【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ：東有漢威大廈、嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心，數(shù)碼大廈和正在建設(shè)中的財(cái)富中心。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠(yuǎn)洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國(guó)際中心、建外SOHO等。實(shí)力派的企業(yè)機(jī)構(gòu)云集和不斷的加盟。在未來(lái)的3年，隨著旺座、財(cái)富中心、怡和國(guó)際中心等建成，將為世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。世貿(mào)國(guó)際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行舉步之遙。購(gòu)物：周遍有貴友大廈、嘉里商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、藍(lán)島大廈、秀水街、雅寶路市場(chǎng)、百腦匯、友誼商場(chǎng)、賽特商場(chǎng)等。教育：陳經(jīng)綸中學(xué)、芳草地小學(xué)、光華路小學(xué)等。文體：朝陽(yáng)劇場(chǎng)、工人體育場(chǎng)、長(zhǎng)安大戲院等。餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基 、星巴克咖啡以及長(zhǎng)安街兩旁著名的大飯店不離左右。往來(lái)：國(guó)際郵電局、中國(guó)海關(guān)、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、新加坡、意大利、加拿大等國(guó)使館均坐落周邊。各國(guó)大使和使館高級(jí)官員在這里生活、辦公，形成了具有各國(guó)文化特色的生活區(qū)。世界500強(qiáng)有90多家落戶(hù)在CBD，65家集中在國(guó)貿(mào)中心。高學(xué)歷、高收入各國(guó)精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。這樣獨(dú)特的優(yōu)越是其他城區(qū)所無(wú)法比擬和抗?fàn)幍?。交通：世貿(mào)國(guó)際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路原是一條各國(guó)使節(jié)出入的著名的國(guó)賓大道。出門(mén)既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長(zhǎng)安街，向北一分鐘可入朝陽(yáng)路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。由此以來(lái)，入城和出城都非常便利，而又避開(kāi)了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。 不過(guò)和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問(wèn)題。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國(guó)際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力：CBD公寓配套設(shè)施情況項(xiàng)目名稱(chēng) 用途 配套設(shè)施國(guó)貿(mào)中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所/咖啡館/超市/銀行/蒙特梭利幼兒園嘉里中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 兒童托管/會(huì)員制俱樂(lè)部金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店/寫(xiě)字樓/公寓 中西餐廳/咖啡廳/健身房麗晶苑 公寓 會(huì)所/游泳池/桑拿/健身房陽(yáng)光100 公寓 會(huì)所俱樂(lè)部/四季玻璃花園/兒童樂(lè)園/網(wǎng)球場(chǎng)中國(guó)第一商城 公寓/寫(xiě)字樓/酒店/商場(chǎng) 會(huì)所/陽(yáng)光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商務(wù)中心航華科貿(mào)中心 寫(xiě)字樓/公寓/商場(chǎng) 大型花園/美食廣場(chǎng)/健身房/影院/俱樂(lè)部現(xiàn)代城 公寓/寫(xiě)字樓 會(huì)所/幼兒園/小學(xué)盛世嘉園 公寓 游泳池/網(wǎng)球場(chǎng)/健身房/兒童活動(dòng)/電影廳/桑拿世貿(mào)國(guó)際公寓 公寓 會(huì)員俱樂(lè)部/游泳池/桑拿/健身房/球類(lèi)室/餐廳新城國(guó)際 公寓/寫(xiě)字樓 商務(wù)/康體會(huì)所/資訊/服務(wù)中心/幼兒園/診所旺座中心 公寓 會(huì)議室/游泳池/洗衣房等（五）世貿(mào)國(guó)際公寓SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析： 處于CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務(wù)人士居住，可謂鬧中取靜。 周邊生活配套齊全。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施相對(duì)比較齊全和完善。 全部成為現(xiàn)房，不再等待和遭受工地的噪音等污染等污染干擾，同時(shí)成為銷(xiāo)售的最大賣(mài)點(diǎn)。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。尤其暖季里的水景給區(qū)內(nèi)的生活增添了生氣和動(dòng)感。 區(qū)內(nèi)配套全新?，F(xiàn)如今會(huì)員俱樂(lè)部、游泳池、桑拿、健身房、球類(lèi)室、餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟，如專(zhuān)業(yè)健身俱樂(lè)部已在D座地下一層開(kāi)始裝修。 現(xiàn)物業(yè)管理推出了24小時(shí)保姆小管家，服務(wù)范圍包括家居日?；A(chǔ)清潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護(hù)及購(gòu)物、寵物看護(hù)和喂養(yǎng)。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求24小時(shí)全天提供個(gè)性化服務(wù)，包括訂餐、送餐、訂購(gòu)報(bào)刊雜志、代購(gòu)機(jī)票、代交各種雜費(fèi)等。有的世貿(mào)國(guó)際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。有的月租金為2800美金，有的月租金為3500美金。劣勢(shì)分析： 相對(duì)新推出的公寓，價(jià)格偏高。新推出的項(xiàng)目提供精裝修，但均價(jià)保持在13000元/平方米，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于世貿(mào)國(guó)際公寓的粗裝修價(jià)格。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 非服務(wù)式公寓。那些在未來(lái)的需求市場(chǎng)，短期租戶(hù)將占較大比重，對(duì)此，世貿(mào)國(guó)際公寓對(duì)這些客戶(hù)吸引力小一些，而流向服務(wù)式公寓。 