【正文】 業(yè)形態(tài)。通過(guò)上述分析，由于該地的獨(dú)特地理位置，其商業(yè)應(yīng)該是獨(dú)立于社區(qū)型商圈和地域型商圈的一種更高形態(tài)的商圈形式。因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)增大，可以采取產(chǎn)權(quán)式商鋪的方式進(jìn)行運(yùn)作。這種方式一般要定向生產(chǎn)建設(shè)，根據(jù)買(mǎi)家的需求，進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)，然后建設(shè)。這種操作一般能夠比較成功地進(jìn)行后期經(jīng)營(yíng)。該操作方式要求開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)有一定的操作經(jīng)驗(yàn)，并且這種方式開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)有長(zhǎng)期的收益，屬于回報(bào)速度慢，但是比較持久的方式。 自主招商經(jīng)營(yíng)：一般是開(kāi)發(fā)商建設(shè)完成后，成立專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)公司或部門(mén)對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。如果前期招商經(jīng)營(yíng)不善，會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重傷害，因此有一定的風(fēng)險(xiǎn)。這種方式的資金回收較快，銷(xiāo)售控制在前期經(jīng)營(yíng)中比較重要。因此，這種方式雖然對(duì)開(kāi)發(fā)商而言風(fēng)險(xiǎn)不大，但對(duì)于該物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種方式一方面可以使購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)的業(yè)務(wù)對(duì)投資回報(bào)放心，另一方面也可以使經(jīng)營(yíng)者不用投入太多資金（如果購(gòu)買(mǎi)商鋪，投資額將會(huì)大增）既可以入住比較繁華的商業(yè)地段，同時(shí)由于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，容易形成統(tǒng)一的品牌力。綜合以上五種運(yùn)作方式，對(duì)于該項(xiàng)目地段來(lái)說(shuō)，最好的運(yùn)作方式應(yīng)該是采取第第第5種方式比較理想。對(duì)于第2種方式，投資回收周期較長(zhǎng)，并且需要選擇一家比較理想、志同道合的專(zhuān)營(yíng)公司介入，也存在著一定的不可預(yù)見(jiàn)性。 關(guān)鍵詞：投資、CONDO、產(chǎn)權(quán)式商鋪要點(diǎn)：為了避開(kāi)由于數(shù)碼港可能給酒店式公寓帶來(lái)的不良影響，我們提出CONDO概念，避而不談酒店式公寓，從概念上造成區(qū)隔。第六部分 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析 1. “金領(lǐng)階級(jí)” 比如外國(guó)金融保險(xiǎn)貿(mào)易機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司駐青公司高管等；對(duì)于來(lái)自于另外的文化的這一群體，與異域文化融合的最佳結(jié)合點(diǎn)就是生活在同胞或朋友聚集的區(qū)域，且購(gòu)物、休閑方便，則他們?cè)谌魏螄?guó)家都會(huì)首選頂級(jí)物業(yè)，這里有他們相對(duì)熟悉的文化小環(huán)境和社交圈，有助于其生意的順利開(kāi)展和對(duì)市場(chǎng)的逐步了解和接軌。3. “資產(chǎn)階級(jí)”在青島投資及置業(yè)的本地外地甚至外籍之二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者。而隨著沿海地段開(kāi)發(fā)和投資的逐漸飽和、物業(yè)素質(zhì)提高與價(jià)格提升之間的不同步，許多青島本地二、三次置業(yè)的富裕人群和投資者將熱情轉(zhuǎn)向同樣擁有景觀資源、而功能和品質(zhì)逐漸完善的物業(yè)，閑置資金得到有效利用，而物業(yè)在二級(jí)市場(chǎng)的接受程度，決定其投資導(dǎo)向。此類(lèi)人群將成為我們一個(gè)特殊的購(gòu)買(mǎi)群體，同時(shí)可為酒店式公寓的后期運(yùn)作經(jīng)營(yíng)帶來(lái)廣闊的商業(yè)機(jī)會(huì)。 