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沈陽國際新城營銷策劃方案-在線瀏覽

2025-05-02 14:27本頁面
  

【正文】 價格 段 住宅 占空置總面積的 44%,供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡; 121平方米以上大面積商品房占據(jù)空置商品住房比例的 84%。 ☆ 市場銷售總體供過于求 從商品住宅銷售面積與竣工面積的比較來看 , 2021 年商品住宅銷售面積仍小于竣工面積,在一定程度上進(jìn)一步增大了市場空置(尤其中高檔市場)的壓力。 11 市場供需特征 1〉供給特征分析 沈陽的房地產(chǎn)項(xiàng)目其中較為集中的區(qū)域有沈河區(qū)、和平區(qū)、渾南區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)和大東區(qū),其他的東陵區(qū)、于洪區(qū)發(fā)展勢頭逐漸增大。典型個案有:圣淘沙家園、歡樂人家、晉斯華庭、水榭花都、在水一方等。典型個案有:格林夢夏、盛發(fā)花園、新世界花園公寓、亞泰國際花園、文瀾尊邸等。典型個案有:華新國際、泰宸湖畔佳園、地王國際花園、臥波苑、曼哈頓、伊麗雅特灣等等。 【小結(jié)】 ☆ 低檔市場 2021 年低檔市場 逐漸升溫,市場所占比 例逐漸增大,市場需求壓力得到緩解。而在二環(huán)以內(nèi), 隨著地價的上升 , 適合開發(fā)低檔住宅的土地越來越少。 13 ☆ 高檔公寓、 別墅市場 由于主城區(qū)一環(huán)以內(nèi)優(yōu)等地塊日趨稀缺,使得高檔住宅向城郊一帶自然環(huán)境優(yōu)越、交通便利的城郊及遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移如渾南、機(jī)場 路一帶等。 別墅市場產(chǎn)品有 聯(lián)排、雙拼、疊拼、定制 等。 2〉 需求特征分析 ☆ 總體需求狀況 ? 市場總體空間巨大 截至 2021 年底,沈陽城鎮(zhèn)居民人均建筑面積為 19 平米,離我國小康標(biāo)準(zhǔn)所要求的人均建筑面積 30 平米的差距較大,未來沈陽房地產(chǎn) 市場需求空間巨大。越來越多的普通百姓將加入到浩浩蕩蕩的購房隊(duì)伍中來,買房已不僅僅是一種奢侈的消費(fèi),而是更多的面對普通市民 。 ☆ 不同層面需求特征 ? 中低檔產(chǎn)品市場 80~ 120 平米的產(chǎn)品是市場的暢銷產(chǎn)品 ,這類產(chǎn)品所在區(qū)域較偏,如鐵西、大東等,是城市化拆遷過程中被擠出核心城區(qū)的群體,他們看中的是該區(qū)域較低的單價和總價,但各項(xiàng)配套相對較差。購買此類產(chǎn)品的區(qū)域主要有沈河區(qū)以北、和平區(qū)以西、皇姑區(qū)以南等區(qū)域,以上區(qū)域交通、學(xué)區(qū)、配套等優(yōu)越,是理想的一居所選擇地。 該類客群一般有車,在市區(qū)工作,如五里河、三好街、渾南開發(fā)區(qū)一帶等。 市場價格分析 2021 年底 沈陽 市商品房平均價格為 元 /㎡, 商品住宅平均價格為 元每平方米 , 分別比 2021 年底上漲 %和 %,每平方米分別上漲 元和 元 。從沈陽最近三年的價格走勢來看,明顯弱于我國同等的特大城市如上海、北京、深圳、南京的價格增長水平,價格增長緩慢,這一方面由于沈陽人均收入水平較低購買力不強(qiáng),但更重要是由于沈陽房地產(chǎn)整體市場供大于求的供求關(guān)系所導(dǎo)致。 市場格局 從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變,開始進(jìn)入大盤時代、品牌時代和服務(wù)時代。 這種形勢下,全國性的品牌公司的優(yōu)勢將凸現(xiàn),它的到來必然會帶來一些新思維、新理念 、 新模式,從而促進(jìn)沈陽的房地產(chǎn)市場更快發(fā)展。 全市存量房價格也取得了較大的增幅, 2021 年 10 月存量房價格達(dá)到 1737 元 /平米,同比增幅達(dá)到 41%。