【正文】 空層的休閑會所功能。 立體景觀：每三層一個(gè)空中庭院，立體景觀、情趣空間。 （ 2）市場價(jià)格折算 第一步：找出周邊可比性強(qiáng)，可參考的一層臨街門面、二層商業(yè)物業(yè)租金，并取得物業(yè)一、二層市場租金數(shù)據(jù)。挖掘區(qū)位價(jià)值，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值最大化，市場 風(fēng)險(xiǎn)最小化。這類客戶多成為多層、復(fù)式樓中樓的主要消費(fèi)群體。 新開元、常綠 項(xiàng)目享有豐富的自然、人文大環(huán)境。 會所設(shè)計(jì)： 小區(qū)內(nèi)部會所為社區(qū)業(yè)主提供多重生活選擇，滿足生活需求。一些規(guī)模比較大的大盤及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地產(chǎn)市場的運(yùn)營操作逐漸趨于成熟 。 領(lǐng)仕館、建工 其中新城區(qū)的整體均價(jià)水平最高，在 4200元 /㎡ — 5200元 /㎡的范圍，其中個(gè)別樓盤均價(jià)超過6000元 /㎡；新華區(qū)樓盤價(jià)格水平在 4000元 /㎡ — 5500元 /㎡不等；其中衛(wèi)東區(qū)整體價(jià)格水平相對較低，在 3500元 /㎡ — 4500元 /㎡。經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時(shí)，須先行繳納差價(jià)款和超標(biāo)款。 2021 年，為遏制一些城市房價(jià) 過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 13 本章小結(jié) 綜合以上 主要指標(biāo)，平頂山市目前經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、收入和消費(fèi)水平快速提升、城市化進(jìn)程加快，正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金時(shí)期，外部經(jīng)濟(jì)、人口環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 新城區(qū) 城市發(fā)展方向，目前居住人口較少，生活配套少，但交通方便，行政單位已經(jīng)入駐，南面白龜山水庫，北靠香山、紅石山，風(fēng)水寶地，景色宜人，環(huán)境極佳。每百戶農(nóng)民擁有彩電 97臺，冰箱 46 臺，空調(diào)器 32 臺，洗衣機(jī) 93 臺，摩托車 55輛。 人均 可支配 收入與消費(fèi)支出 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 10 人均可支配收入（元） 11715 11531 14721 16208 18348 20610 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年人均可支配收入與消費(fèi)支出分析： 2021 年：城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)提高。 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %，完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長%；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投 資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 30506 元，比上年增長 %。 公司旗下?lián)碛? “河南明瑞置業(yè)有限公司”、“河南和華建筑工程有限公司”、“平頂山市怡景物業(yè)管理有限公司”、“ 平頂山市華建工程監(jiān)理有限公司”、“ 平頂山市建業(yè)招標(biāo)代理有限公司”五個(gè) 控股子公司，形成了房地產(chǎn)開發(fā)的綜合配套體系。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 5 2021 年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 270 億元，增長 %。 2021 年：全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成投資 億元， 增長 %，民間投資完成 億元，增長 %；港澳臺投資 ，下降 %。分城鄉(xiāng)看，市的消費(fèi)品零售額 億元， 增長 %；縣的消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電124 臺，冰箱 92 臺，空調(diào)器 120 臺，洗衣機(jī) 102臺，家用電腦 48臺。每百戶農(nóng)民擁有彩電 臺，冰箱 66 臺，空調(diào)器 47 臺，洗衣機(jī) 96 臺，摩托車 輛。 城市 近期 、 遠(yuǎn)期 、 遠(yuǎn)景 發(fā)展 規(guī)劃 平頂山市處于 “ 中原城市群 ” 金三角區(qū)域的核心地帶，隨著 “ 中原崛起 ” 發(fā)展戰(zhàn)略的不斷深化，平頂山市將會成為河南中南部的領(lǐng)軍城市。老城區(qū)則加緊城市改造，規(guī)劃有較多綜合性商業(yè)項(xiàng)目（包括寫字樓、商場、步行街等），城市的商務(wù)、零售、餐飲、休閑、娛樂、教育等功能主要還集中在老城區(qū)。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，說明調(diào)控效果尚不鞏固，距離群眾期待還有一定距離。