【正文】 是嚴(yán)格保密的。 湘域中央 2023 五一路袁家?guī)X 寫字樓總建筑面積 45050平米，框剪結(jié)構(gòu)，戶型面積在 —1400平方米不等 運達(dá)國際 2023 芙蓉路松桂園 主塔樓 138米，副塔樓 ，總建筑面積 10萬平米，涵蓋五星級酒店、寫字樓，國際公寓、名品走廊四大國際商務(wù)業(yè)態(tài)。 佳天國際新城 2023 芙蓉路侯家塘 雙子地標(biāo)建筑。 嘉頓新天地 2023 五一路五一廣場對面 建筑面積 ；寫字樓、公寓、商業(yè)街于一體，寫字樓為點式建筑結(jié)構(gòu)豪布斯卡（ HOPSCA）概念。 24 2023年以前典型寫字樓的均價對比 銷售均價5500500058005500510046004800500052005400560058006000湖南文化大廈 順天財富中心亞大時代平和堂新世紀(jì)大廈銷售均價 已經(jīng)投入使用的高檔寫字樓，當(dāng)年售價集中在 50005800元 /平米之間，與新近發(fā)售的高檔寫字樓價位相比，可以看到長沙高檔寫字樓價位正在穩(wěn)步上升。 25 2023年后典型寫字樓的均價 銷售均價4600 488063007100968048005500020234000600080001000012023湘域中央佳天國際新城中天廣場 運達(dá)國際豪廷大酒店 嘉頓新天地匯富中心 2023年在售寫字樓的均價在 5000到 7000左右，豪廷大酒店因是酒店物業(yè)帶精裝修，帶租約出售，故價位比較高。 26 銷售率0%20%40%60%80%100%120%中天廣場 豪廷大酒店 佳天國際新城 湘域中央 運達(dá)國際 2023年在售寫字樓項目均取得了不錯的銷售成績， 05年上市的湘域中央、 運達(dá)國際各自憑借其在軟硬件上的優(yōu)勢，在 06年上半年基本銷售完畢；而 06年初盛大開盤的佳天國際新城由于良好的投資潛力與超前的規(guī)劃設(shè)計目前銷售在 90% 左右。 本報告是嚴(yán)格保密的。 入駐率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%湖南文化大廈平安大廈平和堂聯(lián)合商廈華天貴賓樓東成大廈金源大酒店維一星城國際新世紀(jì)大廈新時空亞大時代名匯達(dá)銀華大廈順天財富中心通程國際湖南新聞大廈第一大道建鴻達(dá)現(xiàn)代城恒隆國際本報告是嚴(yán)格保密的。一般而言，寫字樓的客戶群體可以分為以下四類： 、發(fā)展歷史悠久的大公司 這一類公司資金充裕，注意對其形象的維護(hù)，因而對寫字樓的要求較高，高檔寫字樓通常是他們的購買或租賃目標(biāo)。在可以承受的范圍之內(nèi)，形象好、品質(zhì)高的寫字樓仍然是他們的首選。 29 因為公司資金的限制，加上公司形象的重要性不是特別突出，人員對空間的需求也不是很大，為求公司立足生存，所以價格實惠的中低檔寫字樓是這類公司的購買或租賃對象。 目前，長沙推出的寫字樓項目大都是針對第一類和第四類客戶群，專門針對第二類和第三類目標(biāo)客戶的寫字樓較少，因為這兩類客戶的定位難度較大，不易把握。 30 寫字樓市場發(fā)展趨勢 從 2023年開始 ,由于寫字樓供應(yīng)量的增加、需求主體的變化，導(dǎo)致市場競爭要素發(fā)生變化。如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價值，成為買家最為關(guān)注的問題。對市場進(jìn)行細(xì)分、對客戶群進(jìn)行精確定位十分必要，如果能夠找到合適的目標(biāo)市場，為特定客戶提供專門服務(wù)，項目就有可能形成獨特的競爭力。因此，商務(wù)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集群將是吸引企業(yè)的最大賣點。在這種情況下，寫字樓能夠提供的電力保證、網(wǎng)絡(luò)保障等，對企業(yè)的吸引力也將越來越大。 31 寫字樓從同質(zhì)化產(chǎn)品逐步轉(zhuǎn)向表現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)群形象，單個寫字樓項目針對的目標(biāo)企業(yè)群不斷縮小。寫字樓產(chǎn)品設(shè)計發(fā)展到今天，對產(chǎn)品個性化及室內(nèi)空間靈活劃分可能性的需求越來越受到開發(fā)商及業(yè)主的重視。 32 寫字樓核心區(qū)樓盤分布將更加密集，經(jīng)濟(jì)磁極效應(yīng)日益強(qiáng)烈。 由于市場消費能力的限制，今后一段時間里寫字樓市場上商住樓的主體地位不會改變。隨著市場的逐步成熟，商住樓將會被高檔專業(yè)寫字樓替代。個別項目甚至可以憑借綜合品質(zhì)的明顯優(yōu)勢獲得相當(dāng)高的銷售價格。長沙寫字樓的檔次整體有所提高，但仍有較大的上升空間。盡管這幾年長沙寫字樓市場有所發(fā)展，但是市場還處于雛形。 長沙寫字樓市場總結(jié) 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?酒店檔次與規(guī)模在全國省會城市中居前列 ,其中五星級酒店達(dá)到７所。 ?星級酒店在總數(shù)上呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢，近年三星級酒店增長慢，四星級酒店增長快。 ?客房是酒店的主要收入來源，客房規(guī)模直接決定酒店盈利能力 ,另外餐飲所占比重最大。 ?旅游娛樂業(yè)與會展經(jīng)濟(jì)將成為長沙酒店業(yè)發(fā)展的主要動力。 收入 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 省政府板塊寫字樓分布圖 地理位置： 湘府路和芙蓉南路沿線 總體規(guī)模： 據(jù)統(tǒng)計，目前區(qū)域內(nèi)正在開發(fā)，待上市的商務(wù)、 酒店項目總規(guī)模約 40萬㎡左右。 本案 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 本項目的核心屬性優(yōu)勢明顯（位臵因素除外），而在外圍和外延屬性上基本處于平均水平，尚有很大的發(fā)展空間。 37 2. 產(chǎn)品分析 項目位臵 產(chǎn)品品質(zhì) 價格 /成本 物業(yè)配套 升值空間 營銷水平 形象定位 綜合服務(wù) 商務(wù)氛圍 核心屬性 外圍屬性 外延屬性 產(chǎn)品屬性 本案 核心 屬性 項目位臵 2 產(chǎn)品品質(zhì) 5 價格 /成本 4 外圍 屬性 物業(yè)配套 3 升值空間 4 營銷水平 3 外延 屬性 形象定位 4 綜合服務(wù) 3 商務(wù)氛圍 2 ? 核心屬性（產(chǎn)品功能）總評分最高，而各指標(biāo)間差距明顯 ? 外圍屬性（產(chǎn)品服務(wù)）各指標(biāo)較均衡。 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 發(fā)展軌道：挑戰(zhàn)者 → 領(lǐng)導(dǎo)者 → 超級競爭者 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 本案的“核心競爭力”選擇 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 本項目的選擇：“ 1+2”（產(chǎn)品 +服務(wù)）， —— 體現(xiàn)“創(chuàng)新價值” 產(chǎn)品作為項目核心競爭力，關(guān)鍵是客戶對產(chǎn)品價值的認(rèn)知體驗。 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 項目價值分析 中央口岸價值 地標(biāo)形象價值 復(fù)合業(yè)態(tài)價值 后期運營價值 產(chǎn)品創(chuàng)新價值 五 大 價 值 點 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 客戶行業(yè)分布明顯。 本報告是嚴(yán)格保密的。 2）交通便捷 產(chǎn)品品質(zhì) 分戶空調(diào)； LOWE玻璃；進(jìn)口石材； OTS名牌電梯；分戶式空調(diào)；綜合網(wǎng)絡(luò)布線；智能化系統(tǒng)配臵；空中花園；寬柱距；高層高 價格 /成本 成本優(yōu)勢明顯；使用成本低 外圍 屬性 物業(yè)配套 多功能會議中心；特色商業(yè)配套；會所 升值空間 城市副中心帶來的升值前景 營銷水平 有戰(zhàn)斗力的營銷團(tuán)隊；專業(yè)營銷顧問； 多年積累的客戶資源 外延 屬性 形象定位 商務(wù)綜合體；建筑立面 綜合服務(wù) 商務(wù)中心；品牌開發(fā)商 /物管公司 /施工單位 商務(wù)氛圍 省政府政府以及中央商務(wù)區(qū)域周邊商務(wù)氛圍不斷提升 商務(wù)便捷 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保障 節(jié)流就是賺錢 一站式服務(wù) 可持續(xù)增值 專業(yè)服務(wù) 形象就是財富 專業(yè)服務(wù)、品質(zhì)保障 可見的未來 本報告是嚴(yán)格保密的。 46 酒店引進(jìn)品牌之一 —— 香格里拉 倫敦香格里拉大酒店 港島香格里拉大酒店 迪拜香格里拉大酒店 悉尼香格里拉大酒店 香格里拉是世界頂級酒店 品牌，目前在世界各地有 50余家豪華五星級酒店 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 49 酒店引進(jìn)品牌之一 —— 希爾頓 紐約希爾頓 瑞士希爾頓 沙特希爾頓 希爾頓是全球盈利最高的酒店集團(tuán)，擁有分布在 76個地區(qū)的 2800間酒店 本報告是嚴(yán)格保密的。 51 希爾頓旗下有多個酒店品牌，其中“康拉德”是奢華型酒店， Doubletree是高端多功能酒店，“斯堪的克”是經(jīng)濟(jì)型酒店。希爾頓方面計劃，未來 23年內(nèi)，希爾頓品牌還將進(jìn)駐東莞、太原和重慶，內(nèi)地的第一家康拉德酒店則將于 2023年在上海開業(yè)。 52 酒店引進(jìn)品牌之一 —— 萬豪 法蘭克福萬豪 柏林萬豪 香港萬豪 渥太華萬豪 新奧爾良萬豪 萬豪國際集團(tuán)是全球首屈一指的酒店管理公司，業(yè)務(wù)遍及 67個國家和地區(qū)管理超過 2,800家酒店。 本報告是嚴(yán)格保密的。此外，萬豪國際還通過華美達(dá)國際酒店及度假酒店這個品牌在中國管理著 37家酒店提供 13,237間客房。 54 酒店引進(jìn)品牌之一 —— 威斯汀 喜達(dá)屋在