【正文】 墅戶型示意 入戶花園 飄窗 飄窗 陽臺 陽臺 露臺 露臺 ? 層數(shù) — 2— 3層 ? 底層 — 帶入戶花園（ 15— 25平米），觀景陽臺、每個臥室分別帶有飄窗； ? 上層 — 主臥室，帶書房、兩個觀景露臺，露臺面積為8—— 15平米； 疊拼別墅借鑒點： ? 可以通過入戶花園、觀景陽臺及功能完善的空間配備，實現(xiàn)戶型的高使用率，增加產(chǎn)品的附加值。 4室 2廳 聯(lián)排別墅戶型示意 花園 花園 露臺 露臺 會客廳 露臺 ? 層數(shù) — 1— 3層； ? 1層 — 前后花園、客廳、餐廳，花園面積為建筑面積的 —— 倍； ? 2層 — 3間臥室，分別帶觀景露臺，露臺面積為 8—— 18平米； ? 3層 — 主臥室，帶觀景陽臺，及露天會客廳（ 25平米）； ? 車位 — 入戶露臺停車位。 雙拼別墅 疊拼別墅 聯(lián)排別墅 一層 二層 閣樓層 237平米 5室 2廳 1車庫 花園 陽光房 轉(zhuǎn)角陽臺 落地飄窗 落地飄窗 露臺 視聽室 健身室 下沉式客廳 四、戶型建議 雙拼戶型示意 ? 層數(shù) — 1— 3層； ? 1層 — 作為車庫、視聽室、酒窖等功能型可變空間； ? 1層 — 贈送私家花園（前庭后院），私家花園面積最好為建筑面積的 － ； ? 客廳 — 2層挑高，部分挑高層可分做保姆房和廚房； ? 露臺 — 層層帶露臺（面積為 15— 25平米），大面積落地飄窗，突出觀景效果； ? 車位 — 每戶帶雙車庫。 雙向單車道 項目名稱 占地面積 容積率 建筑風(fēng)格 中航云嶺 300畝 美式草原風(fēng)格 半山衛(wèi)城 254畝 —— 薩爾茨堡 186畝 地中海風(fēng)格 競爭項目風(fēng)格建議 二、項目建筑風(fēng)格建議 ? 從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，牧馬山的房地產(chǎn)項目風(fēng)格較為散亂，多為美式或地中海風(fēng)格，但打造并不純粹； ? 縱觀全國房地產(chǎn)主題定位風(fēng)格發(fā)現(xiàn)，打造純粹建筑風(fēng)格，對消費者沖擊力較大，能賦予項目較大的文化內(nèi)涵，營造較好的營銷賣點； 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 所以，中原建議： 立面線條： 立面線條要清晰、規(guī)則，但形式多樣化，盡量采用直線，對于建筑頂部的收口要作為重點處理，彰現(xiàn)建筑的品質(zhì)感； 在立面的處理上還可以增加一些現(xiàn)代感較強的凹凸空間，使得建筑本身更具有靈動性。 ? 湖景公園的修建能實現(xiàn) A地塊上的產(chǎn)品景觀資源最大化，同樣也能增加較高的利潤； ? 對于 B地塊本身的山地落差，能實行“背山靠水”的優(yōu)質(zhì)資源，利于產(chǎn)品的銷售和價值最大化。 觀瀾郡 第四部分 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目發(fā)展思路 ?產(chǎn)品屬性： 以居家 +休閑為主 項目地塊條件分析 分析因素 項目條件 衍生聯(lián)想涵義 項目區(qū)位 城南別墅高端板塊 區(qū)域成熟、發(fā)展?jié)摿^大 地塊條件 全水域 牧馬山 森林公園 獨有 稀缺 項目開發(fā)目標(biāo) 生態(tài)、個性化產(chǎn)品 差異化主題定位 差異化、特色 、 新型 綠色、休閑、度假生活方式 客戶關(guān)注因素 項目資源稀缺 尊貴、高端、富貴的象征 一、項目總平建議 項目總平建議 詮釋：將項目水資源利用最大化，運用水系，打造島嶼生活、公園生活。 香瀾山 華新 從以上分析可看出本項目鎖定的客戶群特點： 客戶較為年輕，年齡集中在 30歲 — 45歲，社交圈很廣，關(guān)注最新實事和社會動態(tài)，樂于接受前沿信息和新事物，正處于事業(yè)上升期，需要每天上班打拼，財富在快速積累中。消費理性，注重產(chǎn)品的品質(zhì)和性價比 ?？粗貎号磔叺囊庖?，兒女的意見是他們下決定的基礎(chǔ) . 生活態(tài)度及消費觀念： 希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽 。具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物 。 