新東街國際城商鋪項(xiàng)目營銷策劃總體思路報告營銷策劃-在線瀏覽
2024-08-19 11:27本頁面
【正文】 貨 /百貨運(yùn)營管理公司并聘請著名商業(yè)運(yùn)營管理公司作顧問 2/物業(yè)管理服務(wù) 組建 /招標(biāo)省級物業(yè)管理公司并聘請著名物業(yè)管理公司作顧問（江西萬科） 3/政府及下屬各部門 推動項(xiàng)目四周改造，獲得政府政策支持，成為政府的形象工程和民心工程。 5/裝修公司的伙伴關(guān)系（方便優(yōu)惠客戶） 6/建材供應(yīng)商的伙伴關(guān)系（樹立品牌建材品質(zhì)高端印象） 7/其它 ………… 四、無對手的形象力 差異化的 項(xiàng)目案名 /市場定位 /現(xiàn)場包裝 /賣場包裝 /銷售道具 /宣傳物料 ………… 項(xiàng)目形象進(jìn)行全方位包裝，建立項(xiàng)目形象制高點(diǎn)，樹立項(xiàng)目市場高端印象。 五、無不利的推廣力 媒體選擇與計劃 /媒體組合與排期 /事件營銷 /網(wǎng)絡(luò)營銷 /公關(guān)活動 ………… 整合傳播推廣，啟動高端市場，制造邊際效應(yīng)，吸引城市精英， 利用其號召力和影響力， 帶動整個市場。由于施工難度大、建設(shè)周期長和建安成本高導(dǎo)致售價高企的市場培育問題， A區(qū)高層住宅因市場沒有參照系應(yīng)延后開發(fā)和銷售 B區(qū)商業(yè)和住宅為一期第一批主打 項(xiàng)目位置最好的 B區(qū)商業(yè)具有帶動和拉動整個項(xiàng)目的銷售加速和超值之作用 A區(qū)輔營區(qū) /B區(qū)首層臨街商鋪 如何實(shí)現(xiàn)最大價值？ 內(nèi)街及 2~3層商鋪如何按理想 價格實(shí)現(xiàn)銷售？ 如何在銷售時進(jìn)行業(yè)態(tài)控制？ 一期銷售難點(diǎn) 如何解決開業(yè)后 1~2年 市場培育期的經(jīng)營困難？ 在廣豐整體租金不支持售價的局面下 如何保證投資客的投資回報？ 在商業(yè)整體開業(yè)時， 如何不破壞整體業(yè)態(tài)規(guī)劃？ 如何避免自用型品牌客戶不按期開張？ 經(jīng)營風(fēng)險所帶來的銷售難點(diǎn) （一） 在銷售前招商先行 引進(jìn)主力店（超市大賣場） /次主力店 （餐飲 /家電 /通訊 /鞋城 /咖啡 /足?。? 拉動 A區(qū)輔營區(qū) /B區(qū)首層臨街商鋪 的銷售價值 一期銷售突破點(diǎn) （建議：主力店以商家進(jìn)場要求為談判基礎(chǔ)； 次主力店招商顛覆廣豐租賃模式：免租三個月，降低門檻，按季度收租） （二） 帶短期租約銷售 解決 內(nèi)街及 2~3層商鋪按理想 價格實(shí)現(xiàn)銷售 （三） 最好 在北京 /上海 /深圳成立 百貨 /百貨運(yùn)營管理公司， 整體承租 B區(qū) /C區(qū)的內(nèi)街和 23層， 進(jìn)行帶短期租約式銷售！ 徹底解決 租售風(fēng)險、業(yè)態(tài)控制和經(jīng)營壓力以及投資回報 （四） 對投資客在銷售時 約定招商限制條款 進(jìn)行業(yè)態(tài)控制 對自用買家在銷售時 交納開業(yè)保證金 保證整體開業(yè) 第一批銷售 第二批銷售 一期銷售分批時間段及各批段核心賣點(diǎn) BLOCK國際風(fēng)情商業(yè)街區(qū) CITYMALL國際購物中心 休閑式空中花園會所 A區(qū)商業(yè) A區(qū)住宅 B區(qū)商業(yè) /住宅 項(xiàng)目營銷推廣總策略 商住互動 商業(yè)推廣帶動和促進(jìn)住宅的推廣和銷售， 提升住宅的價值； 住宅熱銷的同時反過來提升商業(yè)價值 三、營銷推廣策略 無論是推廣策略 /廣告發(fā)布還是 局部招商拓展抑或現(xiàn)場認(rèn)籌售賣， 都應(yīng)該整體聯(lián)動統(tǒng)一時間統(tǒng)一口徑統(tǒng)一風(fēng)格 配合營銷整體戰(zhàn)略意念。住宅推廣的關(guān)鍵在于顛覆 “ 傳統(tǒng)居 住觀念 ” ，引領(lǐng)一種全新的城市商業(yè) /居住 文化和生活方式。 