【正文】 元，增長(zhǎng) %；全市在崗職工平均工資 31936 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 5504 元，增長(zhǎng) %。每百戶農(nóng)民擁有彩電 106 臺(tái)，冰箱 70 臺(tái)，空調(diào)器 56臺(tái)，洗衣機(jī) 98臺(tái)，摩托車(chē) 50 輛。區(qū)域北部是塌陷區(qū)，不能進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以城市向西發(fā)展與新區(qū)進(jìn)行連接。 平頂山市 提出的發(fā)展方向?yàn)椋?“ 優(yōu)化東區(qū)功能，改善老區(qū)環(huán)境，發(fā)展西部城市 ” 戰(zhàn)略。七要進(jìn)一步加快落實(shí) “ 十大實(shí)事 ” 。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是 1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來(lái)，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。尤其是一些地方房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，不僅有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身平穩(wěn)健康發(fā)展，也有利于宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的家庭（個(gè)人）享受貨幣補(bǔ)貼的普通商品住房按原款補(bǔ)繳（或退回）所享受的貨幣補(bǔ)貼后方可上市交易。本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，住宅消費(fèi)熱情極大，剛需和改善型客戶群需求強(qiáng)勁，投資群體規(guī)模大、實(shí)力強(qiáng)。 （ 3） 產(chǎn)品 價(jià)格 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)反映出，平頂山市近十年來(lái)住宅價(jià)格水平平穩(wěn)增長(zhǎng)，目前整體均價(jià)水平已經(jīng)超過(guò) 3500元 /㎡。代表樓盤(pán)有建業(yè) 代表樓盤(pán)有千田 本章小結(jié) 各區(qū)域商品房市場(chǎng)的特點(diǎn)表現(xiàn)為政府主導(dǎo)新城區(qū)開(kāi)發(fā)，南部片區(qū)發(fā)展湛南新城、南部環(huán)線向外擴(kuò)，中心城區(qū)主導(dǎo)舊城和城中村改造，東部工業(yè)區(qū)、北區(qū)礦區(qū)發(fā)展相對(duì)受限。商業(yè)用房市場(chǎng)整體供求量小，住 宅底商以 1— 2層為主、且檔次較低，市場(chǎng)平均售價(jià)偏低；寫(xiě)字樓集中在中興路沿線，整體檔次偏低。與此同時(shí)，市場(chǎng)份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠(chéng)、建業(yè)等大型品牌房企的市場(chǎng)份額趨于擴(kuò)大 。 目前，很多小區(qū)都沒(méi)有入住，主要是生活配套不到位，而我們藍(lán)灣新城，在小區(qū)四周設(shè)計(jì)了商業(yè)街，保證能夠滿足日常的買(mǎi)菜、日常生活用品、洗衣店等配套入住，可以這樣說(shuō)藍(lán)灣新城的出現(xiàn)讓鷹城新區(qū)首現(xiàn)一站式生活之城 。唯一活水景觀，鷹城唯一，中原少有。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：因項(xiàng)目面積有效控制在 80— 100 平米內(nèi)，能有效地控制總價(jià)，滿足事業(yè)起步階段客戶經(jīng)濟(jì)相對(duì)緊張的購(gòu)房付款需求。 片區(qū)內(nèi)大多為面積偏大的住宅區(qū)項(xiàng)目，中小戶型面積的住宅有市場(chǎng)需求但沒(méi)有市場(chǎng)供應(yīng)，市場(chǎng)存在空白點(diǎn)。 隨著大型棚戶區(qū)改造、舊城改造和城中村改造項(xiàng)目的成片開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)的構(gòu)成主體逐漸由中小樓盤(pán)向大盤(pán)發(fā)展。 項(xiàng)目 客戶定位 由于本項(xiàng)目定位為平頂山市中高檔精品樓盤(pán)，受項(xiàng)目主題定位的限制，目標(biāo)客戶群需要相對(duì)固定。通過(guò)再次置業(yè)希望擁有相對(duì)成熟社區(qū)環(huán)境，寬敞的室內(nèi)外空間和自然景觀，并對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。 普通的二次置業(yè)市民 這部分市民包括在城市中擁有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的企業(yè)職工、小商人或其他有一定收入XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 5章 項(xiàng)目定位與發(fā)展建議 28 的家庭。區(qū)域可吸引諸多城市精英一族。 4）依據(jù)為同質(zhì)同區(qū)域樓盤(pán)為主要參照價(jià)格。 （ 1）確定定價(jià)方法 綜合考慮如下幾個(gè)因素： 1）商業(yè)物業(yè)的租金水平； 2）項(xiàng)目本身作為商品的銷(xiāo)售 終端，其本身的素質(zhì)及運(yùn)作情況； 3）項(xiàng)目比較優(yōu)勢(shì)及周邊商業(yè)氛圍； 4）社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和速度。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念為“節(jié)能住宅，簡(jiǎn)約家居”，被評(píng)為 2021 年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅之一；商業(yè)裙樓與塔樓之間設(shè)計(jì)了四米高的架空層，一方面有效避免商業(yè)與住宅功能的相互干擾，另一方面可以充分發(fā)揮架空層的休閑會(huì)所功能 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 第 6章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 30 第 6章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 項(xiàng)目廣告策劃 一、廣告推廣總策略 本項(xiàng)目的廣告推廣的核心是打造一個(gè)系統(tǒng)性、完整性、時(shí)尚格調(diào) 的項(xiàng)目形象，為完成各個(gè)階段的銷(xiāo)售目標(biāo)服務(wù)的。 