【正文】 :31:5708:31:57February 3, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :31:5708:31Feb233Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 3, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 真誠(chéng)企望能與開發(fā)企業(yè)共同進(jìn)步，為打造星沙第一地標(biāo)而努力不懈。 思路拾遺。 6年來專注于地產(chǎn)策劃營(yíng)銷，歷經(jīng)多個(gè)城市錘煉，數(shù)十位開發(fā)商交融，近百個(gè)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)，與長(zhǎng)沙縣、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)界里的標(biāo)桿企業(yè)一直保持著密切的合作 ? 佐佑以強(qiáng)大團(tuán)隊(duì)精神和深度執(zhí)行力、卓越的智慧整合能力、高度的市場(chǎng)前瞻力，持續(xù)引領(lǐng)著長(zhǎng)沙地產(chǎn)服務(wù)朝更廣度、更深度的邁進(jìn)。 后期 建立圈層語(yǔ)境，價(jià)值全面升級(jí) —— 主打：私享 CBD，尊崇享受，世界唯我。 推廣思路 推廣關(guān)鍵字： 高端商住 （功能定位）、 城市主人 （置業(yè)客戶）、 CBD絕版地標(biāo) （第一賣點(diǎn)）； 推廣階段方向： 前期 名聲在外，旺勢(shì)，內(nèi)蓄星沙客戶，旺場(chǎng)； —— 主打：星沙 CBD絕版地段。 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 定位篇 ? 營(yíng)銷篇 ? 營(yíng)銷總戰(zhàn)略 ? 營(yíng)銷策略思路 ? 佐佑營(yíng)銷 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形象制勝 本案的營(yíng)銷總策略 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形象制勝 ? 當(dāng)汽車行業(yè)領(lǐng)航人遇上開元路絕版地段 ? 當(dāng)城池置業(yè)遇上佐佑地產(chǎn) ? 當(dāng) CBD遇上一群青年精英 ? 當(dāng)繁華遇上寂寞 ? 當(dāng)蝸居遇上時(shí)尚 ? 當(dāng)城市中心遇上豪宅 ? 當(dāng)建筑遇上夢(mèng)想 … ? 我們能說的太少，要做的太多。 商業(yè)配置 ? 大型商超 +精致商業(yè)可以對(duì)項(xiàng)目形成有效支撐。 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) ? 全樓無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，建立獨(dú)立的網(wǎng)絡(luò)交互平臺(tái)，通過局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的建立，實(shí)現(xiàn)自由溝通； ? 并將酒店式物業(yè)服務(wù)體系網(wǎng)絡(luò)化，建立溫馨的及時(shí)的物業(yè)溝通； ? 打造社區(qū) SNS平臺(tái)，與前期項(xiàng)目網(wǎng)站及論壇對(duì)接使用，衣食住行、社交圈放大、交流分享，一站式搞定。 ? CBD，因我們而自豪！ ? 99%的房子因 CBD而自豪， 1%的房子令 CBD更驕傲。 形象定位 CBD中心，城市主人 不是每一個(gè)青年人，都可以住在城市的中心，享受城市的色彩！ 星沙“城”很多，并不是每一座“城”都可以成為這里的主人！ 形象訴求 CBD中心，城市主人 對(duì) 自住客戶 ，我們說： 不拋棄城市的締造者 不放棄對(duì)城市的享受 不拋棄自由無憂生活 不放棄居住面子問題 不拋棄，不放棄！ 對(duì) 投資客戶 ，我們說： CBD絕版，財(cái)富聚合體！ 星沙 CBD中心的絕版地段 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)及高端配套 周邊商務(wù)商業(yè)的繁榮繁華 星沙最佳的地產(chǎn)投資項(xiàng)目 CBD中心 城市主人 城市的中心生長(zhǎng)城市的主人 CBD中心因城市主人而驕傲 CBD主人私享城市的中心 城市主人因中心而更自豪 案名建議 主推： 城 主 （做城市的主人，做城市的掌控者，世界唯我） 輔推： 城色 （做城市色彩的私享家，地標(biāo)和繁華獨(dú)自享受） 輔推： 觀城 （觀城，俯瞰之勢(shì)，只給世人留下驕傲的背影） 鑒于本案城市豪宅的定位，鑒于區(qū)域內(nèi)“城”綴過多，鑒于置業(yè)客群對(duì)個(gè)性時(shí)尚和 CBD中心的追求，佐佑建議重新設(shè)定本案推廣名。 