【文章內(nèi)容簡介】 價格：一層：13800，二層：5800，三層：5500樓盤動態(tài)及走向：共3棟樓，共計156套，現(xiàn)以銷售70%優(yōu)惠方式：，如果存心要可向老總申請減少總價。優(yōu)勢：戶型緊湊無大的浪費空間，采光好，準現(xiàn)房，8月份即可裝修，周邊匯聚了各大行政事業(yè)單位，毗鄰新車站和大型保元購物廣場。劣勢：新區(qū)發(fā)展尚未成熟，配套不完善，交通不方便，綠化差務星國際建筑面積：21方物業(yè)費：㎡面積區(qū)間：76~120開發(fā)商：遵義務星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：5620999,5622223公攤系數(shù)：20%左右住宅價格：3188起，均價3200商業(yè)價格：12000~14000樓盤動向及走動：目前銷售3號樓，3梯七戶，共224套房源，現(xiàn)已銷售80套左右優(yōu)惠方式：無優(yōu)惠活動優(yōu)勢：品牌知名度在當?shù)亓己茫徣腥?，圖書館，孩子學習方便；周邊設有義仁醫(yī)院，娛樂會所，農(nóng)貿(mào)市場，劣勢：戶型不合理，浪費空間大，92平米才只能做兩室，綠化差。保元城市廣場建筑面積：120萬物業(yè)費：未出面積區(qū)間：未出開發(fā)商 保元地產(chǎn)公攤系數(shù)：不詳住宅價格：未出商業(yè)價格：未出樓盤動態(tài)及走向：據(jù)介紹已經(jīng)賣卡1000多張優(yōu)惠方式：住宅：辦卡交10000抵18880，商業(yè)：交20000抵38880優(yōu)勢：屬于新車站旁，體量龐大，五星級酒店，寫字樓，數(shù)碼管，建材市場，升輝醫(yī)院等為一體，發(fā)商知名度廣，項目帶有山體公園劣勢：工程進度緩慢，項目不屬于封閉式小區(qū)，居住安全性差?！?競爭樓盤分析 經(jīng)過近期的調(diào)查，世紀東升新城的主要幾個競爭對手進行了調(diào)查。得出如下結(jié)論：① 區(qū)位：所有對手都相距本案較近，但唯有白金翰宮在區(qū)域上與世紀新城相匹敵，交通便利、周邊配套，均融合在十分鐘生活圈內(nèi)。 ② 項目特征：絕大部分對手都是期房銷售，只有少量準現(xiàn)房（準現(xiàn)房價格都非常強勢），都沒有示范景觀和樣板間，所有對手的產(chǎn)品戶型同質(zhì)化嚴重也包括我們自己的產(chǎn)品，除我們和白金翰宮以外，其它項目區(qū)域成熟度35年內(nèi)很難滿足。③ 公司組成：各個開發(fā)公司實力不一致，差異明顯，唯有保元國際在建筑面積和開發(fā)總量上超過我們，但是從他們急于搶占市場資源的動作和優(yōu)惠力度再結(jié)合保元的工程進度（他們應該深知務川當?shù)厥袌隹蛻舻南M心理，這里面的動機也就有了十之八九）來探究其原由，除了針對區(qū)縣市場的旺銷時節(jié)以外，也不排除盡快鎖定部分客戶實現(xiàn)最快回款以此來緩解自身資金壓力的動機。④ 價格： 樓盤價格統(tǒng)計表⑤ 營銷推廣：各樓盤都是在自己的項目所在地設立接待中心，在接待中心的包裝上各有特色，但在服務態(tài)度、項目介紹、專業(yè)知識、置業(yè)形象上普遍欠缺甚至但不上專業(yè)，給人的感覺都是打醬油的（白金翰宮稍好一些）。而在廣告媒體和宣傳途徑上都大相徑庭（這與市場環(huán)境有關(guān)）都不夠靈活，投入力度也相對較弱，至少沒有認識到務川這塊蛋糕目前屬于什么樣的市場。在銷售手段和策略上更是生硬古板。 ⑥ 銷售情況： 由于產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，市場的消費群大多數(shù)為特定人群，所以各個項目在銷售上均面對嚴峻的考驗。⑦ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對于目前的消費群體來說并不陌生，但絕大多數(shù)客戶不能清楚的意識到物業(yè)管理的品質(zhì)是什么，基本都還停留在“只要是小區(qū)有幾個保安就是物業(yè)管理”這樣的層面上，對于物業(yè)管理收費與管理品質(zhì)的必然聯(lián)系缺乏理性認識。⑧ 總結(jié)分析：通過對以上相關(guān)數(shù)據(jù)、競爭對手、市場環(huán)境、推廣方式、銷售手段、市場消費心理及消費習慣等情況的分析，我們項目的硬件優(yōu)勢是明顯的，從目前的價格來看優(yōu)勢也是有的，那么我們要怎么樣在軟實力方面提升我們的競爭優(yōu)勢啦！就項目整體營銷而言我們需要明白，我們現(xiàn)在做的是產(chǎn)品市場，既然是做產(chǎn)品市場我們就必須在下一階段產(chǎn)品打造的過程中，對我們的產(chǎn)進行改進和升級，從而增加我們在市場上的競爭力，從而贏得市場。