【正文】 色彩，在藝術(shù)處理上強(qiáng)化和夸張不平和充溢動感的構(gòu)圖和比例，既充滿神秘又充滿昂揚(yáng)的藝術(shù)宮殿氣質(zhì)。 銷售價目表：利于銷售的便利，在業(yè)務(wù)繁忙時，能夠引導(dǎo)消費(fèi)者自行閱讀，挑選適合自身購買能力的房型及樓層。 應(yīng)接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主 控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目 的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力， 有利于業(yè)務(wù)員的銷售說辭。概念提煉：我家就住“優(yōu)揚(yáng)時代——新華世紀(jì)園”十二、售樓處策略 目的：作為體現(xiàn)樓盤整體形象的窗口，售樓處位置設(shè)置的合理與否，包裝效果的優(yōu)劣將直接影響到發(fā)展商的整體形象，同時也是發(fā)展商文化內(nèi)涵與總體實(shí)力的直觀表現(xiàn)。往往導(dǎo)示系統(tǒng)可以成為他們對樓盤的第一印象，因此也要具有一定的親和力，因?yàn)橐龑?dǎo)客戶的消費(fèi)是我們的首要任務(wù)。給排水符合國家安裝標(biāo)準(zhǔn)，一戶一表。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息?？蛇x功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌自動控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場（停車庫），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。可造功能：提供數(shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD）和其他多媒體服務(wù)。u 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。 景觀規(guī)劃篇1） 景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來說，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過靈活的構(gòu)思，形成一個由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時通過對小區(qū)中部（4號樓）樓棟底層架空的手法來弱化由于4號樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因?yàn)?號樓所處的位置給本案整體的一個延伸所帶來的缺陷?？照{(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長，同時需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會取得意想不到的結(jié)果。在景觀布置上，除了由7號樓、4號樓和8號樓的小區(qū)會所共享的主題綠化外；各個樓宇之間還有若干個獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。（二）建筑規(guī)劃篇{新貴族生活的基礎(chǔ)} 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對白！整個地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個區(qū)域性大型社區(qū)。同時希望通過把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對街來進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。訴求點(diǎn)——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：3555歲之間消費(fèi)動機(jī)：多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購房者的房型需求通常會以100平方米（二房二廳）為主。競爭樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢必會成為其它競爭樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢時所會一直強(qiáng)調(diào)的，對于本案來說，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個制約因素。房型：本案總共推出了三個主力房型，其中70%為市場需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價上有一個合理的百分比控制，以免由于單價的偏高而造成總售價的抬高）、另外就是各占15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。（如：萬科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來逐步積累的成績。周邊配套5%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購房者購房后的生活方便問題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到5%。環(huán)境25%： 環(huán)境對目標(biāo)購房者的購房心理影響程度很大。（二） 建議整個“新華世紀(jì)園”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個方面的內(nèi)容：1） 開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合2） 導(dǎo)入企業(yè)的理念識別——MI3） 導(dǎo)入企業(yè)的法則識別——BI4） 導(dǎo)入企業(yè)的形象識別——VI 品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上?？偛浚┝⒆闵虾７慨a(chǎn)市場，有必要制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營打下厚實(shí)的市場知名度。目錄：企劃篇一、 企劃思路二、 企劃緣起三、 品牌策略思考建議四、 區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測及分析五、 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析六、 推廣案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 新華世紀(jì)園企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖十、 建材篇十一、 導(dǎo)視策略篇十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 樣板區(qū)策略一、企劃思路 “新華世紀(jì)園”—— 企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起新華世紀(jì)園的營銷策劃操作，目的是通過我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個房產(chǎn)市場；同時也希望通過我們專業(yè)的企劃策略來幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過“新華世紀(jì)園”這一起點(diǎn)，為今后帶來更加美好的發(fā)展前景。而我們的目的就在于希望通過詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過品牌的確立來促動自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。目的是對本案樓盤的各方面進(jìn)行對比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。單體設(shè)計(jì)12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個居住氛圍有一個既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。因此，我們在這方面建議很多，將在后面的產(chǎn)品定位篇內(nèi)作詳細(xì)的分解，希望通過優(yōu)化的小區(qū)配套組合來對其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價的作用。地理位置25%： 就本區(qū)域而言，本案的整體地理位置并不是很理想，因?yàn)榈囟闻c地理位置的好壞將直接影響到消費(fèi)者的購買欲望，所以由于位置的因素可能會對我們的樓盤產(chǎn)生一定的的不利因素，預(yù)計(jì)會是25%。周遍商配：齊全的公建配套設(shè)施，是本案能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可的又一有力點(diǎn)，勢必會成為本案吸引客戶的一個相當(dāng)有利的宣傳推廣資本。因此鎖定目標(biāo)群體，進(jìn)行成分分析，對購買動機(jī)的剖析更是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不能不為。戶型需求：此類購房者通常會以二房為主。而“風(fēng)景”是希望通過對午后新華路的環(huán)境描述來引伸出本案的綠化環(huán)境，花的語言是最美的，是人類生命中不可缺少的事物；而樹是為人類制造清新空氣的守護(hù)神，利用鮮花和綠蔭為住宅小區(qū)帶來的生活環(huán)境這一朦朧感覺來帶動消費(fèi)者的遐想。小區(qū)的車行道為環(huán)路，在路的轉(zhuǎn)彎處應(yīng)考慮設(shè)置景觀點(diǎn)，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等。而在此需要注意的是會所立面?zhèn)€的改造，由于會所是屬于舊樓翻新，所以在外立面的改造上需要與小區(qū)有一個可比性，但同時在充分考慮到功能使用的前提下也應(yīng)該使其與小區(qū)有一個柔和的延續(xù)和銜接，避免在視覺上產(chǎn)生較大的差異感，而破壞小區(qū)的整體效果。在色彩處理上建議與局部的主墻體色彩相協(xié)調(diào)，可考慮使用相同色系的面磚。要注意陽臺與單體連接部位在受力后產(chǎn)生裂縫的問題，由于現(xiàn)澆樓板的原因，該部位出現(xiàn)裂縫后極易引起樓下天花板與墻體連接部位的滲水。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會影響立面效果。建議空調(diào)擱板采用鋼筋混凝土材質(zhì)，若是有可能在擱板的上表面設(shè)置直角型的預(yù)埋件，并做好防銹處理。在這里健康法則充分發(fā)揮他的執(zhí)法性，對您身邊的空間嚴(yán)格度衡，每寸空間要求做到健康合格。u 以下是我司對本項(xiàng)目物業(yè)配套服務(wù)的建議： 公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用） 專項(xiàng)、配套有償服務(wù)二十四小時保安，消防和車輛管理；各項(xiàng)健身、娛樂活動公共場所保潔；餐飲、酒吧；公共綠化園藝保養(yǎng)和培植；保健、醫(yī)療；住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒；美發(fā)美容；公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)提供小型商務(wù)會議場所及服務(wù)；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；傳真、復(fù)印、打字；組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動；園藝；定時對私家花園進(jìn)行草坪修整，除雜草；臨時照看孩童；代收代繳水電費(fèi)；鐘點(diǎn)清潔；代收代繳有線電視收視費(fèi)；老人、病人的護(hù)理；1代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)