【正文】 李漁路、330國道三條城市主要干線縱橫交匯處。所以借聚寶盆這個(gè)看似通俗卻極有財(cái)富意味的詞語，建立特色形象來炒熱本項(xiàng)目的名氣，可以提高投資價(jià)值，對于鋪位的銷售將有很好的推動(dòng)作用。c、發(fā)展性 這一形象，結(jié)合以后將要進(jìn)行的營銷操作，可以幫助我們在市場 上建立良好的品牌印象，這為未來項(xiàng)目的開發(fā)和銷售提供了良好的前瞻性空間。b、針對性商戶的主流最關(guān)心的始終是經(jīng)營范圍內(nèi)的事情，而投資者則主要 關(guān)心物業(yè)本身的回報(bào)。一旦市場經(jīng)營暢旺，那么投資者、商戶所擁有的物業(yè)將給他們帶來數(shù)倍于投入的回報(bào)。 b、在經(jīng)營管理上，堅(jiān)持適度超前、穩(wěn)扎穩(wěn)打的理念，以傳統(tǒng)經(jīng)營市 場與現(xiàn)代商業(yè)市場經(jīng)營管理相結(jié)合。既涵蓋了建筑、建材、包裝、家裝、裝飾等市場經(jīng)營的方方面面，又有“統(tǒng)攬”、“包辦”的多重含義，大氣縱橫。廣告語大氣簡潔，表明了億都建材城的超級(jí)大市的市場規(guī)模和先進(jìn)的經(jīng)營管理理念，以及強(qiáng)勢的品牌號(hào)召力，足以引領(lǐng)浙中；同時(shí)，更是金華人首選的建材裝飾基地。形象解讀：★統(tǒng)建大浙中c、展現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)特色，突出本項(xiàng)目在產(chǎn)品上的獨(dú)特優(yōu)勢，并進(jìn)行高層 而的延展；將項(xiàng)目的自身素質(zhì)進(jìn)行包裝、描寫、放大，以最直接的手法向客戶表達(dá)內(nèi)涵所在，切合商業(yè)的本位，滿足客戶在經(jīng)營、投資上的訴求。商業(yè)投資聚寶盆形象定位思路：a、確立自我特色，尋求市場空間，從而避免激烈的同質(zhì)化競爭，創(chuàng)造無競爭市場。項(xiàng)目總體形象定位語1：億都建材城統(tǒng)建大浙中四、項(xiàng)目總體形象定位語詳解對于二期E館、F館兩個(gè)精品館的營銷，不能脫離開億都建材城項(xiàng)目的總體形象。建材城集購物、家居、建材、燈飾、五金、機(jī)電、酒店、寫字樓等多功能于一體?！鞍毖b金華城定位語二：浙中建材第一城有利銜接整個(gè)城市發(fā)展，項(xiàng)目建成后必將成為金華城市化又一標(biāo)志，亦將成為金華對外交流的名片和新景點(diǎn)。將金華帶來一個(gè)國際化建材采購場所，全方位為市民提供國際化建材品牌和提升裝修生活品質(zhì)。提供全方位采購平臺(tái)，提升市民家居采購品質(zhì)。三、億都建材城項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)效益改寫金華建材格局，引領(lǐng)全新一站式建材采購模式。見圖示：（一）婺城區(qū)位圖（二）億都建材城在金華的位置二、億都建材城項(xiàng)目主要構(gòu)成億都建材城一期由二座商業(yè)裙樓和18幢棟塔樓組成。項(xiàng)目于2013年動(dòng)工，將于2014年一期建成開業(yè)。金華億都建材城項(xiàng)目二期營銷策劃方案第一章 億都建材城綜述第一節(jié) 項(xiàng)目綜述億都建材城，2013年金華地區(qū)重點(diǎn)工程及重大項(xiàng)目之一，是金華地區(qū)首個(gè)超大型建材商業(yè)綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目占地面積411畝，總建筑面積53萬㎡，集購物、家居、建材、燈飾、五金，機(jī)電，酒店，寫字樓等多種功能于一體，是金華首創(chuàng)大型建材都市綜合體。項(xiàng)目計(jì)劃分三期開發(fā)，第一期為陶瓷衛(wèi)浴中心，第二期為機(jī)電市場和紅星美凱龍，三期為五金、板材和燈飾、電器中心。一、項(xiàng)目位置億都建材城位于金華老城區(qū)與新城區(qū)的中間，婺城區(qū)的西端，330國道與金衢路交匯處。二期由機(jī)電市場塔樓和一幢大型商業(yè)綜合體和紅星美凱龍，三期為二幢裙樓和多幢多層商業(yè)連廊組成，其中中國家居第一品牌紅星美凱龍強(qiáng)勢進(jìn)駐，大型超市麥得龍也在意向簽約中。本項(xiàng)目引進(jìn)了當(dāng)前最先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)，強(qiáng)力促進(jìn)金華區(qū)商業(yè)更新?lián)Q代，帶動(dòng)本區(qū)商業(yè)、建材行業(yè)朝著良性方向發(fā)展。本項(xiàng)目精心匯聚國際連鎖超市、國際品家居、大型建材一線品牌、引進(jìn)生活項(xiàng)目配套。推進(jìn)新城與老城市的無縫融合進(jìn)程。