根據(jù)以上分析，該商業(yè)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)式商鋪銷(xiāo)售比較有利，因此其客戶群體應(yīng)當(dāng)如下界定： 大買(mǎi)家也就是大型連鎖商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，他們一般對(duì)各地的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃有著比較敏感和獨(dú)特的認(rèn)識(shí)，一般情況下針對(duì)這類(lèi)買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)采取按單定做比較切實(shí)可行。這也是我們商業(yè)部分的主要目標(biāo)客戶群體。第七部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及整體概念設(shè)計(jì)建議7．1開(kāi)發(fā)主題定位 宜家宜商 Condo產(chǎn)權(quán)一般歸個(gè)人所有，但其內(nèi)外設(shè)施的維護(hù)、維修及管理則由專(zhuān)門(mén)的公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)，公寓所有者按月交納一定的管理費(fèi)。 作為一種房屋形態(tài)，Condo起源于上世紀(jì)八十年代的美國(guó)。在其發(fā)展歷程中，Condo還表現(xiàn)出一種地域上的自然取向，Condo主要集中在風(fēng)景優(yōu)美、自然環(huán)境良好、交通方便、距離城市中心較近的地方。這種新型的房屋類(lèi)型的出現(xiàn)，將進(jìn)一步細(xì)分市場(chǎng)，細(xì)分目標(biāo)客戶，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的走向有著深刻的借鑒意義。具體規(guī)劃上講求如下幾點(diǎn)：1．標(biāo)志性：項(xiàng)目所在地的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，必將成為島城內(nèi)外關(guān)注的建筑項(xiàng)目，我們必須在規(guī)劃上考慮其對(duì)整個(gè)青島中心西區(qū)的地標(biāo)性，樹(shù)立絕版地塊的絕版建筑雕塑品牌。充分利用所有公共空間進(jìn)行景觀建設(shè)，彌補(bǔ)項(xiàng)目受面積限制外圍環(huán)境建設(shè)不足的缺憾。1. 宜家宜商（1）戶型設(shè)計(jì)上要講究功能分區(qū)l 公私分區(qū)：公共活動(dòng)空間（廳、廚房）和個(gè)人活動(dòng)空間（臥室等）分開(kāi)、不交叉。l 動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)（客、飯廳等）和靜區(qū)（臥室、書(shū)房）隔離，不干擾。當(dāng)然，一套房特別是面積較小的房子，要做到如上所述功能分區(qū)十分嚴(yán)格、十全十美也是不可能的，關(guān)鍵是總體格局要合理。l 多面采光，明亮大方。（3）注重舒適性：l 每層每部電梯的戶數(shù)控制，盡可能使戶型平面方正寬敞，提高實(shí)用率，增強(qiáng)采光通風(fēng)效果。常常是客餐廳不分，而且有“鉆石廳”，不方正，實(shí)用率不高。l 輔助用功能間戶的種類(lèi)應(yīng)多一些，設(shè)計(jì)也應(yīng)更加人性化，使公寓的功能更加完備，如儲(chǔ)藏間、走入式衣柜等。可設(shè)置玄關(guān)、書(shū)房、吧臺(tái)、儲(chǔ)物間等。其二，房間內(nèi)部間隔上，往往是有一定進(jìn)深的一條走道將主要房（廳、臥）和廚、衛(wèi)分開(kāi)，前者在外側(cè)，后者在內(nèi)側(cè)，充分考慮主要房的采光、通風(fēng)及觀景的需要，而且往往把臥室放在觀景的最佳部位，充分照顧一家之主的需要。但總面積應(yīng)該集中在25—80平方米之間。2. 商業(yè)l 商業(yè)裙樓的戶型講求易于分割組合，可大可小，結(jié)合經(jīng)營(yíng)定位，設(shè)置相應(yīng)的配套設(shè)施設(shè)計(jì)。n 立面設(shè)計(jì)突出青島海洋文化特色，使之成為名副其實(shí)的城市名片。n 除在陽(yáng)臺(tái)上做傳統(tǒng)綠化外，輔以分層主題綠化小品，首開(kāi)青島生態(tài)大樓的先河。n 將立面從直線變?yōu)榍€。n 陽(yáng)臺(tái)：采取隱蔽式或外露式，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。n 電梯間：分層以不同主題（音樂(lè)、繪畫(huà)、雕塑）裝飾公共空間，使電梯間變成Condo的立體藝術(shù)長(zhǎng)廊。n 形狀：如角形、V字形、圓形、半圓形、菱形、三角形、十字形、波浪形等。