審核同意后，申請人須到評估機(jī)構(gòu)申請住房價(jià)格評估，市住房保障部門根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)論計(jì)算并收取差價(jià)款和超標(biāo)款；市房 屋登記部門根據(jù)市住房保障部門出具的審核意見和繳款憑證辦理房屋登記有關(guān)手續(xù)。 銷售情況分析 序號 項(xiàng)目名稱 開盤日期 推盤數(shù)量（套） 銷售均價(jià) 銷售率 1 建業(yè)桂圓 2021年 5月 265 5000元 /㎡ 80% 2 常綠大悅城 2021年 10月 2600 4600元 /㎡ 62% 3 龍鳳盛世 2021年 4月 230 4400元 /㎡ 65% 4 華誠?藍(lán)灣新城 2021年 2360 4600元 /㎡ 70% 5 龍騰國際 2021年 10月 260 4100元 /㎡ 75% 6 康達(dá) 東部板塊（衛(wèi)東區(qū)） 平頂山東環(huán)路以東范圍，也是市政規(guī)劃的高新技術(shù)企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場區(qū)XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 22 域，主要代表樓盤有和諧新村，東鑫苑、臻龍旺世等項(xiàng)目。 新開元、常綠 40000 平米的商業(yè)體量， 300米長商業(yè)步行街充分滿足業(yè)主生活需求 。 項(xiàng)目規(guī)模比較小，無法形成社區(qū)效應(yīng)。與此同時(shí)，市場份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠、建業(yè)等大型品牌房企的市場份額趨于擴(kuò)大。但由于各個(gè)單位房源緊缺且現(xiàn)有居住條件較差，這類人員普遍存在強(qiáng)烈的買房或換房的愿望；同樣，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的部分工作人員，普遍存在進(jìn)城購房居住心態(tài)，而已有單位分配住宅的，則希望一個(gè)更為私密和較高檔次的生活空間，希望通過購買更好的物業(yè)來改善生活質(zhì)量。 項(xiàng)目價(jià)格建議 價(jià)格制定策略 1）價(jià)格定位以實(shí)現(xiàn)銷售最大化為準(zhǔn)則。 50%（設(shè)五成十年按揭，此公式為投資平衡點(diǎn)即租金等于月供、十二年回收成本的價(jià)格估算）注：按十二年回收投資期計(jì)算，則 月租 /月供的比例等于 5/3。 （三）核心廣告語提煉： 體驗(yàn)新鮮生活 引領(lǐng)時(shí)代潮流 締造完美空間 見證城市未來 品鑒建筑美學(xué) 張揚(yáng)青春活力 （四）廣告風(fēng)格： 現(xiàn)代、簡約、時(shí)尚 三、媒介組合策略 （一）媒體選擇： 種類 重點(diǎn)媒體 宣傳目標(biāo) 宣傳重點(diǎn) 報(bào)紙 平頂山晨報(bào)、平頂山晚報(bào) 樹立項(xiàng)目在本地的形象和地位 概念 賣 點(diǎn) 進(jìn)度 促銷等信息的公布 戶外車站廣告及現(xiàn)場包裝 項(xiàng)目周邊建設(shè)路與長安大道沿線 使目標(biāo)受眾記憶項(xiàng)目并產(chǎn)生聯(lián)想 側(cè)重形象廣告和概念推廣 DM 單頁、雜 平頂山晚報(bào)或直投 針對區(qū)域性 項(xiàng)目的促銷信息 XXX項(xiàng)目營銷 策劃報(bào)告 第 6章 項(xiàng)目營銷推廣方案 31 志 單頁 《平頂山房地產(chǎn)》 客戶群進(jìn)行集中宣傳 網(wǎng)絡(luò) 平頂山房地產(chǎn)信息網(wǎng)、建安房地產(chǎn)資訊網(wǎng)自建網(wǎng)站 使目標(biāo)客戶更方便地了解項(xiàng)目 全方位輸出項(xiàng)目資訊 電臺 平頂山電臺交通頻道 演繹項(xiàng)目開發(fā)理念和宣傳主題 項(xiàng)目的最大訴求點(diǎn)與目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生共鳴 車身廣告 作項(xiàng)目整體形象廣告 知名度傳播 產(chǎn)品形象、項(xiàng)目理念 四、廣告推廣目標(biāo) 階段性廣告推廣策略及執(zhí)行 本項(xiàng)目的廣告推廣根據(jù)推廣工作的深入，每個(gè)階段的廣告訴求自然隨著改變。 誠信品牌：華誠集團(tuán)上市公司雄厚實(shí)力支持，華誠置業(yè)又一經(jīng)典杰作。 因此本項(xiàng)目的定價(jià)方法采用 —— 市場比較定價(jià)法和市場租金返推還原定價(jià)法。本項(xiàng)目的首要策略是鎖定中低端高增長的消費(fèi)市場，創(chuàng)造獨(dú)特銷售主張，在形象與項(xiàng)目定位上做到差異化、獨(dú)特性，與目標(biāo)消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴，促進(jìn)項(xiàng)目的整體營銷推廣進(jìn)度與效果。由于工作和生活習(xí)慣的影響，可能更偏好于帶院落，環(huán)境安靜，交通比較方便的住宅。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過 10萬㎡的中小樓盤為主，開始向占地?cái)?shù)百畝乃至上千畝，總建 50萬㎡乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田 環(huán)境優(yōu)勢：本項(xiàng)目毗鄰占地 3000 畝的生態(tài)公園相望，白龜山水庫風(fēng)光帶近在咫尺；市博物館、市政府以及河南城建學(xué)院、平頂山學(xué)院濃厚的文化氛圍將隨著整體環(huán)境的成熟而成熟。 