【正文】 推廣達(dá)到目的 吸引市場對項(xiàng)目的關(guān)注，掀起城市中堅(jiān)力量對 young 公館，鮮生活的向往，積累大量客戶資源。 完善配套：毗鄰白龜山水庫， 3000畝生態(tài)園近在咫尺，河南城建學(xué)院及平頂山學(xué)院僅百步之遙，集文化、休閑于一體的完善生活配套環(huán)繞其間。 因項(xiàng)目面積有效控制在 80— 100 平米內(nèi)，能有效地控制總價(jià)，滿足事業(yè)起步階段客戶經(jīng)濟(jì)相對緊張的購房付款需求。得出本案住宅與常綠九天莊園住宅市場價(jià)的綜合比較系數(shù)為 103/100， 即：本項(xiàng)目住宅部分均價(jià)初擬為： 項(xiàng)目均價(jià) =2900 元 /㎡ 103/100 =2987 元 /㎡ 預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)為 2900 元 /㎡ XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 5章 項(xiàng)目定位與發(fā)展建議 29 商鋪定價(jià)方法 商鋪價(jià)格是否制定合理決定整體項(xiàng)目的利潤值。 3）市場比較法為價(jià)格制定主要方法。 項(xiàng)目產(chǎn)品建議 本項(xiàng)目處于日益成熟的新城中心區(qū)，地塊具有巨大的升值潛力。該群體置業(yè)的目的主要是為了改善生活品質(zhì)的需要，對本項(xiàng)目交通、區(qū)位等問題更為關(guān)注。從平頂山市現(xiàn)狀分析，這類客戶群體現(xiàn)多為已有住房，但缺乏高質(zhì)量的居住環(huán)境和物業(yè)管理，他們對住房的安全性要求比較高。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 5章 項(xiàng)目定位與發(fā)展建議 27 第 5章 項(xiàng)目定位與發(fā)展建議 項(xiàng)目主題定位 從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位； 針對特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場； 充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力； 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢； 尋求差異化的產(chǎn)品，創(chuàng)造出平頂山市的樣板品牌。 一些規(guī)模比較大的大盤及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質(zhì)化，使房地 產(chǎn)市場的運(yùn)營操作逐漸趨于成熟。 機(jī)會(huì)： 新城區(qū)的發(fā)展被普遍看好，大量的公共設(shè)施以及各類配套設(shè)施的逐漸完善，蘊(yùn)涵極大的發(fā)展機(jī)遇。 項(xiàng)目的開發(fā)理念為“節(jié)能住宅，簡約家居”，被評為 2021 年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅之一； 商業(yè)裙樓與塔樓之間設(shè)計(jì)了四米高的架空層，一方面有效避免商業(yè)與住宅功能的相互干擾，另一方面可以充分發(fā)揮架空層的休閑會(huì)所功能； 每三層設(shè)一個(gè)空中庭院 ，立體花園增加綠化空間，美化項(xiàng)目環(huán)境。社區(qū) 之外的城市景觀公園，社區(qū)之內(nèi)的組團(tuán)景觀、水景設(shè)計(jì)、親水平臺(tái)等共同為業(yè)主提供一種精致生活主張 。 社區(qū)配套： 小區(qū)規(guī)劃的有幼兒園，翠林藍(lán)灣小學(xué)即將投入建設(shè)，黃河外國語學(xué)校已經(jīng)開始運(yùn)行。 西城國際 、明珠世紀(jì)城等。商業(yè)用房、寫字樓市場發(fā)展水平較低。 本案地處新老城區(qū)交界處，新華區(qū)向西發(fā)展與新城區(qū)連接，區(qū)域住宅價(jià)格與新城區(qū)價(jià)格相當(dāng)，未來發(fā)展?jié)摿o限。 南部板塊（湛河區(qū)） 主要是市區(qū)南部沿高陽路周邊區(qū)域，此區(qū)域也是老城區(qū)南擴(kuò)的部分，周邊配套正在完善，開發(fā)潛力較大。 新城區(qū)板塊 此板塊是政府著力規(guī)劃的區(qū)域，多為新開發(fā)樓盤，社區(qū)綠化面積較大，住房品質(zhì)較高，有良好的人居氛圍，但由于開發(fā)規(guī)劃剛剛起步，此區(qū)域的生活配套和商業(yè)配套仍未完善。 （ 2） 產(chǎn)品 戶型 市場成交的主力戶型主要有 110 ㎡ — 140 ㎡的三房、 80 ㎡ — 100 ㎡的兩房； 144 ㎡以上戶型成交比例約為 10％， 60 ㎡以下戶型成交比例不足 10％。景觀 5 常綠大悅城 高層住宅， 沿路四面底商 4600 元 /㎡ 住宅： 29萬㎡ 90 左右 坡地景觀園林、配套齊全、五星級私屬會(huì)所 6 金玉花園 小高層、高層 商鋪 住宅：4600 元 /㎡ 住宅： 26萬㎡ 142 ㎡三室兩廳兩衛(wèi) 287 ㎡五室兩廳四衛(wèi) 大戶型、適合三口以上之家 7 藍(lán)灣新城 高層，商業(yè)廣場 4700 元 /㎡ 42萬㎡ 41 ㎡單身公寓 79 ㎡三室兩廳一衛(wèi) 自建藍(lán)調(diào)廣場、安置房商品房分開管理、小區(qū)配置幼兒園、綠化好 8 建業(yè)桂園 高層，商鋪 5000 元 /㎡ 萬㎡ 8090 ㎡ 建筑密度低、物業(yè)服務(wù)好、五證齊全 客戶 分 析 （ 1） 客源地 購房客群 90％以上來自平頂山市本地和各郊縣，外地人購房比例低。