曾經(jīng)被稱為垮掉的一代，如今，也站在了社會(huì)大舞臺(tái)上 ? 手無閑錢，連 100㎡的房子首付也要 10多萬(wàn)了，加上裝修費(fèi)什么的首次投入近 20萬(wàn)，這還只是底線，月供2023多 3000多是常態(tài)，他們是真沒錢； ? 靠家里吧，不是每個(gè)人都有一個(gè)富爸爸，哎！怨天尤人之余，總想有個(gè)窩； ? 大房子不行了，住小房子吧，房子雖然小，但是起碼得什么都齊全吧？起碼得交通方便，得配套齊全，得有 KFC吧？最好能散步去電影院、公園、步行街； ? 長(zhǎng)沙市區(qū)的確有這樣的房子，長(zhǎng)沙之心？ OMG！12023一平米！嘉盛國(guó)際？ 10000一平米！就算買個(gè)40平米左右的也得四五十萬(wàn)??！ ? 求其次吧？可去哪買比較好呢？ 年輕人小戶型置業(yè)： 要城市中心，要繁華，要低總價(jià)低首付 核心客群 2（ SOHO商務(wù)辦公） ? 自由職業(yè)者的商住一體辦公空間； ? 青年創(chuàng)業(yè)起步期的過渡辦公場(chǎng)所； ? 企業(yè)或單位駐區(qū)域辦事處機(jī)構(gòu)； ? 帶有投資心理的公司不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置 … ? 輕資企業(yè)、起步個(gè)人創(chuàng)業(yè)等等辦公類需求客戶是本案客戶發(fā)展的重要方向，同時(shí)，由于“商住”是作為本案的價(jià)值輸出高點(diǎn)，“商”養(yǎng)形，“住”養(yǎng)意，此類客戶雖口碑傳播力較小，難形成廣泛的客戶層圈層語(yǔ)境，但仍然是不可小覷的重要客戶組成。 價(jià)值升級(jí)、價(jià)格攀升！ 核心客群 1（城市遷徙客） ? 2530歲！ ? 都市小白領(lǐng) 。 區(qū)域分布：星沙企業(yè)人員、私營(yíng)業(yè)主、政府及企事業(yè)單位職工等、專業(yè)投資客戶、部分長(zhǎng)沙市白領(lǐng)等 外地及長(zhǎng)沙專業(yè)投資客為主，星沙客戶為輔。 客群定位 結(jié)合市場(chǎng)同類項(xiàng)目客群分析及對(duì)客群的隨機(jī)調(diào)查取樣分析，佐佑地產(chǎn)對(duì)本案發(fā)展的客戶有如下分類及定位： 專業(yè)投資客，看好升值前景！ 遷徙客，城市中心私人酒店！ 小投資客，包租公包租婆型！ 自買自住，過渡型置業(yè)需求！ 拆遷客戶，手有閑錢來投資！ 自買他住，為妻為兒為妾買！ 客群進(jìn)入系統(tǒng) 前期客群 中期客群 遠(yuǎn)期客群 星沙投資客、白領(lǐng)為主，長(zhǎng)沙客群為輔。 定位體系 區(qū)域市場(chǎng)存有檔次發(fā)展空白 區(qū)域市場(chǎng)存有同類物業(yè)空白 區(qū)域暫無明顯直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 需要突破區(qū)域看全長(zhǎng)沙市場(chǎng) 對(duì)于同類單棟小戶型物業(yè)更看重地段 周邊生活配套的成熟亦是重要關(guān)注點(diǎn) 星沙客戶市場(chǎng)渴望有匹配城市的標(biāo)桿 那座凱旋門沒有做到的事我們來做到 占據(jù)星沙第一門戶 地段價(jià)值不可復(fù)制 周邊城市商圈配套 高端產(chǎn)品形象標(biāo)桿 市場(chǎng)定位 星沙中心絕版地標(biāo)宮邸 星沙最后一個(gè)地標(biāo)，從此不見后來者！ 絕對(duì)城市中心，商業(yè)中心！ 星沙的地標(biāo)，城市的驕傲！ 產(chǎn)品利益點(diǎn)支撐高端品質(zhì)！ 功能定位 酒店式商務(wù)辦公 酒店式商務(wù)公寓 效仿長(zhǎng)沙市場(chǎng)主流項(xiàng)目高端推廣形象，用“商住”塑造功能價(jià)值，放大利益面和價(jià)值點(diǎn)，建立更為貼近“投資心理客戶”的“商務(wù)”價(jià)值需求。 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)威脅 (Threats） ? 周邊大盤明星盤眾多，整體競(jìng)爭(zhēng)壓力較大； ? 潛在對(duì)手眾多，不確定因素較多； ? 