由于購買力有限, 90%以上的拆遷戶到市場上購買二手房,從而市場二手房市場出現(xiàn)了較為火爆的供需狀況,價格也上 升較快。目前城區(qū)住宅市場普通公寓租金基本為 10 元 /平米 /月,而高品質(zhì)社區(qū)住宅租金則高出許多且差別較大。如湖畔花園、紫金苑等集中了不少以租養(yǎng)房的客群。 土地市場分析 ☆ 土地供應(yīng)較大,價格呈小幅增長 2021 年全年土地供應(yīng)為 480 萬平方米,土地收益金 億元; 2021 年,沈陽土地供應(yīng)量僅為 400 萬平方米,創(chuàng)造了 15 億元的土地收益; 2021 年,全市土地供應(yīng)量為 676 萬平方米,土地收益實(shí)現(xiàn)了 億元。 ☆ 土地市場規(guī)范操作有待加強(qiáng) 18 沈陽 土地 供應(yīng)中,主要以協(xié)議上市為主,操作過程 存在 著較多的 不規(guī)范因素,影響了該行業(yè)及房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的 健康 發(fā)展, 隨著沈陽市土地交易中心 已經(jīng)成立 ,國有土地使用權(quán)出讓開始向招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場方式轉(zhuǎn)變, 市場將逐漸走向規(guī)范化。 但如果土地繼續(xù)低價批租或者目前批租土地的開工量未得到相對有效控制 , 將對市內(nèi)中高檔項(xiàng)目產(chǎn)生相當(dāng)?shù)臎_擊。 ☆ 中 低 檔市場 有待緩解 隨著市場的進(jìn)一步調(diào)整,在居民收入增加,改善居住能力增強(qiáng)的 同時,預(yù)計(jì) 2021 年中低價房將有較大的需求空間,中檔以及中低檔市場壓力將得到緩解,市場價格存在小幅上漲空間。 19 【結(jié) 論】 ☆ 市場近期壓力較大,供需失衡特征明顯 在往年空置房積累較大的基礎(chǔ)上,再加上近兩年市場供應(yīng)總量大于需求總量,因此市場總體供需矛盾進(jìn)一步突出;在結(jié)構(gòu)性方面,高檔住宅在經(jīng)過多年的開發(fā)后,市場 需求容量以及增幅上極為有限,使得高檔住宅市場壓力明顯大于低端市場,因此高檔住宅市場的結(jié)構(gòu)性矛盾更加突出。 ☆ 市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整 往年主要以滿足高檔需求的商品住宅開發(fā)時代已經(jīng)結(jié)束,市場多元化的發(fā)展格局已經(jīng)來臨,中低價位、中小戶型 的產(chǎn)品將成為市場的主流需求,所占市場比例逐漸增大。 20 第三部分 沈陽市高端物業(yè)市場分析 高端物業(yè)市場發(fā)展背景 沈陽作為遼寧甚至是東北地區(qū)的中心城市,在多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中造就了一大批先富起來的人,他們的消費(fèi)行為對沈陽房地產(chǎn)行業(yè)有重要的影響。 高端物業(yè)分析 以價格為標(biāo)準(zhǔn)對高端物業(yè)劃分的依據(jù)為單價每平米在 5000 元以上的均可以成為高端物業(yè)。 21 沈陽市場主要高檔公寓項(xiàng)目 樓盤名 區(qū)域 開發(fā)商 主力面積 主力房型 五里河大廈 沈河 華新國際 80~ 280 11 22 322 曼哈頓國際莊園 沈河 新中基房產(chǎn)開發(fā) 18 219 32 422 格林豪森 沈河 沈陽格林豪森房地產(chǎn) 190~ 210 32 422 府苑名都 沈河 沈陽星海昊源房產(chǎn) 13 17 18 200 32 422 地王國際花園 沈河 沈陽銀基發(fā)展 15 16 17 233 12 32 33 422 臥波苑 和平 沈陽龍升房產(chǎn) 23 27 295 33 42 522 文瀾尊邸 和平 遼寧雙興房地產(chǎn) 90~ 200 22 32 423 冠芳園 和平 遼寧錦盟房地產(chǎn) 