【文章內(nèi)容簡介】 80%，整體成交均價 7600元 /平，其中 79114平2+1產(chǎn)品價格實(shí)現(xiàn)相對較低戶型 面積段（㎡） 推盤套數(shù) 套數(shù)占比 納入網(wǎng)上銷售總面積 (㎡ )面積占比 銷售 /比例 銷售價格（元 /㎡）2房 79㎡ 145 % 11455 % 98% 70002房 97 289 % 28033 % 63% 74003房 111114㎡ 96 % 10848 % 93% 71003房 124126㎡ 240 % 30000 % 84% 8500合計 79126㎡ 770 % 80336 % 約 80%27中建后續(xù)推量 后續(xù)高層景觀資源較少，預(yù)計項(xiàng)目銷售及價格實(shí)現(xiàn)難度增加，隨著后續(xù)別墅加推，項(xiàng)目之間的競爭將呈現(xiàn)階段性差異化。p 項(xiàng)目后續(xù)推盤情況項(xiàng)目名稱 中建梅溪湖壹號開盤時間 預(yù)計 2023年春節(jié)后期批次 一期 3批次推出樓棟 9（其中部分已提前去化）物業(yè)類型 高層推出套數(shù) 約 200多套銷售情況 VIP優(yōu)惠辦理中銷售均價 對外公示 85009000元 /平面積區(qū)間 78125平米（二房為主）優(yōu)惠 2萬辦理 VIP，開盤當(dāng)天額外 1個點(diǎn)優(yōu)惠一期 3批次春節(jié)后推出，后續(xù)產(chǎn)品主推東南片區(qū)高層、別墅為主。1234567 8 91013年后續(xù)推售樓棟p 項(xiàng)目推盤情況項(xiàng)目名稱 旭輝御府開盤時間 2023年 6月 22日 2023年 7月 22日期批次 一期 1批次 一期 2批次推出樓棟 9 8物業(yè)類型 高層 高層推出套數(shù) 普宅 231套 256套銷售情況 當(dāng)天全部售罄 當(dāng)天全部售罄銷售均價 不分樓層一口價折后 49595369元 /㎡，西向比東向便宜。折后 5300元 /㎡面積區(qū)間 96120平米 84120平米優(yōu)惠旭客會：總房款優(yōu)惠 5000元 /套； VIP優(yōu)惠： 5000抵 20230；按揭、一次性付款享受 98折優(yōu)惠；開盤當(dāng)天成功選房 99折； 3天內(nèi)按時簽約 99折。7月 22號教育名盤盛大開盤，VIP客戶購房成功 5千抵 2萬優(yōu)惠；旭客會：會員選房后，可享受5000元 /套優(yōu)惠； 開盤當(dāng)日選房成功額外 98折；成功認(rèn)購后 3天內(nèi)完成簽約提交相關(guān)資料后還可享受 99折優(yōu)惠一批次推售二批次推售聯(lián)排別墅一期二期987654 312公寓三批次推售四批次推售五批次推售區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目【 旭輝御府 】p 項(xiàng)目推盤情況項(xiàng)目名稱 旭輝御府開盤時間 2023年 8月 25日期批次 一期 3批次推出樓棟 7物業(yè)類型 高層推出套數(shù) 普宅 254套銷售情況 當(dāng)天銷售率約為 68%銷售均價 折后 5300元 /㎡。面積區(qū)間 96120平米優(yōu)惠 認(rèn)籌 5000元，開盤當(dāng)天抵 20230元。項(xiàng)目一共推貨 5次，剛需產(chǎn)品為主，首改產(chǎn)品為輔。一批次推售二批次推售聯(lián)排別墅一期二期987654 312公寓三批次推售四批次推售五批次推售項(xiàng)目 6棟未做大型開盤活動，平推面試，一共推出貨量 568套，面積區(qū)間在 87133㎡內(nèi)含 2房， 2+1房，三房。折后均價 6100元 /㎡，目前僅售出 114套。