【正文】 園區(qū)道路系統(tǒng)依地勢(shì)而筑，峰回路轉(zhuǎn)，自然山水美景豐富多彩。其次是局部地段的緩坡利用；沖溝表面看上去使地形破碎，但同時(shí)也帶來(lái)了良好的生態(tài)效應(yīng)和造景潛力，對(duì)之理應(yīng)極力彰顯。 （ 3）玫瑰園二期別墅區(qū)提供的產(chǎn)品最大特性是環(huán)境。度假村 是集休閑、餐飲、娛樂(lè)于一體的綜合性旅游服務(wù)設(shè)施區(qū)，在主樓的基礎(chǔ)上，配以一定數(shù)量的別墅型客房。 （二）產(chǎn)品特性 總體布局 （ 1）玫瑰園二期的開(kāi)發(fā)理念將秉承一期的“不辜負(fù)山水，不破壞環(huán)境”的開(kāi)發(fā)理念，尊重自然，利用自然，崇尚人與自然、人與建筑的美妙對(duì)話(huà)。 這里須注意的一個(gè)問(wèn)題 是，區(qū)域配套設(shè)施的短缺并不意味著玫瑰園二期物業(yè)只能是休閑式而不是居家式， 15 分鐘的車(chē)程就能讓住戶(hù)享受到同樣的城市配套，也就是說(shuō)只要有車(chē)，住在玫瑰園二期和住在市區(qū)完全一樣。玫瑰園二期的基礎(chǔ)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施，例如：會(huì)館、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等可以靠二期的度假村給予解決，其他的生活配套在度假區(qū)尚未成熟之前，還得依賴(lài)于 10 公里外的杭州市區(qū)。離蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州火車(chē)站均不到一小時(shí)車(chē)程。 （ 3）交通便捷。園區(qū)內(nèi)地塊被四條長(zhǎng)短不一的沖溝分割，東南、西南兩面由沖溝延展出兩處低平地帶，形成天然的錯(cuò)落有致的空間層次差異。 （ 2）地形地貌豐富。 二、產(chǎn)品分析 （一）地塊品質(zhì) 地塊品質(zhì)綜述 特點(diǎn)： 5 （ 1）位置優(yōu)越、環(huán)境秀美。 園區(qū)總共將建造別墅 104 幢，別墅建筑面積約 34980 平方米，度假村具體面積待定。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 九溪玫瑰園二期園區(qū)總占地約 302 畝。該地塊與玫瑰園一期只相隔一條 五云西路，建成后二個(gè)別墅區(qū)將遙相呼應(yīng)。根據(jù)不同地形不同景觀強(qiáng)調(diào)個(gè)性化設(shè)計(jì)，使玫瑰園二期成為國(guó)內(nèi)別墅中的極品，展現(xiàn)又一精致的居住風(fēng)景。為滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)高檔別墅的需求，我公司將于 2020 年推出九溪玫瑰園二期的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。 九溪玫瑰園首期的開(kāi)發(fā)成功，不僅創(chuàng)出國(guó)內(nèi)一流山林生態(tài)別墅的品牌，同時(shí)也為杭州別墅的開(kāi)發(fā)起到了樣板作用，給杭州別墅市場(chǎng)注入了一支興奮劑。九溪玫瑰園（一期）于“自然中見(jiàn)人工”，憑其絕佳的山林生態(tài)別墅特色和開(kāi)發(fā)者“以人為本”、追求建筑與自然、人與自然相和諧的成熟開(kāi)發(fā)理念，得到了眾多專(zhuān)家和廣大市民的認(rèn)同 .精美的建筑造型更是為市場(chǎng)所追寵。 玫瑰園二期別墅 營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū) 2 目 錄 一、項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)背景 地理位置 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、產(chǎn)品分析 （一）地塊品質(zhì) 地塊品質(zhì)綜述 區(qū)域配套設(shè)施 （二）產(chǎn)品特征 三、市場(chǎng)調(diào)查和分析 （一）杭城別墅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的回顧與展望 （二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研分析 （三）目標(biāo)市場(chǎng) （四）目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)特征分析 四、營(yíng)銷(xiāo)策略 （一）總體策略 （二）樓盤(pán)形象塑造 （三）樓盤(pán)宣傳主標(biāo)語(yǔ) 五、廣告計(jì)劃 （一）廣告原則 （二） 廣告對(duì)象 （三）訴求重點(diǎn) （四）媒體選擇 （五）其他傳播方式 六、銷(xiāo)售執(zhí)行 3 