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成都牧馬山別墅項目策劃案-文庫吧資料

2025-02-24 12:27本頁面
  

【正文】 挪威森林 瑞典草原 德國翠藍 荷蘭郁金香 愛爾蘭島 芬蘭塞馬湖 三、核心理念訴求 “ 10講”核心理念訴求 講服務(wù) +產(chǎn)品理念: 享受星級服務(wù),享受文化府邸 產(chǎn)品核心理念訴求 + 訴求表現(xiàn) 講特色 +產(chǎn)品理念: “暢”綠野牧歌,品北歐庭院風(fēng)情 講生活 +產(chǎn)品理念: 文化的生活圈子 儒雅的生活圈子 講私域 +產(chǎn)品理念: 自由不羈的文化領(lǐng)地 講品位 +產(chǎn)品理念: 偷得半日閑情,化做書生意氣 講精神 +產(chǎn)品理念: 構(gòu)架于奢華之上的文化府邸生活 講追求 +產(chǎn)品理念: 有錢有閑,再加一點優(yōu)雅的品位呢? 講概念 +產(chǎn)品理念: 我們的生活可能相同 但是我有不同的生活圈子 講超值 +產(chǎn)品理念: 有沒有體驗過 11? 講實用 +產(chǎn)品理念: 晚 7:順城大街,晚 8:00、在牧馬山的家 家,需要每天都回 理念篇結(jié)語 通過目標(biāo)人群的強調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、附庸風(fēng)雅,對奢華的追求逐漸淡化,對新理念、生活方式認(rèn)知度高、判斷力強。 消費者篇結(jié)語 理 念 篇 一、目標(biāo)消費人群訴求理念建立 消費者心理密碼分析 構(gòu)建對接心理密碼核心理念 A B 體現(xiàn)“ 個性、尊從、自由、真我、健康、舒適、浪漫 ” 的生活 消費者心理密碼分析 A 知己知彼、百戰(zhàn)不殆 價值觀 : 強調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、真儒雅或附庸風(fēng)雅,對奢華的追求逐漸淡化。別墅消費者逐步走過了 只重視別墅室內(nèi)空間的豪華、氣派與超大。 成都極富階層開始越來越理性,他們的別墅消費越 來越追求的是一種新的生活方式和新的空間感受。 文化素質(zhì) : 學(xué)歷高、對新理念、生活方式認(rèn)知度高、判斷力強。 消費能力 :購買力強、理性購買、能夠承受一次性付款、高額月供、首付。 價值觀 : 強調(diào)尊從感、居住文化、生活方式、私有領(lǐng)域、自由、真儒雅或附庸風(fēng)雅,認(rèn)為奢華的配置是基本要求。 現(xiàn)階段消費者對別墅的認(rèn)知度已不再局限于奢華、虛榮,有自己獨特的文化內(nèi)涵、居住理念、生活方式的產(chǎn)品 (如 :清華坊、三利宅院、維也納、錦繡森鄰 )將是他們選擇的新標(biāo)準(zhǔn)。 在相當(dāng)長的一段時間,成都的開發(fā)商都認(rèn)為別墅就是要建得夠大、裝修得夠豪華、價格拉得夠天文(如草堂之春、金林半島)。 市場篇結(jié)語 消 費 者 篇 一、目標(biāo)消費人群論證 消費力論證 成都消費者對別墅認(rèn)知分析 成都別墅消費大市場層面特征 從消費力層面劃定目標(biāo)人群 A B C 從文化層面劃定目標(biāo)人群 D 價值觀、文化素質(zhì)、消費習(xí)慣論證 目標(biāo)人群定位 成都消費者對別墅的認(rèn)知分析 別墅歷來被尊為“人居金字塔的巔頂”,擁有陽光、運動、風(fēng)景區(qū)、自信、社會名流五大要素,是成功者夢想的家。 