【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 一般，與項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品定位不符，主要依靠項(xiàng)目的位置和配套吸引客戶。勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)63(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)）推廣方式 樓盤(pán)名稱 推廣策略建 業(yè) 桂園 ? 開(kāi) 發(fā) 商品牌、高品 質(zhì) 社區(qū)、教育主 題帝和 水上公園 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、廣告媒體、河道景 觀 、高品 質(zhì) 居住社區(qū)水木清 華 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、準(zhǔn) 現(xiàn) 房 銷 售、社區(qū)品 質(zhì)新城國(guó) 際 ? 規(guī) 模、地段效 應(yīng) 、準(zhǔn) 現(xiàn) 房、成熟生活配套和社區(qū) 規(guī)劃勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)64(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)）產(chǎn)權(quán)年限及成交均價(jià) 案名項(xiàng)目建業(yè)桂園 帝和水上公園 水木清華 富饒新城國(guó)際產(chǎn)權(quán)年限 70年 70年 70年 50年銷售價(jià)格（元 /㎡）報(bào)價(jià)： 2200成交均價(jià)：2100報(bào)價(jià)： 1900成交均價(jià)：1850報(bào)價(jià)： 2200 報(bào)價(jià)： 1950成交均價(jià)：1850 勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)65(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)） 指標(biāo)案名開(kāi)發(fā)商背景地理位置社區(qū)規(guī)劃城市配套戶型設(shè)計(jì)建筑外觀 合計(jì)建業(yè) 桂園 79 62 122 61 136 78 538帝和 水上公園 85 83 127 84 155 82 616水木清華 74 74 116 75 128 80 547新城國(guó)際 73 80 100 76 112 73 514總評(píng) 勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)66(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)）勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)67(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)）從上述競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的綜合比較分析中可以看出：n “ 帝和水上公園 ” 在綜合比較中得分最高，最具競(jìng)爭(zhēng)力，可以說(shuō)是整體區(qū)域樓盤(pán)銷售價(jià)格制定的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)n “ 建業(yè)桂園 ” 雖然在地理位置上弱于 “ 富饒新城國(guó)際 ” ，但由于其開(kāi)發(fā)品牌的影響力，其對(duì)市場(chǎng)仍具有非常大的吸引力，因此雖然不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有直接的競(jìng)爭(zhēng)，但會(huì)分流項(xiàng)目的客源n “ 水木清華 ” 的影響力與 “ 建業(yè)桂園 ” 差不多，與本項(xiàng)目存在直接競(jìng)爭(zhēng)。雖然目前的推廣報(bào)價(jià)達(dá)到 2200元 /平方米，但由于尚未開(kāi)盤(pán)銷售，存在很大變數(shù)，一旦客戶累積情況及市場(chǎng)行情不佳，銷售價(jià)格必然會(huì)降低勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)68(二 )、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合比較 （續(xù)）n 受其他因素影響， “ 新城國(guó)際 ” 目前的綜合得分最低，這與項(xiàng)目地理位置明顯不符，因此只要項(xiàng)目在工程形象、宣傳口碑、銷售策略定位上進(jìn)行重新包裝，項(xiàng)目會(huì)與其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)具有同等競(jìng)爭(zhēng)力。n 由于項(xiàng)目綜合評(píng)比要遠(yuǎn)弱于 “ 帝和 水上公園 ” ，因此項(xiàng)目成交價(jià)格制定應(yīng)當(dāng)?shù)陀?“ 帝和水上公園 ” 的成交價(jià)格（ 1850元 /平方米）方比較合理，但從本項(xiàng)目實(shí)際定價(jià)情況來(lái)看，顯然價(jià)格偏高，這也是導(dǎo)致項(xiàng)目目前出現(xiàn)銷售瓶頸的重要原因。勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)69第二部分 產(chǎn)品篇?jiǎng)賱?shì)策略機(jī)構(gòu)70一、消費(fèi)動(dòng)態(tài)勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)71問(wèn)卷受訪者的工作區(qū)域從受訪者的工作區(qū)域來(lái)看，主要工作在市區(qū)與新城區(qū)勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)72問(wèn)卷受訪者的年齡分布從受訪者的年齡分布來(lái)看， 3135歲是購(gòu)房的主力勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)73問(wèn)卷受訪者的職業(yè)狀況從受訪者的職業(yè)狀況來(lái)看，主要 為公務(wù)員、事業(yè)性單位及公司職員勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)74問(wèn)卷受訪者的個(gè)人收入從受訪者的個(gè)人收入來(lái)看，大多 在 1000－ 2023元之間勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)75問(wèn)卷受訪者的家庭月收入從受訪者的家庭月收入狀況來(lái)看，大多 在 3000元以下勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)76問(wèn)卷受訪者的現(xiàn)有住房情況從受訪者的現(xiàn)有住房情況來(lái)看，主要是多層公寓勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)77問(wèn)卷受訪者的家庭構(gòu)成 