【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。三、平面表現(xiàn)LOGO表現(xiàn)廣告表現(xiàn)1） 賣點(diǎn)：打造濱江生活新概念，使臨江而居成為江陰的時(shí)尚、尊貴的象征主廣告語： 副標(biāo)題：40萬平米大型法式尊貴社區(qū)說明：副標(biāo)題將隨每期廣告刊登，表明項(xiàng)目的規(guī)模、定位和檔次，也是項(xiàng)目始終不變的賣點(diǎn)。備選案名： ：大唐盛世是中國歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。備選案名： ：依然是抓住濱臨長江南岸的特點(diǎn)，突出項(xiàng)目獨(dú)特的地段優(yōu)勢。：突出項(xiàng)目地位的顯赫，品質(zhì)的高貴，彰顯業(yè)主身份的尊貴，是都市精英人士的最佳選擇。 充分體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與氣質(zhì)216。九、廣告表現(xiàn)部分 一、案名建議樓盤的推廣名稱雖然不是影響樓盤銷售的最為關(guān)鍵的因素，但在當(dāng)前如此紛繁的樓盤推廣轟炸攻勢之下，如何能夠有效吸引廣大客戶的眼球，成為購房者關(guān)注的重心，一個(gè)能夠讓人耳目一新的名字就會成為沖破市場的第一利器；而一個(gè)好的名字并不僅僅是只求標(biāo)新立異，而且必須滿足以下幾個(gè)基本條件：216。l 銷售率達(dá)到時(shí)調(diào)價(jià)。l 疊加別墅均價(jià)元/㎡，聯(lián)排別墅均價(jià)元/㎡。l 其中：多層均價(jià)元/㎡，小高層均價(jià)元/㎡，精裝酒店式公寓均價(jià)元/㎡。B、定價(jià)方法通過市場比較法、收益還原法、租售價(jià)比法等方法計(jì)算項(xiàng)目售價(jià)，綜合多項(xiàng)因素制訂本項(xiàng)目售價(jià)。l 充分研究和評估項(xiàng)目優(yōu)勢，項(xiàng)目未來價(jià)值是重要考量指標(biāo)。l 高價(jià)造勢（樓王）： 在項(xiàng)目發(fā)售中后期，還可以將幾棟位置最好、面積最大的產(chǎn)品，以高價(jià)競投的定價(jià)方式作為價(jià)格造勢的形勢。這樣會比較符合目標(biāo)消費(fèi)群的心理暗示，同時(shí)也有利于我們根據(jù)市場反映狀況調(diào)整價(jià)格策略，具體應(yīng)用如下：l 心理差價(jià)原則：通過前期大量的廣告宣傳，努力提升品牌形象和產(chǎn)品附加價(jià) 值，有意識的拉高樓盤在消費(fèi)群心目中的價(jià)格（感覺上的），然后在發(fā)售時(shí)以略低于心理價(jià)格、遠(yuǎn)高于成本價(jià)格的價(jià)格發(fā)售。2．低價(jià)入市的運(yùn)用低價(jià)入市，降低心理門檻，造成物超所值之概念。l 品牌滲透力：他將體現(xiàn)在開發(fā)商品牌魅力上，強(qiáng)勢品牌將在銷售上產(chǎn)生巨大的號召力，從而轉(zhuǎn)化為高價(jià)值產(chǎn)品印象。建議從以下幾個(gè)方面入手：l 發(fā)展商的智能：必須具有超前的開發(fā)意念和服務(wù)意識，與消費(fèi)者的需求相比，我們快了半步，提前做到了他們的所需所想。自然環(huán)境除非具有唯一性，否則不足以支持高價(jià)格，本案的位置和景觀環(huán)境，將成為其價(jià)格的有力支持點(diǎn)。原則為先投放朝向較差的單元，將最好的單元放到最后進(jìn)行銷售，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候還可通過拍賣等方式制造聲勢，吸引眼球。燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。手提袋：表示案名及產(chǎn)品樓盤形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場和房展會。樓書：樓書針對有望客戶及已購客戶開發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說產(chǎn)品。效果圖：表現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃與綠化設(shè)計(jì)，最好有4～5張：40萬平方米總體鳥瞰效果圖；一期總體鳥瞰效果圖；最能展示環(huán)境效果的景觀，分別以白天、傍晚、夜景等形式表達(dá)。