【正文】 施工（主動(dòng)質(zhì)保，百年鋼骨） 1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場有條不紊； 2） 外墻防護(hù)網(wǎng)細(xì)密精致，看相良好； 3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進(jìn)； 4） 布幔維幕裝飾樓面； 69 5） 制作材料導(dǎo)示牌，將材料分區(qū)； 6） 局部環(huán)境施工導(dǎo)前于土建施工，此時(shí)的環(huán)境建設(shè)集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群； 7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過程精品； 8） 施工單位引進(jìn)魯班獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)單位。 7） 屋頂建筑獨(dú)具特色，兩種窗戶的設(shè)計(jì)。 5） 通透陽臺(tái)，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。 3） 雨篷空間采用通透設(shè)計(jì)手法。 建筑（古韻新風(fēng)，融會(huì)貫通） 68 1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進(jìn)行精雕細(xì)琢。 21） 設(shè)計(jì)過程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭讓每一家都過上沒有遺憾的尊貴好日子。 19） 主人衛(wèi)生間： 主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實(shí)用，開窗合理，全部采以偏窗設(shè)計(jì)，以提高私密性。 17） 廚房煙 道設(shè)計(jì)： 建議預(yù)設(shè)煙道并集中排放，最好采用無明管設(shè)計(jì)或外置，省去了業(yè)主麻煩。對于十分強(qiáng)調(diào)秘密性的家庭，建議設(shè)玄關(guān)或屏風(fēng)，不能有面對樓梯開門方式。 14） 客廳設(shè)計(jì)： 方正寬敞 ,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。 12） 私密性： 整體考慮私密性設(shè)計(jì)，沒有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問題。 10） 開間進(jìn)深適宜程度： 主臥室開間一般都要在 米或 米以上 ,進(jìn)深在 米以上。 8） 平面可塑性： 平面可塑性（即功能互換性）也應(yīng)放到 設(shè)計(jì)中去。 6） 潔污分離： 潔污分離設(shè)計(jì)思想落實(shí)，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設(shè)計(jì)，且廚位均取一端布置。 4） 公私分離： 房型設(shè)計(jì)達(dá)到?jīng)]有進(jìn)戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅(jiān)決不在客廳的會(huì)客區(qū)開臥室的門。還配備一些超大戶型。 設(shè)計(jì)（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型） 1） 極優(yōu)尊貴面積配比： 主力面積從 120170 ㎡，還有超小面積做補(bǔ)充。 9） 庭院與建筑： 既有庭院廣場，又有鄰里花園，完美的建筑風(fēng)格。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。 d、 輪椅：專 用殘疾人通道。 b、 非機(jī)動(dòng)車：不駛?cè)霗C(jī)動(dòng)車道，不進(jìn)入單元之內(nèi)。 那么本項(xiàng)目將如何通過細(xì)部處理實(shí)現(xiàn)“以人為本”強(qiáng)化住宅細(xì)節(jié)呢？就要處處精細(xì)： 規(guī)劃（屋在景中，步移景易） 1） 依 L 地形而作自然規(guī)劃，自然高雅； 2） 別具匠心的庭院設(shè)計(jì)，進(jìn)了小區(qū)就進(jìn)了家； 3） 看不到風(fēng)景 —— 退房，完美的戶戶有景規(guī)劃； 4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。需要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：注重細(xì)節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細(xì)節(jié)需要就是住宅的細(xì)節(jié)性。面對日益細(xì)分的市場，比，就要比細(xì)微處；比，主要比一種無微不至的用心和認(rèn)真，這是發(fā)展商所應(yīng)該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。