【正文】 展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售員介紹演示VCD： 利用三維技術演示樓盤情況，尤其是期房階段演示“陶然十景”具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（10000份）隨樓書一 道派發(fā)；用于看房車電視屏幕介紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網(wǎng)頁運作73 / 74?？缃謾M幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。 DM2：“銷售單片”正式開盤時使用，結合引導期客戶反映進行調(diào)整，大量印刷，于收樓處、接待處大量派送 首次印刷10000份，派發(fā)完畢后重新設計重新印刷（按套數(shù)1：50計，估計總量達40000份）。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。房型配置圖： 用于銷平銷海等印刷品上，了解房型情況和面積，增加美感；請明泉公司盡快提供所有整理過并分類的房型圖，由本 公司繪制家具配置圖。好的智能化演示可以充分提升樓盤形象效果圖： 表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設計，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖（包括周邊商業(yè)、學校等設施）；一期總 體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達。小房應貼近其客戶 消費力低的特點采用簡潔的現(xiàn)代式；大房型貼合消費者采用較為奢華或者為較有品味的中式裝修風格 樣板房應充分顯示房間功能，尤其“加一”的功能應當突出。尤其是2+1，3+1中的功能房需羅列不同的設計方案，供客戶選擇?？稍O計改良式的蹋蹋米，木制移門等局部布置；歐式：運用一些大膽的色調(diào)或材料，簡潔而大方，具有視覺沖擊力，明顯的文化特征，如雕塑小擺飾、吧臺、開放式廚房等。方案二、突出大、小房型的裝修要點大房型：注意細節(jié)勾畫，設計要求居住的舒適度；小房型：著重在實用性，簡潔、大方，最大限度地利用空間，避免局促感。不同房型，不同面積，不同風格，甚至以房間功能為單位制定菜單模式。（6） 菜單式裝修裝修房比較適合于中檔及中高檔住宅，而對極高檔和低檔住宅應彈性地對待——極高檔者由明顯的個性要求，而低檔住宅則存在成本與總價障礙。三、成本與售價問題（1） 價格可采用組合表示方法，例如：“2600元（房價）+600元（裝修價）”；（2） 批量化的裝修成本應低于個案裝修成本；（3） 住裝統(tǒng)一按揭有利于克服購房心理而促進銷售，也有利于發(fā)展商收款；（4） 裝修房會使消費者總體花費減少。 裝修房：問題與措施一、個性化問題解決成批住宅裝修個性化的幾個重要觀念如下：（1） 開發(fā)商的審美與判斷能力必須超過大多數(shù)的住戶；（2） 刻意追求個性化的住戶不占多數(shù)；（3） 個性是一種對外的張揚，主要表現(xiàn)在大門、玄關、大廳和書房，而不一定在住宅的所有方面；（4） “小菜單”與“大菜單”可解決裝修方案的個性化選擇；（5） 個性化更多地通過裝修以外的家俱、裝飾及陳設來體現(xiàn)；（6） 個別局部可以不裝修。以上這些對發(fā)展商的影響，正是毛坯房長期流行的本質(zhì)原因 今日中國：需要裝修房與國際同行相比，今天中國的住宅產(chǎn)業(yè)有六大不同：（一）由于住房政策和金融政策的改變，中國幾乎是突兀地出現(xiàn)了一個世界最大地住宅市場；（二）大、中型規(guī)模的全封閉住宅小區(qū)是中國的一大特色；（三）由于人口眾多，中國人大多數(shù)居住在多層以上的公寓里；（四）大多數(shù)的中國消費者在室內(nèi)設計方面的審美能力還相當差；（五）裝修行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，騙局甚多；（六）絕大多數(shù)發(fā)展商不敢于承擔建造最終住宅產(chǎn)品的責任。