150- 180 32 433 云頂天廈 和平 沈陽輕工房屋開發(fā) 19 20 244 32 42 523 來美安國際公寓 渾南 沈陽詳金房產(chǎn)開發(fā) 165 ~ 240 32 422 河畔新城 渾南 華新國際 9 12 138 22 32 422 克萊斯特花園 皇姑 沈陽克萊斯特國際置業(yè) 11 14 15 206 322 銀河園 沈河 沈陽銀基發(fā)展 17 18 269 33 42 442 新城 渾南 - - - 市場產(chǎn)品特征分析 ( 1)區(qū)域分布 沈陽房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段高檔住宅,絕大部分集中于沈河、和平、皇姑與渾南四個區(qū),占 90%以上。兩區(qū)相加,占 60%。同時在政策引導(dǎo)、優(yōu)良的環(huán)境與快速發(fā)展的情況下,越來越多的人選擇了住在渾南。 ★ 皇姑區(qū)因有北陵風(fēng)景區(qū) 這個沈陽最寶貴的資源之一,加上離市中心又近,交通方便,因此也具有了發(fā)展高檔公寓住宅的良好條件。 ( 2)面積特征 沈陽在售高檔公寓住宅主力面積普遍較大,從 100 ㎡左右到 200 多㎡不等。 ( 3)戶型特征 ★ 沈陽在售高檔公寓住宅以三房和四房為主,其中三房面積一般在 150- 180 ㎡之間,二房面積在 120- 150 ㎡之間。 市場供需狀況分析 從市場的供需狀況來看,市場供過于求的壓力較大。 23 價格走勢 高檔公寓市場最近 3- 4 年里一直沒有較大起色,眾多樓盤從 2021 年、 2021 年一直銷售到現(xiàn)在,銷售價格僅有小幅上漲,若考慮樓盤期房與現(xiàn)房的差別因素,則最近幾年整個高端物業(yè)市場價格幾乎沒有上漲。但是 “河畔花園 ”在沈陽房地產(chǎn)市場上所起的作用是無法估量的 ,在隨后歷時 10 多年的時間,沈陽別墅市場得到了較大的發(fā)展。 分布特征 沈陽各個區(qū)域均有別墅項(xiàng)目出現(xiàn),而大部分分布在渾南新區(qū)以及桃仙機(jī)場一帶。 別墅項(xiàng)目集中分布在這些區(qū)域的原因在于:區(qū)域規(guī)劃超前,未來前景看好;屬于 開發(fā)新區(qū),環(huán)境較優(yōu);近鄰機(jī)場高速一帶,交通便捷。 24 別墅物業(yè)與城市高檔公寓比較 ( 1)分布格局 別墅項(xiàng)目主要分布在距離城區(qū)較遠(yuǎn),但交通及其方便的區(qū)域,如奧林匹克花園、佳地園等;城市高檔公寓主要分布在市區(qū)交通、配套、環(huán)境等比較優(yōu)良的區(qū)域如帝王國際公寓、曼哈頓國際莊園等。 ( 3)價格對照 別墅項(xiàng)目在單價上從 2021 多元 /㎡到 10000 元 /㎡不等,在總價上從 70- 80 萬到 600 萬不等,市場平均總價在 150- 200 萬之間。 高端物業(yè)市場問題分析 目前經(jīng)過幾年的發(fā)展,沈陽高端物業(yè)市場已有了長足發(fā)展,但目前仍存在以下問題: ( 1)產(chǎn)品品質(zhì)不高、性價比不高 沈陽不少高檔住宅 還只停留在最初級的競爭水平上,即地段決定一切。這樣的理念造出的房子可想而知,在瞬息萬變、競爭越來越激烈的市場上,難免有一天不會被淘汰。較高的空置率勢必占用開發(fā)商大量資金,不利于房地產(chǎn)整體健康發(fā)展。 ( 4)缺少好的小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境 部分“高檔物業(yè)”,對小區(qū)規(guī)劃的重要性認(rèn)識不足,要么是項(xiàng)目地段好、周圍環(huán)境佳使得開發(fā)者認(rèn)為不必再花過多的力氣去做細(xì),從而在規(guī)劃與環(huán)境上與小區(qū)價格的高檔次并不相符。不同于一般小區(qū)內(nèi)的活動室、棋牌室、健身房,這里所說的星級會所指得是具有星級酒店級別配置的綜合性休閑健身場所。 ( 6)建筑水平、建材設(shè)備差 沈陽房產(chǎn)市場上,很多所謂的高檔樓盤名不副實(shí)。 