【正文】 政府財(cái)政扶持，投資零風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉 市場(chǎng) ?廣度： 功能 ?定位： 地理 ?交通： 規(guī)劃 ?配套： 商潮 ?財(cái)氣： 政策 ?格局： 投資 ?增值： 經(jīng)營(yíng) ?價(jià)值： 品牌 ?制勝： 風(fēng)險(xiǎn) ?保障： 描 述 角 度 洲盛國(guó)際家居裝飾博覽城 16萬(wàn)平米一站式國(guó)際級(jí)商貿(mào)旗艦 形象定位語(yǔ) 家居博覽中心 〃 五金總部基地 〃 建材總店集群 16萬(wàn)平米商貿(mào)巨旗艦 3大行業(yè)市場(chǎng)集群 8大 專業(yè) 主題展館 數(shù)千品牌主力店國(guó)際賣場(chǎng) 酒店、寫字樓豪華商務(wù)陣容 形象定位語(yǔ) 新區(qū)商業(yè)巨擘 北部財(cái)富曙光 主廣告語(yǔ) 第三篇 項(xiàng)目推廣策略與計(jì)劃節(jié)奏 項(xiàng)目推廣策略與計(jì)劃節(jié)奏 總體 思路 市場(chǎng) 推廣 形象 包裝 推廣 策劃 推廣 安排 策略一： “高空打擊” 策略二： “地面轟炸” 策略三： “定點(diǎn)爆破” 策略四： “活動(dòng)營(yíng)銷” 推廣核心策略 推廣核心策略 商家考察行 高空打擊 地面轟炸 定點(diǎn)爆破 招商 銷售 營(yíng)銷推廣 新聞傳播 系列軟文 戶外看板 DM派發(fā) 產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) 招商說(shuō)明會(huì) 高峰論壇 活動(dòng)營(yíng)銷 策略一： “ 高空打擊 ” 高空打擊，項(xiàng)目入市之前一舉塑造項(xiàng)目制高點(diǎn)的過(guò)程。具體做法可采用“聯(lián)合政府，爭(zhēng)取政策，借助媒體，制造輿論”， 使項(xiàng)目入市之初即奠定一個(gè)有高度的起點(diǎn)。以 廣度、寬度和到達(dá)度 為其要點(diǎn)。具體做法是通過(guò)媒體（ 戶外、圍擋、報(bào)紙、電視、 DM直郵、派報(bào)、 CALL客、中介、短信等方式 ）將項(xiàng)目的價(jià)值訴求傳遞出去。其目的是，有效 爭(zhēng)取龍頭商家、行業(yè)權(quán)威的認(rèn)可及加盟 ，并以此形成帶動(dòng)效應(yīng)。 推廣核心策略 大客戶簽約會(huì) 策略四： “ 活動(dòng)營(yíng)銷 ” 意見(jiàn)征詢會(huì)： 邀請(qǐng)目標(biāo)大商家、自營(yíng)戶參加征詢活動(dòng)，從工程規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃分入手，促進(jìn)意向成交。 “ 我的生意經(jīng) ” 講壇： 邀請(qǐng)前期登記客戶、東明市場(chǎng)商家參加活動(dòng)，通過(guò)講壇活動(dòng)開(kāi)展傳播市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)理念，建立從業(yè)者信心。 開(kāi)工慶典： 配合產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等，擴(kuò)大影響力，分批進(jìn)行軟文傳播。 推廣核心策略 項(xiàng)目整體推廣節(jié)奏 我們根據(jù)項(xiàng)目整體推進(jìn)情況，劃分成五個(gè)階段： 2023年 4月 2023年 57月 912月 第一階段 蓄水期 第二階段 認(rèn)購(gòu)期 第三階段 開(kāi)盤強(qiáng)銷期 89月 2023年 12月以后 前期階段 項(xiàng)目亮相 第四階段 持續(xù)及二次強(qiáng)銷 項(xiàng)目整體推廣節(jié)奏 前期階段 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 項(xiàng)目亮相 2023年 4月 蓄水期 57月 認(rèn)購(gòu)期 89月 開(kāi)盤熱銷期 912月 持續(xù)及二次強(qiáng)銷 12月后 接待處開(kāi)業(yè)、新聞發(fā)布會(huì)亮相 媒體亮相，建立品牌形象傳播 客戶蓄水 媒體持續(xù)亮相 開(kāi)工發(fā)布會(huì) 發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、高峰論壇等多環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng) 為銷售蓄勢(shì) 通過(guò)銷售，確立市場(chǎng)地位 以銷售為導(dǎo)向，擴(kuò)大傳播范圍 建立品牌地位 消化剩余產(chǎn)品 確立品牌文化，為二期樹立口碑； 通過(guò)接待處開(kāi)業(yè)啟動(dòng)項(xiàng)目形象認(rèn)知傳播，品牌體系建設(shè) 持續(xù)形象傳播，初步建立項(xiàng)目品牌及形象認(rèn)知 通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、高峰論壇等活動(dòng)樹立項(xiàng)目高度及價(jià)值 以良好銷售及招商啟動(dòng)，促進(jìn)產(chǎn)品快速去化，一舉奠定勝局 品牌強(qiáng)化訴求，招商快速跟進(jìn)，為后期銷售打造基礎(chǔ) 項(xiàng)目分階段推廣策略及核心工作 （一）形象導(dǎo)入期 （含項(xiàng)目亮相和蓄水過(guò)程） 推廣策略： ■ 配合政府，以軟性新聞炒作為主，實(shí)現(xiàn)低成本預(yù)熱 ■ 以戶外廣告、項(xiàng)目包裝（工地、接待處）結(jié)合的方式進(jìn)行形象傳遞，吸引關(guān)注 ■ 接待處通過(guò)報(bào)紙和折頁(yè)簡(jiǎn)單傳遞項(xiàng)目信息，積累意向客戶 核心工作： ■ 開(kāi)工活動(dòng) /項(xiàng)目信息傳播 /商業(yè)價(jià)值解析 （二）認(rèn)購(gòu)期間 推廣策略： ■ 配合開(kāi)工等節(jié)點(diǎn)公關(guān)活動(dòng)，采用硬廣告統(tǒng)一主題進(jìn)行“集束轟炸”，使項(xiàng)目一夜成名，帶動(dòng)地方輿論傳播，樹立良好的群眾口碑 ■ 電視廣告和報(bào)紙廣告啟動(dòng)投放 核心工作： ■ 高峰論壇 /客戶認(rèn)購(gòu) /高頻宣傳 項(xiàng)目分階段推廣策略及核心工作 （三）強(qiáng)銷期間 推廣策略： ■ 硬廣告和公關(guān)活動(dòng)結(jié)合，軟性宣傳配合，輔以短信廣告，實(shí)現(xiàn)信息最大程度的覆蓋 ■ 同時(shí)，將項(xiàng)目通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告和重點(diǎn)區(qū)域廣告集中投放的方式，將“熱量”導(dǎo)向外圍 ■ 電視廣告和報(bào)紙廣告組合傳播 核心工作： ■ 開(kāi)盤銷售 /產(chǎn)品（投資）說(shuō)明會(huì) /招商簽約會(huì) 項(xiàng)目分階段推廣策略及核心工作 （四）銷售持續(xù)期 推廣策略： ■ 公關(guān)活動(dòng)推動(dòng)、新聞媒體的不定期報(bào)道，口碑相傳及品牌建設(shè) 核心工作： ■ 品牌建設(shè) /招商活動(dòng) /浙商萬(wàn)里行 項(xiàng)目分階段推廣策略及核心工作 第三篇 項(xiàng)目銷售與招商協(xié)作計(jì)劃 銷售 招商 策略 入市時(shí)機(jī) 前提條件 準(zhǔn)備工作 進(jìn)度 安排 分期 運(yùn)作 措施 項(xiàng)目銷售與招商協(xié)作計(jì)劃 項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo) ■ 率先啟動(dòng)招商，為銷售奠定基礎(chǔ)，良性循環(huán)、樹立品牌、持續(xù)發(fā)展 ■ 快速推進(jìn)，制造供不應(yīng)求的市場(chǎng)效應(yīng) ■ 組建良性銷售渠道，持續(xù)提升市場(chǎng)消化能力 ■ 促進(jìn)招商順利進(jìn)行，為項(xiàng)目招商做好鋪墊，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功，讓投資者看到項(xiàng)目發(fā)展的信心 ■ 吸引主力商家入駐，租售互動(dòng)促進(jìn)市場(chǎng)繁榮 ■ 通過(guò)循序推廣，促進(jìn)發(fā)展商的品牌提升，形成品牌的累積效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)和收益最大化 整體營(yíng)銷策略 總策略原則 ■ 先聲奪人，搶占先機(jī)，在本區(qū)域大型項(xiàng)目推出之前，集中消化； ■ “ 價(jià)格、速度 ” 取勝市場(chǎng)，一方面保證 “ 價(jià)格 ” 的合理性，一方面確?！?速度 ” 的恰當(dāng)性。 ■ 用外地客戶資源壓迫性促進(jìn)銷售， “ 以外圍激活本地 ” 、 “ 以本地促進(jìn)外地 ” ，保障本地市場(chǎng)激活的前提下（確保本地領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)），外地和本地客戶雙向擠壓推動(dòng)消化。 將坐銷和行銷相互結(jié)合 在開(kāi)盤前，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，活動(dòng)將主要包括開(kāi)工典禮活動(dòng)、產(chǎn)品說(shuō)明及高峰論壇等活動(dòng)。 用活動(dòng)為銷售造勢(shì)，順勢(shì)進(jìn)行推售 將市場(chǎng)以單鋪為單位向市場(chǎng)推出，將優(yōu)、次商鋪結(jié)合推出，在價(jià)格上采用低開(kāi)高走的策略，以保證樓盤的順利去化。 特別關(guān)注：針對(duì)主力商家、區(qū)域行業(yè)領(lǐng)袖、品牌旗艦商家采取先行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)政策和認(rèn)購(gòu)價(jià)格。 循序前進(jìn) 在根據(jù)前期銷售情況，準(zhǔn)確分析把握購(gòu)房者的心理，在延伸保持市場(chǎng)溫度的基礎(chǔ)上，適時(shí)對(duì)部分售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，充分拉伸消費(fèi)者的接受底線，并適時(shí)推出后期部分商鋪。 “ 四驅(qū) ” 策略： 營(yíng)銷政策建議 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，我們建議項(xiàng)目銷售采用統(tǒng)一返租模式： A：三年返租 以每年 8％左右的回報(bào)率進(jìn)行 3年返租的銷售模式。