國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁，后市發(fā)展不明朗。 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目自身劣勢(shì) (Weaknesses) ? 地塊規(guī)模較小，容積率較高，居住舒適度同比周邊大型小區(qū)較差； ? 單棟小戶產(chǎn)品，產(chǎn)品單一，受眾面較窄； ? 開發(fā)商品牌號(hào)召力不強(qiáng)。 ? 大型商場(chǎng)的規(guī)劃！ ? 緊扣區(qū)域需求，契合地塊氣質(zhì)，本案 4層整體中大型商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)符合未來發(fā)展趨勢(shì)，亦為本案住宅部分的配套價(jià)值加分不少。 戶型面積區(qū)間相對(duì)集中，整體均好性較好 特色亮點(diǎn) ? 第五層整體架空！ ? 開發(fā)商拿本可以做戶型的空間來做了公用綠化配套，大大提高了單棟樓綠化率，增強(qiáng)了居住的舒適度。 建筑外觀品質(zhì)感提升外功，整層架空綠化提修內(nèi)功 住宅公寓標(biāo)準(zhǔn)層 短進(jìn)深，寬距過道，通風(fēng)采光人行交通均好性強(qiáng) 雙核心筒，分散集中人流，緩解居住舒適度矛盾 可分買做私家酒店 可和買做快樂包租婆 四梯二十二戶 通過合理的平面規(guī)劃布局，打造更為舒適的生活場(chǎng)景 如果一定要說有點(diǎn)什么遺憾，對(duì)于城市豪宅而言，南向取消 2戶住宅，做成空中中庭花園就更妙了。 單棟建筑，高容積率，商業(yè)面積比例大 規(guī)劃布局 ? 由于地塊幅度的既定，目前方案的規(guī)劃布局受限； ? 但樓棟整體布局優(yōu)好， “螃蟹”型平面布置 ，充分照顧到采光及通風(fēng)，緩解了高容積率帶來了舒適度不佳的問題； ? 交通組織較好， 環(huán)形車行通道 設(shè)置，照顧到了人車局部分流； ? 考慮到大商場(chǎng)的設(shè)置及物業(yè)品質(zhì)感的彰顯， 建議取消臨開元路地上停車位設(shè)置 。 報(bào)告提綱 ? 市場(chǎng)篇 ? 定位篇 ? 項(xiàng)目本體分析 ? 項(xiàng)目 SWOT分析 ? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 ? 項(xiàng)目定位 ? 物業(yè)發(fā)展建議 ? 營(yíng)銷篇 項(xiàng)目區(qū)位 本案 鎮(zhèn)守星沙第一優(yōu)勢(shì)區(qū)位，地段價(jià)值巨大 項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開元中路，近星沙大道東北角 交通狀況 本案 開元路，星沙第一干道，進(jìn)城要塞 路網(wǎng)組織 橫：開元中路、三一路 縱：星沙大道、京珠高速、東四路 公交通達(dá)： 127路， 703路， 808路， 122路， 501路 地塊現(xiàn)狀 （ 2023年 3月 29日拍） 地塊方正，目前正進(jìn)行土地平整，施工人員較少，工地圍墻尚未進(jìn)行形象包裝 項(xiàng)目四至 本案 地塊北望華潤(rùn)鳳凰城項(xiàng)目，南臨開元中路，西靠尚城項(xiàng)目，東接星沙醫(yī)院； 周邊物業(yè)形象及檔次較好，項(xiàng)目昭示性佳 周邊配套 ? 商場(chǎng)：通程商業(yè)廣場(chǎng)、易初蓮花、新一佳超市； ? 教育：盼盼小學(xué)、星沙中學(xué)； ? 銀行：興業(yè)銀行、交通銀行、郵政銀行、建設(shè)銀行 ； ? 通訊：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)； ? 交通： 701路、 703路、 102路、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴； ? 休閑：松雅湖水上公園、肯德基、健身中心、咖啡廳、瀟湘電影院。 從消費(fèi)者職業(yè)分布比例來看，企業(yè)事業(yè)單位職員及個(gè)體經(jīng)商者占絕大多少 ,這部分消費(fèi)者，具備一定經(jīng)濟(jì)能力，而且對(duì)住房的需求強(qiáng)烈。而 40歲左右客戶主要以投資為主。 客戶置業(yè)目的圖 客戶年齡結(jié)構(gòu)圖 從客戶年齡結(jié)構(gòu)來看， 3039歲的客戶是項(xiàng)目最大的客戶人群；其次是 4049歲這一年齡段人群； 30— 49歲是客戶主流年齡層。 典型客群分析模型 ? 