都蜀郡錦繡城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-展示頁(yè)
2025-03-02 09:35本頁(yè)面
【正文】 184輛；地下 891輛 非機(jī)動(dòng)車(chē)位： 3837個(gè) 其中： 地上停車(chē)位： 957個(gè) 地下停車(chē)位： 2880個(gè) ［蜀郡錦繡城］ 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（來(lái)自項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售資料） （ 1）總凈用地 m2 （ 2）總建筑面積 226830 m2 ［蜀郡錦繡城］ 項(xiàng)目周邊環(huán)境 生活氛圍：不強(qiáng) 治安情況：比較差 空氣狀況：一般 噪聲情況：噪聲較大 企業(yè)：數(shù)個(gè)工業(yè)機(jī)械廠 景觀 ：規(guī)劃中 60畝體育公園 規(guī)劃：體育公園； 30畝大型醫(yī)院； 武侯區(qū)政府新行政中心。 購(gòu)物：規(guī)劃中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，雙星總公司、機(jī)投農(nóng)貿(mào)大市場(chǎng)等。錦繡城］ （ 2）其他配套： 教育：成都九中四川廣播電視大學(xué)西校區(qū)。錦繡城］ 項(xiàng)目周邊 1000米范圍內(nèi)社區(qū)配套 （ 1）交通狀況 公交路線： 90路 406路 406區(qū)間 交通方式：公交、自駕車(chē) 達(dá)到項(xiàng)目的路線： 草金路 雙星大道左拐， 光華大道 雙星大道右拐， 武侯大道 雙星大道。 （ 2）項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目二期 3棟接近封頂，一期地基施工中，施工現(xiàn)場(chǎng)比較混亂； 外墻廣告檔次不高，已經(jīng)顯得破損，影響項(xiàng)目整體形象。錦繡城］ 項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目地塊分析 ［蜀郡 因此，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)近年內(nèi)的未知風(fēng)險(xiǎn)，我們認(rèn)為 : 本項(xiàng)目 前期入市價(jià)格應(yīng)慎重。 ［蜀郡錦繡城］ 市場(chǎng)走勢(shì)分析 ? 目前，成都住宅市場(chǎng)最熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)?23環(huán)，統(tǒng)計(jì)資料表明，目前 23環(huán)的供應(yīng)量占到了整個(gè)市場(chǎng)的約 70%，而 3環(huán)外的商品房供應(yīng)量也接近 20%。錦繡城］ ? 消費(fèi)者方面，消費(fèi)心態(tài)更趨理性、務(wù)實(shí)。錦繡城］ 67月住房?jī)r(jià)格環(huán)比還略有下降， 7月商品住宅價(jià)格基 本上回歸到今年一季度的水平（今年一季度的 住宅新 盤(pán)的銷(xiāo)售為 3690元 /m2）。 從單月價(jià)格變化看，新政實(shí)施后，成都商品住宅價(jià)格同 比增幅開(kāi)始逐月下滑，從 5月的 %下降 到 6月、 7 月的 15%左右。錦繡城］ 住宅市場(chǎng)概況 今年 1～ 7月份 ，成都商品房 交易均價(jià)為 4060元 /m2， 與去年同期相比 上漲 ％ 。 ［蜀郡錦繡城］ 前 言 ? 本案撰寫(xiě)假定基礎(chǔ)： 全部預(yù)售手續(xù)在 2022年底前取得；全部工程建設(shè)在 2022年底前完成。錦繡城 （暫定名） 客 戶：成都興西華建設(shè)管理有限公司 公 司：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu) 四川日新偉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 四川日新偉業(yè)廣告有限公司 時(shí) 間： 2022年 11月 9日 保留所有版權(quán) All Rights Reserved. 內(nèi)部資料 敬請(qǐng)保密 （草案） ［蜀郡［蜀郡錦繡城］ 全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案 蜀郡 錦繡城］ 本案重點(diǎn)： ? 產(chǎn)品調(diào)整建議 ? 推廣及銷(xiāo)售策略 ［蜀郡 ? 本案重點(diǎn)： 根據(jù)目前產(chǎn)品定位狀況提供修改建議，請(qǐng)開(kāi)發(fā)商在條件許可范圍內(nèi)盡量考慮并加快調(diào)整；按照總體進(jìn)度預(yù)排推廣與銷(xiāo)售的周期、目標(biāo)、策略、主要內(nèi)容。錦繡城］ 第一部分 調(diào)研定位篇 ［蜀郡其中，商品住宅均價(jià)為 3677元 /m2，比去年同期 上漲 ％。 