運(yùn)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-16 06:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上；土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。216。 堅(jiān)持節(jié)約、集約用地原則。針對(duì)中心城市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下。216。 停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度，大戶型住房土地供應(yīng)。u 加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理。216。 加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)。應(yīng)建立并健全在限套型、限房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進(jìn)中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。216。 落實(shí)住房開發(fā)項(xiàng)目套型結(jié)構(gòu)比例規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項(xiàng)目，必須明確住宅建筑套密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù)）和住宅建筑凈密度（每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積）；指標(biāo)的確定，必須符合本規(guī)劃及其年度實(shí)施計(jì)劃中項(xiàng)目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。u 加強(qiáng)保障性住房建設(shè)與管理，逐步擴(kuò)大保障性住房的保障范圍。216。 保障性住房規(guī)劃與建設(shè)。保障性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市建設(shè)局與相關(guān)部門統(tǒng)一組織建設(shè)。保障性住房的建設(shè)、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一制訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。216。 保障性住房建設(shè)資金管理。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目由政府提供優(yōu)惠政策，企業(yè)自籌資金開發(fā)建設(shè)；廉租住房建設(shè)或租賃住房補(bǔ)貼資金由市、區(qū)兩級(jí)政府根據(jù)國(guó)家規(guī)定的解決廉租住房建設(shè)資金的渠道負(fù)責(zé)籌措；要進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房建設(shè)資金的監(jiān)管，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。216。 完善經(jīng)濟(jì)適用住房管理。進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和銷售管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，禁止經(jīng)濟(jì)適用住房購買后出租、轉(zhuǎn)讓。216。 建立健全廉租住房建設(shè)管理制度，廉租住房采取以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租、租金核減為輔的原則，并逐步擴(kuò)大保障范圍；擴(kuò)大廉租住房的來源，可以劃出一定比例的經(jīng)濟(jì)適用住房作為廉租住房，可以收購現(xiàn)有舊住房和空置商品房作為廉租住房，可以將政府查處沒收的違建住房轉(zhuǎn)為廉租住房，可以將剩余安置房改造為廉租住房等。216。 對(duì)人均住房面積小于8平方米的家庭，每月按100元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼。享受了實(shí)物配租、租金核減的家庭不再發(fā)放住房補(bǔ)貼。u 加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。u 積極穩(wěn)妥地開展城中村（舊村）改造。216。 為促進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市、區(qū)兩級(jí)政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥、有序推進(jìn)，政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)籌兼顧、綜合改造，區(qū)別對(duì)待、分類指導(dǎo)的原則，逐步實(shí)現(xiàn)城中村（舊村）居住生活環(huán)境的普遍改善。216。 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度。加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，不得損害群眾合法利益。u 發(fā)揮國(guó)土、稅收、信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格按照國(guó)家調(diào)控政策，加大土地監(jiān)管；征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)；嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管；對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒收；切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為；嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理四、城市功能化分東區(qū)政治中心南區(qū)舊城區(qū)改造，鹽湖工業(yè)園區(qū)西區(qū)居住區(qū)，西南區(qū)為化工園區(qū)北區(qū)城市新的居住區(qū)中城商業(yè)中心空港機(jī)場(chǎng)港口區(qū)五、房地產(chǎn)調(diào)控政策略六、市場(chǎng)分析價(jià)格東城 30005000每平米單價(jià)，西城 18002800每平米單價(jià)南城 30004000每平米單價(jià)北城 26004000每平米單價(jià)空港 18003000每平米單價(jià)各區(qū)域銷售狀況分析東城：運(yùn)城市的政治中心，國(guó)土資源局，中級(jí)人民法院，檢察院，稅務(wù)局，運(yùn)城市福利中心，環(huán)保局等。畢加索，御溪苑，御澤苑，槐東花園，鳳凰小區(qū)，鳳凰公寓，薈萃花苑，黃金水岸，外灘首府，云鼎云湖灣（新開發(fā)）華榮東方明珠（新開發(fā)）運(yùn)城市政府第一個(gè)大力開發(fā)的新區(qū)，運(yùn)城市的政治中心，銷售狀況非常好。南城：第一批運(yùn)城市老城區(qū)改造項(xiàng)目。原住居民回遷較多。西城：運(yùn)城市最早的住宅開發(fā)區(qū)域，價(jià)位（16002800）新盤開發(fā)量比較少，原住居民足以消化。明珠小區(qū)，明珠花園，明珠佳苑（新開發(fā)）圣惠花園，城西人家，城市花園。北城：現(xiàn)階段市政府大力開發(fā)區(qū)域，星河城，橡樹灣，錦繡花園，四季綠城等，2012年北城在售和待售項(xiàng)目將達(dá)到20個(gè)以上，所以北城的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸白熱化。建筑形態(tài)2002年2005年 多層2005年2008年 多層向小高層轉(zhuǎn)變2008年2011年 小高層現(xiàn)有產(chǎn)品以現(xiàn)代風(fēng)格為主，外力面造型缺乏質(zhì)感，亮點(diǎn)多的個(gè)性樓盤還未有出現(xiàn)。戶型組合80130平米，占比60％130180平米，占比20％3080平米以及別墅占比20％在售樓盤戶型一般以三房為主，面積在105130不等。戶型設(shè)計(jì)比較單調(diào)，有較大的改進(jìn)空間。為擴(kuò)大銷售面積，幾乎所有的戶型都是封閉陽臺(tái)，算整面積出售。戶型設(shè)計(jì)是我案攻占市場(chǎng)的重點(diǎn)突破口之一。項(xiàng)目名稱（理念）多以景觀、建筑風(fēng)格命名，很少有人文精神層面的提煉園林規(guī)劃、目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)基本停留在傳統(tǒng)栽花種草概念上，在借勢(shì)自然、結(jié)合樓盤風(fēng)格以及景觀塑造還很欠缺。突破和提升現(xiàn)有景觀規(guī)劃水平是我案贏得競(jìng)爭(zhēng)的重要突破口。七、項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況→項(xiàng)目位于運(yùn)城市北城國(guó)糧街，南北銜接條山街、中銀大道、學(xué)苑路、北環(huán)路等城市主干道環(huán)繞，項(xiàng)目總占地面積1000畝，地貌平整?！嚯x機(jī)場(chǎng)、高鐵站、汽車站、僅10分鐘左右路程，交通便利→百勤公園、億適家超市、錦鄉(xiāng)花城、解三名校、逢春醫(yī)院等生活配套齊全。項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)→外部?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利；周邊市政管網(wǎng)成熟，未來管線連接方便位居北城核心區(qū)域中心位置，市場(chǎng)條件成熟；同區(qū)域項(xiàng)
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