二是別墅市場向草堂之春、金林半島類型的極品別墅和向中產(chǎn)階層的經(jīng)濟別墅實現(xiàn)兩極化發(fā)展,獨棟別墅供不應(yīng)求 。 五、成都獨棟別墅結(jié)論 獨棟別墅供需情況: 供不應(yīng)求 (需求量: 4000套左右,供應(yīng)量: 1000套, 缺口: 3000套 ) 產(chǎn)品特征: ? 建筑風(fēng)格:歐式為主 ? 戶型:至少 4房 ? 主力面積: 300400㎡ ? 主力總價: 120200萬 ? 目標(biāo)客戶群:企業(yè)主、經(jīng)商戶、企事業(yè)單位的高級管理者、自由職業(yè)者等。 地理位置:青城山 發(fā)展商: 順通實業(yè) 建筑形態(tài):別墅 主力面積區(qū)間: 350450 ㎡ 均價: 4500 元 /㎡ 主力總價: 150200萬元 消費者特征: ?與其他區(qū)域的消費者不同的是該項目的消費者以非成都市的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士居多 , 這個比例高達80%, 主要以投資為主 。 這是對川西民居的傳承也是對川西民居的創(chuàng)新與突破! 正是這樣才做到了開盤八個月銷售 100%的良好銷售業(yè)績。 : 成都的住宅應(yīng)該適合成都人的性格,在這方面三利宅院作出了有益的嘗試。存在個性”、“無限遐想的空間,心馳,神往”,為樓盤的核心營銷訴求點。 5. 6推廣策略 本樓盤的推廣方式較為多樣,有形象墻、樓書、現(xiàn)場售樓部,廣告宣傳有電視、商報、戶外等, 特別是軟文和開盤前的連續(xù)報版宣傳影響力較大, 5. 7營銷訴求 開發(fā)商以“空間 主要有企業(yè)事業(yè)單位的高級管理者和經(jīng)商戶等。 5. 4銷售情況 目前推出的 185套住宅,以銷售了 100%,其中三房、四房的樣板間戶型銷售較快, 5房、 6房的銷售相對較為遲緩。 主力總價 102140萬 。 付款方式多樣 , 可一次性 、 分期 、 按揭 。 產(chǎn)品以宅院別墅為主從產(chǎn)品定位來看 , 住宅在區(qū)域內(nèi)走的高檔路線 , 面積適中 ( ㎡四房 、 五房為主力 ) , 其戶型配比為: 三房 , 230240平米 , 占 10%; 四房 , 256308平米 , 占 45%; 五房 , 280370平米 , 占 30%; 六房 , 330340平米 , 占 15%。 5. 推廣策略 5. 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用現(xiàn)代簡約的建筑風(fēng)格 , 外立面整體感覺給人非常沉穩(wěn) 、 簡潔 。 4. 物業(yè)管理 開發(fā)商自建物管公司 , 由重慶大正物業(yè)管理公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問 。 在目前成都市是一個全新的 、 高品質(zhì)的住宅小區(qū) , 可以稱的上是大局運籌 , 獨領(lǐng)風(fēng)騷 。 錯落有致的建筑自然有序 ,依南向北的排列分布 , 最大限度的滿足居民舒適生活的需求 , 形成具有內(nèi)向空間特色的獨立居住組團 , 既能保證和諧濃郁的交流氣氛又不失靜謐不喧的居家特質(zhì) 。 樓盤名稱:三利宅院 地理位置:人南延線十八步島 發(fā)展商:四川三利房產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計:新加坡建筑城市設(shè)計 占地面積: 500畝 , 一期: 188畝 總建筑面積: 52643㎡ ( 一期 ) 建筑形態(tài):宅院別墅 地面停車位: 容積率: 綠化率: 70% 建筑結(jié)構(gòu):框架 總戶數(shù): 185戶 ( 一期 ) 面積區(qū)間: ㎡ 價格區(qū)間: 4000元 /㎡ ( 均價 ) 2. 