超出保障標(biāo)準(zhǔn)部分的建筑面積須繳納一定數(shù)額的超標(biāo)款。房地產(chǎn)市場走勢與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢密切相關(guān)。如一些城市房價(jià)上漲過快、一些地方中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)不足，住房保障制度仍相對滯后，中等偏下收入家庭住房困難問題凸現(xiàn)；房地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 17 粗放，資源、能源消耗大；中長期制度建設(shè)也相對滯后。 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 14 第 3章 項(xiàng)目物業(yè) 市場調(diào)研 分析 平頂山 市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 供求 狀況 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 開發(fā)投 資額 （億元） 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 建筑面積 竣工面積 360 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 15 0204060801001201401601802002021 2021 2021 2021 2021批售面積 銷售面積萬平 價(jià)格 走勢 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 銷售價(jià)格走勢圖 3 4 XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 3章 項(xiàng)目物業(yè)市場調(diào)研分析 16 1851382666543093803916884215611 7 . 84 4 . 11 6 . 12 6 . 61 0 . 20500001000001500002021002500003000003500004000004500002021 2021 2021 2021 202105101520253035404550商品房銷售額 商品房銷售額增長率億元 % 近期房地產(chǎn)政策 中國的房地產(chǎn)市場是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場。六要進(jìn)一步加快改革開放步伐。 中原城市群的發(fā)展必將使平頂山、漯河、許昌三地市經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)促進(jìn)三地市經(jīng)濟(jì)合作性進(jìn)一步加強(qiáng)，逐步向核心區(qū)域靠攏，城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程加快，必將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來前所未有的契機(jī)。區(qū)內(nèi)交通方便，高樓林立，居民消費(fèi)水平高。年末城鎮(zhèn)居民每百戶擁有彩電 121 臺(tái)，冰箱 95臺(tái)，空調(diào)器 146 臺(tái)，洗衣機(jī)101 臺(tái)，家用電腦 85 臺(tái)，家用汽車 輛。每百戶農(nóng)民擁有彩電 106臺(tái)，冰箱 37臺(tái)，空調(diào)器 29臺(tái)，洗衣機(jī) 94 臺(tái)，摩托車 54 輛。但居民收入差距依然較大，社會(huì)保障體系有待進(jìn)一步健全。 2021 年：全年人口自然增長率控制在 ‰。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 47 億元，增長%。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長%。 2021 年：全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %，其中城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成投資 億元，增長 %，民間投資完成 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 社會(huì)固定資產(chǎn)投資 （億元） XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 6 1 0 4 6 . 9 5 71 3 7 0 . 4 6 51 6 5 8 . 5 8 51 7 7 6 . 6 7 82 1 7 6 . 1 5 44 2 1 . 15 7 7 . 7 47 1 2 . 98 4 2 . 91 0 0 4 . 9 93 0 . 7 3 0 . 