二、對物業(yè)管理者的益處 不至于面對零散裝修所帶來的長期污染； 減低社區(qū)保安工作的壓力； 減少住戶的投訴； 減少管理成本； 加快小區(qū)入住速度；三、對社會環(huán)境的益處 減少這方面日益增多的法律糾紛； 遏制低水準裝修； 提高居住水平和改善生活方式； 建立健康的鄰里關系； 促進住宅產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展； 提高裝修技術與藝術； 淘汰數(shù)以萬計的發(fā)展商和裝修公司中的一部分不合格者。同時我們建議養(yǎng)護林與停車場有一定的落差，在做安全保護措施的同時，可要求停車場管理人員隨時注意，避免不必要的損失。隨時進行現(xiàn)場整理，避免內(nèi)部裝飾的變形，保證展示的完整性和完美性。物管主要體現(xiàn)在環(huán)境衛(wèi)生的整理，對可休憩場所的垃圾的隨時收集，注意盡量少地影響客戶。（2） 現(xiàn)場售樓處“會所一”前面，金匯路入口處安排保安一名，完成對進出車輛的引導，防止外來客戶亂停車現(xiàn)象的發(fā)生；次入口處安排保安兩名，注意案場的穩(wěn)定、有條不紊；售樓處門口設迎賓小姐若干。（2） 聯(lián)合管理請知名物管公司掛名顧問，明泉物業(yè)實施管理。物業(yè)管理公司的品牌不僅代表放心、安全、方便，更是生活品質(zhì)的提升。自然物業(yè)管理也就首當其沖地成了開發(fā)商和購房者共同關注的焦點，一流的物業(yè)管理會成為房地產(chǎn)項目的賣點。這一切是由房地產(chǎn)市場的供求均衡關系，決定了房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉化，個人掏錢買房呈現(xiàn)出對房屋的要求越來越精細、越來越周全、越來越多樣化的趨勢。廣告規(guī)格： 5秒廣告安排：上視5秒套裝 6，600元/天7天=46，200元 東視5秒套裝 6，888元/天7天=48，216元廣告費用：94，416元（4）第四階段：2002年2月8日—2月23日廣告目的：提醒目標受眾再次關注品牌，加深印象。廣告規(guī)格：5秒廣告安排：上視5秒套裝 6，600元/天10天=66，000元 東視5秒套裝 6，888元/天10天=68，880元廣告費用：13，488元 （2）第二階段：2001年10月1日—10月19日廣告目的：針對目標受眾進行集中投放，加深品牌認知度。魚兼得，事業(yè)三、廣告語及部分文案表現(xiàn)國際的，竟然是傳統(tǒng)的江南：中國制造凡爾賽來了，留下一段回憶羅馬來了，也只是匆匆而過十年虹橋已淡凈了浮華的喧躁它內(nèi)斂光華，期待著自己最初的堅持這堅持應該是種國際化的中式，有景、有情、有享受……這堅持可以淡雅但必須豐富就像今天的吟風賞月，手邊的擺置我選擇CAPPUCCINO我們并沒有否定什么精致的陶然十景追溯的是純正的江南風韻獨有的五親空間是對居住的人性思考這里倡導健康、發(fā)展健康、但最重要的——這里有健康錦繡江南，一個名字，一份對虹橋的堅持，一處中國人的家江南：讓世界喝彩一直以來，我們都在不斷的追求與前進巴洛克、洛可可、凡爾賽、雅典……一路上，我們失落了許多，也遺忘了許多如何找回失去的記憶？清溪潺潺而過，遍地春光燦爛 秋來風景怡人，如何不憶江南？賞畢陶然十景，四大會所功能齊全逛完景觀一條街，五親空間讓您溫馨滿懷在錦繡江南，你會找到記憶中的家在錦繡江南，你會發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)的，竟然就是國際的LIVE IN中國 戶外導示系統(tǒng)（路牌、旗幟）可解決客戶對地理位置的模糊意識或誤解；車體屬費用不高但效果尤其是對知名度效果極好的媒體，建議采用。