【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ”出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 補(bǔ)缺的機(jī)會(huì)哈爾濱寫字樓營(yíng)銷概念超前，但因市場(chǎng)買方觀念落后，產(chǎn)品功能實(shí)質(zhì)也比較落后。具備真正先進(jìn)理念和品質(zhì)的產(chǎn)品成為市場(chǎng)空缺，一旦經(jīng)過(guò)持續(xù)的市場(chǎng)培育之后，買家會(huì)在同等價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，更加看中物業(yè)的品質(zhì)內(nèi)涵和可持續(xù)發(fā)展，從而為新產(chǎn)品提供發(fā)展空間。 領(lǐng)先的機(jī)會(huì)在一個(gè)不成熟的特別市場(chǎng)中，適度領(lǐng)先意味著“占位”，從而能獲取強(qiáng)勢(shì)話語(yǔ)權(quán)，建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 真正意義的第四代產(chǎn)品前文所述，第四代寫字樓產(chǎn)品打造的是生態(tài)、健康、和人性化的辦公環(huán)境，對(duì)硬件配置和物業(yè)管理服務(wù)有更高的要求?！皣?guó)際化商務(wù)軟環(huán)境”的寫字樓模式（5O模式），強(qiáng)調(diào)共享的公共空間、齊全休閑的配套設(shè)施、生態(tài)辦公的室內(nèi)環(huán)境，從而體現(xiàn)一種全新的工作生活質(zhì)量以及生命質(zhì)量。五、 未來(lái)寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)n 現(xiàn)代商務(wù)理念將持續(xù)深入人心n 寫字樓市場(chǎng)需求將逐步溫和放量n 物業(yè)供應(yīng)短期內(nèi)仍然參差不齊n 價(jià)格將保持現(xiàn)狀，不會(huì)有較快改變n 寫字樓物業(yè)租金收益的投資概念將成為新的價(jià)值點(diǎn)總結(jié)——3T營(yíng)銷之 “特別的市場(chǎng)”帶來(lái)的利益點(diǎn)：特別之處利益點(diǎn)市場(chǎng)初級(jí)階段適度超前能引領(lǐng)市場(chǎng)關(guān)注度需求概念模糊對(duì)規(guī)范化辦公環(huán)境的認(rèn)識(shí)正在成為一種時(shí)尚項(xiàng)目營(yíng)銷超前其他項(xiàng)目對(duì)購(gòu)買者進(jìn)行了較好的培育產(chǎn)品功能落后功能的缺位正是成功的機(jī)會(huì) 第二章 從構(gòu)建到生活——項(xiàng)目產(chǎn)品分析 一、 產(chǎn)品分析“創(chuàng)展國(guó)際”是由高尚住宅、寫字樓及相連的商服裙樓三部分組成的集住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公為一體的復(fù)合型物業(yè)。本案營(yíng)銷主要針對(duì)寫字樓和商業(yè)裙樓部分展開(kāi)論述。 位置及通達(dá)性位置是建筑在城市里的坐標(biāo)，而城市會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的不同而呈現(xiàn)出自身特別的環(huán)境、人文、經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)等方面的特點(diǎn)。因?yàn)檫@種差異化，建筑也應(yīng)該順勢(shì)而生長(zhǎng)。通達(dá)性包含項(xiàng)目的交通條件和出入的標(biāo)識(shí)性、便捷性、及物業(yè)形象，是影響項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的重要指標(biāo)。本項(xiàng)目地處南崗區(qū)、香坊區(qū)、動(dòng)力區(qū)的三區(qū)交匯處，距省政府僅20余米，與省廳機(jī)關(guān)、省公安廳等政治、文化、經(jīng)濟(jì)單位為鄰，省重點(diǎn)第九中學(xué)、風(fēng)華中小學(xué)、省中醫(yī)學(xué)院遍布四周，10余條公交線路環(huán)繞附近。n 先天條件216。 城市政治文化中心216。 交通非常便利216。 周邊高級(jí)機(jī)關(guān)、學(xué)校、單位云集，社會(huì)資源優(yōu)越216。 1公里半徑范圍內(nèi)，生活休閑配套比較齊全n 環(huán)境景觀216。 該高層周邊無(wú)遮擋，城市景觀一覽無(wú)遺216。 街區(qū)美觀、整潔，具備高品質(zhì)的辦公環(huán)境條件216。 是和平路省府圈的標(biāo)志性建筑之一n 交通條件比較優(yōu)越216。 三區(qū)交匯，中心輻射范圍廣216。 