【正文】 項目營銷方案實施策略意見建議：由于本項目前期運作時間較長和已變換了多家的代理公司，給外界造成了不少的負(fù)面?zhèn)餮约扒捌诓糠挚蛻粢褜Ρ卷椖勘в辛瞬簧俚脑寡?，對開發(fā)商的誠信和實力產(chǎn)生了巨大的懷疑，如繼續(xù)運用原來的象形和推廣手法將本項目重新啟動投入市場，這是幾乎不可能的，成功率也幾乎為零，現(xiàn)針對本項目的特殊情況提出以下建議： 將項目重新包裝，重新定位以一個全新的形象投入市場； 以波特公司進(jìn)駐邵陽為切入點，將邵陽市民的眼球和關(guān)注再次吸引到本項目來； 盡快消化前期客戶和化解前期客戶的矛盾，將本項目不利的傳言減至最低； 對本項目的宣傳面和推廣力度應(yīng)加大再加大，從而展現(xiàn)本項目的全新形象及開發(fā)商的實力體現(xiàn)； 以“低價入市”策略，制造本項目熱銷局面，讓本項目再次得到邵陽人民的認(rèn)同與追捧； 在首期開盤前需滿足項目各個方面硬件、軟件方能開盤，要做到無論是項目的形象、開發(fā)商的實力、工程進(jìn)度等各方面的政策都要以一個全新的形象，展現(xiàn)在邵陽人民的眼前。聯(lián)都國際項目的首次銷售時間段主要集中在兩個時間段： n 第一輪的銷售 VIP客戶消化，實質(zhì)上是將前期銷售中心對外開放后積累的客戶集中進(jìn)行第一批消化。項目公關(guān)活動簽約儀式開發(fā)商波特公司電影周開發(fā)商波特公司－抽獎開發(fā)商波特公司生活品鑒酒會開發(fā)商波特公司現(xiàn)場廣告品制作及布展慶典公司以上時間點戶外廣告戶外廣告位置的溝通、落實開發(fā)商戶外廣告制作、發(fā)布開發(fā)商波特公司圍墻圍墻發(fā)布尺寸與形式的確定開發(fā)商初稿提交波特公司設(shè)計稿定稿波特公司工地圍墻的設(shè)計、制作開發(fā)商正式銷售中心包裝銷售中心布置完成，并交付使用開發(fā)商項目模型修改完成開發(fā)商模型公司銷售資料（一）、項目樓書提交設(shè)計初稿波特公司初審、修改、定稿、出片波特公司印刷成品開發(fā)商（二）、第一期單張 提交設(shè)計初稿波特公司 初審、修改、定稿、出片波特公司 印刷成品開發(fā)商（三）、視聽光盤提交影視廣告修改意見波特公司創(chuàng)意通過，定稿廣告公司影視廣告定稿，開始投放開發(fā)商第三階段：銷售推廣的前期準(zhǔn)備主要為項目的報紙稿件發(fā)布、公開發(fā)售的準(zhǔn)備工作，包括：VIP客戶認(rèn)購的方案及執(zhí)行 推售單位的確定 公開推售樓價的調(diào)整 公開發(fā)售程序 銷售人員的培訓(xùn) 銷售資料的全面完成公開發(fā)售推廣安排7月15日—22日直銷工作直銷點確定及分工安排波特公司開始執(zhí)行開發(fā)商波特公司—各階段推售單位的確定 項目推售單位挑選波特公司推售單位的確定開發(fā)商推售樓價的調(diào)整確定初步確定目前項目的整體均價以及相關(guān)的系數(shù)。開盤前工作計劃主要內(nèi)容： 項目開盤前工作重點時間段 項目開盤前工作具體計劃排期 項目銷售現(xiàn)場對外開放 優(yōu)先登記時間安排 公開發(fā)售時間安排 公開發(fā)售的銷售控制方案 項目公開發(fā)售流程確定 項目促銷方案的確定 公開發(fā)售前的事件行銷項目開盤工作重點時間段安排序號工作內(nèi)容時間安排項目開盤工作計劃溝通6．5－項目方案的提交－項目正式銷售中心主體完工，并可交付使用項目銷售培訓(xùn)完成項目整體模型消化前期VIP客戶－A座住宅二次蓄客正式公開發(fā)售注明：具體公開發(fā)售的時間，將根據(jù)前期準(zhǔn)備工作的完成情況及市場蓄客狀況及時調(diào)整。聯(lián)都國際住宅項目公開發(fā)售前重要事項我公司就聯(lián)都國際住宅項目的開盤前各項工作計劃形成文字與貴公司進(jìn)行有效的溝通。、商鋪間隔策略為了達(dá)到控制商鋪銷售總價，減輕買家投資壓力的目的，建議本項目單間商鋪的間隔面積不能太大，盡量控制室內(nèi)使用面積在15平方米以內(nèi)，銷售面積在30平方米左右為宜。自營商家直接銷售:對于購鋪用作自營的商家可按照業(yè)態(tài)劃分，直接銷售不執(zhí)行銷售返租政策。