【文章內(nèi)容簡介】 的擴(kuò)大了自住小戶型的優(yōu)勢?！捌焚|(zhì)建筑外觀 +精裝修 +大社區(qū)配套”是宮寓旺銷的關(guān)鍵。 2023，長沙央?yún)^(qū)小戶項目旺銷分析 旺銷支撐 后續(xù)發(fā)展 經(jīng)驗移植 各小戶產(chǎn)品項目地段優(yōu)勢明顯，城市價值優(yōu)越； 樓市整體瘋漲的大背景進(jìn)一步促動； 武廣及三城融城等為長沙帶來了更多的外來投資客； 長沙樓市基價較低，發(fā)展空間較大。 同比其他城市，長沙樓市基價仍較低，上漲空間較大； 城市資源不可復(fù)制，具有絕對的唯一性，支撐強(qiáng)勢； 連續(xù)旺銷的幾大項目告訴我們，市場熱度繼續(xù)在攀高； 短期看來機(jī)會大于風(fēng)險，中期面臨一定的政策風(fēng)險。 強(qiáng)勢的地段及配套價值訴求無限放大，拉高價值； 內(nèi)修產(chǎn)品及整合賣點，形成集合優(yōu)勢，打擊市場； 利用區(qū)域內(nèi)無競爭對手的空白機(jī)會，制霸市場！ 星沙，還是不能脫離它 ? 星沙的價值我們就不啰嗦了，星沙的未來我們也不展望了，地塊就如開發(fā)商的孩子，您已經(jīng)非常了解您孩子上的幼兒園到底什么狀況了； ? 好吧，我承認(rèn)，佐佑在星沙是挺出名的，因為我們是這幼兒園里一位老師，也帶過不少孩子。所以我們希望，能有幸也幫著您：將您這個天賦異稟的孩子帶的好好的開開心心的，教他如何在幼兒園月月戴紅花，天天拿第一，讓他出類拔萃，最終走出星沙這個不大不小的幼兒園； ? 還是，先看看這里跟您孩子差不多個頭的小朋友們的基本情況吧 —— 星沙已售小戶 尚城 品質(zhì)與位置的優(yōu)勢共存，造就了該項目小戶型的旺銷 戶型面積： ㎡、㎡、 ㎡ 套數(shù)： 6 5 29 占比（ A\B號棟）：%、 %、 % 銷售率： 100% 銷售價格： 4000元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目地處星沙最中心區(qū)域，周邊配套完善，戶型很受廣大年輕階層 80后人士喜歡，主要以考慮自住為理由，成交率有近 60%。其他的客戶看重投資效應(yīng)，總投資的金額不大，且租金基本能抵月供，投資客份額占 40%。 佐佑精品 功能定位 投資型公寓 推廣方向 星沙高檔社區(qū)典范（針對整個社區(qū)做宣傳，并沒有針對小戶型特別進(jìn)行推廣） 客戶來源 以周邊企事業(yè)員工為主（從事研發(fā)工作的高收入群體），周邊學(xué)校老師與長沙市區(qū)投資客戶也占一定比例 置業(yè)目的 以自主為主（占 60%），投資為輔（ 40%） 置業(yè)偏好 選擇尚城的客戶最看重的是其絕佳的地段，另外項目的戶型、配套等也對客戶產(chǎn)生較大影響 星沙已售小戶 世景華庭 低價格、好配套，區(qū)域內(nèi)小戶型佼佼者 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 204余套 占比（ 9號棟）： 33% 銷售率： 100% 銷售價格： 32003300元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目位于萬家麗北路，主要客群為芙蓉區(qū)、開福區(qū)企業(yè)員工及南湖三湘等市場投資型客戶，剛性需求為主，適合年輕人群居住。項目自身巴厘島風(fēng)情濃郁，配套完善，有幼兒園、商業(yè)街等，且單價及總價較低，易為客戶所接受，在三期以小戶型“總價 ”為主打，獲得了市場認(rèn)可。 