玫瑰園二期別墅營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū) 前言 本營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)通過(guò)對(duì)玫瑰園二期別墅的地塊品質(zhì)分析、產(chǎn)品特性分析、市場(chǎng)背景分析、目標(biāo)客源需求特征調(diào)查和分析，進(jìn)行項(xiàng)目的目標(biāo)客源定位、產(chǎn)品定位、廣告定位、價(jià)格定位，制定項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略、廣告策略與計(jì)劃等，為項(xiàng)目公司和廣告設(shè)計(jì)方進(jìn)行市場(chǎng)推廣和廣告設(shè)計(jì)提供參考和依據(jù)。 一、項(xiàng)目概況 開(kāi)發(fā)背景 綠城房產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)四年的不懈努力，在杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)將九溪玫瑰園（一期）建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的 別墅住宅區(qū)。如今，九溪玫瑰園已成為品牌別墅的代名詞，在國(guó)內(nèi)享有很高的知名度，創(chuàng)出了品牌效應(yīng)，并取得十分可觀的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，買(mǎi)房市場(chǎng)呈現(xiàn)多種形式的 需求，這給開(kāi)發(fā)市郊高檔別墅帶來(lái)了契機(jī)。 4 九溪玫瑰園二期的開(kāi)發(fā)將承傳一期的開(kāi)發(fā)理念，本著真誠(chéng)、善意、精致、完美的質(zhì)量方針，尊重自然，崇尚人與自然、人與建筑的美妙對(duì)話(huà)。 地理位置 玫瑰園二期用地位于之江國(guó)家旅游度假區(qū)內(nèi)距市中心最近的地塊，緊鄰著名的西湖旅游風(fēng)景區(qū)，距西湖也僅 6 公里。二期用地東西長(zhǎng) 米，南北寬 米，內(nèi)有四條長(zhǎng)短不一的沖溝，地形起伏有致。其中：度假村約合120 畝，別墅住宅區(qū)約合 182 畝。 別墅區(qū)的容積率不大于 ，綠化率為在 55%以上，建筑密度為 %，建筑高度以二層為主。玫瑰園二期地塊位處西湖南線風(fēng)景區(qū)，市區(qū)邊緣，面眺錢(qián)江，背枕五云，相依九溪煙樹(shù)，旁接云棲竹徑，遙聆悠遠(yuǎn)的六和鐘聲，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。從地形上看，玫瑰園二期與一期相似，地勢(shì)北高南低。地塊內(nèi)植被品種繁多，參天古樹(shù)青翠蔥綠，高低雜樹(shù)茂密多姿，空氣質(zhì)素一流，是營(yíng)造現(xiàn)代高檔住宅園區(qū)的絕佳地塊。玫瑰園二期地塊離杭州市繞城公路僅五分鐘，緊鄰 320 國(guó)道 ，通過(guò) 320 國(guó)道上高速公路可直達(dá)滬杭甬及全國(guó)各大城市，區(qū)間交通主要依賴(lài)于之江大道，來(lái)往公交旅游車(chē)輛有30 51 K599。 區(qū)域配套設(shè)施 區(qū)域配套設(shè)施主要分基礎(chǔ)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施兩類(lèi)。這對(duì)擁有私家車(chē)的別墅區(qū)住戶(hù)來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大，但對(duì)居家生活還是會(huì)帶來(lái)不便。在汽車(chē)時(shí)代即將來(lái)臨的現(xiàn)在，沒(méi)有必 6 要因?yàn)?15 分鐘車(chē)程，就否定了玫瑰園二期的居家功能，而只強(qiáng)調(diào)它的休閑功能。 （ 2）九溪玫瑰園二期是高檔山林別墅住宅區(qū)與一小型度假村的綜合體。住宅區(qū)則憑借度假村提供所需的服務(wù)及游樂(lè)設(shè)施。依隨山勢(shì)、因地制宜是山林住區(qū)規(guī)劃的基本原則，但本地塊不同于一般的山地住區(qū)，整體上可看作兩種高程、相對(duì)平坦的三個(gè)地塊的組合，規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要矛盾是加強(qiáng)不同高程地塊之間的空間整合，強(qiáng)調(diào)區(qū)塊的整體性。 （ 4）因地制宜，地理?xiàng)l 件決定建筑單體的形狀和體量，每一幢建筑都強(qiáng)調(diào)與環(huán)境的和諧，每幢建筑都是環(huán)境的和諧組成部分，從而保證自然山水別墅區(qū)的環(huán)境品質(zhì)。 7 別墅單體 （ 1）九溪玫瑰園建筑單體設(shè)計(jì)之精美征服了市場(chǎng)，在國(guó)內(nèi)都享有較高知