一、宏觀環(huán)境分析 ［蜀郡 ［蜀郡 2022年38月住宅供需關(guān)系示意圖 010203040506070803月 4月 5月 6月 7月 8月萬(wàn)平方米供應(yīng)量銷(xiāo)售量［蜀郡 ? 價(jià)格方面，應(yīng)該說(shuō)，成都目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，伴隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，開(kāi)發(fā)商定價(jià)也將更加謹(jǐn)慎。錦繡城］ ? 預(yù)計(jì)在供給關(guān)系（成都住宅市場(chǎng) “ 供過(guò)于求 ” 的局面在短期內(nèi)不會(huì)改變）、開(kāi)發(fā)商資金壓力（銀行緊縮銀根）、消費(fèi)者繼續(xù)觀望的三方影響下，成都商品住宅價(jià)格難有較大上浮的機(jī)會(huì)。 ［蜀郡錦繡城］ 項(xiàng)目現(xiàn)狀 （ 1）四至范圍 項(xiàng)目西臨雙星大道，北接培風(fēng)小區(qū)（安置房），南臨規(guī)劃中 60畝市政公園。 ［蜀郡 ［蜀郡 醫(yī)療：規(guī)劃中 30畝的大型醫(yī)院。 公園： 永康森林公園 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ 其中： ? 地上建筑面積： 193475 m2 ? 居住建筑面積： 165938 m2 ? 商業(yè)建筑面積： 19322 m2 ? 其他建筑面積： 6969 m2（架空層 3946 m2） ? 地下建筑面積： 33355 m2 ［蜀郡錦繡城］ 區(qū)域產(chǎn)品綜述 代表樓盤(pán)： 星語(yǔ)雙城、華都新公館等 產(chǎn)品形式： 小高層電梯公寓為主 銷(xiāo)售均價(jià)： 電梯公寓約 2700元 / m2 多層住宅約 3200元 / m2左右 三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ［蜀郡錦繡城］ 星語(yǔ)雙城： 距離項(xiàng)目約 500米 總占地 ，總建筑面積 69000 m2。 ［蜀郡星公館： 占地面積 90畝，總建筑面積約 13萬(wàn)平方米。星公館 2期多層和小高層電梯公寓組成； 總戶數(shù) 352戶； 2期戶型以 80130 m2的舒適實(shí)用戶型為市場(chǎng)主打 目前 2期接受咨詢，對(duì)外宣傳價(jià)格為電梯 2700 3000元 / m2，多層 3200元 / m2。錦繡城］ 四、 SWOT分析 劣勢(shì)： 區(qū)域認(rèn)同度不高； 產(chǎn)品品質(zhì)不高； 周邊自然環(huán)境較差； 交通條件較差； 治安環(huán)境有待解決； 優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模較大； 配套設(shè)施較為完善。 威脅： 宏觀政策影響； 賣(mài)方市場(chǎng)已經(jīng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化； 周邊不確定未知項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的沖擊； ［蜀郡錦繡城］ 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格研判 本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格應(yīng)為： / m2。錦繡城］ 主要面向成都市西部片區(qū)業(yè)主，輻射全市及近郊區(qū)域，中偏低收入階層為主，依托本項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)和自身的特色品質(zhì)，吸引跨區(qū)域的消費(fèi)者。錦繡城］ 成都外區(qū)域客戶、集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)者 增值、保值的投資客 鄰近片區(qū)居民 政府公務(wù)員、企事業(yè)單位一般職員 6575% 1520% 510% 5% 客戶來(lái)源 ［蜀郡錦繡城］ 組 合 家庭結(jié)構(gòu) 欲筑愛(ài)巢或已成立家庭，性格較沉穩(wěn)，開(kāi)始追求穩(wěn)定的 生活； 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 用于較長(zhǎng)時(shí)間的住房過(guò)渡；置業(yè)增、保值 購(gòu)買(mǎi)方式 以銀行按揭為主 客戶愛(ài)好 處于事業(yè)發(fā)展階段，負(fù)有家庭責(zé)任感，對(duì)將來(lái)充滿信心， 注重社區(qū)環(huán)境、居家舒適性。錦繡城］ 第二部分 產(chǎn)品調(diào)整建
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