【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，人口居住密度大，人員流動(dòng)性強(qiáng)。區(qū)內(nèi)交通方便，高樓林立，居民消費(fèi)水平高。區(qū)域北部是塌陷區(qū)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以城市向西發(fā)展與新區(qū)進(jìn)行連接。 湛河區(qū) 的 老居住區(qū)，商業(yè)配套相對(duì)貧乏，交通比較方便，但區(qū)域環(huán)境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)多進(jìn)行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部發(fā)展要迅速一些，人口密度較大。 新城區(qū) 城市發(fā)展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經(jīng)入駐，南面白龜山水庫(kù)，北靠香山、紅石山，風(fēng)水寶地，景色宜人，環(huán)境極佳。目前的居民主要以行政機(jī)關(guān)家屬院和看中新區(qū)發(fā)展趨勢(shì)或居住環(huán)境的富裕人士，居民收入水平在各區(qū)中最高。 衛(wèi)東區(qū) 老工業(yè)區(qū)，居民主要以區(qū)內(nèi)老企業(yè)的職工和老行政事業(yè)單位的 職工及家屬為主，因?yàn)槭抢暇幼^(qū)，所以生活配套相對(duì)豐富；目前工廠多向東南遷移。 城市 近期 、 遠(yuǎn)期 、 遠(yuǎn)景 發(fā)展 規(guī)劃 平頂山市處于 “ 中原城市群 ” 金三角區(qū)域的核心地帶，隨著 “ 中原崛起 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會(huì)成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。 2021年，平頂山市被河南省確定為中原城市群九個(gè)中心城市之一，被譽(yù)為中原之崛起城市。 中原城市群的發(fā)展必將使平頂山、漯河、許昌三地市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)促進(jìn)三地市經(jīng)濟(jì)合作性進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)前所未有的契機(jī)。 平頂山市 提出的發(fā)展方向?yàn)椋?“ 優(yōu)化東區(qū)功能，改善老區(qū)環(huán)境，發(fā)展西部城市 ” 戰(zhàn)略。各行政分區(qū)的特點(diǎn)表現(xiàn)為：新華區(qū)是商業(yè)和老行政中心；湛河區(qū)是老居住區(qū)；新城區(qū)為新行政、商務(wù)、教育宜居區(qū)；衛(wèi)東區(qū)為老工業(yè)區(qū)，目前以老居住區(qū)為主，工業(yè)多向東、東南遷移。 一要進(jìn)一步加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。二要進(jìn)一步加快產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。三要進(jìn)一步加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。四要進(jìn)一步加快以文化旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。五要進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。六要進(jìn)一步加快改革開(kāi)放步伐。七要進(jìn)一步加快落實(shí) “ 十大實(shí)事 ” 。八要突出抓好安全生產(chǎn)和社會(huì)穩(wěn)定工作。 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 13 本章小結(jié) 綜合以上 主要指標(biāo)，平頂山市目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)、收入和消費(fèi)水平快速提升、城市化進(jìn)程加快，正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的黃金時(shí)期，外部經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 整體上看，平頂山市城市規(guī)劃向西發(fā)展，新城區(qū)和老城區(qū)中的新華區(qū)是最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。新城區(qū)建設(shè)雖然在政府大力推動(dòng)下快速發(fā)展，但新建項(xiàng)目大部分為住宅項(xiàng)目，城市功能和配套不足，現(xiàn)有的入住居民較少。老城區(qū)則加緊城市改造，規(guī)劃有較多綜合性商業(yè)項(xiàng)目（包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、步行街等），城市的商務(wù)、零售、餐飲、休閑、娛樂(lè)、教育等功能主要還集中在老城區(qū)。未來(lái)幾年內(nèi)，新 城區(qū)還不能形成完整的城市格局，難以取代老城區(qū)的商業(yè)中心地位。 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 14 第 3章 項(xiàng)目物業(yè) 市場(chǎng)調(diào)研 分析 平頂山 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 供求 狀況 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 開(kāi)發(fā)投 資額 （億元） 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 建筑面積 竣工面積 360 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 15 0204060801001201401601802002021 2021 2021 2021 2021批售面積 銷(xiāo)售面積萬(wàn)平 價(jià)格 走勢(shì) 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 銷(xiāo)售價(jià)格走勢(shì)圖 3 4 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 16 1851382666543093803916884215611 7 . 