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正文內(nèi)容

長沙星沙錦繡星城項目營銷策劃方案_128ppt_xxxx(編輯修改稿)

2025-02-02 18:55 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 的擴(kuò)大了自住小戶型的優(yōu)勢?!捌焚|(zhì)建筑外觀 +精裝修 +大社區(qū)配套”是宮寓旺銷的關(guān)鍵。 2023,長沙央?yún)^(qū)小戶項目旺銷分析 旺銷支撐 后續(xù)發(fā)展 經(jīng)驗移植 各小戶產(chǎn)品項目地段優(yōu)勢明顯,城市價值優(yōu)越; 樓市整體瘋漲的大背景進(jìn)一步促動; 武廣及三城融城等為長沙帶來了更多的外來投資客; 長沙樓市基價較低,發(fā)展空間較大。 同比其他城市,長沙樓市基價仍較低,上漲空間較大; 城市資源不可復(fù)制,具有絕對的唯一性,支撐強(qiáng)勢; 連續(xù)旺銷的幾大項目告訴我們,市場熱度繼續(xù)在攀高; 短期看來機(jī)會大于風(fēng)險,中期面臨一定的政策風(fēng)險。 強(qiáng)勢的地段及配套價值訴求無限放大,拉高價值; 內(nèi)修產(chǎn)品及整合賣點,形成集合優(yōu)勢,打擊市場; 利用區(qū)域內(nèi)無競爭對手的空白機(jī)會,制霸市場! 星沙,還是不能脫離它 ? 星沙的價值我們就不啰嗦了,星沙的未來我們也不展望了,地塊就如開發(fā)商的孩子,您已經(jīng)非常了解您孩子上的幼兒園到底什么狀況了; ? 好吧,我承認(rèn),佐佑在星沙是挺出名的,因為我們是這幼兒園里一位老師,也帶過不少孩子。所以我們希望,能有幸也幫著您:將您這個天賦異稟的孩子帶的好好的開開心心的,教他如何在幼兒園月月戴紅花,天天拿第一,讓他出類拔萃,最終走出星沙這個不大不小的幼兒園; ? 還是,先看看這里跟您孩子差不多個頭的小朋友們的基本情況吧 —— 星沙已售小戶 尚城 品質(zhì)與位置的優(yōu)勢共存,造就了該項目小戶型的旺銷 戶型面積: ㎡、㎡、 ㎡ 套數(shù): 6 5 29 占比( A\B號棟):%、 %、 % 銷售率: 100% 銷售價格: 4000元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?項目地處星沙最中心區(qū)域,周邊配套完善,戶型很受廣大年輕階層 80后人士喜歡,主要以考慮自住為理由,成交率有近 60%。其他的客戶看重投資效應(yīng),總投資的金額不大,且租金基本能抵月供,投資客份額占 40%。 佐佑精品 功能定位 投資型公寓 推廣方向 星沙高檔社區(qū)典范(針對整個社區(qū)做宣傳,并沒有針對小戶型特別進(jìn)行推廣) 客戶來源 以周邊企事業(yè)員工為主(從事研發(fā)工作的高收入群體),周邊學(xué)校老師與長沙市區(qū)投資客戶也占一定比例 置業(yè)目的 以自主為主(占 60%),投資為輔( 40%) 置業(yè)偏好 選擇尚城的客戶最看重的是其絕佳的地段,另外項目的戶型、配套等也對客戶產(chǎn)生較大影響 星沙已售小戶 世景華庭 低價格、好配套,區(qū)域內(nèi)小戶型佼佼者 戶型面積: ㎡ 套數(shù): 204余套 占比( 9號棟): 33% 銷售率: 100% 銷售價格: 32003300元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?項目位于萬家麗北路,主要客群為芙蓉區(qū)、開福區(qū)企業(yè)員工及南湖三湘等市場投資型客戶,剛性需求為主,適合年輕人群居住。項目自身巴厘島風(fēng)情濃郁,配套完善,有幼兒園、商業(yè)街等,且單價及總價較低,易為客戶所接受,在三期以小戶型“總價 ”為主打,獲得了市場認(rèn)可。 佐佑精品 功能定位 市場投資型小戶型 推廣方向 始終堅持低總價策略,推廣上也一直采用 告轟炸 客戶來源 主要是長沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場的個體戶經(jīng)營戶,另外靠近星沙的芙蓉區(qū)與開福區(qū)的企業(yè)員工也占一定比例,星沙本地客戶極少 置業(yè)目的 以投資為主(看重此區(qū)域升值潛力),居家為輔(萬家麗路直通市區(qū)) 置業(yè)偏好 最看重的是價格低,其次是萬家麗路帶來的地段便利性和社區(qū)的巴厘風(fēng)情 星沙已售小戶 蝴蝶谷 戶型面積: ㎡ 套數(shù): 64套 占比( 1號棟): 11% 銷售率: 100% 銷售價格: 31003300元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?蝴蝶谷小戶型公寓以繭式宅男宅女公寓為賣點,樣板房裝修時尚簡約,盡顯空間。 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域,周邊生活配套相對完善,但交通配套尚有欠缺,主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕職員為主,少量廣電、市區(qū)客戶為輔。因該項目小戶型總數(shù)量較少因此去化速度相對較快。 偏低的價格和精致樣板房成為其旺銷的關(guān)鍵因素 功能定位 浪漫、溫馨、充滿愛意的家 推廣方向 迎合年輕人的喜好,在長沙市內(nèi)采用一系列時尚浪漫的廣告進(jìn)行轟炸式宣傳 客戶來源 主要是星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人(他們收入不高但渴望自己的家),另外中南汽車世界員工和星沙的私營企業(yè)主也占較大比例 置業(yè)目的 以居家和結(jié)婚用房為主,亦有部分客戶以改善居住條件為目的 置業(yè)偏好 選擇蝴蝶谷的客戶主要看重的是低價格和實用的戶型,另外其頗具特色的外立面也是吸引客戶的一大重要因素 星沙潛在小戶 方略瀟邦 少量小戶型的配套銷售,符合周邊人群需求 戶型面積: ㎡ 套數(shù): 62余套 占比( 11號棟): 20% 銷售率:未開盤 銷售價格:預(yù)計 35003600元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?