卓越品質(zhì)： 2021 年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅、 2021 年平頂山市市民海選王牌樓盤(pán)。 主題推廣活動(dòng) 舉行主體開(kāi)工慶典活動(dòng) 媒體配合 《平頂山晚報(bào)》軟文、圖文、新聞廣告， 電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)新聞廣告 （ 2）公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 銷(xiāo)售階段 公司內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 宣傳策略 媒體策略 延續(xù)主題活動(dòng)并作追蹤報(bào)導(dǎo)，配合軟文宣傳，作為主導(dǎo)宣傳方式； 戶外廣告、新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告進(jìn)行項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)與主題活動(dòng)宣傳。 （ 1）準(zhǔn)備期（醞釀期） 推廣期 準(zhǔn)備期（醞釀期） 宣傳策略 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝完善，結(jié)合主題活動(dòng)作前期形象宣傳 包裝策略 完成售樓中心裝修設(shè)計(jì)； 工地現(xiàn)場(chǎng)整體包裝。 黃金區(qū)位：體育新城板塊核心區(qū)域，城市未來(lái)發(fā)展橋頭堡 便捷交通：城市兩大南北交通大動(dòng)脈長(zhǎng)安大道與未來(lái)路交匯處，交通便利、四通八達(dá)。 本章小結(jié) 通過(guò)對(duì)它的定位分析該項(xiàng)目還是有很大吸引力的。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行選定項(xiàng)目的因素調(diào)查，并分別就地域因 素（環(huán)境、交通、配套）、樓盤(pán)個(gè)別因素（規(guī)模、設(shè)計(jì)、設(shè)備、景觀、開(kāi)發(fā)商實(shí)力）、物業(yè)管理、工程形象進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)等因素進(jìn)行打分，再乘以相應(yīng)因素權(quán)重。 2）客觀類(lèi)比加經(jīng)驗(yàn)值判斷的價(jià)格制定策略。這類(lèi)群體一般多選擇多層住宅。由于平頂山市機(jī)關(guān)單位普遍存在住房資源緊缺的問(wèn)題，因此這部分目標(biāo)群體應(yīng)該首先得到重視；而且此類(lèi)人群對(duì)檔次、安全、私密性及小區(qū)規(guī)劃、配套、物業(yè)管理有較高要求，一般選擇多層住宅類(lèi)型居多，面 積約在 120～ 140平方米的物業(yè)。 本客戶群在經(jīng)濟(jì)上比較寬松，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，能夠負(fù)擔(dān)中高檔次的住房。 目前市場(chǎng)仍呈現(xiàn)高層和多層產(chǎn)品并存的局面，但隨著土地的日益稀缺，大量 城中村、舊城改造 項(xiàng)目成本的上升，市場(chǎng)整體容積率水平過(guò)高，高層產(chǎn)品已 日漸成為市場(chǎng)主流，市場(chǎng)對(duì)近幾年新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品無(wú)明顯抵抗性。小區(qū)定位是充滿新加坡風(fēng)情的現(xiàn)代花園小城，小區(qū)有濃厚的社區(qū)文化，符合中高收入階層對(duì)個(gè)人情趣和文化品位的追求。 項(xiàng)目本身是一棟單體樓，容積率較高，綠化面積少，缺少園林景觀。 戶型優(yōu)勢(shì)：戶型方正、緊湊、實(shí)用，小二房、小三房均為經(jīng)濟(jì)型房型，麻雀雖小，五臟具全。 景觀規(guī)劃： 小區(qū)的景觀部分旨在為業(yè)主提供一種獨(dú)到的居住需求。社區(qū)整個(gè)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格，給人一種大氣和簡(jiǎn)單的感覺(jué)。 大悅城、億嘉 隨著價(jià)格水平的上漲、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的加劇，更多的項(xiàng)目開(kāi)始注重強(qiáng)化建筑、景觀設(shè)計(jì)，完善配套設(shè)施，優(yōu)化客戶購(gòu)房體驗(yàn)，增加產(chǎn)品附加值等。樓盤(pán)均價(jià)為 3400元 /㎡ 4200元 /㎡區(qū)間。 國(guó)際茗都等均價(jià)為 4200元 /㎡ — 4700元 /㎡區(qū)間。彩虹小區(qū) 2021年 4月 460 4100元 /㎡ 70% XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 21 7 華誠(chéng)?榮邦花園 2021年 3月 1400 4500元 /㎡ 75% 未來(lái)供應(yīng)項(xiàng)目分析 平頂山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊主要?jiǎng)澐譃樾鲁菂^(qū)板塊（新城區(qū)），建中板塊（新華區(qū)），南部板塊（湛河區(qū)），北部板塊（礦工路以北衛(wèi)東區(qū)域），東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）。由此反映出平頂山市商業(yè)、辦公物業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng)的潛力巨大。 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 18 平頂山 市 物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 分析 物業(yè)布局 平頂山 在售 項(xiàng)目平面分布圖： 平頂山 在售項(xiàng)目概況表 ： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類(lèi)型 產(chǎn)品均價(jià) 建設(shè)規(guī)模 主力戶型 產(chǎn)品特色 1 東城國(guó)際 高層住宅、商鋪、酒店、SOHO、 LOFT 住宅：5000 元 /㎡ LOFT：7600 元 / ㎡ 住宅： 22萬(wàn)㎡ 商業(yè)： 5萬(wàn) 91 ㎡、 97 ㎡、106 ㎡、 108㎡、 139 ㎡ 城市綜合體、有世界 500 強(qiáng)超市（華潤(rùn)萬(wàn)家）入駐、物業(yè)管理為戴德梁行 2 金蘭王朝 高層住宅，商鋪 預(yù)估均價(jià)住宅：4500 元 /㎡ 住宅： 萬(wàn)㎡ 商鋪：8400 ㎡ 95 ㎡、 124 ㎡ 南北通透（ 124）、純南向（ 95） 3 林溪谷 高層住宅，商鋪 4000 元 /㎡ 商鋪：6000 ㎡ 住宅： 萬(wàn)㎡ 88 ㎡兩室兩廳一衛(wèi) 首付款低、五證齊全、大面積綠化 4 大湯山 高檔酒店，酒店式溫泉公公寓 :4600酒店：5000 ㎡ 54 ㎡一室一廳一廚一衛(wèi) 溫泉入戶、精裝修、全落地窗、XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 19 寓，別墅（聯(lián)排、雙拼） 元 /㎡ 公寓： 6萬(wàn)㎡ 別墅： 萬(wàn)㎡ 77 ㎡兩室一廳一廚一衛(wèi) 270176。 