而樓盤的每個(gè)局部都很重要 ，細(xì)部精彩方能達(dá)到整體美妙。只有把業(yè)主無限細(xì)密的感受真正納入樓盤建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對管線的處理、對小五金件處理、對頂部閣樓的處理、對梁柱以及墻體的處理。把工夫花在很容易忽視也無傷大雅但是如果重視將十分感人的細(xì)節(jié)上來。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細(xì)部處理能力。全面滿足鐘愛市中心又遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市中心住宅價(jià)格承受標(biāo)準(zhǔn)的新貴一族，彌補(bǔ)住宅部分的小面積戶型缺口。具體說來，那就是超前性的設(shè)計(jì)必須 與實(shí)際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費(fèi)人群喜好等等現(xiàn)實(shí)性的市場要素結(jié)合起來，才能誕生市場歡迎的房地產(chǎn)精品。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設(shè)備和家居人口的減少，會(huì)隨之變小，大廚房概念不復(fù)存在；而衛(wèi)生間的設(shè)立，以前 60 由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應(yīng)運(yùn)而生，最好設(shè)前室，兩衛(wèi)也越來越普遍，甚至某些樓盤還相對超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。戶型與面積配比將比一般住宅要大。從價(jià)格上講，它對消費(fèi)者也筑起了一道無形的消費(fèi)門檻。集中歸納起來，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應(yīng)是使用功能合理的基本原則。 59 戶型設(shè)計(jì)起碼要滿足以下要求： 廚房遠(yuǎn)離餐廳，從廚房到餐廳（客廳）要經(jīng)過幾道房門； 如下一些方面須加以重視： 戶型內(nèi)部間隔 如下一些情況盡量避免： 57 下面就是現(xiàn)在城市 1－ 6 口家庭的各種構(gòu)成情況： 規(guī)模 居住空間類型 人口構(gòu)成舉例 1 人 單臥＋起居 一口戶 2 人 雙臥＋起居 父母 夫妻 丈夫兒子 妻子女兒 父親丈夫 母親丈夫 3 人 單臥＋雙臥＋起居 夫妻兒子 夫妻女兒 夫妻父親 夫妻母親 丈夫兒子女兒 妻子女兒父母 丈夫兒子母親 妻子兒子夫妻 妻子兒子父母 4 人 2X 雙臥＋起居 夫妻兩個(gè) 女兒 夫妻兩個(gè)兒子 夫妻兒子父親 夫妻女兒母親 丈夫兒子女兒母親 妻子兒子女兒父親 妻子兩個(gè)兒子母親 丈夫兩個(gè)女兒父親 妻子女兒父母 4 人 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子女兒 夫妻兒子母親 夫妻女兒父親 丈夫兒子父母 丈夫兩個(gè)兒子母親 丈夫兩個(gè)女兒父親 丈夫兒子父母 妻子兒子父母 妻子兒子女兒母親 5 人 2X 雙臥＋單臥＋起居 夫妻兩個(gè)兒子母親 夫妻兩個(gè)女兒母親 夫妻兩個(gè)女兒父親 夫妻兒子兒子 父親 夫妻兒子女兒父親 父親兒子女兒母親 夫妻兒子兒子父親 夫妻女兒父母 丈夫兩個(gè)兒子父母 58 6 人 2X 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子父母 夫妻父母兩個(gè)女兒 夫妻父母兒子女兒 父母夫妻女兒兄弟 父母夫妻兒子姐妹 妻子父母三個(gè)子女 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)導(dǎo)引 雖然本項(xiàng)目將面對高端市場的檢驗(yàn)，但“浪費(fèi)就是品位”的招搖性思想不宜貫入本案。因此，套型模式就會(huì)千變?nèi)f化，多樣化也就成為套 型設(shè)計(jì)永無休止的追求目標(biāo)。家庭結(jié)構(gòu)形態(tài)非常復(fù)雜多樣，而他們的生活空間需求可以 7 種套型類型中得到全面滿足。 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)與家庭構(gòu)成關(guān)系 對于本項(xiàng)目而言，隨著目標(biāo)市場逐漸細(xì)分化，購房群體日趨 理性與個(gè)性，單一的戶型需求演變?yōu)槎鄻O化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設(shè)計(jì)也呈現(xiàn)多樣化特征。其二，室內(nèi)空間多多運(yùn)用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進(jìn)行間隔。臥室門的朝向注重避免與其它房間門相對的現(xiàn)象。 