【正文】 三、平面表現(xiàn) LOGO 表現(xiàn) 廣告表現(xiàn) 1） 賣點： 打造濱江生活新概念，使臨江而居成為江陰的時尚、尊貴的象征 主廣告語： 副標題： 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) 說明： 副標題將隨每期廣告刊登，表明項目的規(guī)模、定位和檔次，也是項目始終不變的賣點。 備選案名： ：大唐盛世是中國歷史最鼎盛時期，也代表著人生的巔峰時刻，是不可超越的。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 備選案名： ：依然是抓住濱臨長江南岸的特點，突出項目獨特的地段優(yōu)勢。 ：突出項目地位的顯赫，品質(zhì)的高貴，彰顯業(yè) 主身份的尊貴，是都市精英人士的最佳選擇。 銷售價格將是一個動態(tài)的調(diào)高過程，綜合考慮預售手續(xù)、工程進度、銷售率等情況進行調(diào)價，主要以銷售率來控制調(diào)價時機和幅度，確保完成銷售目標。 D、時間 價格調(diào)整策略 ? 分為認購價、開盤價、主體封頂價、收尾價和現(xiàn)房價，分期調(diào)整價格。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ? 高層均價元 /㎡，其中樓王空中別墅單價可以達到元 /㎡以上。 C、價格控制尺度 ? 項目總體均價元 /㎡。 ? 公司的判斷和要求是指導價格制訂的基本原則。 價格策略 A、定價原則 ? 參考市場現(xiàn)狀和區(qū)域發(fā)展趨勢、前景。 ? 試探性入市：首期推出一部分產(chǎn)品，以低價入市，觀察市場對其價格的反應， 為后續(xù)推出的 產(chǎn)品價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。前期可以較低價格入市，隨著客源的不斷積累和本產(chǎn)品形象的日趨完美，根據(jù)市場逐漸調(diào)升價格，給消費者心理上造成物超所值的感覺。 ? 挖掘產(chǎn)品資源 ： 圍繞品牌核心價值努力完善樓宇質(zhì)量、環(huán)境及服務等。 ? 社區(qū)文化，人文環(huán)境 ： 這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為本案目標消費群，他們對社區(qū)生活的要求只有一個，那就是能夠找回 “ 享受自然，享受尊崇 ”的生活方式與生活節(jié)奏。 在價格必須與價值相符的基礎上，我們認為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價 值。 五、 價格策略 制定本項目價格需考慮的重要因素 ?整體的經(jīng)濟環(huán)境 ?市場的供需狀況 ?物業(yè)的地理位置 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ?物業(yè)的整體定位 、 質(zhì)素、包裝 ?宣傳推廣效果 ?建筑工程進度 ?項目的開發(fā)建造成本和宣傳推廣成本 ?發(fā)展商的期望銷售率和期望利潤 1．價格向價值的回歸 隨著消費群體的逐漸成熟，消費觀念也日趨理性，體現(xiàn)在價值觀上的問題就是價格向價值回歸，這樣對本案的價格支撐提出了相應的要求。 展板： 現(xiàn)場售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售員介紹 演示 VCD： 利用三維技術演示樓盤情況，尤其是對期房階段演示具有現(xiàn)實意義，刻錄電子樓書（ 5000 份）隨樓書一道派發(fā)；用于看房車電視屏幕 介紹；初期結合電視廣告運作；結合多媒體網(wǎng)頁運作 銷售控制 根據(jù)不同的銷售階段和銷售價格，我們將進行相應的銷售控制，一方面是不同銷售階段銷售價格和銷售率相互之間的控制，另一方面是根據(jù)不同階段進行投放控制。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 房型配置圖： 用于樓書、海報、單頁等印刷品上，了解 房型情況和面積，增加美感。 房型布置模型 ：立體房型布置模型有利于直觀突出本案的房型特點；本案樣板房以外的主力房型可以用此種方式展示。 銷售戰(zhàn)術 本項目采取“短、平、快”的銷售戰(zhàn)略，充分運用價格策略，根據(jù)戶型設計、戶型面積、位置、朝向、樓層等綜合因素制訂合理的一房一價表，銷售過程中采取分階段小幅提價的戰(zhàn)術，促進快速銷售。 而由于本項目的特殊性，賣場的組織、銷售代表的素質(zhì)和專業(yè)技能就顯得十分重要，針對江陰市的客戶特征以及購買習慣做好人員挑選和銷售培訓。 ? 售樓處內(nèi)設置區(qū)位圖或區(qū)位模型，將本案位置及交通、規(guī)劃突出。