26 ( 7)高價格但無高附加值 很多樓盤賣出高價格,但其能提供給業(yè)主的精神享受或自豪感卻沒有。 ( 8)整體市場有一定壓力,但仍有一定機(jī)會 由 前面的市場供求分析可以看出,沈陽高檔公寓住宅整體市場有一定壓力,但同時也應(yīng)該看到沈陽高檔住宅市場競爭還處于一個相對低級的競爭階段,還未進(jìn)入完全比拼產(chǎn)品品質(zhì)的階段,因此只要能拿出領(lǐng)先于沈陽市場的產(chǎn)品來,跳出一般競爭的層面,就會把握住機(jī)會贏得市場。 同時,沈陽 適用于外國人 及高級商務(wù)人士 的 高檔公寓 供給不足 。而在目前沈陽高檔住宅整體價格還不算太高的情況下, 有著較高的投資回報率。 27 ☆ 高端物業(yè)產(chǎn)品價格同一性高,缺乏多元化特征 高端物業(yè)主要表現(xiàn)為大面積、大戶型,從而帶來了總價的過高,進(jìn)一步縮小了購買群體的范圍,這也是高端物業(yè)市場走低的動因之一。 28 第四部分 區(qū)域市場分析 區(qū)位 分析 本案所在的渾河區(qū)是 位于沈陽市南部,由渾河沈陽城市段及渾南地區(qū)兩部分組成。 區(qū)域板塊分析 根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置及產(chǎn)品的品質(zhì),把區(qū)域市場劃分為 3塊 不同的競爭板塊。 ? 生活配套: 由于區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)時間較早,市場已成熟,生活配套也較為齊全。 ? 產(chǎn)品特征: 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的種類豐富,有著高檔酒店公寓、寫字樓、別墅等物業(yè)。 ? 在售項(xiàng)目: 五里河大廈、新世界花園。 ? 住宅檔次: 公寓檔次呈現(xiàn)兩極化,有高檔公寓,也有中低檔的住宅。 ? 產(chǎn)品特征: 以多層公寓為主。 ? 在售樓盤: 河畔新城、銀基 ? 住宅檔次 :以 中高檔樓盤為主。 ? 產(chǎn)品特征: 高層建筑比例較大,也有 別墅和高檔多層公寓 。 ? 在售樓盤: 伊麗雅特灣、來美安國際公寓、唯美品格 30 重點(diǎn)競爭個案 項(xiàng)目名稱 唯美品格 亞泰國際花園 河畔新城 開發(fā)商 億達(dá)房地產(chǎn)公司 東宇房地產(chǎn)公司 華新聯(lián)美置業(yè)有限公司 地理位置 渾南新區(qū)新才街 59 號 渾南產(chǎn)業(yè)區(qū)世紀(jì)路 22 號 富民路西側(cè) 周邊環(huán)境 規(guī)劃中 南面水資源以及綠化在規(guī)劃中 ,其余為公路環(huán)繞 周邊均為規(guī)劃中的住宅 ,以建設(shè)用地為主 規(guī)模 18 萬平米 30 萬平米 萬平米 開盤時間 2021 2021 年 項(xiàng)目配套 重點(diǎn)小學(xué) 室外商業(yè)街 8 大場館 13 大功能區(qū)、重點(diǎn)小學(xué)、 5000 平米商業(yè)街 戶型面積 3R 4R 180 3R 12 13 15 181 4R 171 272 2R 101 3R 12 13 12 128 價格(元 /㎡) 4500 公寓 3780、別墅 6500 4500(一期 ) 去化狀況 處于認(rèn)購階段 相對一般 一期銷售完畢 項(xiàng)目特征 4+1 低密度庭院洋房 別墅與公寓 多層精裝修公寓 項(xiàng)目檔次 中檔 中高檔 高端 31 項(xiàng)目名稱 伊麗雅特灣 來美安國際公寓 沈陽新世界花園 開發(fā)商 華輪國際、沈陽新奉基 來美安房地產(chǎn)開發(fā)公司 沈陽新世界房地產(chǎn)公司 地理位置 渾南新區(qū)臨波路 10 號 親年大街南端 和平區(qū)青年南街 12 號 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較差 ,主要為建設(shè)造成 .未來將有良好的規(guī)劃 沈陽軍區(qū)
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