幼兒園設(shè)計(jì)： 社區(qū)內(nèi)部單獨(dú)設(shè)計(jì) 2500 平米的幼兒園，滿足社區(qū)孩子的教育需求，同時(shí)社區(qū)周邊的小學(xué)、 中學(xué)、大學(xué)等共同形成梯次教育格局。當(dāng)前市場供應(yīng)項(xiàng)目較少。 新開元、大乘 從市調(diào)情況來看，目前平頂 山市實(shí)際的住宅均價(jià)水平約在 4000元 /㎡左右。 經(jīng)濟(jì)適用住房辦理完全產(chǎn)權(quán)過渡或交易時(shí)，業(yè)主須提供房屋所有權(quán)證、原購房合同、家庭成員身份證明以及其他有關(guān)資料，向市住房保障部門提出申請。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國家近幾年來加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。八要突出抓好安全生產(chǎn)和社會穩(wěn)定工作。 湛河區(qū) 的 老居住區(qū)，商業(yè)配套相對貧乏，交通比較方便，但區(qū)域環(huán)境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)多進(jìn)行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部發(fā)展要迅速一些，人口密度較大。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電 120 臺，冰箱 89 臺，空調(diào)器 107臺，洗衣機(jī) 99 臺，家用電腦 53臺，家用汽車 輛。 2021 年： 2021 年底全市總?cè)丝? 萬人，常住人口 萬人，城鎮(zhèn)化率 %。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %?？h以下零售額 億元，增長 %。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善。 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 31341 元，比上年增長 %。 成立十余年來，華誠房地產(chǎn)憑著誠信和實(shí)干，使公司逐步發(fā)展壯大，秉承“華貴不凡、精誠至信”的企業(yè)理念，本著“勵(lì)精圖治、開拓創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、用戶至上”的經(jīng)營思路，曾先后開發(fā)建設(shè)了華誠大廈、金華苑小區(qū)、翠林藍(lán)灣小區(qū)、鄭州“明瑞 ?西雅圖”等項(xiàng)目，累計(jì)開發(fā)建筑房屋面積 50余萬平方米，住宅商品房銷售率達(dá)到 100%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %；完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長 %；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %?？h以下零售額 億元，增長 %。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 9 2021 年：全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。每百戶農(nóng)民擁有彩電 101 臺，冰箱 29 臺，空調(diào)器 23 臺，洗衣機(jī) 91 臺，摩托車 50輛。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 20610 元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 10%，人均消費(fèi) 性支出 14917 元，增長 %；農(nóng)民人均純收入 7518 元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 %。 2021年，平頂山市被河南省確定為中原城市群九個(gè)中心城市之一，被譽(yù)為中原之崛起城市。未來幾年內(nèi)，新 城區(qū)還不能形成完整的城市格局，難以取代老城區(qū)的商業(yè)中心地位。 2021 年是中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的開局之年。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 18 平頂山 市 物業(yè)市場調(diào)研 分析 物業(yè)布局 平頂山 在售 項(xiàng)目平面分布圖： 平頂山 在售項(xiàng)目概況表 ： 序號 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品均價(jià) 建設(shè)規(guī)模 主力戶型 產(chǎn)品特色 1 東城國際 高層住宅、商鋪、酒店、SOHO、 LOFT 住宅：5000 元 /㎡ LOFT：7600 元 / ㎡ 住宅： 22萬㎡ 商業(yè)： 5萬 91 ㎡、 97 ㎡、106 ㎡、 108㎡、 139 ㎡ 城市綜合體、有世界 500 強(qiáng)超市（華潤萬家）入駐、物業(yè)管理為戴德梁行 2 金蘭王朝 高層住宅，商鋪 預(yù)估均價(jià)住宅：4500 元 /㎡ 住宅： 萬㎡ 商鋪：8400 ㎡ 95 ㎡、 124 ㎡ 南北通透（ 124）、純南向（ 95） 3 林溪谷 高層住宅，商鋪 4000 元 /㎡ 商鋪：6000 ㎡ 住宅： 萬㎡ 88