對于營銷過程中的推廣策略和銷售策略這兩大核心問題，我認為，第一是結(jié)合務川縣市場才特性和市場輻射范圍以及市場對信息的認知途徑進行全面整理深入分析，探尋靈活、高效、廣泛的傳播途徑和范圍確保廣告投放的有效回報。第二是采用靈活便捷的銷售方式和策略，實現(xiàn)客戶與公司共贏的雙贏目的。第三是改變務川市場普遍固化呆板的座銷模式，增加新的客戶刺激手段，增設體驗式營銷板塊，從而使客戶在世紀新城感受到與眾不同的尊榮感與置業(yè)世紀新城的高貴地位和與眾有別的幸福感。第四是全力打造、系統(tǒng)培訓我們的銷售隊伍，增強專業(yè)知識和專業(yè)技能，樹立服務意識增強客戶的把控和成交轉(zhuǎn)化率。從而帶動項目真正的搶占市場資源有效的掌握市場主動權(quán)，確定世紀新城在務川房地產(chǎn)的領導地位，最終實現(xiàn)世紀新城從產(chǎn)品市場到品牌市場的轉(zhuǎn)型，從而實現(xiàn)利益相對最大化的快銷模式。 五．項目SWOT分析★ 優(yōu)勢（S）1）產(chǎn)品多樣：從一居室到可變四居室，適合各類人群選擇，即有適合過度性需求的產(chǎn)品，又有適合三代同堂的居住產(chǎn)品，擴大了產(chǎn)品的適合人群，可變空間大大增加了產(chǎn)品是實用性。2）地段升值潛力大：位于務川母城與新城之間，項目北面大門又接壤務川的務正高速、務德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。3）戶型設計合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設計，實得面積大，戶型周正，采光、通風條件好，廳市廚衛(wèi)陽臺等配套功能布局合理，動靜分明，私密性良好。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍市政配套較為完善，已形成了一個成熟的社區(qū)生活圈，基礎設施、公共設施齊全。5）周邊配套設施齊全：十分鐘輻射圈，移動聯(lián)通和電信營業(yè)廳，國家、商業(yè)銀行，臨時停車位，學校、醫(yī)院等設施，能很好的滿足住戶的生活需求。6）交通優(yōu)勢：緊鄰東升大道，務川汽車站，務正高速、務德高速出入口，交通四通八達，出行方便快捷。7)務川縣有史以來首個體育場館，首個4星級酒店，都在我世紀新城，正符合空前的標榜，可以大膽的說一句“務川因我而改變”。8)投資回報率高：不管是現(xiàn)在還是在未來世紀新城的地理位置優(yōu)勢是不可動搖的，隨著務川的經(jīng)濟發(fā)展和城市發(fā)展現(xiàn)在的房價都遠低于市場應該的市場價位，還有很大的價格空間，“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，升值潛力巨大，投資回報率勢必一路高揚。★ 劣勢（W）1）地塊狹長，更具務川的城市布局，我們正處于母城與新區(qū)通道隘口，商業(yè)難以形成規(guī)模和集群。2）受前期的諸多錯誤導致目前市場對世紀新城的口碑影響很不好，要知道，區(qū)縣市場的口碑效應的重要性絕不容小覷。3）前期在推廣的過程當中沒有體現(xiàn)項目真正的價值核心，導致我們的品質(zhì)感一直只有我們自己知道二市場客戶卻全然不知?！?機會（O）1）位于務川母城與新城之間，項目北面大門又接壤務川的務正高速、務德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，努力形成又一大商業(yè)圈，提升商業(yè)氛圍。2）務川房地產(chǎn)業(yè)仍處于混亂階段，我們借機加快推廣和營銷模式調(diào)整，制造差異化營銷模式，把握市場先機。3）“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，務正高速、務德高速出入口，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，周邊配套成熟度與新區(qū)相比有明顯的優(yōu)勢。★ 威脅（T）⑴ 務川人口稀少，且房地產(chǎn)商品市場供應量大。⑵ 務川經(jīng)濟滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。⑶ 項目的市場輻射范圍內(nèi)客戶積累較慢，絕大部分為外出務工人員，購房時間相對集中，加上部分競爭對手在價格上的惡性競爭舉動，導致客戶分流嚴重。⑷ 營銷團隊的水平極低，專業(yè)知識、專業(yè)技能欠缺，還自我感覺良好，且人心渙散，沒有職業(yè)精神。⑸ 推廣方式固化，而且沒有任何策略和章法，尤其在階段性述求和控制上嚴重失策。⑹ 缺乏整體營銷思路，沒有統(tǒng)一性和計劃性，走一步算一步，完全沒有統(tǒng)籌和布局。⑺ 銷售策略固化，沒有靈活的銷售策略和方法，固步自封，完全沒有對市場資源把控意識。⑻ 價格執(zhí)行死板，完全不顧商家和消費者在價格問題上的絕對對立面。