84 4 . 11 6 . 12 6 . 61 0 . 20500001000001500002021002500003000003500004000004500002021 2021 2021 2021 202105101520253035404550商品房銷(xiāo)售額 商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率億元 % 近期房地產(chǎn)政策 中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是 1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。僅 2021 年至 2021 年五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)竣工面積總量為 億平方米，年均竣工 億平方米；其中住宅竣工面積總量為 億平方米，年均竣工 億平方米；房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量為 億平方米，年均銷(xiāo)售 億平方米，其中住宅銷(xiāo)售總量為 億平方米，年均銷(xiāo)售 億平方米（我國(guó)近幾年來(lái)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售面積都大于竣工面積，這與我國(guó)實(shí)行的預(yù)售制度有關(guān)）。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、帶動(dòng)建筑建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已由 1978 年的 平方米提高到目前的 30 平方米，而且住房的品質(zhì)、性能不斷提高?！笆晃濉?還解決了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困難問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得的成績(jī)是顯著的。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。如一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對(duì)滯后，中等偏下收入家庭住房困難問(wèn)題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式傳統(tǒng)XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 17 粗放，資源、能源消耗大；中長(zhǎng)期制度建設(shè)也相對(duì)滯后。尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近幾年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。 2021 年，為遏制一些城市房?jī)r(jià) 過(guò)快上漲的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院三次部署調(diào)控工作。特別是當(dāng)年 4月《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)同比漲幅持續(xù)回落，環(huán)比漲幅回落后在低位波動(dòng)，投資投機(jī)性購(gòu)房需求得到一定抑制，住房用地供應(yīng)明顯增加，商品房供應(yīng)有所增加，保障性安居工程進(jìn)展順利。但是，在通脹預(yù)期等多種原因的推動(dòng)下， 2021 年 11 月以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的中心城市的住房成交量?jī)r(jià)齊升，限購(gòu)城市周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說(shuō)明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。 2021 年是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開(kāi)局之年。房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，為了繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，繼續(xù)有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展， 經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院辦公廳于 1 月 26 日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（即國(guó) 8 條）。國(guó)家在 2021 年年初印發(fā)了“國(guó) 8條”，說(shuō)明了中央政府對(duì)鞏固擴(kuò)大房地 產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的決心。 平頂山市房地產(chǎn)政策： 《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易管理的通知》 經(jīng)適房簽訂購(gòu)房合同 5 年后方可交易 《通知》首次明確了我市經(jīng)濟(jì)適用住房交易的范圍和條件。 2021 年 11 月以來(lái)，市區(qū)（含新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、石龍區(qū)、高新區(qū)和新城區(qū)）范圍內(nèi)所有面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行 100％產(chǎn)權(quán)過(guò)渡、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋退出和政府回購(gòu)均按照本《通知》執(zhí)行。 自簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同之日起滿 5 年、業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納土地收益（含土地出讓金）、住房增值收益、減免稅費(fèi)等相關(guān)價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱差價(jià) 款）和超出保障標(biāo)準(zhǔn)部分的超標(biāo)款，或者業(yè)主執(zhí)行法院裁定、判決和調(diào)解，以及婚姻狀況發(fā)生變化或亡故的，業(yè)主及相關(guān)當(dāng)事人可以申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房交易。 2021 年 1月 10日前下達(dá)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 90 平方米 /套，此后下達(dá)計(jì)劃項(xiàng)目的戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 60 平方米 /套。超出保障標(biāo)準(zhǔn)部分的建筑面積須繳納一定數(shù)額的超標(biāo)款。符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的家庭（個(gè)人）享受貨幣補(bǔ)貼的普通商品住房按原款補(bǔ)繳（或退回）所享受的貨幣補(bǔ)貼后方可上市交易。 經(jīng)濟(jì)適用住房辦理完全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡或交易時(shí)，業(yè)主須提供房屋所有權(quán)證、原購(gòu)房合同、家庭成員身份證明以及其他有關(guān)資料，向市住房保障部門(mén)提出申請(qǐng)。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)，須先行繳納差價(jià)款和超標(biāo)款。差價(jià)款按交易時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的 8％繳納、按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納超標(biāo)款，簽訂合同時(shí)未繳納超標(biāo)款的，按購(gòu)買(mǎi)完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)繳納。 市住房保障部門(mén)會(huì)在受理經(jīng)濟(jì)適用住房交易申請(qǐng)后 10 個(gè)工作日內(nèi)完成審核工作。審核同意后，申請(qǐng)人須到評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)住房?jī)r(jià)格評(píng)估，市住房保障部門(mén)根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估結(jié)論計(jì)算并收取差價(jià)款和超標(biāo)款；市房 屋登記部門(mén)根據(jù)市住房保障部門(mén)出具的審核意見(jiàn)和繳款憑證辦理房屋登記有關(guān)手續(xù)。 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 18 平頂山 市 物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 分析 物業(yè)布局 平頂山 在售 項(xiàng)目平面分布圖： 平頂山 在售項(xiàng)目概況表 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品均價(jià) 建設(shè)規(guī)模 主力戶型 產(chǎn)品特色 1 東城國(guó)際 高層住宅、商鋪、酒店、SOHO、 LOFT 住宅：5000 元 /㎡ LOFT：7600 元 / ㎡ 住宅： 22萬(wàn)㎡ 商業(yè)： 5萬(wàn) 91 ㎡、 97 ㎡、106 ㎡、 108㎡、 139 ㎡ 城市綜合體、有世界 500 強(qiáng)超市（華潤(rùn)萬(wàn)家）入駐、物業(yè)管理為戴德梁行 2 金蘭王朝 高層住宅，商鋪 預(yù)估均價(jià)住宅：4500 元 /㎡ 住宅： 萬(wàn)㎡ 商鋪：8400 ㎡ 95 ㎡、 124 ㎡ 南北通透（ 124）、純南向（ 95） 3 林溪谷 高層住宅，商鋪 4000 元 /㎡ 商鋪：6000 ㎡ 住宅： 萬(wàn)㎡ 88 ㎡兩室兩廳一衛(wèi) 首付款低、五證齊全、大面積綠化 4 大湯山 高檔酒店，酒店式溫泉公公寓 :4600酒店：5000 ㎡ 54 ㎡一室一廳一廚一衛(wèi) 溫泉入戶、精裝修、全落地窗、XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 19 寓，別墅（聯(lián)排、雙拼） 元 /㎡ 公寓： 6萬(wàn)㎡ 別墅： 萬(wàn)㎡ 77 ㎡兩室一廳一廚一衛(wèi) 270176。景觀 5 常綠大悅城 高層住宅， 沿路四面底商 4600 元 /㎡ 住宅： 29萬(wàn)㎡ 90 左右 坡地景觀園林、配套齊全、五星級(jí)私屬會(huì)所 6 金玉花園 小高層、高層 商鋪 住宅：4600 元 /㎡ 住宅： 26萬(wàn)㎡ 142 ㎡三室兩廳兩衛(wèi) 287 ㎡五室兩廳四衛(wèi) 大戶型、適合三口以上之家 7 藍(lán)灣新城 高層，商業(yè)廣場(chǎng) 4700 元 /㎡ 42萬(wàn)㎡ 41 ㎡單身公寓 79 ㎡三室兩廳一衛(wèi) 自建藍(lán)調(diào)廣場(chǎng)、安置房商品房分開(kāi)管理、小區(qū)配置幼兒園、綠化好 8 建業(yè)桂園 高層，商鋪 5000 元 /㎡ 萬(wàn)㎡ 8090 ㎡ 建筑密度低、物業(yè)服務(wù)好、五證齊全 客戶 分 析 （ 1） 客源地 購(gòu)房客群 90％以上來(lái)自平頂山市本地和各郊縣，外地人購(gòu)房比例低。本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，剛需和改善型客戶群需求強(qiáng)勁，投資群體規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。 （ 2） 客戶職業(yè) 企業(yè) 職員、公務(wù)員、 教師 、私營(yíng)業(yè)主、 個(gè)體工商戶、 自由職業(yè)者 等。 （ 3） 置業(yè) 目的 自住 、投資、 投資兼自住 產(chǎn)品 分析 （ 1） 產(chǎn)品 類(lèi) 別 平頂山市商品住宅市場(chǎng)歷年投放量波動(dòng)較大，可見(jiàn) 2021年剩余庫(kù)存是 2021年投放面積的一倍，但住宅市場(chǎng)年銷(xiāo)售量水平相對(duì)