營銷推廣時段設(shè)計 以核心輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象：廣豐核心城區(qū)城市中堅族群 訴求目的： 引起關(guān)注， 擴(kuò)大項(xiàng)目 知名度 ，建立項(xiàng)目高端形象 訴求引動點(diǎn)：現(xiàn)場包裝主體 形象 宣示 核心策略：現(xiàn)場圍墻 +項(xiàng)目導(dǎo)示 時間： 2020年 9月 1日 9月 30日 第一階段 訴求對象：廣豐中心城區(qū)城市中堅族群 訴求目的：激起興趣，建立項(xiàng)目 美譽(yù)度 ，樹立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象 訴求引動點(diǎn)：引客入場 客體氛圍感受 核心策略：賣場開放 +銷售道具 +宣傳物料 +動線封殺 （戶外廣告 /路旗 /車體） +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 新東街國際城橫空出世 》 時間： 2020年 10月 1日 10月 30日 第二階段 以中心輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象：廣豐縣域鄉(xiāng)鎮(zhèn)中堅族群 訴求目的： 引起共鳴， 堅定項(xiàng)目信服度，確立項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象 訴求引動點(diǎn)：主客體互動 核心策略：活動啟動 +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 東街崛起 廣豐商業(yè)出現(xiàn)新格局 》 時間： 2020年 11月 1日 11月 30日 第三階段 以泛輻射圈為 推廣覆蓋范圍 訴求對象： 準(zhǔn)確攻打目標(biāo)客群 訴求目的：賣點(diǎn)推廣， 引誘購買欲望 訴求引動點(diǎn)：主客體互動 核心策略：活動展開至高潮期 +軟硬結(jié)合的 HP廣告 主題： 《 東街發(fā)現(xiàn)：城市生活坐標(biāo) 》 時間： 2020年 12月 1日 12月 30日 第四階段 目標(biāo)客群 營銷推廣要點(diǎn) （一） 各推廣手段創(chuàng)意須制造新聞話題， 并以出新出奇的事件營銷，引起更廣泛關(guān)注 加強(qiáng)接待技巧， 注重口碑傳播（老帶新不宜給折扣點(diǎn)） （二） 由城區(qū)擴(kuò)散至鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 把面鋪廣鋪實(shí)，不留市場空白 渠道： 城鄉(xiāng)間的穿梭巴士車體廣告 電話號碼本封面及插頁廣告 8月 9月 10月 1月 2月 策劃期 部署 期 預(yù)熱期 蓄水期 (認(rèn)籌自 11月 1日 ) 活動高潮期 推廣高潮期 項(xiàng)目奠基開工 主力店簽約儀式 推廣節(jié)奏及各重要時間節(jié)點(diǎn)交叉規(guī)劃 主力店招商拓展 公開發(fā)售 取得預(yù)售許可證 一期尾盤 開盤熱銷期 (解籌 ) 造勢熱場期 公開登記 售樓處落成 重要時間節(jié)點(diǎn) 11月 12月 公開認(rèn)籌 7月 1)最大利潤目標(biāo) 2)快速銷售目標(biāo) 3)市場競爭目標(biāo) 4)企業(yè)發(fā)展目標(biāo) 四、價格策略 價格策劃的目標(biāo) 影響產(chǎn)品定價的因素 1)成本因素 作為產(chǎn)品定價的下限，發(fā)展商在建造、發(fā)售新東街時所投入的各項(xiàng)費(fèi)用高約 元，折合建筑面積每平方米成本高達(dá) 2870元。 住宅： 地段/層高 /理念 /戶型 /品位）增加了價值砝碼 售價升值 5% 住宅 商業(yè) 作為開發(fā)商的力創(chuàng)公司主張新東街項(xiàng)目實(shí)現(xiàn) 價值最大化 5）企業(yè)發(fā)展目標(biāo)因素 住宅 6）政策、法律、法規(guī)因素 近年隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張和房價的暴漲，中央政府對房地產(chǎn)尤其是 住宅市場的監(jiān)督、調(diào)控和限制力度日益加大，自 2020年的 121抑制 房地產(chǎn)貸款到 2020年國務(wù)院八部委頒發(fā)的國
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