從受訪者的家庭構(gòu)成來(lái)看，三口之家、五口之家居主導(dǎo)，其中三口之家最多勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)78問(wèn)卷受訪者的購(gòu)房理由從受訪者的購(gòu)房理由來(lái)看，主要是為了孩子和改善居住條件勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)79問(wèn)卷受訪者的購(gòu)房需求情況從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多計(jì)劃在三年內(nèi)購(gòu)房勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)80問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)房區(qū)域從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多希望在新城區(qū)及神火大道附近買(mǎi)房勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)811問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多希望購(gòu)買(mǎi)多層住宅勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)821問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，對(duì)于多層房屋，大多喜歡住在 2樓勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)831問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，對(duì)于小高層房屋，大多喜歡住在 4－ 6樓小高層樓層勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)841問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，對(duì)于高層房屋，大多喜歡住在 4－ 9樓高層樓層勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)851問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多希望 購(gòu)買(mǎi) 90－ 150平方米之間的戶型戶型面積勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)861問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，對(duì)于裝修標(biāo)準(zhǔn)，大多選擇全毛坯裝修標(biāo)準(zhǔn)勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)871問(wèn)卷受訪者希望購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子 （續(xù)）從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多希望總價(jià)在 20萬(wàn)元以下總價(jià)勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)881問(wèn)卷受訪者可以承受的物業(yè)管理費(fèi)從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多希望每平方米在 勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)891問(wèn)卷受訪者對(duì)車位的需要 從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多受訪者表示不需要?jiǎng)賱?shì)策略機(jī)構(gòu)90問(wèn)卷受訪者如何支付房款 從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多選擇一次付清或 5年內(nèi)歸還勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)912問(wèn)卷受訪者尚未購(gòu)房的原因 從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，大多表示是由于預(yù)算不足勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)922問(wèn)卷受訪者近期購(gòu)房最關(guān)注的問(wèn)題 從受訪者的購(gòu)房需求情況來(lái)看，對(duì)價(jià)格最為關(guān)注勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)932問(wèn)卷受訪者是否喜歡和父母住在一起 從受訪者的來(lái)看，雖然主流意愿表示愿意與父母居住在一起，但在實(shí)際了解的情況來(lái)看，愿意與父母居住在一起的比重并不高。勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)942問(wèn)卷受訪者對(duì)樓盤(pán)的認(rèn)知渠道 從受訪者的情況來(lái)看，工程形象是其對(duì)樓盤(pán)關(guān)注的最主要方面勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)952問(wèn)卷受訪者對(duì)購(gòu)房資金的組成 從受訪者的情況來(lái)看，絕大數(shù)希望由自己完全支付勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)962問(wèn)卷受訪者是否愿意與父母合買(mǎi)房 從受訪者的情況來(lái)看，表示愿意與父母合買(mǎi)房的占據(jù)主流，但主要 i是以父母提供經(jīng)濟(jì)支持為主勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)972 問(wèn)卷受訪者對(duì)兩代人還款計(jì)劃是否感興趣 從受訪者的情況來(lái)看，大多數(shù)對(duì)兩代人還款計(jì)劃不太感興趣，這主要與目前這種新型的貸款方式還不為市場(chǎng)了解有關(guān)。勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)982問(wèn)卷受訪者是否喜歡大戶型復(fù)式公寓 從受訪者的情況來(lái)看，受經(jīng)濟(jì)能力限制，大多數(shù)對(duì)大戶型的復(fù)式公寓不太感興趣。勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)99 二、產(chǎn)品分析勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)100（一）、項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目位于神火大道和南京路交叉處，占地 368畝，規(guī)劃總面積為 55萬(wàn)平米，一期近 10萬(wàn)平米，由 12棟多層、小高層組成，目前有 8棟主體工程已經(jīng)結(jié)束。