某縣項目營銷策劃報告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 美厚德占地160畝，建面：30萬平米，分三期開發(fā)（四星級華陽國際酒店、清和苑花園社區(qū)、明月居別墅）、有雙語幼兒園、游泳池、集中鍋爐供暖，未來使用天然氣供暖。商業(yè)街等配套，綠化率40%、樓間距1：明清建筑風格、車位600700個9月開始排號85—多層：2400元/㎡2700元/㎡小高層：2700元/㎡3200元/㎡前期排號250組，月底開盤一期還有34間商鋪，100㎡左右，前期咨詢排號中項目現(xiàn)場售樓部即將建成基本信息電話：7660566 地址：西寺橋西開發(fā)區(qū) 開發(fā)商：陜西亞美厚德置業(yè)公司開發(fā)（亞美大廈開發(fā)商）文圣名城210畝暫未開始暫無暫無暫無基本信息電話：無 地址：河濱北路 開發(fā)商： 未知宋街商業(yè)街209最小4000元/㎡準現(xiàn)房基本信息電話：無 地址：西寺橋西開發(fā)區(qū) 開發(fā)商：未知第三部分 調(diào)研總結(jié)分析通過以上調(diào)研數(shù)據(jù)我分析得出，自2008年至今，洛南縣城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項目總放量為195365㎡（未計算亞美厚德），截止2010年12月，可售面積為107170㎡，去化率不到50%。縣區(qū)市場共分為城中，城東和城西三大板塊，城中心地段繁華、配套成熟，受到消費者的青睞，代表項目為孔府家園，項目以多層建筑和16層小高層為主，總房源112套，均價3000元/平米，目前住宅已經(jīng)售完，正在銷售主題商業(yè)，銷售周期為4個月。城東板塊為老城生活區(qū)，醫(yī)院、學校等配套較為成熟，生活氛圍濃厚，代表項目有天之驕子、天曼苑。天之驕子均為多層建筑，目前已經(jīng)售完入住，銷售均價為1700元/平米。天曼苑是城東最大的一個開發(fā)項目，市場口碑較好，共分兩期開發(fā)，一期銷售5棟樓，房源總計160套，戶型設(shè)計兩室（1/3）、三室和頂層復(fù)式（2/3），項目2009年10月開盤，2010年10月售罄，2010年年底交房，二期目前接受誠意咨詢，工地正在做地基處理，項目的主力消費人群為鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，比率占到80%。城西板塊為政府規(guī)劃新區(qū)，縣政府將搬遷至此，未來的發(fā)展空間較大，但現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)生活配套和氛圍不足，區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈，目前已知有亞美厚德洛南綜合項目、文圣名城、宋街等，其中宋街為2層獨棟商鋪，最小面積為209平米，售價4000元/平米左右。文圣名城占地210畝，為溫州開發(fā)商所拿，目前尚無開發(fā)動向。亞美厚德洛南綜合項目是洛南縣現(xiàn)階段在售的最大項目，配套齊全，有四星級酒店、雙語幼兒園、游泳池、商業(yè)街等，項目共分三期開發(fā)，一期13住宅（11棟多層建筑、2棟11層小高層），共有戶型5種，85㎡、95㎡、105㎡兩室，116㎡、㎡三室，戶型比例為4比6，項目經(jīng)過兩個多月的蓄水，累計排號250個左右，排號政策為交1000元抵10000萬，并逐日遞減為8800元，開盤約在12月底。市調(diào)小結(jié)：經(jīng)過詳細的走訪調(diào)查，可以看出洛南縣的房地產(chǎn)市場正逐步熱起來，以城中最受追捧，城東次之，城西為后；從發(fā)展空間看，城中土地開發(fā)已趨于飽和，城東靠近鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展趨勢不大，政府西遷以及政府對西開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，對城西房地產(chǎn)的發(fā)展極具刺激性，未來發(fā)展?jié)摿^大，該區(qū)域目前開發(fā)項目較為集中，后期銷售競爭形勢嚴峻。受到縣城消費基數(shù)的影響，洛南縣地產(chǎn)項目銷售周期均較緩慢。市場對產(chǎn)品的需求主要集中在多層建筑上，戶型涉及兩室和三室，并以三室為主，兩室面積約在90100㎡之間，三室的面積約在120140㎡之間。消費人群以政府公務(wù)員為主（教師比例最大），個體工商戶次之，兼顧其他人群，付款方式以銀行按揭為主，比率約在80%左右。市場目前的銷售均價多層在1700—2200元/㎡之間，高層在2500元/㎡左右。第四部分 項目分析一、項目基本資料 項目規(guī)模：項目用地呈梯形，。項目總占地面積：。 項目地塊描述：項目地塊位于洛南縣城西，洛河北側(cè)，南接河濱北路，北靠迎賓大道，地塊東西兩側(cè)為市政規(guī)劃道路。項目緊鄰洛南縣新行政中心，與行政中心外廣場僅一路之隔。二、項目區(qū)位價值研究從洛南房地產(chǎn)發(fā)展來看，本項目西側(cè)以新行政中心為依托，充分體現(xiàn)出區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿ΑＤ峡柯搴?，是難得的風水之地，故未來市場增值潛力巨大。三、項目分析市場環(huán)境分析目前洛南房地產(chǎn)市場仍較為混亂，大多數(shù)樓盤品質(zhì)及戶型對本案都難以構(gòu)成威脅，缺乏有效的市場引導。城東片區(qū)項目體量普遍較小，物業(yè)管理不完善。城中心市場開發(fā)接近飽和，城西是未來的行政中心，目前周邊配套尚不成熟，仍需得到相關(guān)政府政策支持。區(qū)域市場環(huán)境城東老生活區(qū)，開發(fā)項目較多，但多為小體量，小規(guī)模項目，競爭力交差城中心現(xiàn)階段城市中心，房地產(chǎn)市場趨于飽和城西未來新行政中心，配套尚不成熟，同期開發(fā)樓盤較多，競爭相對激烈項目SWOT分析優(yōu)勢： 1）本案體量較小，易于消化。 2）本案地塊位于新行政中心東側(cè)，緊鄰政府中心廣場。 3）本案產(chǎn)品規(guī)劃及物業(yè)配套引領(lǐng)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。 劣勢： 1）項目周邊環(huán)境目前較差，缺乏基礎(chǔ)及教育配套。 2）區(qū)域認知度較低，遠離縣城中心，交通不便。 機會： 1）項目規(guī)劃超前，處于引領(lǐng)市場的地位。 2）未來洛南城市中心，發(fā)展前景較好。 3）目前洛南缺少高端類型產(chǎn)品。 威脅： 1）周邊競爭項目較多，且體量較大。 2）入市時間落后于同區(qū)域項目，缺乏市場認知度。 3）價格略高于目前市場整體水平，接受程度較低。 項目SWOT分析小結(jié)：目前洛南房地產(chǎn)市場發(fā)展前景良好，購買力（尤其是高品質(zhì)產(chǎn)品購買力）將得到進一步的釋放。而目前市場方面高品質(zhì)供應(yīng)量稀缺，成為本項目的良好市場契機。但同時亦因為沒有先例，所以本項目存在整體市場領(lǐng)跑風險，尤其是項目展示和前期銷
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