色彩顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其在調(diào)動(dòng)人的情感方面它具有重要作用，可以彌補(bǔ)建筑材料原始質(zhì)感和自然肌理在調(diào)動(dòng)人的感官方面的不足。空間及其組合本案在風(fēng)格的設(shè)定上，應(yīng)處理好各部件空間位置及其組合關(guān)系，無(wú)論從水平方向、縱深方向還是垂直方向，其空間形態(tài)、大小、方向、明暗、闊狹等都應(yīng)產(chǎn)生最佳的視覺(jué)效果。所以在設(shè)定風(fēng)格上，一方面要與周邊的大海、火車(chē)站、中山路協(xié)調(diào)一致；另一方面要設(shè)法改造環(huán)境，比如假山、噴泉、燈光、雕塑等。外飄窗參考效果圖（3）建筑是城市的外衣，色彩美麗和諧的建筑，可以為城市增添不少風(fēng)采。陽(yáng)臺(tái)作為住宅的一個(gè)構(gòu)件以往都未去認(rèn)真考慮過(guò)，處理都非常粗糙，只是做為一種活動(dòng)的場(chǎng)地來(lái)處理，沒(méi)有考慮太多的觀景效果，而今陽(yáng)臺(tái)已成為住宅的一個(gè)重要構(gòu)件，應(yīng)從封閉走向通透，與觀景緊密結(jié)合。管道：將水管隱起來(lái)，讓人看不到水管外露，或?qū)⒐芾碇梅旁诠艿谰忍厥獠课唬蛲恳蕴厥忸伾热鐚⒐艿谰o貼墻面，并涂上與墻面相同的顏色，使人感覺(jué)不到凸出的管道。人們不但要求住得安全、舒適，也要求過(guò)得有家的情調(diào)、居住品位和一定的文化內(nèi)涵。我們建議，本案會(huì)所重在配套完善且實(shí)用、不重形式、室內(nèi)外結(jié)合的“泛會(huì)所”概念，除包括健身房、桑拿室、臺(tái)球室、游泳池、美容美發(fā)室、影音室、閱覽室、洗熨衣物、代購(gòu)票物等常規(guī)室內(nèi)設(shè)施，還有空中花園的觀海茶餐廳、閱讀室、百鳥(niǎo)籠等，另外可考慮保健、旅游等概念，這樣的會(huì)所不會(huì)變成擺設(shè)，而成為吸引消費(fèi)者的賣(mài)點(diǎn)。例好如深圳新浩城花園，其會(huì)所號(hào)稱(chēng)“中會(huì)保健園”，為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享優(yōu)惠享受藥浴、推拿、運(yùn)動(dòng)健身，美容及心理咨詢等服務(wù)項(xiàng)目，現(xiàn)在人們的工作生活壓力較大，易產(chǎn)生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無(wú)異為健康創(chuàng)造成了后勤保障；再如深圳中港旅集團(tuán)在期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中提出了“旅游房地產(chǎn)”這一概念，業(yè)主可以享受定期的免費(fèi)旅游，業(yè)主子女還可參加國(guó)際夏令營(yíng)等旅游活動(dòng)服務(wù)。我們認(rèn)為這些一概念可作為本案參考借鑒。餐廳內(nèi)所有的餐具一律經(jīng)過(guò)高溫消毒，并且由多位高級(jí)廚師制作各款中西菜式，并提供送餐服務(wù)。大廈還需從多方面考慮節(jié)能與環(huán)保措施，如生活給水的二次消毒、中水系統(tǒng)的采用、空調(diào)制冷煤質(zhì)采用對(duì)大氣無(wú)污染的溴化鋰等。 郵件處理 影印及傳真服務(wù) 換洗床單 公共餐廳第八部分 營(yíng)銷(xiāo)策劃 維多利亞廣場(chǎng)位于青島火車(chē)站廣場(chǎng)對(duì)面，是一座360度全景觀建筑。建成后的維多利亞廣場(chǎng)總計(jì)30層，造型時(shí)尚、空間布局合理，通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃、應(yīng)用空間蒙太奇手法，將青島市中心西區(qū)裝扮得靚麗多姿。維多利亞廣場(chǎng)定位于CONDO高級(jí)時(shí)尚公寓，定將成為青島市一座標(biāo)志性建筑！8．1 獨(dú)特銷(xiāo)售主張（USP） 360度無(wú)敵海景！ 361度滿意服務(wù)！[印象青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人。濃縮近代歷史文化的名人故居；具有典型歐式風(fēng)格的各國(guó)建筑，形成了中西合璧的特色。為青島留下百年不變的記憶，是每個(gè)有歷史使命感的個(gè)人和企業(yè)共有的心愿，而建筑卻是藝術(shù)和使用價(jià)值的完美結(jié)合。作為商人我們又必須保證在社會(huì)利益得到實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，使企業(yè)投資能夠增值，因此，我們必將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，用前瞻的、唯美的眼光去認(rèn)真耕