亞商國(guó)際 客群分析 : 2% 18%41%29%10%2 0 歲以下 2029歲 3039歲 4049歲 5 0 歲以上 客戶幾乎都表示會(huì)重視小戶物業(yè)的投資價(jià)值 ,其中有 68%表示有明確的投資意向。 群體分析 樓盤名稱 置業(yè)目的 （自住 /投資） 客戶分析 影響客戶置業(yè)的要素 尚城 自住為主 周邊企事業(yè)單位和學(xué)校老師，她們收入高 且穩(wěn)定 地段 世景華庭 投資為主 長(zhǎng)沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場(chǎng)的個(gè)體 戶經(jīng)營(yíng)戶，因萬(wàn)家麗路而結(jié)緣 價(jià)格、區(qū)位便利 蝴蝶谷 自住為主 星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人，他們收入不高 但渴望有自己的家 價(jià)格、戶型 方略瀟邦 自住投資參半 周邊企事業(yè)單位員工為主，方便工作 價(jià)格、社區(qū)配套 時(shí)代星城 投資為主 周邊企事業(yè)單位員工為主及星沙本地客戶 投資回報(bào)、價(jià)格 尚都花園城 投資為主 星沙本地和周邊企業(yè)園區(qū)客戶，受明城公 寓利好的影響較大 升值潛力 恒基凱旋門 自住 75%的為本地客戶，星沙本地居民和周邊 企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大 品質(zhì)、開發(fā)商實(shí)力 華潤(rùn)鳳凰城 投資 星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入 群體 升值潛力、小區(qū)環(huán)境 星沙小戶產(chǎn)品地緣客戶較多，占比較大，但市區(qū)客戶有逐年增加的跡象，置業(yè)要素主要為“價(jià)格，地段，升值” 群體特征 產(chǎn)品屬性 總價(jià)低 交通便捷依托商圈 小面積 投資 純自住 自住 +辦公 純辦公 產(chǎn)品用途 客戶群體 ? 占用資金少、便于轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣、繁華地段保值增值功能好 ? 總價(jià)低、周邊配套成熟，滿足低收入家庭居住需要和年輕一族做過渡用房 ? 滿足有自住和辦公雙重需求人群，用于做工作室。以河西在職員工居多，多為 20 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長(zhǎng)沙本地人為主，外地投資客也有，特別是深圳等地購(gòu)房團(tuán)投資為主標(biāo)志長(zhǎng)沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群，賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段，配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少投資自住各半上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)地段長(zhǎng)沙市為主，年齡多為 30 40 歲，少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有，兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營(yíng)業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時(shí)代廣場(chǎng)地段多為附近私營(yíng)業(yè)主，投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主，外地投資客多，年齡多為 30 40 歲，少量年輕單身投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場(chǎng)影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的（自住 / 投資）樓盤名稱品牌號(hào)召 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽(yáng)光地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者，河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈(zèng)送面積大，各戶均有超大面積實(shí)用陽(yáng)臺(tái)，可實(shí)用，另外地段較好。細(xì)節(jié)方面在開元西路推出大型戶外