總體規(guī)劃 整個小區(qū)由 12個相對獨立卻又有機的融為一體的宅院組團構(gòu)成 , 建筑大量以南北朝向為主 , 力求做到戶戶采光 , 窗窗有景 。聚龍國際生態(tài)別墅園是一個集生態(tài) 、 居住 、 旅游 、 休閑 、 娛樂 、 商業(yè)為一體的原生態(tài) 、 符合 8S標(biāo)準(zhǔn)的高尚上水別墅 。 其產(chǎn)品較好的對營銷訴求點進行了支持特別是二期的產(chǎn)品 。 5. 6推廣策略 本樓盤的推廣方式較為多樣 , 有形象墻 、 樓書 、 現(xiàn)場售樓部 , 廣告宣傳有電視 、 商報 、 戶外等 。 已購房消費者別墅以一次置業(yè)為主 。 5. 3銷售周期 開盤后 5個月的時間 , 推出戶型基本銷售完畢 。 聯(lián)排的均價 2300元 /㎡ ,單體別墅均價 4000元 /㎡ 。 5. 2價格策略 總價在 30600萬間 ( 3650萬為主力 ) 。 產(chǎn)品以單體別墅為主 。 外立面整體感覺給人非常沉穩(wěn) 、 簡潔 。 全面提供:家政服務(wù) 、 清潔服務(wù) 、 禮儀服務(wù) 、 健康及社區(qū)服務(wù) 、 家庭裝修 、維修服務(wù) 、 商務(wù)服務(wù) 、 綠化服務(wù) 、 房屋中介服務(wù) 。 根據(jù) “ 天泉 3. 小區(qū)功能配套 生態(tài)廣場 、 社區(qū)會所活動中心 、 游泳池 、 網(wǎng)球場 、 商業(yè)街 、 運動區(qū) 、 健康跑道 、 攀巖壁 、濱湖人造沙灘游樂區(qū) 、 山頂公署以及醫(yī)療中心等 , 充分的滿足業(yè)主的日常生活需要 。 從規(guī)劃 、 園林 、 設(shè)計 、 營銷方式上來看較完善 , 并有所創(chuàng)新 。 整個二期地勢呈不規(guī)則半圍合狀環(huán)繞湖岸 , 以起伏綿延的坡地為主 。 整個建筑設(shè)計造型明快 、 外立面以簡約洗煉的現(xiàn)代建筑設(shè)計手法處理 ,展現(xiàn)與眾不同的新川西民居風(fēng)格 。 整個項目形成一個集生態(tài) 、 居住 、 旅游 、 休閑 、 娛樂 、 商業(yè)為一體的原生態(tài) 、 符合 8S( 景觀 、 軼事 、 陽光 、運動 、 空氣 、 溪流 、 森林 、 服務(wù) ) 標(biāo)準(zhǔn)的高尚山水別墅社區(qū) 。聚龍國際生態(tài)別墅園 地理位置:龍泉驛陽光城陽光大道四段 發(fā)展商:中鐵五局 正是因為這樣才在產(chǎn)品 非常一般 的情況下取得了一期銷售完畢 , 二期開盤一個月銷售 25%的較好銷售業(yè)績 。 5. 7營銷訴求 以 “ 山澗獨東歐式別墅 ” 、 “ 盡享盛世榮耀 , 細(xì)品一世錦麗 ” 為營銷的核心訴求點 。 他們在置業(yè)時 , 在考慮價格的同時更看中的是小區(qū)的園林環(huán)境 、 交通 、 生活配套等與生活息息相關(guān)的因素以及 。 5. 4銷售情況 二期推出的 98套住宅 , 銷售了 25%, 已購房消費者別墅置業(yè)主要以一次為主 。 5. 3銷售周期 一期 2023年亮相 , 已售完 。 目前均價 3600元 /㎡ 。 產(chǎn)品以歐式別墅為主從產(chǎn)品定位來看 , 住宅在區(qū)域內(nèi)走的中高檔路線 , 面積適中( 250350㎡為主力 ) 。 