【正文】 。應(yīng)該在交接房屋時(shí)，同時(shí)完成所有利益分割。如車庫(kù)分割、D座底商分割等。在世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡(jiǎn)單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對(duì)任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。未來的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是服務(wù)，因此有待加強(qiáng)服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理工作將是長(zhǎng)期的。第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對(duì)我廠部分進(jìn)行全權(quán)管理。優(yōu)勢(shì)是收益獨(dú)占性，可解決一些廠內(nèi)職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目的管理打下基礎(chǔ)。第三種是我方成立獨(dú)立的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。這種方式優(yōu)點(diǎn)是收益穩(wěn)定，缺點(diǎn)是收益增長(zhǎng)受到限制。第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營(yíng)的公司，全權(quán)委托對(duì)方經(jīng)營(yíng)，我方進(jìn)行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收取我方應(yīng)得的固定收益。優(yōu)點(diǎn)是可以讓多家租賃公司參與，競(jìng)爭(zhēng)可帶來好的出租率。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營(yíng)的模式：找一家相對(duì)有一定經(jīng)驗(yàn)的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營(yíng)的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢(shì)是熟悉租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格的浮動(dòng)把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。讓這部分資產(chǎn)運(yùn)作起來，創(chuàng)造收益，支持雙鶴總體發(fā)展。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國(guó)際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應(yīng)著手籌備。開始階段推廣目的在于告知性，請(qǐng)潛在租戶關(guān)注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。先期推廣需要一定的開支，但后期可以通過租金支出推廣開支。三個(gè)月付、半年付等都有不同的折扣。也可以隨租期延長(zhǎng)，租金可酌情遞減，但有遞減底限。提倡付長(zhǎng)期租金，并給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠或服務(wù)優(yōu)惠。即先交三個(gè)月的租金作為押金，租金月付，上一個(gè)月底交下一個(gè)月的租金。綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國(guó)際公寓的租金價(jià)格，價(jià)格表將在今后適時(shí)制定。 在制定價(jià)格時(shí)，留出折扣點(diǎn)。有可競(jìng)爭(zhēng)的最低價(jià)和最高價(jià)會(huì)對(duì)客戶有很大的吸引作用。低開高走。二、定價(jià)方法好的定價(jià)方法，可帶來更多的租戶、更高的租金收益。未來隨世貿(mào)國(guó)際公寓的不斷成熟和服務(wù)完善，其租金有望提高。當(dāng)前世貿(mào)國(guó)際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。世貿(mào)國(guó)際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個(gè)租金檔次，但世貿(mào)國(guó)際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢(shì)，因此租金水平可居于10—15美金之間。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀(jì)10—15美元/平方米/月；國(guó)貿(mào)公寓28—35美元/平方米/月；雅詩(shī)閣28—35美元/平方米/月。我認(rèn)為，使用招標(biāo)的形式來確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計(jì)方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準(zhǔn)備。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質(zhì)量的關(guān)鍵。這就需要我們對(duì)裝修公司進(jìn)行篩選。裝修公司招標(biāo)目前，市場(chǎng)上的裝修隊(duì)伍魚龍混雜，差異極大。此時(shí)正逢好的時(shí)檔，春節(jié)過后，進(jìn)入春季租售時(shí)期，我便可擁有較多的租戶，同時(shí)我們可以趕在一些明年下半年新項(xiàng)目入住的檔期之前，低價(jià)入市，搶占先機(jī)。因此第二種是首選的籌資策略。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當(dāng)于回報(bào)對(duì)方的1000多萬元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產(chǎn)。如從投資角度來分析，卻不盡然。以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。此方式優(yōu)點(diǎn)一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長(zhǎng)期收益最大，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)創(chuàng)收晚一些。按照以上算每年的租金為1250萬元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對(duì)方投入所得?？梢越o對(duì)方20%25%的回報(bào)?？梢耘c投資公司或其他形式公司合作，對(duì)方提供資金，用來房產(chǎn)裝修、家具、電器配置。另外人手增加，管理難度也增加。*10美元*12月*70%出租率=，*=。只需將13套公寓（、），即可將余下的84套（，），達(dá)到裝修標(biāo)準(zhǔn)。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。此方式的優(yōu)點(diǎn)是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風(fēng)格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。