【正文】 三室二廳二衛(wèi)13060四室二廳二衛(wèi)15020會所功能建議建議建造一個大規(guī)模的法蘭西主題風情豪華大會所，面積可在2000平米左右，給業(yè)主提供純正法式生活范本，優(yōu)雅時尚的生活娛樂休閑，營造江陰第一高尚生活社區(qū)。③、一期小高層戶型及面積建議：套型面積（㎡）比例（％）備注三室二廳二衛(wèi)140100抽屜式躍層（2）二期高層物業(yè)戶型面積建議套型面積（㎡）比例（％）備注二室二廳一衛(wèi)11015三室二廳二衛(wèi)1202514057頂復式140（下）70（上）3樓王、空中別墅說明：建議高層江景房將客廳放在北面，使低層住戶可以在客戶眺望望江花園，高層住戶更可在客戶眺望長江，將臥室設計為朝南，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜利于休息。總之，我們建議戶型規(guī)劃的原則應該盡量遵從“產品的多樣化、設計的人性化、戶型的前瞻化”，為最終實現(xiàn)100％銷售打下堅實的基礎。陽臺可為入戶花園設計，戶戶有景，或退臺式陽臺設計。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時利于朝向通風采光，實用率較高。 植栽計劃：分區(qū)進行植栽，使每一組團都有不同的綠化景觀訴求，造成組團間的差異性。在社區(qū)主入口設計大功率射燈，造成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺，引導客戶回家的方向。 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設計低燈照明，道路兩邊的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。 建議小區(qū)北側、南側、西側、東側建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美“綠肺”。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團區(qū)塊，在每個組團內可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場所等設施。216。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機結合。216。 注重實施的可行性和開發(fā)時序的合理性，建議在實施過程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動空間。 整個基地平整，建議借鑒造園手法，地塊中部公共場地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國各地知名景點名稱。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進口干掛石材、藍黑瓦、淡黃色基座、黑色陽臺鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍灰色塑鋼框架構成其清新典雅的彩色基調，讓人們不禁會想起中世紀的法國。這樣做不但可以優(yōu)化室內的通風采光，加強建筑立面虛實對比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。三、八角窗的處理。二、屋頂?shù)脑O計。整體風格表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風情。通過打造法式皇家園林和詩意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅樓房能以最佳角度細享優(yōu)美的園林與靈動脫俗的變幻水色，充分體現(xiàn)優(yōu)雅而尊貴的品格。建筑風格上從歐洲古典建筑樣式吸取設計的靈感，融合文藝復興古典建筑元素，創(chuàng)新簡化為新古典建筑意向。由于本項目競爭樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡約式建筑風格，已經(jīng)形成了區(qū)域產品的同質化，為了體現(xiàn)本項目獨特的個性特征和豐富的產品內涵，體現(xiàn)與競爭項目的差異化，我公司建議在項目整體風格上的處理可引進“新法式浪漫主義”風情。三、項目開發(fā)周期總開發(fā)周期：（2005年10月——2008年9月）分階段周期：第一期： 2005年10月——2006年10月第二期： 2006年3月——2008年3月第三期： 2006年7月——2007年6月第四期： 2007年3月——2008年9月初步開發(fā)周期的擬定根據(jù)項目的物業(yè)類型、開發(fā)的體量而定。這時一個完整的社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提升了項目的高品質檔次。第三期開發(fā)別墅和1幢高層，即現(xiàn)有規(guī)劃中的A區(qū)，在前兩期多層、高層等產品形態(tài)開發(fā)的基礎上，已經(jīng)為別墅產品積累了一批潛在客戶群，同時園林和會所的完成也加深了別墅客戶群對項目品質的信心，而高層的完工也不會影響別墅交付后的客戶的居住使用質量。經(jīng)過一期的開發(fā)、對市場的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產品的銷售奠基了良好的基礎，同時高層產品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對景觀要求比較高的客戶群需求，勢必能掀起新一輪的高潮。而且由于多層的開發(fā)周期短，利于資金較快回籠。用產品形態(tài)的獨特性、多樣化吸引和分流競爭對手的目標客戶群。