【正文】 空層的休閑會所功能。 立體景觀：每三層一個空中庭院，立體景觀、情趣空間。 （ 2）市場價格折算 第一步：找出周邊可比性強，可參考的一層臨街門面、二層商業(yè)物業(yè)租金，并取得物業(yè)一、二層市場租金數(shù)據(jù)。挖掘區(qū)位價值，實現(xiàn)產品價值最大化，市場 風險最小化。這類客戶多成為多層、復式樓中樓的主要消費群體。 新開元、常綠 項目享有豐富的自然、人文大環(huán)境。 會所設計： 小區(qū)內部會所為社區(qū)業(yè)主提供多重生活選擇，滿足生活需求。一些規(guī)模比較大的大盤及一、二線城市新的地產思路將會帶動區(qū)域房地產市場的正規(guī)化和品質化，使房地產市場的運營操作逐漸趨于成熟 。 領仕館、建工 其中新城區(qū)的整體均價水平最高，在 4200元 /㎡ — 5200元 /㎡的范圍，其中個別樓盤均價超過6000元 /㎡；新華區(qū)樓盤價格水平在 4000元 /㎡ — 5500元 /㎡不等；其中衛(wèi)東區(qū)整體價格水平相對較低，在 3500元 /㎡ — 4500元 /㎡。經濟適用住房上市交易時，須先行繳納差價款和超標款。 2021 年，為遏制一些城市房價 過快上漲的勢頭，國務院三次部署調控工作。 XXX項目營銷策劃報告 第 2章 項目宏觀發(fā)展背景分 析 13 本章小結 綜合以上 主要指標，平頂山市目前經濟持續(xù)快速增長、收入和消費水平快速提升、城市化進程加快，正處于房地產市場快速發(fā)展的黃金時期，外部經濟、人口環(huán)境十分有利于房地產市場的發(fā)展。 新城區(qū) 城市發(fā)展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經入駐，南面白龜山水庫，北靠香山、紅石山，風水寶地，景色宜人，環(huán)境極佳。每百戶農民擁有彩電 97臺，冰箱 46 臺，空調器 32 臺，洗衣機 93 臺，摩托車 55輛。 人均 可支配 收入與消費支出 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 XXX項目營銷策劃報告 第 2章 項目宏觀發(fā)展背景分 析 10 人均可支配收入（元） 11715 11531 14721 16208 18348 20610 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年人均可支配收入與消費支出分析： 2021 年：城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)提高。 2021 年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %，完成交通運輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長%；水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產業(yè)投 資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。 2021 年：人均生產總值達到 30506 元，比上年增長 %。 公司旗下?lián)碛? “河南明瑞置業(yè)有限公司”、“河南和華建筑工程有限公司”、“平頂山市怡景物業(yè)管理有限公司”、“ 平頂山市華建工程監(jiān)理有限公司”、“ 平頂山市建業(yè)招標代理有限公司”五個 控股子公司，形成了房地產開發(fā)的綜合配套體系。 XXX項目營銷策劃報告 第 2章 項目宏觀發(fā)展背景分 析 5 2021 年：第一產業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)完成增加值 270 億元，增長 %。 2021 年：全年完成全社會固定資產投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成投資 億元， 增長 %，民間投資完成 億元，增長 %；港澳臺投資 ，下降 %。分城鄉(xiāng)看，市的消費品零售額 億元， 增長 %；縣的消費品零售額 億元，增長 %。全年批發(fā)零售貿易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電124 臺，冰箱 92 臺，空調器 120 臺，洗衣機 102臺，家用電腦 48臺。每百戶農民擁有彩電 臺，冰箱 66 臺，空調器 47 臺，洗衣機 96 臺，摩托車 輛。 城市 近期 、 遠期 、 遠景 發(fā)展 規(guī)劃 平頂山市處于 “ 中原城市群 ” 金三角區(qū)域的核心地帶，隨著 “ 中原崛起 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會成為河南中南部的領軍城市。