項目位于漓湘東路,地理位置較偏遠(yuǎn),但小戶型房源總價偏低,戶型設(shè)計功能明晰,使用率高。符合周邊企事業(yè)單位的年輕購房群體需求。 佐佑精品 功能定位 居家過渡式小戶型 推廣方向 堅持低總價低首付為主,并大力宣傳瀟邦成熟社區(qū)配套的享受 客戶來源 以周邊企事業(yè)單位的員工為主,如山河智能,長豐獵豹、中聯(lián)重科等;另有部分星沙本地客戶。 置業(yè)目的 絕大多數(shù)以居家過渡為目的 置業(yè)偏好 價格是選擇瀟邦的客戶最看重的因素,另外較好的戶型設(shè)計和社區(qū)環(huán)境也在一定程度上影響了客戶的選擇 星沙在售小戶 時代星城 優(yōu)越的戶型設(shè)計和地理優(yōu)勢成為項目最大賣點 戶型面積: 44㎡ 套數(shù): 300余套 占比( 2號棟): 30% 銷售率: 90% 銷售價格: 3800元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域星沙大道,周邊企業(yè)單位相對較多,因此主力客群為企業(yè)單位的年輕職員為主,少量廣電、市區(qū)客戶為輔。戶型設(shè)計寬敞、明亮,使用空間較大。目前周邊小戶型房源出租情況較好,因此該項目的投資價值得到了一定的顯現(xiàn)。 功能定位 投資小戶型 推廣方向 低總價低首付為主要推廣方向,同時宣傳成熟社區(qū)的優(yōu)勢 客戶來源 以周邊企事業(yè)單位的員工為主,如山河智能,長豐獵豹、中聯(lián)重科等;另有部分星沙本地客戶。 置業(yè)目的 投資為主,居家為輔 置業(yè)偏好 最看重的是本項目的投資回報和升值潛力,另外低總價低首付也對客戶有較大影響 星沙在售小戶 尚都花園城 優(yōu)越的地理位置及發(fā)展前景,為項目小戶型增光添彩 戶型面積: 4060㎡ 套數(shù): 560 銷售率: 95% 銷售價格: 3400元 /㎡ 交房狀況:毛坯 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域,周邊配套相對完善,項目戶型簡單實用受到眾多青年置業(yè)者的青睞。主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕置業(yè)者及投資客為主,總體去化速度快。 功能定位 商務(wù)性公寓 推廣方向 無限放大投資回報率為主要推廣手段,在廣告宣傳上也貼切的采用“包租公、包租婆”等表現(xiàn)手法 客戶來源 星沙本地客戶、周邊企業(yè)園區(qū)客戶和部分市內(nèi)投資客,以上客戶具有一個共同點,大多為二次置業(yè) 置業(yè)目的 投資是選擇尚都花園城所有客戶的首要目的(其中有相當(dāng)一部分客戶受明城公寓投資成功的影響) 置業(yè)偏好 大多客戶都看重本項目的地段與升值潛力 星沙在售小戶 恒基凱旋門 只為打造充滿豪宅氣息的舒適居所 戶型面積: ㎡ 套數(shù): 325余套 占比( 1號棟): 30% 銷售率: 93% 銷售價格: 42004800元 /㎡ 交房狀況:精裝 ?項目位于開元東路,主打一室一廳舒適豪宅,因此一房面積較大。此戶型多偏向于享受生活的置業(yè)者,對于真正小戶型需求者而言面積偏大總價過高。 功能定位 奢侈一房 推廣方向 主要推廣是依靠凱旋門整個項目在星沙區(qū)域的優(yōu)勢,并沒有針對小戶型一房特別做出推廣,旨在打造一種奢華享受的概念,細(xì)節(jié)方面有強(qiáng)調(diào)小戶型贈送面積大價格上相對劃得來 客戶來源 75%的為本地客戶,其中星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大;本項目外地客戶較少 置業(yè)目的 以自住為主要目的,希望享受高檔社區(qū)帶來的尊貴感;少部分以投資目的,認(rèn)為本項目的小戶型出租收益高 置業(yè)偏好 最看重的是本項目來自香港開發(fā)商的實力和所開發(fā)項目的品質(zhì) 星沙在售小戶 華潤鳳凰城 品牌和空間創(chuàng)新優(yōu)勢,區(qū)域最高價 戶型面積: 62㎡ 套數(shù): 325余套 占比( 1號棟): 30% 銷售率: 93% 銷售價格: 42004800元 /㎡ 交房狀況:精裝 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域易初蓮花對面,秉承華潤置地 70年優(yōu)良品質(zhì),首創(chuàng) MAX精裝錯層公寓,適合年輕人群居住。項目自身配套完善,但總體價格偏高,市場接受度一般。主力客群為外地投資客及廣電部分人員。 功能定位 精裝修公寓 推廣方向 強(qiáng)調(diào)本項目戶型領(lǐng)先長沙市區(qū)其他項目,并首創(chuàng)星沙隊躍式房型。