銷售道具建議模型：建議制作系列模型：整盤40萬平方米規(guī)劃模型、一期樓盤整體規(guī)劃模型、房型布置模型樓盤整體模型：表現(xiàn)本案的全盤概念，重點(diǎn)在于展示整體規(guī)劃，重在功能應(yīng)該具有相當(dāng)?shù)捏w量，建議至少做到1：200，以顯示本案40萬平方米的恢弘氣勢。現(xiàn)代化高效率的銷售管理手段、規(guī)范化穩(wěn)健的企業(yè)形象、專業(yè)化成熟的銷售代表、理性化可信的銷售陳述，是售樓處現(xiàn)場應(yīng)展示給客戶并促成購買的四大要點(diǎn)。四、銷售策略售樓處現(xiàn)場案場銷售是本項(xiàng)目最主要的銷售渠道，80%以上的銷售通過此實(shí)現(xiàn)。l 在售樓處設(shè)置樓盤模型，將社區(qū)的內(nèi)外休閑場所、景觀、綠化、水景體現(xiàn)，并派發(fā)DM等制作物，擴(kuò)大宣傳、影響。l 環(huán)境先行策略，即先規(guī)劃設(shè)計(jì)出社區(qū)環(huán)境景觀、綠化并以模型的方式加以展現(xiàn)，外部沿路沿河的綠化建議先行施工完善。l 先預(yù)約排號，積累客戶，然后按序排時(shí)選房，持續(xù)積累人氣，吸納隨機(jī)客戶，造成搶購現(xiàn)象。執(zhí)行方案：l 延長醞釀期，舉辦法國文化講座、法國紅酒品酒會等活動，將“法式尊貴社區(qū)”概念性訴求點(diǎn)先行表現(xiàn)，塑造產(chǎn)品的形象。l 在會所內(nèi)設(shè)置售樓處，同時(shí)會所內(nèi)娛樂健身等部分功能開放，實(shí)施體驗(yàn)式營銷，并在售樓處搭建樣板房，注重營造樣板房室內(nèi)布置空間與室外優(yōu)雅環(huán)境，讓購房者更直觀地感受本案的生活空間。l 制作DVD或3D動畫以及通過報(bào)紙等媒體，從綠化生態(tài)綠化景觀、娛樂休閑生活配套、優(yōu)秀的住宅設(shè)計(jì)上體現(xiàn)“法式生活” 的尊貴理念。l 制作未來該區(qū)域的整體效果圖，營造出產(chǎn)品準(zhǔn)確的定位方向。2）執(zhí)行方案：l 通過電視、軟文等，宣傳“享受自然，享受尊崇” 的法式生活理念的產(chǎn)品形象。l 于當(dāng)?shù)嘏e辦法式午后茶、紅酒品酒會、玫瑰香氛節(jié)、法國藝術(shù)節(jié)等活動，吸引當(dāng)?shù)丶爸苓吙驮搓P(guān)注，體現(xiàn)項(xiàng)目的浪漫、尊崇感覺。執(zhí)行方案：l 制作本案效果及配置圖，適時(shí)地在媒體上公布，或展示于售樓處，或制作成展板放在江陰顯著位置，將本案“40萬平米大型法式尊貴社區(qū)”的面貌向購房者展示。B、“享受自然，享受尊崇” 的新生活理念塑造鑒于本案獨(dú)有的地理位置，良好的發(fā)展勢頭和前景，又擁有城市中心所沒有的大片生態(tài)綠化公園環(huán)境。l 建議社區(qū)入口廣場和綠化帶工程先行，運(yùn)用工地圍墻及戶外看板媒體，為本案做好前期醞釀工作，吸引購房者關(guān)注，與周邊樓盤形成可比性。l 借用軟新聞的有效引導(dǎo)性，將“法式尊貴社區(qū)”、法式生活風(fēng)情的概念向購房者完美的闡述，為本案造勢，提升本案的整體形象。策略形象的塑造與推廣A、“40萬平米大型法式尊貴社區(qū)”整體形象塑造鑒于本案所在地塊地理優(yōu)勢、周邊配套設(shè)施、地塊新規(guī)劃等現(xiàn)狀，再聯(lián)系本案的體量、規(guī)模、社區(qū)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)，為購房者建造“40萬平米大型法式尊貴社區(qū)”吸引周邊市民和投資客的關(guān)注，建立江陰標(biāo)志性模范社區(qū)形象。2. 根據(jù)本案產(chǎn)品特點(diǎn)，塑造“享受自然，享受尊崇”的新生活理念。三、推廣策略要點(diǎn)1. 運(yùn)用項(xiàng)目的推廣展示開發(fā)商＊＊房產(chǎn)之實(shí)力，并塑造項(xiàng)目品牌。少兒書畫大賽”、“法國文化藝術(shù)節(jié)”、“法國風(fēng)情攝影展”、“法國藝術(shù)電影展”等，吸引業(yè)主與都市文化精英的眼球，制造轟動效應(yīng)。這種富有文化品味的活動內(nèi)容，與項(xiàng)目的高端品質(zhì)非常貼切，因此，在銷售顧問在給客戶講解房子的時(shí)候可以說，我們不僅僅是賣房子，而是在推銷一種有品味的生活方式。讓業(yè)主渡過一個(gè)與眾不同的文化假期。