老城區(qū)則加緊城市改造，規(guī)劃有較多綜合性商業(yè)項目（包括寫字樓、商場、步行街等），城市的商務、零售、餐飲、休閑、娛樂、教育等功能主要還集中在老城區(qū)。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明調控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。審核同意后，申請人須到評估機構申請住房價格評估，市住房保障部門根據(jù)評估機構出具的評估結論計算并收取差價款和超標款；市房 屋登記部門根據(jù)市住房保障部門出具的審核意見和繳款憑證辦理房屋登記有關手續(xù)。 銷售情況分析 序號 項目名稱 開盤日期 推盤數(shù)量（套） 銷售均價 銷售率 1 建業(yè)桂圓 2021年 5月 265 5000元 /㎡ 80% 2 常綠大悅城 2021年 10月 2600 4600元 /㎡ 62% 3 龍鳳盛世 2021年 4月 230 4400元 /㎡ 65% 4 華誠?藍灣新城 2021年 2360 4600元 /㎡ 70% 5 龍騰國際 2021年 10月 260 4100元 /㎡ 75% 6 康達 東部板塊（衛(wèi)東區(qū)） 平頂山東環(huán)路以東范圍，也是市政規(guī)劃的高新技術企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場區(qū)XXX項目營銷策劃報告 第 3章 項目物業(yè)市場調研分析 22 域，主要代表樓盤有和諧新村，東鑫苑、臻龍旺世等項目。 新開元、常綠 40000 平米的商業(yè)體量， 300米長商業(yè)步行街充分滿足業(yè)主生活需求 。 項目規(guī)模比較小，無法形成社區(qū)效應。與此同時，市場份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠、建業(yè)等大型品牌房企的市場份額趨于擴大。但由于各個單位房源緊缺且現(xiàn)有居住條件較差，這類人員普遍存在強烈的買房或換房的愿望；同樣，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的部分工作人員，普遍存在進城購房居住心態(tài)，而已有單位分配住宅的，則希望一個更為私密和較高檔次的生活空間，希望通過購買更好的物業(yè)來改善生活質量。 項目價格建議 價格制定策略 1）價格定位以實現(xiàn)銷售最大化為準則。 50%（設五成十年按揭，此公式為投資平衡點即租金等于月供、十二年回收成本的價格估算）注：按十二年回收投資期計算，則 月租 /月供的比例等于 5/3。 （三）核心廣告語提煉： 體驗新鮮生活 引領時代潮流 締造完美空間 見證城市未來 品鑒建筑美學 張揚青春活力 （四）廣告風格： 現(xiàn)代、簡約、時尚 三、媒介組合策略 （一）媒體選擇： 種類 重點媒體 宣傳目標 宣傳重點 報紙 平頂山晨報、平頂山晚報 樹立項目在本地的形象和地位 概念 賣 點 進度 促銷等信息的公布 戶外車站廣告及現(xiàn)場包裝 項目周邊建設路與長安大道沿線 使目標受眾記憶項目并產生聯(lián)想 側重形象廣告和概念推廣 DM 單頁、雜 平頂山晚報或直投 針對區(qū)域性 項目的促銷信息 XXX項目營銷 策劃報告 第 6章 項目營銷推廣方案 31 志 單頁 《平頂山房地產》 客戶群進行集中宣傳 網絡 平頂山房地產信息網、建安房地產資訊網自建網站 使目標客戶更方便地了解項目 全方位輸出項目資訊 電臺 平頂山電臺交通頻道 演繹項目開發(fā)理念和宣傳主題 項目的最大訴求點與目標消費群產生共鳴 車身廣告 作項目整體形象廣告 知名度傳播 產品形象、項目理念 四、廣告推廣目標 階段性廣告推廣策略及執(zhí)行 本項目的廣告推廣根據(jù)推廣工作的深入，每個階段的廣告訴求自然隨著改變。 誠信品牌：華誠集團上市公司雄厚實力支持，華誠置業(yè)又一經典杰作。 因此本項目的定價方法采用 —— 市場比較定價法和市場租金返推還原定價法。本項目的首要策略是鎖定中低端高增長的消費市場，創(chuàng)造獨特銷售主張，在形象與項目定位上做到差異化、獨特性，與目標消費者產生共鳴，促進項目的整體營銷推廣進度與效果。由于工作和生活習慣的影響，可能更偏好于帶院落，環(huán)境安靜，交通比較方便的住宅。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過 10萬㎡的中小樓盤為主，開始向占地數(shù)百畝乃至上千畝，總建 50萬㎡乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田 環(huán)境優(yōu)勢：本項目毗鄰占地 3000 畝的生態(tài)公園相望，白龜山水庫風光帶近在咫尺；市博物館、市政府以及河南城建學院、平頂山學院濃厚的文化氛圍將隨著整體環(huán)境的成熟而成熟。 