區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目戶型 面積段（㎡） 納入網(wǎng)上銷售套數(shù) 套數(shù)占比 納入網(wǎng)上銷售 總面積 (㎡ ) 面積占比2房 7988㎡ 187 % 15615 %2+1房 96103㎡ 504 % 50148 %3房 104120㎡ 620 % 69440 %合計 78120㎡ 1311 % 135203 %30旭輝戶型配比 項(xiàng)目推售產(chǎn)品以緊湊型 3房為主，達(dá)到 %，整體推出產(chǎn)品以剛需為主。% %%31旭輝戶型銷售 五次開盤當(dāng)天綜合去化率達(dá)到 %，整體成交均價 5800元 /平，其中 7988平 2芳產(chǎn)品價格實(shí)現(xiàn)相對較低戶型 面積段（㎡） 推盤套數(shù) 套數(shù)占比 納入網(wǎng)上銷售總 面積 (㎡ ) 面積占比 銷售套數(shù) 銷售 /比例2房 7988㎡ 187 % 15615 % 69 %2+1房 96103㎡ 504 % 50148 % 336 %3房 104120㎡ 620 % 69440 % 337 %合計 79120㎡ 1311 % 135203 % 742 約 %32旭輝后續(xù)推量 后續(xù)推出產(chǎn)品仍舊以高層為主，然后具有溢價率的產(chǎn)品還未有太大動靜。p 項(xiàng)目后續(xù)推盤情況項(xiàng)目名稱 旭輝御府開盤時間 預(yù)計 2023年 4月份后期批次 一期 6批次推出樓棟 4產(chǎn)品物業(yè)類型 高層推出套數(shù) 約 600多套銷售情況 /銷售均價 價格還未公示面積區(qū)間 產(chǎn)品未定優(yōu)惠 /一期 6批 4月份，以一期剩余高層為主。聯(lián)排別墅一期二期4 312公寓p 從項(xiàng)目的核心價值來看，山湖資源、梅溪湖規(guī)劃與發(fā)展是項(xiàng)目最主要的價值驅(qū)動力，也是吸引客戶片區(qū)置業(yè)最重要的因素之一；p 產(chǎn)品依然是重點(diǎn)的價值需求點(diǎn)，從兩個項(xiàng)目的產(chǎn)品去化結(jié)構(gòu)看出大面積三房及以上產(chǎn)品受追捧，而 100平米以下高端剛需產(chǎn)品銷售一般，去化壓力加大；p 從項(xiàng)目客戶來源來看，金茂梅溪湖客戶群體更多為改善型尤其是二改、三改需求，同時也吸引了不少外地投資客，此類客戶也將成為梅溪湖后續(xù)項(xiàng)目主要的目標(biāo)客戶群體；p 隨著片區(qū)后續(xù)項(xiàng)目持續(xù)入市，高層產(chǎn)品勢必產(chǎn)生激勵的同質(zhì)化競爭，隨著梅溪湖新城城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)不斷升級，各片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目如何構(gòu)建自身的核心價值競爭力及差異化營銷策略將成為項(xiàng)目成功與否的重要因素。結(jié)論34Part2 項(xiàng)目推售安排項(xiàng)目推售安排35營銷目標(biāo)分解2023年 ——12億銷售目標(biāo)：四個月 —— 18億 =15萬方 =約 1300套（ ≈一期全部）以均價 8000元 /㎡估算36分期推售策略一期 二期三期p 分期推售以市場導(dǎo)向、整體開發(fā)目標(biāo)最大化為原則；p利于項(xiàng)目由易到難滾動式開發(fā)；p快速回籠資金到開發(fā)利潤最大化的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)；p快速引爆市場、持續(xù)熱銷、溢價實(shí)現(xiàn)的營銷策略選擇。