公共交通發(fā)達(dá)，外出方便216。 出行成本（經(jīng)濟(jì)、時(shí)間）低n 項(xiàng)目自身出入系統(tǒng)比較便利216。 南側(cè)主入口的設(shè)置方便人車進(jìn)出216。 充裕的地面、地下停車位，保證了物業(yè)品質(zhì)n 心理認(rèn)同216。 靠近政治中心，優(yōu)先占據(jù)“權(quán)力資源”216。 位置環(huán)境適宜商務(wù)辦公，具備高端的企業(yè)形象n 本項(xiàng)評(píng)價(jià)指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評(píng) 價(jià)項(xiàng)目區(qū)域特征核心區(qū)域城市優(yōu)勢(shì)資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)周邊產(chǎn)業(yè)類別比較少需要引導(dǎo)以第三產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)關(guān)注道路交通毗鄰主干道非常發(fā)達(dá)環(huán)境資源高層具有較好的城市景觀是項(xiàng)目亮點(diǎn)市政配套程度配套完善非常方便發(fā)展趨勢(shì)隨著項(xiàng)目周邊進(jìn)一步完善，工作生活環(huán)境會(huì)更加優(yōu)越是哈市難得的黃金寶地 空間環(huán)境產(chǎn)品所營(yíng)造的空間是所有建筑的基本?？臻g是物質(zhì)的，但更重要的是精神的。建筑空間對(duì)人的精神所產(chǎn)生的作用，是評(píng)價(jià)建筑好壞的要素，也是掌握建筑產(chǎn)品營(yíng)銷的核心。指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評(píng) 價(jià)壓力（魅力）城市、自然環(huán)境舒適的街區(qū)氛圍營(yíng)造了比較好的城市環(huán)境，高層景觀更使項(xiàng)目錦上添花適宜生活規(guī)模體量約27000㎡具有一定市場(chǎng)影響力建筑間距A、B棟間距較近個(gè)別單位有對(duì)視開(kāi)放空間缺少小區(qū)環(huán)境裙樓屋面應(yīng)精心打造半開(kāi)放空間入戶大堂豪華、電梯容量、走廊等設(shè)計(jì)尺度較舒適品質(zhì)較高室內(nèi)空間帶陽(yáng)臺(tái)很特別密度建筑密度適中生活密度基本無(wú)社區(qū)環(huán)境較高質(zhì)量環(huán)境質(zhì)量（氣、光、音）東、北側(cè)有局部視覺(jué)污染較好建筑質(zhì)量屢次或省級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)優(yōu)質(zhì)部品設(shè)施質(zhì)量達(dá)到5A優(yōu)質(zhì)物管質(zhì)量英國(guó)顯高物業(yè)顧問(wèn)專業(yè)品質(zhì)出行、停車地下兩層停車場(chǎng)非常方便購(gòu)物、休閑超市、商場(chǎng)、銀行等1公里半徑內(nèi)非常完善教育、醫(yī)療中醫(yī)學(xué)院、九中、風(fēng)華中小學(xué)等非常方便 建筑形態(tài)建筑最終是以它的各種形態(tài)展示在人們面前，它與我們目標(biāo)客戶的生活形態(tài)和審美情趣是趨同的。指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評(píng) 價(jià)建筑外觀形式高層塔樓局部需要根據(jù)對(duì)形象進(jìn)行調(diào)整改造造型西式古典主義風(fēng)格材質(zhì)建筑室外裝飾豪華高檔色彩保守、穩(wěn)重品質(zhì)感缺少現(xiàn)代氣息產(chǎn)品形象使用感受局部，特別是室內(nèi)公共部分不足不很舒適，需要進(jìn)行改造投入價(jià)值感受不具備絕對(duì)的市場(chǎng)影響力價(jià)格必須適中品牌形象感受前期停工，續(xù)建需要消除市場(chǎng)不利影響 感受體驗(yàn)指 標(biāo)分 項(xiàng)描 述評(píng) 價(jià)使用價(jià)值建筑體高層塔樓適合現(xiàn)代商務(wù)辦公園林景觀無(wú)需要適度投入舒適性建筑距近、密度較大不是十分理想安全性封閉管理較好設(shè)備、設(shè)施較高品質(zhì)不同標(biāo)準(zhǔn)的配置會(huì)產(chǎn)生明顯的差異使用成本較高附加價(jià)值實(shí)用感受古典建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商務(wù)形象有較大落差價(jià)值感受適宜工作生活性價(jià)比必須合適品牌形象感受客戶認(rèn)知度不高需要重新包裝自豪感有位置和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，如果樓盤形象突出，會(huì)讓市場(chǎng)更加認(rèn)可必須加強(qiáng)營(yíng)銷力度 