【正文】 錦繡城］ 第四部分 形象展示篇 ［蜀郡 ? 按照本項(xiàng)目均好性的特點(diǎn)和自身因素考慮，其單價(jià)最高差異不超過(guò) 800元 /m2，單個(gè)因素單價(jià)差異不超過(guò) 400元 /m2。錦繡城］ ? 本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)遵循差異化定價(jià)原則。 階梯式定價(jià) ［蜀郡 即項(xiàng)目最高均價(jià)可達(dá)到 2850元 /m2，最終保證全盤(pán)總均價(jià) 2750元 /m2。強(qiáng)銷(xiāo)期價(jià)格為認(rèn)購(gòu)期價(jià)格上漲 3%， 此次價(jià)格是本案的第一次漲價(jià)。 B、 第一次為客戶(hù)積累期價(jià)格（開(kāi)盤(pán)價(jià)）。 ［蜀郡 六、價(jià)格策略 低價(jià)入市原則 （注：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)階段的均價(jià)為全盤(pán)均價(jià)，即入市價(jià)格與全盤(pán)均價(jià)之間有 3%的漲幅空間）。 C、對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行試探，探知市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度和接受度。錦繡城］ A、前期應(yīng)低價(jià)進(jìn)入，以確保開(kāi)盤(pán)成功為前提。 ? 商業(yè)部分獨(dú)立推出，獨(dú)立案名，獨(dú)立推廣安排。錦繡城］ 商業(yè)部分 ◎說(shuō)明 ? 商業(yè)部分前期不作單獨(dú)推廣，僅接受咨詢(xún)。 ? 廣告推廣費(fèi)用按總銷(xiāo)售額的 1%進(jìn)行預(yù)估。錦繡城］ ◎ 說(shuō)明 ? 全盤(pán)銷(xiāo)售周期為 （從開(kāi)盤(pán)之日起），準(zhǔn)備期半年，項(xiàng)目運(yùn)作總時(shí)間為 2年。 ［蜀郡 ? 本項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度安排暫遵循 95%的總銷(xiāo)售目標(biāo)。 ? 電視、戶(hù)外等廣告在開(kāi)盤(pán)前 1月左右時(shí)間全面鋪開(kāi)。 ? 2022年底前營(yíng)銷(xiāo)策劃方案全部確定，媒體計(jì)劃及主要媒體排期完成。 ? 2022年 2月前，售樓現(xiàn)場(chǎng)重新包裝工作應(yīng)全部完成，春節(jié)前售樓人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢(xún)。錦繡城］ ◎ 說(shuō)明 ? 以 2022年春交會(huì)（ 4月前后）為假想開(kāi)盤(pán)日進(jìn)行廣告推廣階段演示。錦繡城］ 項(xiàng)目 完成時(shí)間 項(xiàng)目 完成時(shí)間 設(shè)計(jì)修改定稿 2022年 11月 VI部分 2022年 12月 售樓部包裝 售樓部重新包裝 2022年 1月底 增加單體模型 2022年 1月底 室內(nèi)掛件 2022年 1月底 室內(nèi)展板 2022年 1月底 沙盤(pán) 2022年 1月底 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地打圍 2022年 1月 戶(hù)外掛旗 2022年 1月底 示道旗 2022年 1月底 路名牌 2022年 1月底 戶(hù)外大型指路牌 2022年 1月底 示范景觀區(qū) 2022年 1月中 工地現(xiàn)場(chǎng)看板 2022年 1月底 樣板間 2022年 6月 銷(xiāo)售物料 樓書(shū) 2022年 1月底 VI應(yīng)用 2022年 1月底 DM單 2022年 1月底 戶(hù)型冊(cè) 2022年 1月底 POP 2022年 1月底 ［蜀郡 ◆ 形象次之，集中解決清尾難點(diǎn)問(wèn)題。 手段：◆ 制定切實(shí)有效的 SP促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃，以期實(shí)現(xiàn)短時(shí)間清尾。 ◆ 本階段實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款： 35%＝ 。錦繡城］ 第五階段 清尾期（現(xiàn)房階段） 時(shí)間： 2022年 12月－ 2022年 10月 目的：◆ 營(yíng)銷(xiāo)目的：清理尾盤(pán)，全力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全盤(pán)銷(xiāo)售。 ◆利用項(xiàng)目竣工或交房（預(yù)計(jì) 2022年 9月左右），進(jìn)行集中炒作。 手段：◆ 通過(guò)媒體進(jìn)行進(jìn)一步廣告推廣和項(xiàng)目信息傳達(dá)，形成一定美譽(yù)度。 ◆ 本階段銷(xiāo)售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（銷(xiāo)售總進(jìn)度 60%）。錦繡城］ 第四階段 持續(xù)期 時(shí)間： 2022年 7月－ 2022年 11月（竣工） 目的：◆ 營(yíng)銷(xiāo)目的： 進(jìn)一步消化意向客戶(hù)。 ◆ 進(jìn)行第一次價(jià)格調(diào)整，刺激意向客戶(hù)下單。 ◆ 本階段銷(xiāo)售目標(biāo)：完成住宅總量 30%（其中開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)完成 15%）。