購房要求和心理：解房地產(chǎn)市場，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)政策和政府規(guī)劃，對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢有一定的預(yù)測；重視市場口碑，關(guān)注大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知；非常重視住宅的價格和升值潛力；對房價優(yōu)惠很在意，希望得到更多的優(yōu)惠。 我司將輔助客戶群分為投資客戶和養(yǎng)老客戶，分別簡略分析客戶群特征 ： 投資客戶 認(rèn)知渠道和接受特征： 關(guān)注報紙新聞，通?？串?dāng)?shù)貓蠹埡蛯I(yè)性房地產(chǎn)書刊雜志；交際很廣，具有固定的朋友圈層；很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)心國家政策法規(guī)，與政府部門工作人員均有一定來往，容易獲取政府信息；此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴大信息源，繼而通過其他方式更深入的了解產(chǎn)品。 注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理；希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；習(xí)慣了目前居住區(qū)域的生活環(huán)境，不愿搬離目前大的生活區(qū)域，重視居住區(qū)交通、配套、環(huán)境等；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居。 政府部門、高校領(lǐng)導(dǎo)及教授 以 4050歲為主、文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為本科以上學(xué)歷，家庭收入大多在30萬以上；三口之家為主；均有自住房屋，且擁有的房屋數(shù)量較多，自住房屋面積較大，主要居住在工作地點附近區(qū)域； 認(rèn)知渠道、接受特征 生活態(tài)度、消費觀念 購房需求、心理特征 具備文化素養(yǎng)，關(guān)心時事，關(guān)注報紙新聞，通常看 《 成都商報 》 、 《 華西都市報 》 和單位訂閱的黨內(nèi)報刊；關(guān)心國家政策法規(guī)，熟知政府的最新規(guī)劃和政策；信息渠道廣泛，大部分通過朋友關(guān)系網(wǎng)和報刊對房地產(chǎn)進(jìn)行了解；具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意； 性格穩(wěn)重、保守、清高，喜歡同與自己社會層次相同或者更高的人群交往；家庭觀念強，希望充分享受生活，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費金錢顯示自己的社會地位與價值；消費謹(jǐn)慎，喜歡占便宜； 注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，重視大眾對產(chǎn)品的認(rèn)知，具有攀比和炫耀心理希望借高端產(chǎn)品匹配或提升自我的價值和社會地位；非常清楚政府的相關(guān)規(guī)劃，在意規(guī)劃、配套及升值潛力；對價格優(yōu)惠很在意，喜歡動用關(guān)系網(wǎng)獲得更多的優(yōu)惠；追求健康自然的居住環(huán)境，對居住環(huán)境的園林綠化要求較高；喜歡群居，偏好與親戚、朋友、同事聚眾生活；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居；注重居住的私密性，不愿受打擾；非常看重風(fēng)水 私營企業(yè)主 以 3545歲為主；文化程度參差不齊，部分客戶由于早期經(jīng)商積累了大量財富，文化程度偏低；家庭收入年收入 30萬以上；以三口之家或三口以上為主均有自住房屋，且擁有的房產(chǎn)數(shù)量較多，自住房屋面積較大； 認(rèn)知渠道、接受特征 生活態(tài)度、消費觀念 購房需求、心理特征 關(guān)注報紙新聞，大部分通過報紙對房地產(chǎn)進(jìn)行了解；交際廣泛，具有固定的朋友圈層，但渴望進(jìn)入更高的圈層，此客戶群會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴大信息源，但不會對戶外廣告?zhèn)鬟f的信息有深入的記憶和認(rèn)識； 