戶(hù)型相對(duì)偏大，客戶(hù)群自然少一些，在推銷(xiāo)上將會(huì)帶來(lái)一定的難度，因?yàn)榭蛻?hù)越走極端，越難尋覓，推銷(xiāo)手段效力就越弱。戶(hù)型種類(lèi)也偏少，客戶(hù)選擇余地小。沒(méi)有可依靠的大面積綠化和景觀。如不臨公園、花園、湖水、城河等。機(jī)會(huì)分析： 當(dāng)前CBD高檔公寓出現(xiàn)空檔，新推出的項(xiàng)目在未來(lái)一年多還不能投入使用，這使世貿(mào)國(guó)際公寓有充裕的租售空間。第三屆國(guó)際商務(wù)節(jié)即將于2002年9月12日召開(kāi)，有可能帶來(lái)新得利好消息，加上宣傳炒作，會(huì)吸引更多得投資者對(duì)CBD產(chǎn)生興趣。比如，9月4日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢(qián)參與CBD建設(shè)，%的年收益率，這是9月3日北京國(guó)際信托投資有限公司推出的北京首個(gè)信托計(jì)劃——“CBD土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”為北京的老百姓和機(jī)構(gòu)投資者設(shè)計(jì)的又一投資新方式。推出的第一天，收獲六千多萬(wàn)元，有望在年底前，達(dá)到計(jì)劃的15個(gè)億。另?yè)?jù)介紹，商務(wù)節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團(tuán)貸款”形式為CBD重點(diǎn)項(xiàng)目提供300億資金支持。這有利保障CBD開(kāi)發(fā)水平和速度。威脅分析： 周邊推出若干個(gè)高檔公寓，又有新的賣(mài)點(diǎn)，提供精裝修，價(jià)格相對(duì)低一些，在銷(xiāo)售上，世貿(mào)國(guó)際公寓出現(xiàn)不利，但租賃不會(huì)受太大影響。從9月1日起，商品房?jī)?nèi)銷(xiāo)和外銷(xiāo)并軌，原內(nèi)銷(xiāo)房租售價(jià)格相對(duì)較低，在爭(zhēng)奪市場(chǎng)上說(shuō)，會(huì)對(duì)外銷(xiāo)房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國(guó)際公寓將失去一批中小客戶(hù)。總 結(jié)：通過(guò)權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國(guó)際公寓還有劣勢(shì)因素和面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但還是擁有一定的市場(chǎng)。盡管已建和在建項(xiàng)目有20個(gè)左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來(lái)市場(chǎng)，幾乎不參與競(jìng)爭(zhēng)，剩下的只有四、五個(gè)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。再剝?nèi)テ湎舻?，所剩的已不多，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無(wú)幾。因此像世貿(mào)國(guó)際公寓這樣的項(xiàng)目，無(wú)論銷(xiāo)售和出租，都能獲得一定的收益。當(dāng)前CBD及周邊公寓出租回報(bào)率平均可達(dá)13%，最低保證在10%左右。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國(guó)際公寓所剩只是少部分，在銷(xiāo)售市場(chǎng)上出現(xiàn)空檔的情況下，會(huì)很快銷(xiāo)售掉。如果該公寓想出租的話，在完成內(nèi)部裝修之后，仍有一段市場(chǎng)空檔，搶占先機(jī)的條件下，也會(huì)保證有較高的出租率，在未來(lái)的兩到三年里，雖然有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，但該公寓已經(jīng)擁有較好的人氣，配上完善的服務(wù)和天生的絕佳地段，那么該公寓在可預(yù)見(jiàn)的3到4年仍有一定的市場(chǎng)，即使受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，降低出租價(jià)格，該公寓雙鶴（北京制藥廠）部分也能獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)，因?yàn)槲覐S部分出租成本很低。出售會(huì)在短期內(nèi)獲得一定的利益，出租會(huì)在長(zhǎng)期范圍獲得更高的利益。即使先出租后出售，在二手房市場(chǎng)上，該公寓也會(huì)有一定的收益。因此來(lái)看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為上策，即世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。第二章 裝修設(shè)想一、裝修市場(chǎng)分析北京房?jī)r(jià)雖近一兩年價(jià)格有微幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。在高房?jī)r(jià)的影響下，裝修市場(chǎng)也是虛火過(guò)旺。高檔商品房銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購(gòu)房者未來(lái)的家的藍(lán)本。從普遍的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，都比較注重樣板間的設(shè)計(jì)。對(duì)初次置業(yè)人們來(lái)說(shuō)，尤其購(gòu)買(mǎi)期房的人們，樣板間確實(shí)能給人一種直觀的體驗(yàn)，但從開(kāi)發(fā)商角度看，樣板間實(shí)質(zhì)是充當(dāng)一種促銷(xiāo)手段，因此不免出現(xiàn)超現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。造價(jià)還是檔次都超越一般人消費(fèi)水平。但樣板間的誘惑力使得購(gòu)房者背負(fù)壓力實(shí)現(xiàn)美麗的愿望，因?yàn)楦甙簝r(jià)格買(mǎi)來(lái)的房子誰(shuí)也不愿意讓別人感覺(jué)不止那個(gè)價(jià)錢(qián)。所以裝修市場(chǎng)緊隨商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售繁榮起來(lái)，一開(kāi)始就處于一較高水準(zhǔn)。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷(xiāo)公寓就可想而知了。CBD高檔公寓可謂高價(jià)裝修的始作俑者。高檔公寓一般有兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)：一種是精裝修，一種是豪華裝修。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價(jià)位在1000——2000元/平方米左右不等。豪華裝修在選材上以高檔品質(zhì)和頂級(jí)品牌為主，價(jià)位在3000元/平方米左右不等，甚至有4000元/平方米以上。一套300萬(wàn)的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得50萬(wàn)元。對(duì)于千萬(wàn)級(jí)豪宅，裝修費(fèi)輕松便可突破200萬(wàn)元。加上飾品、家具、家電等費(fèi)用可能增加二分之一強(qiáng)。裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分