2021 年 1月 10日前下達(dá)計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 90 平方米 /套，此后下達(dá)計(jì)劃項(xiàng)目的戶型標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 60 平方米 /套。 2021 年是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開(kāi)局之年。同時(shí)，我們也清醒地認(rèn)識(shí)到，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也存在著這樣那樣的問(wèn)題。未來(lái)幾年內(nèi)，新 城區(qū)還不能形成完整的城市格局，難以取代老城區(qū)的商業(yè)中心地位。五要進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 2021年，平頂山市被河南省確定為中原城市群九個(gè)中心城市之一，被譽(yù)為中原之崛起城市。 城市 空間布局 與 空間發(fā)展戰(zhàn)略 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 12 新華區(qū) 老商業(yè)中心和行政、教育中心，目前仍是商業(yè)主要集中地帶，人口居住密度大，人員流動(dòng)性強(qiáng)。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20610 元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 10%，人均消費(fèi) 性支出 14917 元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入 7518 元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電 119 臺(tái)，冰箱 87臺(tái)，空調(diào)器 102 臺(tái)， 洗衣機(jī) 98 臺(tái)，家用電腦 48 臺(tái)，家用汽車(chē) 輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電 101 臺(tái)，冰箱 29 臺(tái)，空調(diào)器 23 臺(tái)，洗衣機(jī) 91 臺(tái)，摩托車(chē) 50輛。到 2021 年末，全市總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，農(nóng)村人口 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 9 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社 會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %?？h以下零售額 億元，增長(zhǎng) %。 社會(huì) 消費(fèi)品零售總額 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 社會(huì)消費(fèi)品零 XXX項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 8 售總額（億元） 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析： 2021 年：消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %；文化、體育和娛樂(lè)業(yè)投資 億元，增長(zhǎng) %。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。 2021 年：人均生產(chǎn)總值突破 20210 元， 達(dá)到 21998 元，比上年增長(zhǎng) %。 成立十余年來(lái)，華誠(chéng)房地產(chǎn)憑著誠(chéng)信和實(shí)干，使公司逐步發(fā)展壯大，秉承“華貴不凡、精誠(chéng)至信”的企業(yè)理念，本著“勵(lì)精圖治、開(kāi)拓創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、用戶至上”的經(jīng)營(yíng)思路，曾先后開(kāi)發(fā)建設(shè)了華誠(chéng)大廈、金華苑小區(qū)、翠林藍(lán)灣小區(qū)、鄭州“明瑞 ?西雅圖”等項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)建筑房屋面積 50余萬(wàn)平方米，住宅商品房銷(xiāo)售率達(dá)到 100%。 在多年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，華誠(chéng)屢獲殊榮，連年被評(píng)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)單位”、“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”、“明星企業(yè)”。 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 31341 元，比上年增長(zhǎng) %。 2021 年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長(zhǎng) 12%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 328 億元，增長(zhǎng) %。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 2021 年：全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中 500 萬(wàn)元及以上固定資產(chǎn)投資完成 ，增長(zhǎng) %，民間投資完成 ，增長(zhǎng) %?？h以下零售額 億元，增長(zhǎng) %。 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長(zhǎng) 16