傳統(tǒng)的廚房多用 I 型，現(xiàn)在則有 I 型、 L 型，還有開放式、半開放式的廚房設(shè)計(jì)，在長度、寬度方面考慮到操作臺(tái)、盥洗臺(tái)、廚具電器壁柜的設(shè)置及擺入位、管線的安裝、通岡排氣條件，中西雙廚房戶型也已經(jīng)出現(xiàn)。 明確功能分區(qū) 開始注重使用空間的層次與分區(qū)的問題， 四大分區(qū)理念；動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與秘密空間的劃分、濕污空間的干凈空間的劃分思想在戶型設(shè)計(jì)當(dāng)中要有效貫徹。書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設(shè)置、使空內(nèi)生活更為豐富多彩、居家更舒適。 55 完善功能配置 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目在這兩個(gè)方面同時(shí)創(chuàng)新，一方面將面積跨度全面擴(kuò)展，含蓋 20300 平方米，兩端都創(chuàng)造南京市區(qū)房地產(chǎn)市場上的先河，為不同種別的人群都創(chuàng)造了與之最匹配的住宅產(chǎn)品。目前戶型設(shè)計(jì)顯現(xiàn)出如下趨勢，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該順應(yīng)市場發(fā)展的潮流，吻合高端市場需求。 四、房型設(shè)計(jì)建議 —— 全家共享 空間蒙太奇 本項(xiàng)目房型設(shè)計(jì)原則 戶型設(shè)計(jì)的重要性 不言而喻 。景觀先行是景觀改革的一部分，是景觀施工先行；另外一個(gè)重要部分就是景觀設(shè)計(jì)先行，景觀設(shè)計(jì)導(dǎo)先于建筑規(guī)劃，真正做到在景觀重栽房子。而且當(dāng)工地現(xiàn)場有了美倫美奐的花園存在，也便于銷售執(zhí)行人 員跟客戶爭取更多的交流時(shí)間，避免了憑空捏造的客戶感受。本項(xiàng)目需要在樓盤預(yù)售前，先把沿河局部園林景觀做好，形成樣板花園，以消除購房者的疑慮。而景觀的說服力對加快銷售進(jìn)度也必然起著重要作用。 操作要點(diǎn)三：園藝設(shè)施設(shè)計(jì) 硬件設(shè)施是社區(qū) 景觀 的重要組成部分，一般設(shè)施要求功能簡明、體量小巧、造型別致、富有意境。針對園區(qū)的建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃和道路系統(tǒng)，在其各結(jié)點(diǎn)處用多種樹木與玻璃墻體、透明的形象墻體、各種顏色式樣的玻璃共同張顯獨(dú)特風(fēng)格與起到其通透且私密的作用。目前在歐洲和日本等地廣為盛行。 注：關(guān)于灰空間。 另外，組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)也是社區(qū)景觀均好性的重要要求。人們可以在其間閑聊、下棋、健康、曬太陽等，形成了既便于交往，業(yè)余休息，又極具領(lǐng)域感的鄰里交往空間環(huán)境，使身處其中的居民有一種親切感。這些小品和設(shè)施要同周圍絕對化環(huán)境相協(xié)調(diào)，可以摸擬自然，再生自然，使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回 歸自然的本能屬性，形成小型外向交流閑庭。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，可以將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。 共融需要過渡，人們需要在一個(gè)大集體中建立一個(gè)小團(tuán)體，組團(tuán)景觀設(shè)計(jì)恰恰能滿足人們這方面的要求。每個(gè)人的家成為他的“個(gè)人堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安 全感，對居住環(huán)境擁用的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。 51 操作要點(diǎn)二：組團(tuán)景觀設(shè)計(jì) 由于現(xiàn)代居住 環(huán)境 中居住才的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅僅是為獲取同一居住空間面“恰巧”走到一起。所以 要充分利用各項(xiàng)資源構(gòu)筑本社區(qū)中心景觀文化，在加強(qiáng)城市的自然背景因素及自然環(huán)境因素的同時(shí)，要具體體現(xiàn)項(xiàng)目本身文化內(nèi)涵，即要體現(xiàn)一定的文化環(huán)境質(zhì)量。財(cái)富之于景觀很難體現(xiàn)，而核心則相對容易，構(gòu)成核心景觀的分支則 恰恰 可以展現(xiàn)財(cái)富與發(fā)展。 操作要點(diǎn)一：文化景觀設(shè)計(jì) 高端人群的生活若要得以滿足則需要一種超乎生活本身的一種信仰，這種信仰就含蓋這鮮明的文化色彩。