6212 2 . 51 5 . 33 7 . 22 3 . 4 2 4 . 32 5 . 82 3 . 3050010001500202125002021 2021 2021 2021 20210510152025303540固定資產(chǎn)投資（河南 以十億記） 固定資產(chǎn)投資（平頂山）固定資產(chǎn)投資增長率（河南） 固定資產(chǎn)投資增長率（平頂山）億元 % 1 1 8 . 5 6 41 5 5 . 3 7 62 1 1 . 4 0 82 6 2 . 0 0 13 0 3 . 5 2 91 9 . 8 34 1 . 3 15 4 . 2 87 5 . 51 0 9 . 3 54 1 . 62 8 . 83 6 . 12 3 . 91 5 . 6113 1 . 43 9 . 14 4 . 82 0 . 10501001502002503003502021 2021 2021 2021 202105101520253035404550房產(chǎn)開發(fā)投資（河南 以十億記） 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（平頂山）房產(chǎn)開發(fā)投資增長率（河南） 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率（平頂山）億元 % 由上圖得出平頂山市 2021 年 ~2021 年固定資產(chǎn)投資分析： 2021 年：固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)漸趨合理，對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用進(jìn)一步增強(qiáng)。 2021 年：第一產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 %； 第三產(chǎn)業(yè)完成增加值 億元，增長 11%。 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 23050 元，比上年增長 %。 2021年以來，又推出了位于新城區(qū)核心地段的商住兩用項(xiàng)目 —— 藍(lán)灣國際。 2021 年伊始，華誠再次祭出大手筆， 5 月 20 日，位于新老城區(qū)交匯處的 42 萬 m2 新城旗艦觀景社區(qū) 藍(lán)灣新城舉行了盛大的開工儀式，這必將是華誠的又一個(gè)巔峰之作，也必將為進(jìn)一步弘XXX 項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 1 章 項(xiàng)目概況 2 揚(yáng)華誠品牌，奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 2021 年：人均生產(chǎn)總值達(dá)到 26000 元，比上年增長 11%。一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 變化為 ： ： 。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 34%，其中城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成投資 ，增長 %，民間投資完成 ，占城鎮(zhèn)投資的比重達(dá) %；XXX項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告 第 2章 項(xiàng)目宏觀發(fā)展背景分 析 7 港澳臺(tái)投資 億元，增長 %。全年城鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)以上單位完成工業(yè)投資 億元，增長 %；完成交通運(yùn)輸郵電通信業(yè)投資 億元，增長 %；水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資 51 億元，增長 %；房地產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；文化、體育和娛樂業(yè)投資 億元，增長 %。分城鄉(xiāng)看，市的消費(fèi)品零售額 億元，增長 %；縣的消費(fèi)品零售額 億元，增長 %。全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和住宿餐 飲業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，比上年增長 %；住宿和餐飲業(yè)零 售額 億元，增長 %。到 2021 年末，全市總?cè)丝? 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，農(nóng)村人口 萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá) %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13531 元，扣除物價(jià)因素實(shí)際增長 %，人均消費(fèi)性支出 9555 元，實(shí)際增長 %。 2021 年： 2021 年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16208 元，同比增長 %，人均消費(fèi)性支出 11502