)產(chǎn)品形態(tài)以獨棟為主，由于雙拼較接近獨棟，建議 增大雙拼的比例216。 從目前市場情況來看，對明年年中的房地產(chǎn)市場持保守性預(yù)測， 市場逐步回暖，價格小幅上漲216。此部分客戶群大部分工作和居住聚集在城南，目前華陽片區(qū)的中高端別墅和類別墅同時在瓜分此部分客戶群，若客戶群選擇在牧馬山片區(qū)購房，我們 分析 購買動機如下：禁批、限地唯一純別墅區(qū)域城市外延、第一居所優(yōu)越的人居環(huán)境自身需要購買以往沒有所需項目供應(yīng)，價格上漲后又感覺錯過了機會根據(jù)以上對客戶群特征的分析，我們推導(dǎo)的客戶群置業(yè)需求如下： 硬性需求位置需求 ：鄰近工作單位，交通便捷，生活方便，滿足第一居所的 要求；配套需求 ：配備基本生活設(shè)施，滿足日常生活需要；面積需求 ： 300平米以內(nèi)，以 180—250 平米需求為主；價格需求 ：對單價沒有嚴(yán)格的界定，但由于經(jīng)濟實力的原因總價要 求限定在 300萬以內(nèi)，容易接受 250萬左右的總價；建筑風(fēng)格需求 ：對風(fēng)格建筑沒有特別的喜好，但要求體現(xiàn)健康、陽 光，樂于接受現(xiàn)代、先進的建筑元素；隱性需求產(chǎn)品品質(zhì)需求 ：要求產(chǎn)品能夠體現(xiàn)購買者高層次的品味和生活追求；產(chǎn)品服務(wù)需求 ：要求產(chǎn)品能夠提供現(xiàn)代高品質(zhì)生活的細(xì)致服務(wù)，突出 服務(wù)的人性化和生活的便利性；物業(yè)形態(tài) 價格（元 /㎡）雙拼 15000聯(lián)排 13000疊拼 11000216?？释业阶约簤粝氲木铀?，滿足個人的居住目標(biāo)；喜歡群居，偏好與親戚、朋友聚眾生活；對優(yōu)惠價格較為在意；追求貼近自然，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園，滿足對健康自然生活的基本需求看中市場口碑，重視大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；希望與市區(qū)有適宜的距離，貼近自然又遠(yuǎn)離喧囂；注重居住的私密性，不愿受打擾。追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面 。電視是此客戶群獲取信息的主要渠道，觀看電視是日常生活的娛樂節(jié)目 。養(yǎng)老客戶 認(rèn)知渠道和接受特征： 具備文化素養(yǎng)，關(guān)注報紙新聞，通過報刊對房地產(chǎn)進行了解 。 生活態(tài)度及消費觀念： 性格樂觀、積極，對未來充滿信心；看重金錢，對金錢有很強的擁有欲；消費較為理性，不會為追求一種感覺而消費，注重產(chǎn)品的價值、性價比和升值空間。以 3550歲為主，家庭年收入 30萬以上，文化程度參差不齊，以三口之家或三口以上為主，均有自住房屋，自住房屋面積較大。事業(yè)成功，希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面；性格樂觀，對未來充滿信心，相信未來的生活會比現(xiàn)在的生活更加美好；有自己固定的品味和審美標(biāo)準(zhǔn)，追求高品位的生活層次；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費金錢顯示自己的社會地位與價值。注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，要求性價比，關(guān)注居住區(qū)域未來發(fā)展和小區(qū)智能化建設(shè)；重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境，一般選擇離其工作地點比較近、交通便捷的區(qū)域；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居注重居住的私密性，不愿受打擾。認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費觀念購房需求、心理特征具備高文化素質(zhì)，知識面廣泛，尤其深諳網(wǎng)絡(luò)和高科技知識；了解房地產(chǎn)信息多通過無聯(lián)網(wǎng)和成都主流報刊，如 《 成都商報 》 、 《 華西都市報》 ；此部分人群交際圈相對較小，具有特定的朋友圈層，喜好和朋友溝通交流，同時較容易接受朋友推薦的事物。注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理容易接受時尚、前衛(wèi)、獨特的住宅風(fēng)格；希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境，特別是娛樂場所等相關(guān)配套，一般愿意選擇離其工作地點比較近、交通便捷的區(qū)域；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。認(rèn)知渠道、接受特征生活態(tài)度、消費觀念購房需求、心理特征接收信息的渠道非常廣泛：包括報紙、雜志、電視等；了解房地產(chǎn)信息主要報刊，同時也會通過戶外廣告了解信息，不過對戶外廣告信息不會有深刻記憶；交際很廣，具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息；對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物。 目前牧馬山僅有半山衛(wèi)城項目瞄準(zhǔn)了中高端客戶群，并且在牧馬山眾多別墅中銷售業(yè)績相對較好，證明客戶來源中的大部分中高端客戶群購房需求未被滿足，出現(xiàn) —— 結(jié)合：本項目占地 500多畝，建筑體量較大，我們必須瞄準(zhǔn)市場的大部分客戶群，并且填補市場空白，滿足高端大眾市場的需要。年齡：以 45歲以上客戶為主家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家以上家庭年收入： 50萬以上職業(yè)狀況：以企業(yè)董事長、政府和國企領(lǐng)導(dǎo)為主，不需要每日按時上班，事業(yè)已達(dá)到巔峰期。 其中，由于紫荊、桐子林片區(qū)部分客戶被鄰近的華陽片區(qū)別墅攔截，而武侯大道的開通大大縮短了武侯大道片區(qū)與牧馬山的距離，所以目前購買牧馬山片區(qū)二手別墅的客戶以武侯大道沿線的高端物業(yè)業(yè)主為主。牧馬山周邊區(qū)域有四川大學(xué)、成都信息工程學(xué)院等高校，這些高校的高層管理人員除了 2030萬的年薪、獎金外，學(xué)校一般還會給予 1040萬不等的購房津貼，也是本項目的主要客戶群之一。 成都金橋物流、華宇物流、成都雙流航空物流園、辛克物流集團 西部鞋都 400多家 四、政府部門、高校領(lǐng)導(dǎo)及教授 成都市政府機關(guān)南遷，政府部門高層管理人員將會選擇在工作地點附近購買高端住宅。 開發(fā)區(qū) 企 業(yè) 數(shù)量 代表企業(yè) 天府軟件園天府孵化園 152家 成都阿爾卡特通信系統(tǒng)有限公司、諾基亞、盛大網(wǎng)絡(luò)公司、成都華為研究所、 IBM武侯科技園 248家，其中高新科企業(yè)138家 ； 愛默生、杜邦、聯(lián)強國際航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 231家 拜耳、太極中大型私營高科技企業(yè)統(tǒng)計：三、私營企業(yè)主 牧馬山周邊區(qū)域集中了西部鞋都和制造加工業(yè)、物流業(yè)等數(shù)量龐大的私營企業(yè)，其中效益較好的中大型私營企業(yè)主有很強的經(jīng)濟實力，并愿意為改善居住環(huán)境消費，是本項目的重要客戶來源。部分外地客戶 ：（ 1）牧馬山周邊的樂山、雅安等省內(nèi)二級城市客戶；（ 2）西藏回川養(yǎng)老客戶；（ 3）省外投資客戶，以沿海等一級城市投資客戶為主；政府部門、高校教授、領(lǐng)導(dǎo)鄰近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主 高新科技企 業(yè) 、中高 層 管理人 員 航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員 私營企業(yè)主 客戶群