投放原則：1．量：開盤期、強銷期高密度集中投放，采用彩色版面；持續(xù)期平穩(wěn)投放；清盤期結合促銷手段靈活投放2．線：兩種組團――電視、報紙和戶外結合 主線――電視、新民晚報、解放日報輔線――新聞晨報、申江服務導報、房地產(chǎn)時報、文匯報、戶外導示、車體雖然晚報聲勢日下，但仍然雄踞上海灘報業(yè)龍頭老大的位置，目前尚不可能放棄；解放日報投放效果和投放量基本穩(wěn)坐第二把交椅，而且“住宅消費”等欄目操辦得有聲有色，行情看漲，應當重點考慮。傳播上不區(qū)分“一期”、“二期”、“三期”，而是統(tǒng)一“錦繡江南”形象。 媒體策略：報紙廣告、電視廣告為主。通過交叉組合，樹立“明泉”房地產(chǎn)業(yè)品牌形象?；顒咏ㄗh：釣出江南真生活時間：11月8日內(nèi)容：第一屆“錦繡江南杯”有獎釣魚大賽地點：社區(qū)內(nèi)目的：制造新聞，引起廣泛注意；增加社區(qū)文化品位；加強樓盤與客戶的親和力鑒于此階段本案景觀街、環(huán)境、會所等都落成，虹橋購物樂園已具有一定知名度，已經(jīng)正式可以將本案賣點直觀地進行展示。 多樣社區(qū)老業(yè)主聯(lián)誼活動，促成人際傳播。第二階段： 開盤期和強銷期全新亮相 驚爆開盤 大投入全新出展； 排山倒海般的公開面市戰(zhàn)術目標：軟硬結合、文武雙做、高低空兼顧，保證一個月左右的全新亮相。中西論戰(zhàn)――中式風格向泛濫的歐陸風宣戰(zhàn)時間：2001年9月（開盤前）載體：報紙――以“房地產(chǎn)時報”為主形式：新聞會戰(zhàn)，正反皆有內(nèi)容：中國人應該住在那里？目的：形成社會話題，營造社會熱點，為開盤拉開序幕。虹橋的再一次崛起――“新虹橋生活圈”大討論時間：2001年8月地點：待定主辦：閔行區(qū)政府、明泉房產(chǎn)承辦：明泉房產(chǎn)人員：上海市房地局官員、閔行區(qū)政府官員；房地產(chǎn)權威、專家；各大報社記者；明泉房產(chǎn)，清華、杭州設計院以及天啟等單位內(nèi)容：如何再造“虹橋”輝煌，如何定位“新虹橋生活圈”，“期待新虹橋”、“虹橋的第二次騰飛”的討論；明泉房產(chǎn)作“錦繡江南”產(chǎn)品推介，在提高地段形象的同時，側面提及錦繡江南。 不涉及具體產(chǎn)品具體價格等細節(jié)，引起懸念，充分“蓄勢”同時便于調(diào)整。 產(chǎn)品概念的全面導入，引起市場興趣，樹立入市形象。◆去化――7月預開盤至年底完成600套左右的去化任務，至2002年4月清盤◆塑造――將本案塑造成“國際的，竟然是傳統(tǒng)的！”生活方式依附“新虹橋生活圈”，將本案地段塑造成“虹橋”概念塑造明泉品牌、“錦繡江南”品牌本案（一期）分以下三個階段完成：第一階段：引導期，也叫蓄勢期奇正相交 蓄勢高峽多種手法并用，塑造“生活概念”和“板塊概念”；引而不發(fā)、激起好奇心、積累目標客戶戰(zhàn)術目標： 塑造有傳統(tǒng)文化特征的時尚生活概念，提高產(chǎn)品立意?！板\繡江南”在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星?！板\繡江南”在市場的聚光燈下成為一個耀眼的明星。 產(chǎn)品解碼——反彈琵琶法 跳出江南看江南，用“出口轉內(nèi)銷”的方法從外向內(nèi)逆滲透法、倒推法，用世界級的眼光遙望江南文化，便抓住江南神韻，從而抓住“崇洋”情結的上海人的“心”。原虹橋生活圈——20世紀“科技+生活”的歐陸建筑群。B：產(chǎn)品模糊——開發(fā)商傾注全力打造的“江南風格”與多元化需求于骨子里崇洋的上海人存在著“斷裂帶”，完全改良化、變異化的江南風格又破壞了國人引以為豪的江南神韻。 錦繡江南這一品牌便可在上海房地產(chǎn)市場高奏凱歌，一路飄紅——這也是客戶追求的終極目標?？?