第二節(jié) 項(xiàng)目定位一、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位浙中建材采購總部基地、金華建材第一城三年之內(nèi)，金華市最具投資價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)二、項(xiàng)目總體形象定位★個(gè)性強(qiáng)烈統(tǒng)攬全局的形象定位：定位語一：統(tǒng)建大浙中商業(yè)投資聚寶盆三、項(xiàng)目總體市場定位億都建材城，金華首創(chuàng)大型建材都市綜合體。涵蓋陶瓷衛(wèi)浴中心，機(jī)電市場，中國家居第一品牌、中國民營企業(yè)50強(qiáng)企業(yè)紅星美凱龍，五金、板材和燈飾、電器中心，是金華地區(qū)首個(gè)超大型、都市化、復(fù)合型、全新體驗(yàn)式建材商業(yè)綜合體項(xiàng)目。二期精品館是建立在項(xiàng)目總體定位、建材城總體形象基礎(chǔ)上的一個(gè)精品市場和升級(jí)市場?！鞍毖b金華城項(xiàng)目總體形象定位語2：億都建材城 浙中建材第一城 b、充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的各種先天優(yōu)勢，這些優(yōu)勢是絕版的、不可再生的資源，不是其他項(xiàng)目可以模仿和復(fù)制的。d、結(jié)合客戶、市場的相應(yīng)心理需求，尋找最合適的、最親善的形象進(jìn)行推廣。“包”裝金華城 項(xiàng)目整體形象定位語1是建立在市場規(guī)模和市場品牌號(hào)召力、市場在整個(gè)浙江中部地區(qū)的領(lǐng)軍地位基礎(chǔ)上的一個(gè)形象定位。亮點(diǎn)在統(tǒng)建、“包”裝四字?！镎阒薪ú牡谝怀? a、重點(diǎn)突出項(xiàng)目市場定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)與商家組合，市場經(jīng)營管理三方面的優(yōu)勢。★商業(yè)投資聚寶盆按照返利的形式，項(xiàng)目將以接近住宅的價(jià)格面世，作為商業(yè)項(xiàng)目來說，具有非常巨大的升值空間。形象優(yōu)勢：a、清晰性只有通過短暫接觸就吸引客戶的注意力，我們才有可能最終刺激他們進(jìn)行購買，因此，形象主題的提煉必須能夠清晰直觀的表達(dá)出我們的優(yōu)勢所在。本項(xiàng)目依靠此形象和日后的主題營銷，可以針對性謀劃出未來的市場前景，無疑具有親和力、誘惑力。同時(shí)，本項(xiàng)目的投資概念是不言自明的。開發(fā)商品牌形象：億都集團(tuán)，領(lǐng)軍商業(yè)地產(chǎn)18年系列廣告語：誰，裝飾了美麗大金華？億都精品館誰，裝點(diǎn)了我的多彩生活？億都精品館億都精品館，裝飾金華夢小面積大錢景，財(cái)富投資輕騎兵億都精品館單鋪10㎡起參考設(shè)計(jì)風(fēng)格（廣告2）：第二章 營銷背景分析與戰(zhàn)略掌控（一） 第一節(jié) 營銷目標(biāo)及目標(biāo)分解 一、營銷目標(biāo)F館樓層入市價(jià)格總面積項(xiàng)目總市值可售面積預(yù)計(jì)銷售額一層內(nèi)鋪均價(jià)24200元約6302㎡152508400元約6302㎡152508400元二層均價(jià)16500元約6464㎡106656000元約6464㎡106656000元合計(jì)20350元12766㎡259164400元12766㎡259164400元E館樓層入市價(jià)格總面積項(xiàng)目總市值可售面積預(yù)計(jì)銷售額一層內(nèi)鋪二層0三層合計(jì)二、營銷目標(biāo)分解時(shí)間2014年12月2014年3月2014年45月2014年6月 營銷事項(xiàng)E館VIP認(rèn)籌F館熱銷F館開盤F館VIP認(rèn)籌第二節(jié) 營銷戰(zhàn)略與策略一、營銷策略背景思考(一) 我們不擔(dān)心項(xiàng)目銷售。項(xiàng)目是經(jīng)過多年經(jīng)營、已經(jīng)形成市場人氣和具有眾多老經(jīng)營戶的老市新開，新市場規(guī)模更大、規(guī)劃更超前、管理更先進(jìn)。金華市政府重點(diǎn)扶持商業(yè)項(xiàng)目。(二) 我們也擔(dān)心項(xiàng)目銷售。婺城新區(qū)近兩年內(nèi)正在開盤和即將開盤的城市綜合體較多，加上江北、金東區(qū)大量城市綜合體涌現(xiàn)、地產(chǎn)大鱷爭食市場，對我項(xiàng)目造成投資客的分流和強(qiáng)勢的競爭。項(xiàng)目一期銷售頗為成功，打了一個(gè)漂亮仗，并取得最好的市場形象，為整個(gè)項(xiàng)目價(jià)值的提升提供了平臺(tái)。