幼兒園設計： 社區(qū)內部單獨設計 2500 平米的幼兒園，滿足社區(qū)孩子的教育需求，同時社區(qū)周邊的小學、 中學、大學等共同形成梯次教育格局。當前市場供應項目較少。 新開元、大乘 從市調情況來看，目前平頂 山市實際的住宅均價水平約在 4000元 /㎡左右。 經濟適用住房辦理完全產權過渡或交易時，業(yè)主須提供房屋所有權證、原購房合同、家庭成員身份證明以及其他有關資料，向市住房保障部門提出申請。為了促進房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度。八要突出抓好安全生產和社會穩(wěn)定工作。 湛河區(qū) 的 老居住區(qū)，商業(yè)配套相對貧乏，交通比較方便，但區(qū)域環(huán)境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，區(qū)域內現(xiàn)多進行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部發(fā)展要迅速一些，人口密度較大。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電 120 臺，冰箱 89 臺，空調器 107臺，洗衣機 99 臺，家用電腦 53臺，家用汽車 輛。 2021 年： 2021 年底全市總人口 萬人，常住人口 萬人，城鎮(zhèn)化率 %。全年批發(fā)零售貿易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %?？h以下零售額 億元，增長 %。投資結構進一步改善。 2021 年：人均生產總值達到 31341 元，比上年增長 %。 成立十余年來，華誠房地產憑著誠信和實干，使公司逐步發(fā)展壯大，秉承“華貴不凡、精誠至信”的企業(yè)理念，本著“勵精圖治、開拓創(chuàng)新、優(yōu)質服務、用戶至上”的經營思路，曾先后開發(fā)建設了華誠大廈、金華苑小區(qū)、翠林藍灣小區(qū)、鄭州“明瑞 ?西雅圖”等項目，累計開發(fā)建筑房屋面積 50余萬平方米，住宅商品房銷售率達到 100%。一、二、三產業(yè)的結構由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %；完成交通運輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長 %；水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產業(yè)投資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。縣以下零售額 億元，增長 %。 XXX項目營銷策劃報告 第 2章 項目宏觀發(fā)展背景分 析 9 2021 年：全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。每百戶農民擁有彩電 101 臺，冰箱 29 臺，空調器 23 臺，洗衣機 91 臺，摩托車 50輛。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20610 元，扣除價格因素實際增長 10%，人均消費 性支出 14917 元，增長 %；農民人均純收入 7518 元，扣除價格因素實際增長 %。 2021年，平頂山市被河南省確定為中原城市群九個中心城市之一，被譽為中原之崛起城市。未來幾年內，新 城區(qū)還不能形成完整的城市格局，難以取代老城區(qū)的商業(yè)中心地位。 2021 年是中國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年。 XXX項目營銷策劃報告 第 3章 項目物業(yè)市場調研分析 18 平頂山 市 物業(yè)市場調研 分析 物業(yè)布局 平頂山 在售 項目平面分布圖： 平頂山 在售項目概況表 ： 序號 項目名稱 產品類型 產品均價 建設規(guī)模 主力戶型 產品特色 1 東城國際 高層住宅、商鋪、酒店、SOHO、 LOFT 住宅：5000 元 /㎡ LOFT：7600 元 / ㎡ 住宅： 22萬㎡ 商業(yè)： 5萬 91 ㎡、 97 ㎡、106 ㎡、 108㎡、 139 ㎡ 城市綜合體、有世界 500 強超市（華潤萬家）入駐、物業(yè)管理為戴德梁行 2 金蘭王朝 高層住宅，商鋪 預估均價住宅：4500 元 /㎡ 住宅： 萬㎡ 商鋪：8400 ㎡ 95 ㎡、 124 ㎡ 南北通透（ 124）、純南向（ 95） 3 林溪谷 高層住宅，商鋪 4000 元 /㎡ 商鋪：6000 ㎡ 住宅： 萬㎡ 88