讓購房者對本案的環(huán)境規(guī)劃更有信心，購買更放心。 ? 現(xiàn)場播放 3D 動畫影片，讓消費者更直觀的了解產(chǎn)品的利好面。 ? 運用軟新聞、電視打形象廣告，來教育消費者，使其建立起對產(chǎn)品的信心。 樓盤品質(zhì)推廣 —— 針對本案 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ” 、 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念的產(chǎn)品定位，因此為本案造勢，把樓盤有關的制作物設計的很完美、清麗，以感觀上的沖擊刺激購買欲望。并在售樓處或招待中心播放，影片的現(xiàn)場播放可視性更強，更有感染力，對意向性強的客戶也可贈送、留作紀念。 將精心打造的法式 景觀 園林 、 法式建筑門頭、中心 水景廣場、 超大法蘭西時尚 會所、 香榭麗舍商業(yè)大街 等具體設施彰顯親近自然的高品質(zhì)生活。 ? 通過軟文詳細說明本案的產(chǎn)品優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，讓購房者了解社區(qū)建設、配套的優(yōu)良， “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活品質(zhì)絕非其他住宅產(chǎn)品可比，吸引 更多的目光。 產(chǎn)品包裝 1)包裝策略 —— 以本案自身的產(chǎn)品優(yōu)勢為基礎，從生態(tài)景觀設計、娛樂休閑等生活配套、以及優(yōu)秀的住宅設計上， 推廣 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活理念 ， 吸引更多購房者的目光，樹立做生活的贏家觀念。 ? 制作 DM 在房展會、售樓處等相關場所派發(fā)，將區(qū)域發(fā)展、新生活圈及內(nèi)部景觀規(guī)劃、會所設置、戶內(nèi)外運動場所、大型水景、入口廣場、雕塑等完美展現(xiàn)，并以報紙、電視、 3D 等媒體加以輔助宣傳，吸引關注。因此可在全區(qū)提倡回歸自然之風，用空間 與環(huán)境來支撐生態(tài)社區(qū)，用別墅式的生活來詮釋高生活品質(zhì)，以支撐 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的新生活理念。 ? 以本小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃設計為題材，針對性地制作 3D 影片 ，于售樓處或房展會播放，以此來突出本案的景觀規(guī)劃優(yōu)勢，強化賣點，吸引購房者購買。 ? 制作全區(qū)模型 ，于售樓處或房展會現(xiàn)場公開，將本案 “40 萬平米大型 社區(qū) ”的氣勢展現(xiàn)出來，讓購房者更直觀地了解區(qū)域發(fā)展的前景，增強購房者的信心。 執(zhí)行方案： ? 通過報紙、電視媒體，從樓盤產(chǎn)品點來塑造 “40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產(chǎn)品定位，從產(chǎn)品根本上與其他個案拉開距離。結合本案的眾多利好點，如產(chǎn)品本身的優(yōu)勢，來支撐該理念的整體形象包裝，提升產(chǎn)品檔次，吸引關注。 根據(jù)本案的獨特 地段 優(yōu)勢，即本案的區(qū)位、規(guī)模、樓盤本身的規(guī)劃、生態(tài)景觀環(huán)境、內(nèi)部生活設施與休閑配套等， 推廣 “ 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產(chǎn)品定位。 ? 銷售思路 —— 靈活的銷售策略 ， 可借助地塊沿江、沿公園的地理位置、周邊獨有的配套或規(guī)劃和生態(tài)景觀設計做產(chǎn)品的宣傳，直接形成賣點，同時針對不同客戶 群，運用一些相應的銷售技巧，人為地塑造樓盤的形象。 ? SP 活動 —— 每周舉辦 “ 優(yōu)雅周末 ” 文化沙龍活動 ， 開展 一系列文化盛宴 ：“ 暢游藍色藝術生活沙龍 ” 、 “法國名人 書畫展 ” 、 “ 打開藝術的天 空 每天上午售樓處視訊廳不重復放映法國經(jīng)典電影，每天下午分別有鋼琴表演、四重奏、薩克斯、小提琴表演等精彩節(jié)目輪番登場，場場都精彩，多種文藝節(jié)目和表演令人領略法國浪漫情懷。 ? 開盤儀式 —— “法國風情浪漫周”活動 ，在售樓處燃起了一場法國文化之宴 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 的盛情之旅。 二、推廣思路 ? 