項(xiàng)目營銷的目的不限于把房子和商鋪賣完，而且在于通過對項(xiàng)目突破式的營銷，不僅實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，也提升開發(fā)商公司在金華的品牌地位。 項(xiàng)目定位的唯一性與領(lǐng)導(dǎo)地位。168。168。168。168。168。168。168。168。機(jī)會(huì)(Opportunitiss)SO168。168。168。WO168。168。168。168。168。168。168。威脅(Threats)ST◆ 快、狠、準(zhǔn)，精準(zhǔn)定位，鎖定層級(jí)界定目標(biāo)客群，快速推盤。 商業(yè)策劃往前看，從經(jīng)營的角度——做旺做久，規(guī)劃可行商業(yè)業(yè)態(tài)。 充分挖掘與發(fā)揮紅星美凱龍的品牌號(hào)召力。 利用一切可以利用的最好最適合的資源，進(jìn)行精細(xì)化耕作。 項(xiàng)目入市價(jià)位適當(dāng)?shù)烷_，變“阻滯”力量為推動(dòng)與互助力量。 擴(kuò)大營銷范圍，加強(qiáng)向金華地區(qū)縣級(jí)市推廣力度。 站在城市運(yùn)營高度，營建“浙中大市場”的項(xiàng)目尊榮感。 同質(zhì)項(xiàng)目的前期操作基本以租賃形式；168。 作為商業(yè)地產(chǎn)，必須一次性操作成功，所以，操作需要十足的把握和多種規(guī)避不利因素的手段。主要特征：支付能力中等、明確目標(biāo)、現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨主流。經(jīng)營方向：經(jīng)營渠道較窄，以本行為主。心理特征：現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)、隨主流。地段取向：傾向于暢旺地段，大多寧愿承受高租金，也不愿意考慮偏僻地點(diǎn)。租售取向：部分有實(shí)力的大批發(fā)商傾向于購買物業(yè)，但大多數(shù)依然愿意租賃，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)節(jié)省經(jīng)營成本；大型零售商家，如大型超市資金雄厚，但出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位。投資客戶雖然建材行業(yè)的專業(yè)化特征比較明顯，主力客戶群體中自營商戶的比例較高，但對于商鋪這類投資型物業(yè)來說，投資客戶仍然是不可忽視的對象群體。支付能力：總價(jià)承受能力不等。心理特征：比較理性，擅長算計(jì)、愛夢想。地段取向：投資者的投資面更廣，對于投資地段眼前的繁華程度要求更低。租賃取向：大多數(shù)傾向于購買。核心客戶群核心客戶群 本地中產(chǎn)階層投資者及個(gè)體經(jīng)營者、金華地區(qū)投資客客戶類型：178。有著敏感的投資意識(shí)，重視項(xiàng)目知名度和后續(xù)經(jīng)營能力，或作為資金保值增值渠道之一。 原老市場經(jīng)營戶、自營類本地個(gè)體經(jīng)商者：億都建材城是在老市場基礎(chǔ)上擴(kuò)建和升級(jí)的新市場，原老市場經(jīng)營戶繼續(xù)在新市場買鋪?zhàn)誀I的；在金華市有多年?duì)I商經(jīng)驗(yàn)，資金積累豐厚，投資買鋪?zhàn)誀I的。 本地富裕居民：年齡在35—60歲之間，文化程度較低，看重自有商業(yè)物業(yè)回報(bào)價(jià)值，有多次置業(yè)行為，對投資商鋪興趣濃厚，并具有專業(yè)眼光。178。178。178。如第一期有來自永康、武義、衢州、蘭溪的購房戶或購房團(tuán)，尤以蘭溪最多。二樓以衛(wèi)浴為主。經(jīng)營模式：二期E館、F館為精品館，鋪位以自由分割的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪為主。經(jīng)營管理：對商戶統(tǒng)一管理、對投資者代租代管。對純粹投資者實(shí)行經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分離，投資者享受所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營管理公司享有使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)，出租給商戶，保證市場統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則。 高舉高打，不僅做唯一，更要做首領(lǐng)！運(yùn)營城市，引領(lǐng)金華，匯聚浙中商機(jī)，引導(dǎo)全新生活方式。252。252。以不變應(yīng)萬變，對項(xiàng)目推盤進(jìn)行策略性規(guī)劃。 高舉高打，以國際