l 商業(yè)部分是整個項目的主要盈利手段，有一定的資金回收壓力；綜合考慮上述情況，建議本案可采用以下營銷策略：先招商后銷售策略＋銷售返租策略+自營商家直接銷售先招商后銷售策略:本項目在正式銷售前應(yīng)先尋找商家進(jìn)駐，采取先招商后銷售的策略，為項目的正式銷售奠定堅實的基礎(chǔ)。注：以上優(yōu)惠能否重合使用視現(xiàn)場銷售環(huán)境而定。5捆綁優(yōu)惠購買住宅的客戶可享受額外98折優(yōu)惠。3展銷活動優(yōu)惠時間一般安排在節(jié)假日，建議展銷會可享受額外99折優(yōu)惠。零首期按揭付款定金2萬元人民幣；范圍：購買本項目自營的客戶；付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；簽署認(rèn)購書7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》，由發(fā)展商墊付首期辦理五成十年銀行按揭，首期款在12個月內(nèi)分期向開發(fā)商交納。銀行按揭付款定金2萬元人民幣；付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購書；簽署認(rèn)購書7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并交付房款50%（含定金），同時辦理五成十年銀行按揭。建設(shè)本項目的付款方式亦可同樣采用此兩種，但是由于本項目的目標(biāo)客戶有部分屬于自營客戶，對于流動資金有一定需求，所以建議可設(shè)立“零首期按揭付款”方式提供給買鋪自營的客戶進(jìn)行選擇。一般每次遞增幅度約2%—3%，調(diào)價一周內(nèi)可配以適當(dāng)折扣優(yōu)惠作為價格局部過渡，有新生客源流時，再撤銷折扣。、商業(yè)價格調(diào)整策略u 價格升幅周期價格的升幅周期應(yīng)根據(jù)本項目的整體營銷節(jié)奏的安排、招商效果與市場實際的反應(yīng)而定，在推出新貨量的每個銷售區(qū)間都應(yīng)相應(yīng)做出調(diào)整。項目營銷策略與價格定位、銷售價格定位本項目是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，在邵陽市內(nèi)沒有其他具有可比性的項目，根據(jù)對邵陽市商業(yè)房地產(chǎn)項目進(jìn)行的調(diào)查，結(jié)合本項目的特征，建議本項目各層價格定位如下：層數(shù)本層均價首層12000元/平方米二層7000元/平方米三層4500元/平方米四層3500元/平方米注：以上建議定價屬初步定價，具體定價視工程進(jìn)度及商業(yè)項目開盤前實際情況而定。購物廣場：根據(jù)項目的建筑面積，建筑特色等把購物、休閑、娛樂、餐飲等功能組合在一起，形成一個大型的購物廣場，使本項目的商業(yè)部分為邵陽市民提供全天候式消費體驗，為邵陽市民創(chuàng)造一種全新的生活、消費模式。u 置業(yè)動機：投資獲利商業(yè)營銷定位體系、商業(yè)市場定位全城唯一1站式購物廣場定位解析：全城唯一：闡明本項目是邵陽市唯一一個的國際形態(tài)商業(yè)建筑，在邵陽市未來的發(fā)展中將不斷成長，具有廣闊的市場前景、不可估量的升值潛力。為了尋求富足的養(yǎng)老生活，希望將為數(shù)不多的資金增值獲利。u 置業(yè)動機：購買自營、具有一定儲蓄的市民u 群體特征：群體范圍主要為本地人。被本項目未來發(fā)展前景所吸引。u 置業(yè)動機：短線投資，以炒鋪為目的、主力商家u 群體特征：主要為各類業(yè)態(tài)著名品牌的經(jīng)營者，認(rèn)可本項 目未來的發(fā)展前景，認(rèn)同本項目所處的地理優(yōu)勢，認(rèn)為本項目能長期持續(xù)經(jīng)營，希望購買本項目商鋪進(jìn)行自主經(jīng)營。商業(yè)目標(biāo)客戶群定位分析、長線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客