總結(jié)n 項(xiàng)目地處位置、環(huán)境舒適、優(yōu)越，具備高端基礎(chǔ)形象n 項(xiàng)目建筑條件優(yōu)越，改造后能打造高端產(chǎn)品n 項(xiàng)目建筑外觀與現(xiàn)代商務(wù)形象不匹配，產(chǎn)品品牌知名度不高，需要加強(qiáng)營(yíng)銷推廣n 對(duì)項(xiàng)目快速兌現(xiàn)有較高的期望，價(jià)格走勢(shì)必須合理控制二、 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)n 交通、配套方便完善的地段n 毗鄰省政府的“權(quán)力資源”優(yōu)勢(shì)n 舒適的街區(qū)環(huán)境，具備高端物業(yè)形象n 產(chǎn)品基礎(chǔ)條件好，改造起點(diǎn)高 劣勢(shì)n 產(chǎn)品建筑外觀偏重居住，商務(wù)形象不醒目n 項(xiàng)目已投入使用一段時(shí)間，重新啟動(dòng)需要更多資金投入 機(jī)會(huì)n 規(guī)范化辦公環(huán)境正在形成一種時(shí)尚趨勢(shì)n 使用者經(jīng)過(guò)前期市場(chǎng)培育，認(rèn)識(shí)觀念正在提升n 寫字樓產(chǎn)品的功能缺位提供了極好的補(bǔ)缺機(jī)會(huì)n 適度超前的營(yíng)銷理念能迅速建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 風(fēng)險(xiǎn)n 市場(chǎng)反應(yīng)將成為銷售的最大不確定性因素n 產(chǎn)品在地段及單價(jià)上仍然屬于相對(duì)高價(jià)產(chǎn)品，提高了客戶定位的要求n 有限的市場(chǎng)容量將對(duì)實(shí)現(xiàn)快速銷售造成一定的壓力 提出問(wèn)題n 怎樣改造提升產(chǎn)品功能，及準(zhǔn)確定位目標(biāo)客戶？n 怎樣通過(guò)地段的優(yōu)勢(shì)和城市發(fā)展的機(jī)會(huì)，迅速積累誠(chéng)意客戶的數(shù)量和質(zhì)量？n 怎樣通過(guò)樹(shù)立新的商務(wù)辦公價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，提升客戶的購(gòu)買信心?n 怎樣通過(guò)價(jià)格和推售的控制策略，實(shí)現(xiàn)快速銷售兌現(xiàn)的預(yù)期目標(biāo)？總結(jié)——3T營(yíng)銷之 “特殊的產(chǎn)品”帶來(lái)的利益點(diǎn)：特別之處利益點(diǎn)古典風(fēng)格外觀成熟、穩(wěn)健、積淀酒店式豪華大堂符合高端形象陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)具備打造生態(tài)概念的條件裙樓體量適中具備打造高端商務(wù)配套產(chǎn)品的基礎(chǔ) 第三章 從主義（口號(hào)）到實(shí)效——項(xiàng)目營(yíng)銷策略 一、 改造提升產(chǎn)品功能 產(chǎn)品改造重要原則n 改善建筑主體形象，使其更為生態(tài)、現(xiàn)代、時(shí)尚n 增加物業(yè)公共配套功能，使其開(kāi)放、便利、舒適、共享n 改進(jìn)戶型分割，使其更加靈活、實(shí)用、生態(tài)健康 具體改造建議n 塔樓部分216。 屋頂設(shè)立巨型廣告牌，包圍建筑歐式尖頂，同時(shí)能創(chuàng)造新的收益增長(zhǎng)點(diǎn)216。 陽(yáng)臺(tái)外側(cè)進(jìn)行綠化，使得建筑古典立面效果更加具備生態(tài)品質(zhì)，同時(shí)統(tǒng)一的包裝更好地區(qū)別于住宅塔樓n 裙樓部分216。 B棟底層改換通透玻璃，將陽(yáng)光引入大堂216。 擴(kuò)大現(xiàn)有大堂面積，進(jìn)行裝修改造，使其更豪華、氣派、時(shí)尚，設(shè)立行政秘書總臺(tái)、商務(wù)中心，并引進(jìn)“星巴克”之類的小型休閑主題餐飲216。 裙樓屋面可設(shè)計(jì)空中花園，打造建筑小環(huán)境216。 二、三樓預(yù)留整層出售或出租216。 四樓定向招商，開(kāi)設(shè)健身娛樂(lè)休閑會(huì)所?？蓪⑹覂?nèi)運(yùn)動(dòng)健身、美容、美發(fā)、足療等項(xiàng)目分別招商，也可統(tǒng)一整層招商216。 五樓重新布局裝修，保留員工餐廳功能外，另增加閱覽室、午休區(qū)、下午茶等“商務(wù)會(huì)所”功能區(qū)216。 六樓按照高檔會(huì)議中心標(biāo)準(zhǔn)重新設(shè)計(jì)裝修，可承包對(duì)外經(jīng)營(yíng)各類會(huì)議、活動(dòng)n 14層以下標(biāo)準(zhǔn)層216。 東側(cè)陽(yáng)臺(tái)設(shè)立