【正文】 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNA。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 31 “雙 10%”價(jià)格策略 10% 10% 初期用 10%的面積以低于市場(chǎng)認(rèn)同價(jià)進(jìn)行預(yù)售推廣，制造熱銷(xiāo)氣氛，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，奠定銷(xiāo)售成功的基礎(chǔ)。 ?中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強(qiáng)，且為預(yù)售期及強(qiáng)銷(xiāo)初期集中成交區(qū)域，差價(jià)水平宜定位為“較小差價(jià)”。 綜合考慮其他影響因素，初步定位為 USD1950/平方米 。 綜合考慮其他影響因素 ，初步定位為 USD1350/平方米 。 定價(jià)策略 如何？ JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 27 價(jià) 格 品質(zhì) 高 高 中 低 中 低 價(jià)格策略選擇 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 28 單價(jià)價(jià)差的分析與制訂 ? 市場(chǎng)形象統(tǒng)一 ? 價(jià)格容易控制 ? 目標(biāo)客戶(hù)范圍窄 ? 客源相對(duì)不足 價(jià)差大 價(jià)差小 優(yōu) 點(diǎn) 缺 點(diǎn) ?目標(biāo)客戶(hù)范圍廣 ?客戶(hù)接受范圍廣 ?目標(biāo)客戶(hù)品質(zhì)構(gòu)成參差不齊 ?高價(jià)客戶(hù)會(huì)以低價(jià)作為成交參照 ?市場(chǎng)形象概念不統(tǒng)一 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 29 極限分析法制定單價(jià)價(jià)差 最低價(jià)定位 最高價(jià)定位 綜上所述，建議均瑤國(guó)際廣場(chǎng)的參考極限單價(jià)價(jià)差 (并考慮不同營(yíng)銷(xiāo)階段 )為 USD500~600/平方米。 項(xiàng)目符合市場(chǎng)投資客戶(hù)一般投資需求的指導(dǎo)均價(jià)為 USD1521/平方米 項(xiàng)目較低的成本為項(xiàng)目在較低價(jià)格銷(xiāo)售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。 綜上所述，項(xiàng)目作為新興的徐匯區(qū)肇嘉浜路商務(wù)街區(qū)有代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓新供應(yīng)，具備中等偏高的綜合品質(zhì)特征。中間參考值為售價(jià) USD1521/平方米。而目前寫(xiě)字樓投資者對(duì)于毛租金回報(bào)的要求一般在 8%~10%之間。 定 價(jià) 依 據(jù) (4) 營(yíng)銷(xiāo)周期 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 24 投資回報(bào)率是投資者進(jìn)行寫(xiě)字樓投資決策的第一考察指標(biāo)。 定 價(jià) 依 據(jù) (3) 成本分析 綜上所述，本項(xiàng)目由于在工程成本及財(cái)務(wù)成本上占有很大的優(yōu)勢(shì)，因此在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍可通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)獲取一定的利潤(rùn)。 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價(jià)格策略 媒體推廣 營(yíng)銷(xiāo)工具 銷(xiāo)控策略 中介合作 租賃策略 要點(diǎn)總結(jié) 結(jié) 束 語(yǔ) 22 ? 均瑤國(guó)際廣場(chǎng)寫(xiě)字樓項(xiàng)目成功的收購(gòu)策略使項(xiàng)目相比其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手具有較大的成本優(yōu)勢(shì)。 ?投資型小客戶(hù)一般具有較大的可引導(dǎo)性，但其對(duì)出租的保障程度有較高的要求，且需求面積相對(duì)較小。 ? 購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓后自用的客戶(hù)主要以金融機(jī)構(gòu)、大型民營(yíng)企業(yè)為主，由于需要面積較大，談價(jià)能力強(qiáng)。 綜上所述，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在本項(xiàng)目的主要營(yíng)銷(xiāo)期間十分激烈，對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格形成不利影響。 ? 主要競(jìng)爭(zhēng)銷(xiāo)售型項(xiàng)目有兆豐數(shù)碼大廈、航新大廈、華敏翰尊國(guó)際、東湖大廈、富得世紀(jì)大廈、圣愛(ài)廣場(chǎng)、銀峰大廈、長(zhǎng)春藤大廈等，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。 不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。 寫(xiě)字樓的差價(jià)策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價(jià)及同一樓層不同單元差價(jià)，這其中應(yīng)考慮樓層、朝向、位置、景觀(guān)、面積大小等因素，總體上應(yīng)考慮合理性與操作方便性。 ? 2021年 2~4季