錦繡城］ 第三階段 強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間： 2022年 4月中旬－ 2022年 6月底 目的：◆ 本階段的銷(xiāo)售目標(biāo)是全力與預(yù)定客戶(hù)簽定合同，消化已有客戶(hù)群。 ◆對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體傳遞本項(xiàng)目的各項(xiàng)樓盤(pán)信息。 手段：◆通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)包裝及樣板示范展示項(xiàng)目形象體現(xiàn)品質(zhì)感，加深客戶(hù)印象。 ◆廣告目的是：通過(guò)系列形象廣告，迅速建立品牌形象，打開(kāi)知名度。 B、通過(guò)咨詢(xún)進(jìn)行價(jià)格摸底，獲得價(jià)格調(diào)整依據(jù)。錦繡城］ 現(xiàn)場(chǎng)打包圖示 ［蜀郡 H、完成 CS體系建立（營(yíng)銷(xiāo)體系）。 F、完成平面廣告準(zhǔn)備。 D、完成前期銷(xiāo)售物料的準(zhǔn)備工作。 B、完成售樓部重新包裝。 手段：◆通過(guò)對(duì)售賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)的重新包裝建立本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)形象。 ◆確定營(yíng)銷(xiāo)策劃方案。 ◆完成銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備。 總體說(shuō)明 ［蜀郡 ? 其中住宅部分銷(xiāo)售收入： 收入： 9661萬(wàn)元 ? 本方案主要以住宅部分為營(yíng)銷(xiāo)主體進(jìn)行預(yù)測(cè)，商業(yè)部分詳細(xì)推廣另案專(zhuān)述。 ［蜀郡 品牌演繹階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 通過(guò)現(xiàn)房呈現(xiàn)后的重點(diǎn)宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目品牌的真正建立。 產(chǎn)品訴求階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 充分展示產(chǎn)品內(nèi)容與內(nèi)涵，促進(jìn)美譽(yù)度提高。 形象提升階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)知名度全面覆蓋，促進(jìn)強(qiáng)銷(xiāo)。錦繡城］ 五、推廣周期說(shuō)明 形象塑造階段（ － ） 階段推廣目標(biāo)： 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目認(rèn)知度。未來(lái)之家 總述 交通大道旁的便利社區(qū) 交通 與 60畝體育公園為鄰的養(yǎng)生之地 配套 新區(qū)新生代高性?xún)r(jià)比生活社區(qū) 發(fā)展 四新級(jí)未來(lái)社區(qū)（新區(qū)域、新環(huán)境、新生活、新發(fā)展） 概念 城西藍(lán)籌股，城市新天地。錦繡城］ 分訴求點(diǎn) 城西 全景觀 錦繡城］ 西 城 佳 域 ［蜀郡錦繡城］ 未 來(lái) 錦繡城］ 蜀 郡 商業(yè)形象： 新生活區(qū)第一代時(shí)尚、復(fù)合型、具有較高升值潛力的規(guī)模商業(yè)街區(qū)。錦繡城］ 主要賣(mài)點(diǎn)排序 ［蜀郡錦繡城］ 三、賣(mài)點(diǎn)確立 優(yōu)： ? 規(guī)模與體量較大 ? 均好性突出 ? 價(jià)格適中 ? 有一定品質(zhì)感 ? 戶(hù)型設(shè)計(jì)實(shí)用、功能性強(qiáng) ? 體育公園、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、規(guī)劃道路等配套有吸引力 ［蜀郡錦繡城］ ? 三條規(guī)劃道路 ? 體育公園 ? 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 重要機(jī)會(huì)點(diǎn) ［蜀郡錦繡城］ 第三部分 推廣及銷(xiāo)售篇 ［蜀郡錦繡城］ B）效果圖 調(diào)整后建議制作效果圖如下： 總平圖、鳥(niǎo)瞰圖、大門(mén)入口透視、四大景觀組團(tuán)透 視、局部小景透視、側(cè)立面透視（含商業(yè)部分建筑效 果）、綜合樓透視。 產(chǎn)品調(diào)整后重要的表現(xiàn)形式也是對(duì)沙盤(pán)、戶(hù)型模型、 效果圖等的重新設(shè)計(jì)，尤其是將建筑外立面、環(huán)境景 觀的體現(xiàn)傳遞到位，支撐其預(yù)期價(jià)位。 ［蜀郡錦繡城］ ? 原方案一期內(nèi)的主步行道過(guò)于狹長(zhǎng)，行走距離較遠(yuǎn)，建議配合景觀的調(diào)整進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，如設(shè)立南北向的步行軸線，方便各組團(tuán)與景觀的銜接。 ［蜀郡 ［蜀郡 ［蜀郡該區(qū)域盡量以純景觀體現(xiàn)安靜、優(yōu)雅的氛圍，建議命名：時(shí)光流泉。錦繡城］ ? 景觀二： 7棟之間的小區(qū)中心位置。 該處可考慮景觀性廣場(chǎng)：用樹(shù)池、花池形式結(jié)合跌水 處理，使之具有動(dòng)感，給外部以良好的感覺(jué)，建議命 名：美樹(shù)疊瀑。錦繡