細(xì)節(jié)方面在開元西路推出大型戶外廣告,攔截收入高的星沙高收入群體 客戶來源 星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體占絕大部分,也有少量市區(qū)及其它地區(qū)的投資客 置業(yè)目的 投資 置業(yè)偏好 看重本區(qū)域和本項目的升值潛力,另外小區(qū)的環(huán)境也是吸引客戶的重要原因 星沙小戶型總結(jié) 各盤小戶產(chǎn)品上都能根據(jù)自身情況合理定位,但縱觀星沙市場, 檔次稍顯欠缺 ,缺乏一個能真正成為星沙標(biāo)桿的純小戶型項目; 除尚城之外,幾乎再無純正的小戶型項目,其他項目 大多依附項目整體的配套與環(huán)境而生,立意點不夠鮮明,元素不夠獨特 ,對于本案而言,雖無小區(qū)配套,但是更純粹的圈層, CBD配套共享足夠支撐高質(zhì)產(chǎn)品價值; 地段和品質(zhì)的不同使各個在售小戶型項目客戶來源有較大差別,參考本案的區(qū)位和規(guī)劃, 星沙投資客戶將是本案特別是銷售前期的重要客群 ; 小戶型在星沙市場能被大量投資客和自住客高度接受, 在售的各項目銷售情況都較理想,相對其他戶型的產(chǎn)品價格實現(xiàn)也較高 ,根據(jù)目前市場情況,本案選擇快速入市將受到市場熱捧; 本案旨在打造星沙標(biāo)桿性的小戶型項目,從目前市場情況來看, 無論是在品質(zhì)上還是貨源上都無顯性競爭對手 ,本案所在區(qū)域的鳳凰城、凱旋門這兩個明星項目的小戶形象及推廣值得項目參考和借鑒。 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 長沙典型項目客戶群體分析 品牌號召 , 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽光 100地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者,河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈送面積大,各戶均有超大面積實用陽臺,可實用,另外地段較好。以河西在職員工居多,多為 20 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長沙本地人為主,外地投資客也有,特別是深圳等地購房團(tuán)投資為主標(biāo)志長沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群,賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段,配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院,少量外地客戶,年輕人不少投資自住各半上河國際商業(yè)廣場地段長沙市為主,年齡多為 30 40 歲,少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕,以本地客戶為主,兼有深圳、株洲、江西投資客(深圳投資客較多)投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主,路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有,兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營業(yè)主等,年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時代廣場地段多為附近私營業(yè)主,投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主,外地投資客多,年齡多為 30 40 歲,少量年輕單身投資為主,少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的(自住 / 投資)樓盤名稱品牌號召 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽光地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者,河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈送面積大,各戶均有超大面積實用陽臺,可實用,另外地段較好。以河西在職員工居多,多為 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長沙本地人為主,外地投資客也有,特別是深圳等地購房團(tuán)投資為主標(biāo)志長沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群,賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段,配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院,少量外地客戶,年輕人不少投資自住各半上河國際商業(yè)廣場地段長沙市為主,年齡多為 歲,少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕,以本地客戶為主,兼有深圳、株洲、江西投資客(深圳投資客較多)投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主,路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有,兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營業(yè)主等,年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時代廣場地段多為附近私營業(yè)主,投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主,外地投資客多,年齡多為 歲,少量年輕單身投資為主,少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的(自住 投資)樓盤名稱長沙市區(qū)各小戶產(chǎn)品多為投資客戶購買,客戶的地緣型較弱,地段、交通、配套是客戶最為關(guān)心的三大因素。 群體分析 樓盤名稱 置業(yè)目的 (自住 /投資)
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