按照8000元/平方米的價(jià)格，共19套公寓（，），即可基本滿足余下78套公寓（、）裝修和家具、共計(jì)78套，并具備出租條件。目前澳中基業(yè)房產(chǎn)公司在市場(chǎng)上銷售世貿(mào)國(guó)際公寓的均價(jià)是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價(jià)格為8000元/平方米，按此價(jià)格為底價(jià)銷售，可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，獲得裝修資金。這給公寓裝修帶來一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時(shí)又能讓裝修工作盡快開始，早投入早收益。如果可能的話。把戶型優(yōu)勢(shì)分為高中低，那裝修也可分為高中低標(biāo)準(zhǔn)。復(fù)式戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、D、B、C。相比來看，戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、F、C、D、B、E。頂層復(fù)式為A、B、C、D戶型。集中在D座兩個(gè)單元上半部分。經(jīng)過努力，最后的裝修可以達(dá)到低價(jià)位高品質(zhì)的效果。如果在準(zhǔn)備階段，配有在預(yù)算、合同、選材、施工方面相當(dāng)精通、負(fù)責(zé)的人手的話，考慮周全、細(xì)致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質(zhì)與價(jià)格之間的水份。如此合計(jì)，每平方米預(yù)計(jì)投入2200元。所以我廠只需對(duì)公寓廳、室等部分進(jìn)行裝修及對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝飾和家具電器配置。二、裝修費(fèi)用根據(jù)對(duì)北京地區(qū)裝修市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費(fèi)用1500—2000元/平方米；家具、電器等設(shè)施配置費(fèi)用應(yīng)在1000—1500元/平方米。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價(jià)1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。為了把每一種風(fēng)格詮釋到位，這三種裝修風(fēng)格在造價(jià)上可略有差別：即在均價(jià)不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。針對(duì)三派裝修風(fēng)格對(duì)應(yīng)三種戶型。世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分不妨參考以上三種格調(diào)的裝修來迎合客戶需要，從而贏得更大的市場(chǎng)。這樣的居所在市場(chǎng)上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽(yù)度。居所看起來不事張揚(yáng)而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。凡事不走極端。中派，既是中庸之派?？此茮]有特別值得單獨(dú)提的地方。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內(nèi)涵和沉穩(wěn)來，安于現(xiàn)狀，因覺得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。居所往往在視覺或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現(xiàn)代時(shí)尚，有一種當(dāng)仁不讓的氣勢(shì)。在中上層社會(huì)還可以細(xì)分為：左、右、中三派。他們討厭依賴別人的錢。所有比這個(gè)階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。如果能對(duì)號(hào)入座的話，恐怕世貿(mào)國(guó)際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？美國(guó)教授保羅 該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財(cái)富精英莫屬。黃金地段、大戶型設(shè)計(jì)、樣板間示范等都為打造毫宅預(yù)留了空間。除了大戶型、豪華裝修、頂級(jí)會(huì)所外，格調(diào)才是高檔項(xiàng)目中最真實(shí)最有價(jià)值的賣點(diǎn)。事實(shí)上，讓設(shè)計(jì)師準(zhǔn)確表達(dá)主人心理空間，并用有形的物質(zhì)形式再現(xiàn)是很難的事情；所以裝修風(fēng)格的確定應(yīng)該仔細(xì)斟酌。因?yàn)檠b修風(fēng)格代表一個(gè)人的品位，一個(gè)人的情趣，一個(gè)人的身份，一個(gè)人的形象。面對(duì)以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。利潤(rùn)中的水份：最大的水份當(dāng)然來自利潤(rùn)，裝修沒有利潤(rùn)當(dāng)然不行，普通裝修公司利潤(rùn)一般在20%30%，豪宅裝修的利潤(rùn)似乎理所當(dāng)然更高，比如30%50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服務(wù)好等等，業(yè)主不得不接受。大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時(shí)間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。比如報(bào)完工程費(fèi)再報(bào)材料費(fèi)用，然后是數(shù)量、工時(shí)、工費(fèi)、利潤(rùn)及稅費(fèi)等，這其中有很多重復(fù)報(bào)價(jià)。所以對(duì)于市場(chǎng)上無法尋價(jià)的進(jìn)口品牌要小心。比如，一個(gè)進(jìn)口門鎖，高檔的上萬元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進(jìn)價(jià)可能不足千元，利潤(rùn)最大。如果客戶一定要追求昂貴的倒好了，頂級(jí)產(chǎn)品很少有公司敢亂報(bào)價(jià)，某些品牌材料商還有市場(chǎng)監(jiān)管以維護(hù)品牌，所以真正的高檔產(chǎn)品報(bào)價(jià)反而實(shí)在。一個(gè)水龍頭便宜的幾十元，品牌產(chǎn)品幾百元，高配產(chǎn)品可能幾千上萬元。普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長(zhǎng)，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時(shí)也說明裝修設(shè)計(jì)公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學(xué)習(xí)和模仿階段。在當(dāng)前的市場(chǎng)上，風(fēng)格各異，但各有千秋。在符號(hào)意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。一種是歐式風(fēng)格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。加上飾品、家具、家電等費(fèi)用可能增加二分之