主力戶型面積為 130平米左右的三房和 170戶型平米左右的四房。 目前銷售價(jià)格：起價(jià) 1700元 /㎡，最高價(jià) 2630元 /㎡ ,目前市場(chǎng)可售房源的報(bào)價(jià)均價(jià)為 1958元／㎡，一次性付款 98折優(yōu)惠，按揭 99折優(yōu)惠。主要的規(guī)劃：n 以城市中央生活為核心，實(shí)現(xiàn) “ 富饒一座城 ” 的社區(qū)規(guī)劃n 計(jì)劃在三年內(nèi)建設(shè)成一個(gè)一居家為主，大型的商業(yè)、水岸會(huì)所、雙語(yǔ)小學(xué)、籃球場(chǎng)、五星酒店、 28層商務(wù)公寓等復(fù)合型的項(xiàng)目n 商業(yè)街景觀 —— 中心生態(tài)休閑景觀 —— 西側(cè)生活景觀 —— 南側(cè)運(yùn)動(dòng)景觀 勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)101(二 )、成交房源分析 面積分析（已經(jīng)簽約）面積范圍 套數(shù) 面積 總價(jià)套數(shù) 比例 面積 比例 總價(jià) 比例100㎡以下 15 % % 2777133 %100120㎡ 4 % % 767602 %120130㎡ 4 % % 1046481 %130140㎡ 64 % % 15302435 %140150㎡ 51 % % 14917270 %150170㎡ 33 % % 11287031 %180200㎡ 16 % % 5515377 %200220㎡ 3 % % 867026 %220250㎡ 13 % % 5166818 %250㎡以上 1 % % 455603 %合計(jì) 204 % % 58102776 %勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)102(二 )、成交房源分析 （續(xù)）n 一期面積共計(jì) ，已銷售、大定、銷控、分配、置換的面積達(dá)到 ，占一期面積的 %，其中已經(jīng)簽約的面積達(dá)到，占 %n 130150平方米之間的戶型的成交比重最大，共實(shí)現(xiàn)銷售 115套，面積達(dá)到16000平方米以上，占到一期已銷售量體的 %，表明客戶對(duì)這一面積區(qū)間的房型接受度最大? 180平方米以上的戶型也有 23套成交，銷售面積達(dá)到 ，占已銷售量體的 %，說(shuō)明能購(gòu)買(mǎi)這種房源的客戶市場(chǎng)也存在，但數(shù)量有限? 100平方米以下的戶型只成交了 15套，占銷售面積的 %，這一方面雖然與客戶的購(gòu)房習(xí)慣有關(guān)，但與 100平方米以下戶型少、推出時(shí)間較晚有關(guān)勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)103(二 )、成交房源分析 （續(xù)） 總價(jià)范圍 套數(shù) 面積 總價(jià)套數(shù) 比例 面積 比例 總價(jià) 比例20萬(wàn)以下 19 % % 3502513 %2025萬(wàn) 48 % % 10976199 %2530萬(wàn) 55 % % 14799312 %3035萬(wàn) 50 % % 15997931 %3540萬(wàn) 21 % % 7873360 %4045萬(wàn) 7 % % 2947187 %4550萬(wàn) 2 % % 910603 %50萬(wàn)以上 2 % % 1095671 %合計(jì) 204 % % 58102776 %總價(jià)分析（已經(jīng)簽約）勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)104(二 )、成交房源分析 （續(xù)）n 30萬(wàn)以下的房源共實(shí)現(xiàn)銷售 122套，面積達(dá)到 ，占已簽約面積的 %n 總價(jià)在 2035萬(wàn)之間是成交的主力總價(jià)，共實(shí)現(xiàn) 153套銷售，實(shí)現(xiàn)銷售面積 ，占已簽約面積的 %? 總價(jià)在 40萬(wàn)以上的房源只成交 11套，占總銷售面積的 %，比重較低 ,說(shuō)明商丘市能接受這樣總價(jià)的客源非常少，整體購(gòu)買(mǎi)能力不強(qiáng) 勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)105(三 )、可售房源分析 面積分析面積范圍 套數(shù) 面積 總價(jià)套數(shù) 比例 面積 比例 總價(jià) 比例100㎡以下 40 % 3961 % 7404614 %100120㎡ 18 % % 4041595 %120130㎡ 15 % % 3432916 %130140㎡ 58 % % 14692736 %140150㎡ 54 % % 17143500 %150170㎡ 14 % % 4704684 %180200㎡ 26 % % 9394926 %200220㎡ 13 % % 4292918 %220250㎡ 27 % % 12155925 %250㎡以上 9 % % 5308523 %合計(jì) 274 % % 82572336 %勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)106(三 )、可售房源分析 （續(xù)）n 一期可售房源共計(jì) 274套，面積為 ，占一期的 %n 100平方米以下的戶型共計(jì) 40套，面積達(dá)到 3961平方米，占可售面積的 %n 100130平方米之間的戶型共計(jì) 33套，面積達(dá)到 ，占可售面積的%n 130150平方米之間的戶型共計(jì) 112套，面積達(dá)到 ，占可售面積的 %n 200平方米以上的戶型共計(jì) 49套，面積達(dá)到 ，占可售面積的%，其中 250平方米以上的戶型 9套，占可售面積的 %勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)107(三 )、可售房源分析 （續(xù)） 總價(jià)分析總價(jià)范圍 套數(shù) 面積 總價(jià)套數(shù) 比例 面積 比例 總價(jià) 比例20萬(wàn)以下 38 % % 6575157 %2025萬(wàn) 50 % % 11179144 %2528萬(wàn) 53 % % 14254083 %2830萬(wàn) 19 % % 5465558 %3033萬(wàn) 32 % % 10132818 %3335萬(wàn) 24 % % 8157564 %3540萬(wàn) 23 % % 8514964 %4045萬(wàn) 12 % % 4981442 %4550萬(wàn) 5 % % 2361675 %5060萬(wàn) 10 % % 5536323 %60萬(wàn)以上 8 % % 5413608 %合計(jì) 274 % % 82572336 %勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)108(三 )、可售房源分析 （續(xù)）n 總價(jià) 20萬(wàn)元以下的房源 38套，面積 ，占可售面積的 %n 總價(jià)在 2030萬(wàn)的房源共計(jì) 122套，面積 ，占可售面積的 %，屬于主力總價(jià)范圍n 總價(jià)在 3040萬(wàn)的房源共計(jì) 79套，面積 ，占可售面積的 %n 總價(jià)在 40萬(wàn)以上的房源共計(jì) 35套，面積 ，占可售面積的 %勝勢(shì)策略機(jī)構(gòu)109(四 )、不可售、可售房