項目開發(fā)建議第一期開發(fā)建設的產品為：多層、精裝酒店式公寓、2幢小高層和沿街商業(yè)，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的B區(qū)和E區(qū)。二、項目開發(fā)建議開發(fā)原則鑒于本地塊規(guī)劃的產品形態(tài)較為豐富，我們建議項目的開發(fā)應該本著“整體規(guī)劃，分期施工”的原則，這樣后期進行的工程不會影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產品、園林、會所、通道等，形成有序開發(fā)、文明施工的項目形象，對之后的銷售也有良好的促進作用。但在以下的營銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的布局規(guī)劃來思量。但是如果把別墅區(qū)規(guī)劃到地塊西邊，那邊占有望江公園大面積的景觀資源，居住大環(huán)境優(yōu)越，空氣質量好，能滿足別墅客戶群挑剔的購買需求，并進一步提升項目的整體檔次，為今后的熱銷奠定下良好的基礎。同時我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認為有值得商榷之處。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力是激起消費者的階層歸屬感和自豪感。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實力是購房者對購房承諾可信度作出高低判斷的一個重要依據(jù)，同時也是對物業(yè)品牌形象預期的一個基本準則。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點，滿足業(yè)主精神上的需求。（1）目標客戶構成金融、證券、外資企業(yè)等中高層管理人員律師、醫(yī)生、教師等高收入人士私營個體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板公務人員周邊區(qū)域原居民（2）目標客戶特征年齡：3050歲之間的中青年家庭結構：主要部分為三口之家以上家庭收入：一般為6萬元以上的中等收入家庭【目標客戶購買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質，作為都市財知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 符合目標客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。 充分體現(xiàn)項目地位優(yōu)勢，長江南岸、望江公園二大自然景觀與城市繁華完美結合；216。 自然景觀與城市人文的互動互融；216。這也正是本項目所要營造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。法式生活內涵：提到法國，人們往往會聯(lián)想到時尚浪漫之都巴黎，聯(lián)想到夢幻美麗的小鎮(zhèn)普羅旺斯，聯(lián)想到細膩優(yōu)雅而且價格昂貴的波爾多酒，充滿藝術氣息的建筑雕塑，文藝復興時期燦爛的文化底蘊等等。 六、項目定位 定位思考市場分析客戶定位競爭分析項目分析開發(fā)商目標形象定位可利用資源定位過程是綜合以上五種因素思考，需對項目的產品進行定位，進而推出項目的市場形象定位。216。216。機會216。216。216。威脅216。216。216。劣勢216。216。南側為居住區(qū)主干道。 由于本案具有多種產品特色：多層、小高層、高層、別墅和酒店式公寓等，使本案與濱江規(guī)劃相符合，大大豐富了本案的產品類型；216。桃苑居已經(jīng)在江陰市場積累了較高的品牌形象，“＊＊”品牌深入人心，積累了大批忠誠客戶；216。 圣廷苑、春江華庭、港城名邸等項目的推出，使人們對城西區(qū)域的物業(yè)認識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉變，為本案的推出奠定了一定的基礎；216。影響價格因素：1）、樓層的層數(shù)2）、景觀的角度3）、項目所處的周邊配套狀況（地段）五、項目評判（SWOT）分析 優(yōu)勢216。三、區(qū)域內項目競爭樓盤調查分析 市調匯總案名望江花園城西發(fā)展規(guī)劃江陰市消費者購房調查根據(jù)調查顯示，目前的消費者購房傾向如下：近期，你準備購房嗎選擇項圖例比例如有優(yōu)秀的樓盤，我會換房%沒法子，形勢所迫，近期購房%房價太高，等待房價下降%現(xiàn)有房住，并不迫切需要換房%自有資金不足，再過幾年吧%你認為住宅多大面積更適合自已選擇項圖例比例A:60平方米以下%B:60平米至80平方米%C:80平米至100平方米%D:100平米至130平方米%E:130平米至150平方米%F:150平米至180平方米%G:180平米以上%購買面積集中在：80—100㎡、100—130㎡、130—150㎡、180㎡四個階段。根據(jù)對江陰市的調查，房地產炒作行為二手市場比一手市場多，一些二手房因其地段好、子女上學等優(yōu)勢，房價比新房都高出好多，因此，有的期房一轉手到二手市場就身價倍增，在新政對于這種投機性炒房行為干預下，我市的投機性炒作行為有所約束。（2）投機炒作行為有所收斂 江陰市房地產市場隨全國房地產市場整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，房地產行業(yè)將進入一個相對的調整期。目前江陰市房地產市場情況（3）供給結構不夠合理隨著市土地供應的緊張、城市化建設步伐的加快，房地產開發(fā)建設向小高層、高層高檔公寓、別墅發(fā)展，高檔商品房供應量比重偏高，中低檔住房供應量比重偏低。投資基本情況（1）房地產開發(fā)投資持續(xù)回落