4. 物業(yè)管理 常規(guī)性的公共服務(wù) ( 環(huán)境衛(wèi)生 、 綠化 、 治安管理 、 保安 24小時晝夜巡邏 ) 委托性的特約特色服務(wù) ( 根據(jù)業(yè)主需要 , 依據(jù)協(xié)議提供特色服務(wù) , 如家庭醫(yī)療保健等 ) 針對性的專業(yè)服務(wù) 日常服務(wù) 衣物方面:為住戶洗衣物 、 被褥;提供補衣 、 制衣服務(wù)等 居住方面:為住戶提供室內(nèi)衛(wèi)生保潔 、 裝修 、 搬家等家庭所需服務(wù) 出行方面:代購 、 代訂車船票 、 飛機票 、 接送小孩上學(xué) 、 入托等 5. 推廣策略 5. 1產(chǎn)品策略 該樓盤主體建筑采用山澗獨棟歐式建筑風(fēng)格 。 樓盤名稱: 錦麗園別墅(二期) 地理位置:成都市航空港長城南路 228號 發(fā)展商:成都興益房產(chǎn) 占地面積: 300畝 ( 二期: 160畝 ) 建筑形態(tài):山澗獨棟歐式別墅 車位比例: 1: 容積率: 綠地率: 71% 總戶數(shù): 166戶 ( 二期: 98戶 ) 銷售率:一期售完 , 二期銷售了 25% 面積區(qū)間: 191344㎡ 主力面積: 280344㎡ 均價: 3300元 /㎡ 2. 總體規(guī)劃 整個別墅區(qū)和著坡勢 “ 韻律 ” 有節(jié)奏的起伏 , 背倚牧馬山 , 毗鄰四川大學(xué) 、 西南民族大學(xué)新校區(qū) , 棠湖實驗中學(xué) , 內(nèi)鑲以巨型瀑布為主的主題公園 , 南北朝向為主 , 實現(xiàn)了居住與社區(qū)環(huán)境的較好融合 。 正是因為這樣才取得了開盤四個月 , 銷售 65%的不俗業(yè)績 。高爾夫 ” 、 “ 新董事官邸 ” 、 “ 懂歐洲懂生活 ” 、 “ 離夢想最近的高爾夫別墅 ” 為營銷的核心訴求點 。 5. 6推廣策略 本樓盤的推廣方式較為多樣 , 有市內(nèi)售樓部 、 現(xiàn)場售樓部 , 廣告宣傳有華西都市報 、成都商報 、 大型戶外 、 航空雜志 ( 東航 、 西航 ) 等 , 特別是軟文和開盤前的連續(xù)報版宣傳影響力較大 , 5. 7營銷訴求 維也納森林別墅以 “ 森林 外地客戶與本地客戶的比例目前在 2: 8左右 。 已購房消費者別墅置業(yè)主要以一次為主 。 5. 4銷售情況 目前推出的 134套住宅 , 銷售了 65%, 最貴 ( 345408萬 ) 的和最便宜 ( 98110萬 ) 的物業(yè)最先銷售完畢 。 主力總價 120180萬 。 在已購房的客戶中一次性付款客戶的比例占 6成 。 5. 2價格策略 總價在 98408萬間 ( 120150萬為主力 ) 。 較為完善的生活配套設(shè)施和較高的園林綠化盡顯一流的居家生活環(huán)境 。 四、個案分析 個案分析的所有數(shù)據(jù)均來源于相關(guān)樓盤負(fù)責(zé)人的深訪 樓盤名稱:維也納森林別墅 地理位置:牧馬山大道(室內(nèi)咨詢中心:成都市桐梓林北路 16號) 發(fā)展商:成都森宇實業(yè)集團 占地面積: 600畝 總建筑面積: 104000㎡ 建筑形態(tài):新古典主義歐式別墅 車位比例: 1: 容積率: 綠地率: 78% 建筑結(jié)構(gòu):異型框架 總戶數(shù): 298戶(一期: 134戶) 銷售率: 65% 面積區(qū)間: 2
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