佐佑精品 功能定位 市場投資型小戶型 推廣方向 始終堅持低總價策略，推廣上也一直采用 告轟炸 客戶來源 主要是長沙市內(nèi)南湖、三湘、馬王堆市場的個體戶經(jīng)營戶，另外靠近星沙的芙蓉區(qū)與開福區(qū)的企業(yè)員工也占一定比例，星沙本地客戶極少 置業(yè)目的 以投資為主（看重此區(qū)域升值潛力），居家為輔（萬家麗路直通市區(qū)） 置業(yè)偏好 最看重的是價格低，其次是萬家麗路帶來的地段便利性和社區(qū)的巴厘風(fēng)情 星沙已售小戶 蝴蝶谷 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 64套 占比（ 1號棟）： 11% 銷售率： 100% 銷售價格： 31003300元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?蝴蝶谷小戶型公寓以繭式宅男宅女公寓為賣點，樣板房裝修時尚簡約，盡顯空間。 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊生活配套相對完善，但交通配套尚有欠缺，主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕職員為主，少量廣電、市區(qū)客戶為輔。因該項目小戶型總數(shù)量較少因此去化速度相對較快。 偏低的價格和精致樣板房成為其旺銷的關(guān)鍵因素 功能定位 浪漫、溫馨、充滿愛意的家 推廣方向 迎合年輕人的喜好，在長沙市內(nèi)采用一系列時尚浪漫的廣告進(jìn)行轟炸式宣傳 客戶來源 主要是星沙各企業(yè)園區(qū)的年輕人（他們收入不高但渴望自己的家），另外中南汽車世界員工和星沙的私營企業(yè)主也占較大比例 置業(yè)目的 以居家和結(jié)婚用房為主，亦有部分客戶以改善居住條件為目的 置業(yè)偏好 選擇蝴蝶谷的客戶主要看重的是低價格和實用的戶型，另外其頗具特色的外立面也是吸引客戶的一大重要因素 星沙潛在小戶 方略瀟邦 少量小戶型的配套銷售，符合周邊人群需求 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 62余套 占比（ 11號棟）： 20% 銷售率：未開盤 銷售價格：預(yù)計 35003600元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目位于漓湘東路，地理位置較偏遠(yuǎn)，但小戶型房源總價偏低，戶型設(shè)計功能明晰，使用率高。符合周邊企事業(yè)單位的年輕購房群體需求。 佐佑精品 功能定位 居家過渡式小戶型 推廣方向 堅持低總價低首付為主，并大力宣傳瀟邦成熟社區(qū)配套的享受 客戶來源 以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。 置業(yè)目的 絕大多數(shù)以居家過渡為目的 置業(yè)偏好 價格是選擇瀟邦的客戶最看重的因素，另外較好的戶型設(shè)計和社區(qū)環(huán)境也在一定程度上影響了客戶的選擇 星沙在售小戶 時代星城 優(yōu)越的戶型設(shè)計和地理優(yōu)勢成為項目最大賣點 戶型面積： 44㎡ 套數(shù)： 300余套 占比（ 2號棟）： 30% 銷售率： 90% 銷售價格： 3800元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域星沙大道，周邊企業(yè)單位相對較多，因此主力客群為企業(yè)單位的年輕職員為主，少量廣電、市區(qū)客戶為輔。戶型設(shè)計寬敞、明亮，使用空間較大。目前周邊小戶型房源出租情況較好，因此該項目的投資價值得到了一定的顯現(xiàn)。 功能定位 投資小戶型 推廣方向 低總價低首付為主要推廣方向，同時宣傳成熟社區(qū)的優(yōu)勢 客戶來源 以周邊企事業(yè)單位的員工為主，如山河智能，長豐獵豹、中聯(lián)重科等；另有部分星沙本地客戶。 置業(yè)目的 投資為主，居家為輔 置業(yè)偏好 最看重的是本項目的投資回報和升值潛力，另外低總價低首付也對客戶有較大影響 星沙在售小戶 尚都花園城 優(yōu)越的地理位置及發(fā)展前景，為項目小戶型增光添彩 戶型面積： 4060㎡ 套數(shù)： 560 銷售率： 95% 銷售價格： 3400元 /㎡ 交房狀況：毛坯 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域，周邊配套相對完善，項目戶型簡單實用受到眾多青年置業(yè)者的青睞。