性格耿直，比較實在和豪放；追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面；品味不高，但喜歡追隨大流和炫耀；消費較為理性，不會為追求一種感覺而消費，注重產(chǎn)品的價值和性價比，但不會斤斤計較；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同，愿意花費金錢顯示自己的社會地位與價值； 渴望找到自己夢想的居所，滿足個人的居住目標(biāo)；注重產(chǎn)品的品牌與品質(zhì)，具有攀比和炫耀心理；希望借高端產(chǎn)品提升自我的價值和社會地位；房屋面積要求夠大、合理，滿足較奢侈的生活需求；對價格優(yōu)惠不是很在意，但希望得到心理上的滿足；追求健康自然的居住環(huán)境，對居住環(huán)境的園林綠化要求很高；房屋要求配備適當(dāng)面積的私家花園；關(guān)注居住區(qū)內(nèi)住戶的身份和社會地位，擇鄰而居，要求與同階層或更高階層的人群為鄰居；非?？粗仫L(fēng)水； 臨近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主 認(rèn)知渠道、接受特征 生活態(tài)度、消費觀念 購房需求、心理特征 關(guān)注報紙新聞，通常看 《 成都商報 》 、 《 華西都市報 》 ；關(guān)心國家政策法規(guī)和區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r；具有固定的朋友圈層，朋友間會互相交流很多信息，對于朋友的介紹非常在意，很容易接受朋友推薦的事物；關(guān)注居住區(qū)周邊樓盤情況，會通過戶外廣告知道產(chǎn)品，擴大信息源。 性格穩(wěn)中、踏實、邏輯性強；追求生活質(zhì)量，注重物質(zhì)與精神生活的和諧融洽；熱衷于網(wǎng)絡(luò)和高科技事物，依賴互聯(lián)網(wǎng)，工作之余偏好在互聯(lián)網(wǎng)上釋放自己；消費相對理性，注重性價比，強調(diào)產(chǎn)品的價值、實用性。 高新科技企業(yè)管理人員 以 3045歲為主、年收入 25萬以上、文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為本科甚至研究生以上學(xué)歷、兩口或三口之家為主、均有自住房屋，主要居住在紫荊、玉林等城南區(qū)域。 性格樂觀，對未來充滿信心；非常自信，部分客戶較為自負(fù)，以自我為中心，希望得到別人的關(guān)注和追捧；喜好面子，注重維持社會對他們的價值認(rèn)同追求生活質(zhì)量，愿意花費時間與金錢提升精神生活層面；接觸社會前沿，有自己固定的品味和審美標(biāo)準(zhǔn)，個人喜好突出，不愿隨大眾潮流。 市場空白點 因此，本項目的客戶將鎖定為 中高端客戶群 牧馬山區(qū)域 中高端客戶 牧馬山區(qū)域內(nèi) 高端客戶 目前牧馬山別墅項目 鎖定的客戶群 本項目鎖定的目標(biāo)客戶群 牧馬山區(qū)域客戶 本項目鎖定客戶群特征描述 根據(jù)主力客戶群的職業(yè)劃分，按不同的職業(yè)類型分別深入分析主力客戶群特征： ?航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員 ?高新科技企業(yè)管理人員 ?政府部門、高校高層管理人員 ?私營企業(yè)主 投資客戶、養(yǎng)老客戶 輔助客戶： ?臨近區(qū)域高端物業(yè)業(yè)主 航空業(yè)、醫(yī)藥業(yè)高層工作人員 以 3045歲為主；年收入 30萬以上；文化素質(zhì)較高，大多數(shù)為大專以上學(xué)歷；兩口或三口之家為主；均有自住房屋；主要居住在紫荊、玉林等城南區(qū)域；擁有私家車。 購房目的：第二居所兼投資 牧馬山客區(qū)域戶群特征： 從以上我們分析的客戶群來源和目前牧馬山別墅客戶群分析中我們可以看出，目前的牧馬山別墅項目 僅僅滿足了客戶群來源中的高端客戶群 ，而占絕大多數(shù)的中高端客戶群 并沒有被涵蓋在內(nèi)。 牧馬山周邊區(qū)域客戶（航空、醫(yī)藥業(yè)工作人員；高科技企業(yè)管理人員；政府部門、高校高層管理人員；私營企業(yè)主；鄰近區(qū)域的高端物業(yè)業(yè)主） 部分外 地客戶 成都其他區(qū)域客戶 基礎(chǔ)、主力客戶 輔助性客戶 綜上所述，區(qū)域主力客戶群來源構(gòu)成如下：