【正文】 議篇 ［蜀郡錦繡城］ 總平 ?由于地下室較大，對于表面景觀的營造有一定影 響，尤其是種植高大樹木或大面積水域存在難度； ?一期 9棟之間做硬質(zhì)綠化（地面停車場），破 壞整體內(nèi)部環(huán)境效果，且對該部分銷售影響較大； ?一期自行車道開口位置不佳（小區(qū)中央位置）， 而且未做包裝處理，破壞中央景觀帶效果； ?小區(qū)外部商業(yè)街形象一般，檔次不高； ［蜀郡 ?綜合樓臨雙星大道的轉(zhuǎn)角口擁有最好的視野位置和交通位置，未利用來增加商業(yè)賣點和功能； ?一期環(huán)繞商業(yè)過于緊密，影響內(nèi)部小區(qū)的舒適度和通透性，二、三期同樣商業(yè)體量偏大； ［蜀郡錦繡城］ 說明： 整體建筑設(shè)計檔次不夠，過于追求視覺的平均，顯得較單調(diào)和保守，很容易找到安置房的痕跡，要支撐項目形象和價格提升，需進行深入調(diào)整。錦繡城］ 戶型 ? 戶型配比不清晰，建筑面積 90m2以上戶型未確定； ? 中小面積戶型（ 90 m2以下）比較契合市場需求，但體量較大，需要增加部分中大面積進行豐富； ? 頂樓躍層戶型需要重新設(shè)計、明確； ? 戶型面積分布未體現(xiàn)差異性和營銷效果，如一期中心樓棟（ 47棟）應(yīng)設(shè)計相對中大面積戶型，以體現(xiàn)景觀和位置優(yōu)勢，吸引不同目標市場； ? 未采用 “ 轉(zhuǎn)角戶型 ” 等特殊處理，增加賣點促銷； ［蜀郡 經(jīng)過分析，對現(xiàn)有戶型不用過多調(diào)整。 ［蜀郡目前項目的水景規(guī)劃面積不夠，設(shè)置較簡單，吸引力明顯缺乏； ? 過多的地面停車、車道入口等破壞了內(nèi)部環(huán)境的整體效果，降低均好性； ? 缺乏更有新意、體現(xiàn)景觀檔次的小品和雕塑等； ? 幾大組團入口設(shè)計較平庸； ［蜀郡錦繡城］ 1）小區(qū)中部景觀、視野均較好的部分 ? 對該部分，在架空層加強綠化和環(huán)境效果； ? 其間可增設(shè)休閑桌椅、雕塑小品、組合式健身場地、小型健身設(shè)施（乒乓、桌球等）、小型兒童娛樂設(shè)施。 ［蜀郡 從商鋪分布來看，大的調(diào)整不太現(xiàn)實。錦繡城］ ? 一期臨北部規(guī)劃道的建筑過渡口岸可將商業(yè)開口，以呈現(xiàn)內(nèi)部小區(qū)； ? 二、三期相對遠端的口岸（東面底商）前期銷售可能較慢，可考慮取掉，調(diào)整為底樓住宅加花園，以住宅的快銷取代該部分商業(yè)的慢銷； ［蜀郡逸都城 ” 的經(jīng)驗，引進適合該樓定位的經(jīng)營業(yè)態(tài)，如中大型餐飲、休閑； ? 外立面風(fēng)格調(diào)整，增加時尚、清新感，增大與外部交流的開窗面積與通透空間，整體造型做出特點； ? 臨雙星大道轉(zhuǎn)角處設(shè)置商業(yè)廣場，便于人流集中、舉行小型展銷活動，其與住宅的分隔帶可用通透性景觀圍墻隔離； ［蜀郡 ? 如可調(diào)整，將 9棟臨綜合樓旁取掉一列住宅單元，改為小區(qū)主大門入口 ,原大門改為次入口。錦繡城］ 建筑 打破偏保守和過于對稱的設(shè)計理念，針對項目特點，豐富建筑表現(xiàn)內(nèi)容和局部風(fēng)格的對比： ［蜀郡 ? 立面造型：體現(xiàn)豐富性，不全采用裝飾外框。 ［蜀郡 ? 小區(qū)主入口（尤其是 1期入口）可考慮較為恢弘的大門，設(shè)中心景觀雕塑。錦繡城］ ? 1期的二層商鋪取消騎廊，不設(shè)外部過道，以提高銷售力；為防止取消走廊檔次感的降低，重新考慮整體風(fēng)格和材質(zhì)的包裝（包括廣告位的預(yù)留）。 ［蜀郡麗都玉園戶型配比： 該項目戶型定位于舒 適居家型， 120m2以 上面積段的戶型是絕對 主流，寬闊而實用。錦繡城］ （ 2）星語雙城戶型配比： 該項目戶型配比以緊湊型的中小戶型為主，主流面積段定位于 81110 m2，面積雖小但是緊湊而實用。錦繡城］ （ 3）華都 華都星公館 合計： 304套 躍層 (49套 ) 占 % 面積段（ m2） 套數(shù)（套） 百分比（ %） 120150 8 % 151180 24 % 181以上 17 % 平層 (255套 ) 占 % 39 % 98100 62 % 64 % 122129 90 % ［蜀郡錦繡城］ B、初步戶型配比建議 如上表，經(jīng)過對三個項目戶型配比 的綜合， 81140 m2是該區(qū)域戶型 供應(yīng)的絕對主力，但是該區(qū)域 120 140 m2的戶型數(shù)量相對比較少， 戶型供應(yīng)量不到總數(shù)的 2%，故結(jié) 合當前市場因素及區(qū)域戶型面積配 比，建議 “ 龍門苑 ” 項目戶型面積配 比如右圖： 面積段（ m2） 所占百分比（ %） 6080 25% 80100 35% 100120（較） 25% 120140（套四） 12% 140160 （頂躍或部分） 3% ［蜀郡 考慮本項目具體情況，為保證銷售速度，在參考市場配比基礎(chǔ)上，暫定將調(diào)整對象定為 1期中心住宅： 7棟，共 440戶，占當前規(guī)劃總戶數(shù)的%，將其調(diào)整為 100140 m2中大面積。 ［蜀郡錦繡城］ ? 手段二：采取內(nèi)躍式戶型，將中心小戶變?yōu)檐S層式中大戶型 ? 參考項目：置信麗都花園 C區(qū)、萬科城市花園部分戶型 ? 如圖：則 35F三套平層戶型就變成了兩套內(nèi)躍式戶型 3F 下 4F下 上 5F 上 ［蜀郡錦繡城］ 環(huán)境 ? 對小區(qū)架空層功能進行調(diào)整后，將原有的地面停車等安排到隱性區(qū)域，因此環(huán)境調(diào)整的重點成為提高當前整體設(shè)計檔次。環(huán)境調(diào)整建議如下： ［蜀郡這里設(shè)立 主題性景觀既能在商業(yè)和小區(qū)內(nèi)部間形成過渡帶，也 可減弱停車場出口的影響。 ［蜀郡設(shè)立中心水景（小湖泊或瀑布），然后向東西軸線延伸部分水流，沿途以植物搭配，兩邊一處設(shè)橋，一處搭亭。 ? 其它區(qū)域：一期的其它區(qū)域以灌木叢、花叢搭配成景，注重連貫，底樓沿線可營造緩坡，形成起伏綠化，增加層次感；小區(qū)主入口、臨雙星大道南北角可考慮少量高大樹木（如銀杏等）增加氣勢。錦繡城］ ? 景觀三： ? 二期同樣以架空層解決地面停車，中部建議設(shè)計互動性景觀：一處動感雕塑，配以健身步道、休閑廣場，栽種較多鮮花，建議命名：閑庭臥花； ? 臨水渠構(gòu)建景觀隔離帶：以樹陣加步道，既增添氛圍，同時增加安全性，避免老人兒童意外。錦繡城］ ? 景觀四： C地塊規(guī)模較小，中庭建議設(shè)立一處小橋流水，栽種豐富植被、碎石小徑加人工小品組合，體現(xiàn)優(yōu)美、寧靜，建議命名：廊橋秋霧，臨水渠同樣設(shè)樹陣景觀帶。錦繡城］ ［蜀郡 ? 小區(qū)內(nèi)暫不設(shè)置大型露天運動設(shè)施，如游泳池、網(wǎng)球場等，主要是考慮本項目目標市場相對定位不高，中老年偏多，對自然環(huán)境、小型健身需求更多，項目緊鄰的體育公園也是很好的補充。錦繡城］ ? 效果營銷 A）沙盤和模型 按照原方案的總平和沙盤效果，可以明顯看出環(huán)境和 建筑設(shè)計的缺點：粗糙、缺乏特色，層次感和品質(zhì)感 較低，會大大降低購買欲望。 ［蜀郡 ［蜀郡錦繡城］ 一、三大機會 區(qū)域前景 ? 交通在改