主力客群以周邊企業(yè)單位的年輕置業(yè)者及投資客為主，總體去化速度快。 功能定位 商務(wù)性公寓 推廣方向 無限放大投資回報率為主要推廣手段，在廣告宣傳上也貼切的采用“包租公、包租婆”等表現(xiàn)手法 客戶來源 星沙本地客戶、周邊企業(yè)園區(qū)客戶和部分市內(nèi)投資客，以上客戶具有一個共同點，大多為二次置業(yè) 置業(yè)目的 投資是選擇尚都花園城所有客戶的首要目的（其中有相當(dāng)一部分客戶受明城公寓投資成功的影響） 置業(yè)偏好 大多客戶都看重本項目的地段與升值潛力 星沙在售小戶 恒基凱旋門 只為打造充滿豪宅氣息的舒適居所 戶型面積： ㎡ 套數(shù)： 325余套 占比（ 1號棟）： 30% 銷售率： 93% 銷售價格： 42004800元 /㎡ 交房狀況：精裝 ?項目位于開元東路，主打一室一廳舒適豪宅，因此一房面積較大。此戶型多偏向于享受生活的置業(yè)者，對于真正小戶型需求者而言面積偏大總價過高。 功能定位 奢侈一房 推廣方向 主要推廣是依靠凱旋門整個項目在星沙區(qū)域的優(yōu)勢，并沒有針對小戶型一房特別做出推廣，旨在打造一種奢華享受的概念，細(xì)節(jié)方面有強(qiáng)調(diào)小戶型贈送面積大價格上相對劃得來 客戶來源 75%的為本地客戶，其中星沙本地居民和周邊企事業(yè)單位的高收入群體所占比例較大；本項目外地客戶較少 置業(yè)目的 以自住為主要目的，希望享受高檔社區(qū)帶來的尊貴感；少部分以投資目的，認(rèn)為本項目的小戶型出租收益高 置業(yè)偏好 最看重的是本項目來自香港開發(fā)商的實力和所開發(fā)項目的品質(zhì) 星沙在售小戶 華潤鳳凰城 品牌和空間創(chuàng)新優(yōu)勢，區(qū)域最高價 戶型面積： 62㎡ 套數(shù)： 325余套 占比（ 1號棟）： 30% 銷售率： 93% 銷售價格： 42004800元 /㎡ 交房狀況：精裝 ?項目位于星沙中心板塊區(qū)域易初蓮花對面，秉承華潤置地 70年優(yōu)良品質(zhì)，首創(chuàng) MAX精裝錯層公寓，適合年輕人群居住。項目自身配套完善，但總體價格偏高，市場接受度一般。主力客群為外地投資客及廣電部分人員。 功能定位 精裝修公寓 推廣方向 強(qiáng)調(diào)本項目戶型領(lǐng)先長沙市區(qū)其他項目，并首創(chuàng)星沙隊躍式房型。細(xì)節(jié)方面在開元西路推出大型戶外廣告，攔截收入高的星沙高收入群體 客戶來源 星沙本土客戶和周邊企事業(yè)單位的高收入群體占絕大部分，也有少量市區(qū)及其它地區(qū)的投資客 置業(yè)目的 投資 置業(yè)偏好 看重本區(qū)域和本項目的升值潛力，另外小區(qū)的環(huán)境也是吸引客戶的重要原因 星沙小戶型總結(jié) 各盤小戶產(chǎn)品上都能根據(jù)自身情況合理定位，但縱觀星沙市場， 檔次稍顯欠缺 ，缺乏一個能真正成為星沙標(biāo)桿的純小戶型項目； 除尚城之外，幾乎再無純正的小戶型項目，其他項目 大多依附項目整體的配套與環(huán)境而生，立意點不夠鮮明，元素不夠獨特 ，對于本案而言，雖無小區(qū)配套，但是更純粹的圈層， CBD配套共享足夠支撐高質(zhì)產(chǎn)品價值； 地段和品質(zhì)的不同使各個在售小戶型項目客戶來源有較大差別，參考本案的區(qū)位和規(guī)劃， 星沙投資客戶將是本案特別是銷售前期的重要客群 ； 小戶型在星沙市場能被大量投資客和自住客高度接受， 在售的各項目銷售情況都較理想，相對其他戶型的產(chǎn)品價格實現(xiàn)也較高 ，根據(jù)目前市場情況，本案選擇快速入市將受到市場熱捧； 本案旨在打造星沙標(biāo)桿性的小戶型項目，從目前市場情況來看， 無論是在品質(zhì)上還是貨源上都無顯性競爭對手 ，本案所在區(qū)域的鳳凰城、凱旋門這兩個明星項目的小戶形象及推廣值得項目參考和借鑒。 