37推售安排p 啟動區(qū)：高性價比引爆市場，實(shí)現(xiàn)熱銷；p二批次景觀高層加推，穩(wěn)定銷售回籠資金；p三批次廣場景觀王座推出，拉高形象，溢價實(shí)現(xiàn)；p四批次中庭樓王、龍王港高價值景觀樓王逐一入市推出，形象與價格持續(xù)提升；三期商業(yè)最后壓軸巨獻(xiàn)，成功實(shí)現(xiàn)利潤回收。四批次加推二期首批推售二期加推三期壓軸推出啟動區(qū)高性價比引爆市場，回籠現(xiàn)金；小批次多頻率推盤持續(xù)熱銷，制造市場饑餓感，價格穩(wěn)步上揚(yáng)，利潤實(shí)現(xiàn)最大化二期加推三批次加推二批次加推首批啟動區(qū)38推售安排9月 22日 10月 22日首次開盤推出 3棟約 384套 44000方11月 22日 12月 22日2023年1月 22日二批次加推再推 2棟約 256套 31000方三批次推出 3棟約 384套 44000方四批次加推再推 2棟約 256套 31000方14年前累計推售約 1280套、 15萬方，按成交均價 8000元 /㎡估算，達(dá)成目標(biāo) 12億，在短短三個月來多時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，必須盡早啟動蓄客，高強(qiáng)度拓客39推售安排 拓客目標(biāo)：預(yù)計 完全現(xiàn)實(shí)銷售目標(biāo)需拓客 10666批階段 時間節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品 面積（㎡） 推售 套數(shù) 預(yù)計解籌客戶 （批 ）按 30%解籌率計算 預(yù)計拓展客戶（批） 按認(rèn)籌率 40%計算 首批次推盤 高層住宅 100/125/140㎡ 384 1280 3200二批次推盤 高層住宅 100/120/125/140㎡ 256 853 2133三批次推盤 高層住宅 100/120/125㎡ 384 1280 3200四批次推盤 高層住宅 100140㎡ 256 853 2133合計 　 　 　 1280 4266 1066640Part3 渠道與推廣渠道與推廣渠道第一渠道第一 廣告第二廣告第二無孔不入、無處不在、無孔不入、無處不在、 10管齊下管齊下針對本案客戶拓展拓客策略客戶渠道內(nèi)部渠道 外部渠道別致廊客戶資源庫 老帶新 項(xiàng)目聯(lián)動 內(nèi)部人群圈層聯(lián)動 路演巡展 團(tuán)購?fù)卣?圈層營銷活動推廣吸客展會強(qiáng)勢行銷、企業(yè)直銷 戶外網(wǎng)絡(luò)短信 電臺報紙建立項(xiàng)目客戶渠道體系，多渠道積累客戶資源，同時加強(qiáng)客戶關(guān)系的維護(hù)競爭客戶攔截蓄客策略渠道層面 ——無孔不入、無處不在、 10管齊下美女大巴美女大巴特色行銷特色行銷特色特色 CALL客客區(qū)域行銷區(qū)域行銷路演巡展路演巡展企業(yè)直銷企業(yè)直銷掃路攔截掃路攔截海量辦卡海量辦卡多元優(yōu)惠多元優(yōu)惠拓客策略金茂悅項(xiàng)目旅游專線增設(shè) 2臺旅游大巴貼上項(xiàng)目車身廣告，每臺車增加四名項(xiàng)目形象大使，身穿項(xiàng)目統(tǒng)一形象服，每天在客戶集中區(qū)及人流量較時大的商場門前與行銷團(tuán)隊隨時巡展，發(fā)送項(xiàng)目小禮品，現(xiàn)場拉客，每天要求定額客戶任務(wù)。經(jīng)咨詢 33座旅游大巴每個月 3萬 /臺，為節(jié)約開發(fā)商營銷成本，旅游形象大使由代理公司聘請與培訓(xùn)，每個形象大使成功帶客戶至現(xiàn)場成交后給予總房款千分之二的獎勵，相當(dāng)于三級市場的十分之一。渠道層面 ——美女大巴渠道層面 ——特色行銷.體驗(yàn)感 視覺感便攜式背包模型，可在行銷中移動展示項(xiàng)目科技建筑；體驗(yàn)式科技模型，可在展點(diǎn)較為生動的展示