上市思路 —— 多層產(chǎn)品和外部景觀先行 ，將主要戶型先行建好裝修完成，同時將樣板區(qū)的外部綠化景觀先行建好，利用樣板區(qū)展示的優(yōu)美環(huán)境，達到給消費 者更直觀的形象。 貴族式貼身管家 ： 聯(lián)合知名物業(yè)管理公司，以國際化的服務標準，提供優(yōu)質(zhì) 高效的服務，為業(yè)主營造安全、整潔、舒適、和諧的居住 環(huán)境。 戶型合理 ： 合理控制套內(nèi)面積 ，與競爭項目形成差異化， 充分利用社 區(qū)內(nèi)、 外的環(huán)境資源， 實現(xiàn) 每戶南北雙向景觀 ， 底層送花園，頂層送露 臺、私家泳池。 精品商業(yè)配套 ： 2 萬平米的商業(yè)以法國著名香榭麗舍大街為藍本，引進 星巴克、麥當勞、上島咖啡、銀行等知名機構；沿街精心綠化，布置高檔休閑坐椅，組建以美食、服裝、視覺、美容、音像、書店為主題的社區(qū)店，融休閑、購物、娛樂、餐飲為一體 。 左岸咖啡館、夢幻紅酒吧、保齡球館、恒溫泳池、多 功能娛樂廳等設施，讓客戶享受時尚 健康的生活方式。 法蘭西風情建筑 ： 風格上融入浪漫自由的法國風情，現(xiàn)代簡約中點綴古典元 素，氣質(zhì)古樸典雅，風格時尚現(xiàn)代，使建筑充滿流動的美 感和豐富的內(nèi)涵；建造新法式主義風格門頭，讓業(yè)主第一 眼了解項目的尊貴特性，充分體現(xiàn)中產(chǎn)階級高品質(zhì)生活模 式。 ? 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 ? 通訊：每戶預留二路以上 IDD 線路，電話終端接線盒。 ? 供氣：管道燃氣，計量表安裝到位。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設噴灌系統(tǒng)， 各戶獨立分表給水， 水表安裝到位， 統(tǒng)一外設 。 ? 空調(diào)：預留家用中央空調(diào)位置和預埋管線。 ? 門窗：銅質(zhì)雕花鋼芯防盜進戶子母門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術高級木鋁復合中空玻璃窗，內(nèi)門預留門洞、無門框、扇門。 ? 外墻：進口外墻高彈罩面漆或高級外墻面磚，墻裙采用天然石材。 相關建材配套建議 ? 結構：鋼筋混凝土抗震柱，現(xiàn)澆梁板，磚混結構。智能化會所消費系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、公共設備監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)。 ? 公共安全監(jiān)控設備：于小區(qū)出入口，每棟房屋出入口和地下停車庫內(nèi)設計監(jiān)控設備。 社區(qū)提供寬帶高速上網(wǎng)， VOD 點播系統(tǒng)，社區(qū)信息溝通，家庭辦公等。 ? 家電智能化控制系統(tǒng)。 ? 綜合安防系統(tǒng)：在圍墻外圍設置紅外對射探測器。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 智能化配套建議 ? 本案建成后應該是一座智能化文明型小區(qū)，采用大量高科技手段和嚴格規(guī)范的管理制度，建立起一個立體化、多層次、全方位、科學的 4 維（三維立體空間加時間）安防體系。功能可包括： ? 浪漫左岸沙龍咖啡廳 ? 健身 房、六道保齡球館、四季恒溫泳池、桑拿浴室 ? 法國紅酒吧、聞香室 ? 貼心社區(qū)醫(yī)療診所 ? 兒童活動天地 ? 商務中心、多功能會議廳 ? 美容美發(fā)中心，芳香 SPA 會館 ? 24 小時便利店服務 教育配套建議 ? 引進名牌幼稚園、小學等，關心業(yè)主子女未來，打造精英教育名校社區(qū)。 建議頂復式戶型在頂樓設計 空中花園和私家泳池 ，全面提升產(chǎn)品檔次，并嚴格控制數(shù)量，體現(xiàn)其高貴性和稀缺性，在銷售時可以采用拍賣等方式制造新聞，在價格上也可以超出 100 萬，形成轟動效應， 帶動其他產(chǎn)品的銷售。 （ 1）一期物業(yè)戶型面積建議 ①、一期多層戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 95－ 105 20 端戶 三室二廳二衛(wèi) 120 30 135 35 頂復式 130/160/180 15 ②、一期酒店式公寓 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 一室一廳一衛(wèi) 50－ 60 100 說明： 建議酒店式公寓的面積不要設計過大， 50－ 60 ㎡的一房是比較合適的，同時配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房