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和消費(fèi)者對居住質(zhì)量要求的日漸提 高，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。 50 園林式住宅是發(fā)展商對消費(fèi)者需求的回應(yīng)，相對應(yīng)的，消費(fèi)者也會(huì)對此垂青。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。這是站在高位看景觀設(shè)計(jì)，而對于我們的業(yè)主而言，我 們朝夕相處百年與共的社區(qū)園藝必須經(jīng)得起我們自己的檢驗(yàn)，要豐富有內(nèi)容而且可觀可參與。我們就是要在 CBD 創(chuàng)造一片屬于我們更屬于新街口、屬于這座城市的綠洲。新街口、 CBD不缺繁華，唯缺綠色。但是，如何根據(jù)我們自身項(xiàng)目特性，制定最合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)其最大價(jià) 值，才是本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的重中之重。 三、景觀設(shè)計(jì)建議 —— 為 CBD 締造一片綠洲 49 從市場角度看，景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來越好，發(fā)展商需要開發(fā)景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。 5) 空間及其組合 不同的建筑風(fēng)格擁有不同的空間要求，新古典主義要求空間組合體現(xiàn)韻味與幽雅，現(xiàn)代主義風(fēng)格要求空間 組合簡明便于區(qū)分，兩者需要一個(gè)和諧的統(tǒng)一。 3) 材質(zhì) 各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（各類有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）等。 48 2) 重 點(diǎn)和細(xì)部處理 它 包括 三個(gè)方面： 建筑風(fēng)格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會(huì)思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價(jià)值觀和美學(xué)觀。與現(xiàn)代人特別是高端人群的時(shí)尚快節(jié)奏吻合更緊密。外觀以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。后現(xiàn)代主義風(fēng)格相對與古典風(fēng)格突出了更多物質(zhì)的東西，與現(xiàn)代城市生活與發(fā)展更加匹配。再如果，在市中心種上一片古色古香，則好象跟現(xiàn)在高速度快節(jié)奏的都市進(jìn)程難以相融。 【創(chuàng)意簡語 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑】 標(biāo)志性的東西必須是自己的東西。特別是針對特定消費(fèi)對象的樓盤，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風(fēng)格對樓盤促銷 46 是有積極意義的，正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤賣點(diǎn)之一。從這個(gè)意義上說，風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義。 由于建筑風(fēng)格總是和建筑形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。突出街區(qū)城市效果。強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； 汽車入地與街道直 接相通； 強(qiáng)調(diào) 日照 、朝向均好。人車 盡可能 分流，以停車不破壞景觀為主。庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形、追求以種植為主的自然景觀。強(qiáng)調(diào)景觀的均享，弱化組團(tuán)，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺效果。 項(xiàng)目在規(guī)劃過程中需要貫徹均好性和新庭院理念。不過，也引入和采用了很多高檔名貴材料。 44 主題 以山水為景觀設(shè)計(jì)的主題最多，每一個(gè)樓盤的景觀設(shè)計(jì)似乎都少不了水，也有以林木、花徑、山石為主題的。古典圓頂或現(xiàn)代構(gòu)架（“天園地方”的象征意義）。鐘塔、燈塔、拉線等飾物。排架、柱廊和觀光圍欄?？罩谢▓@。坡屋頂、閣樓。 屋頂文章 —— 從“頭 ”做起，強(qiáng)調(diào)建筑的天際線。 （建議把北面沿河岸的兩幢小高層做空中連接） 立面 做立面無非是