報告提綱 ? 市場篇 ? 宏觀市場 ? 區(qū)域市場 ? 產(chǎn)品市場 ? 客戶市場 ? 市場小結(jié) ? 定位篇 ? 營銷篇 長沙典型項目客戶群體分析 品牌號召 , 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽光 100地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者，河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈送面積大，各戶均有超大面積實用陽臺，可實用，另外地段較好。以河西在職員工居多，多為 20 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長沙本地人為主，外地投資客也有，特別是深圳等地購房團(tuán)投資為主標(biāo)志長沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群，賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段，配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少投資自住各半上河國際商業(yè)廣場地段長沙市為主，年齡多為 30 40 歲，少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有，兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時代廣場地段多為附近私營業(yè)主，投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主，外地投資客多，年齡多為 30 40 歲，少量年輕單身投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的（自住 / 投資）樓盤名稱品牌號召 物業(yè)規(guī)模吸引河西區(qū)域內(nèi)的人投資居多陽光地段周邊區(qū)域的人居多投資未來城科學(xué)家園地段東塘商區(qū)的投資者，河西的周邊區(qū)域人員投資居多香麓麗舍贈送面積大，各戶均有超大面積實用陽臺，可實用，另外地段較好。以河西在職員工居多，多為 多歲的年輕人自住居多謀房博客地段長沙本地人為主，外地投資客也有，特別是深圳等地購房團(tuán)投資為主標(biāo)志長沙商務(wù)中心交通、地段周邊人群，賣小面積年輕人較多投資為主博林金谷地段，配套周邊高橋、旺旺醫(yī)院，少量外地客戶，年輕人不少投資自住各半上河國際商業(yè)廣場地段長沙市為主，年齡多為 歲，少量年輕人投資為主天心華庭交通、地段年齡結(jié)構(gòu)偏輕，以本地客戶為主，兼有深圳、株洲、江西投資客（深圳投資客較多）投資偏多天健芙蓉盛世交通以周邊人群為主，路橋客戶、鐵道學(xué)院、中心醫(yī)院等單位投資自住都有，兩房多為青年群體建鴻達(dá)巧克力空間交通、地段伍家?guī)X附近私營業(yè)主等，年齡結(jié)構(gòu)偏輕投資自住各半新時代廣場地段多為附近私營業(yè)主，投資投資為主鉑宮地段、交通本地為主，外地投資客多，年齡多為 歲，少量年輕單身投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房伍家?guī)X生活廣場影響客戶公寓置業(yè)要素客戶分析置業(yè)目的（自住 投資）樓盤名稱長沙市區(qū)各小戶產(chǎn)品多為投資客戶購買，客戶的地緣型較弱，地段、交通、配套是客戶最為關(guān)心的三大因素。 群體分析 樓盤名稱 置業(yè)目的 （自住 /投資）