l 廣告思路——創(chuàng)新手法的運(yùn)用，挖掘項(xiàng)目在建造、環(huán)境、設(shè)計(jì)和廣告等方面的創(chuàng)新之處，并對這種創(chuàng)新在宣傳上進(jìn)行對外“滲透”，讓新的理念、新的宣傳手法，在第一時(shí)間“抓住目標(biāo)消費(fèi)群的眼睛”。承襲歐洲貴族的傳統(tǒng)，服務(wù)到人，為每位業(yè)主定制私家檔案，讓每位業(yè)主享受貴族般的禮遇。 動靜干濕分區(qū)，戶型布局合理，實(shí)現(xiàn)環(huán)境生態(tài)化，設(shè)計(jì)人性化?？蛻粼谶@里可以感受與巴黎齊步的流行印象，感受更多更高更美的生活想象。精英教育： 如此大規(guī)模的社區(qū)，應(yīng)該為業(yè)主子女提供相關(guān)高品質(zhì)教育，與江陰私立幼兒園或知名小學(xué)聯(lián)合辦分校，成為真正的精英社區(qū)。尊貴法式大會所： 2000平米超大法式會所，濃縮法國夢幻元素，精選上等建筑材料，以超五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)營建，典雅優(yōu)美、尊崇無限。八、企劃推廣策略 一、 項(xiàng)目賣點(diǎn)我們?yōu)楸卷?xiàng)目歸納了八大賣點(diǎn)，作為企劃推廣的八大行動綱領(lǐng)：大手筆、大規(guī)劃： 40萬平米大型景觀社區(qū)，包含別墅在內(nèi)的多種建筑形態(tài)，并配備2萬平米商業(yè)及2000平米超大尊貴會所， 絕世景觀： 擁有不可多得的景觀資源，身處望江公園和長江南岸兩大景觀之中，社區(qū)內(nèi)部法式風(fēng)情園林，歐洲文化的博大，私家園藝的豐華，輔之現(xiàn)代的造園理念、營造水乳交融的藝術(shù)情境。216。 通訊：每戶預(yù)留二路以上IDD線路，電話終端接線盒。 電視：全區(qū)設(shè)有有線電視網(wǎng)和衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收視國際衛(wèi)星電視節(jié)目和有線電視節(jié)目，并設(shè)置終端接線盒。 供氣：管道燃?xì)?，?jì)量表安裝到位。 供電：單體容量10千瓦左右，采用三相四線式進(jìn)戶，分設(shè)獨(dú)立電表，并預(yù)留暗藏式喉管。冷熱水管采用發(fā)泡體塑料覆保溫純銅水管，私家花園設(shè)噴灌系統(tǒng)，各戶獨(dú)立分表給水，水表安裝到位，統(tǒng)一外設(shè)。216。216。216。216。216。216。216。相關(guān)建材配套建議216。216。小區(qū)設(shè)置報(bào)警與緊急求救系統(tǒng)，在每棟樓首層窗前安裝紅外幕簾式探測裝置；在每戶的客廳設(shè)置雙監(jiān)報(bào)警探測器；小區(qū)設(shè)置出入口管理可視對講子系統(tǒng)。216。216。 通訊系統(tǒng)：程控電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。 家電智能化控制系統(tǒng)。小區(qū)采用紅外技術(shù)，在四周圍墻設(shè)置周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，并在主要道路及停車場和主要部位設(shè)置云臺攝像機(jī)，對環(huán)境進(jìn)行24小時(shí)全天候?qū)嵭斜O(jiān)控。216。 本案建成后應(yīng)該是一座智能化文明型小區(qū)，采用大量高科技手段和嚴(yán)格規(guī)范的管理制度，建立起一個(gè)立體化、多層次、全方位、科學(xué)的4維（三維立體空間加時(shí)間）安防體系。 全天候站崗、巡更服務(wù)、監(jiān)控服務(wù)、車管服務(wù)。 專業(yè)家政服務(wù)（代請保姆、接待服務(wù)、代購物品、問詢服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、洗衣及干衣服務(wù)、信息服務(wù)、郵寄/包裹服務(wù)）；216。 影子式的管理；216。 引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司作為物業(yè)顧問；216。 引進(jìn)名牌幼稚園、小學(xué)等，關(guān)心業(yè)主子女未來，打造精英教育名校社區(qū)。 美容美發(fā)中心，芳香SPA會館216。 兒童活動天地216。 法國紅酒吧、聞香室216。 浪漫左岸沙龍咖啡廳216。（3）三期別墅戶型及面積建議 套型面積（㎡）比例（％）聯(lián)排250、30050疊加225050（4）四期小高層戶型及面積建議套型面積（㎡）比例（％）二室二廳一衛(wèi)