【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 價(jià)格：一層：13800，二層：5800，三層：5500樓盤動(dòng)態(tài)及走向：共3棟樓，共計(jì)156套，現(xiàn)以銷售70%優(yōu)惠方式：，如果存心要可向老總申請(qǐng)減少總價(jià)。優(yōu)勢(shì)：戶型緊湊無大的浪費(fèi)空間，采光好，準(zhǔn)現(xiàn)房，8月份即可裝修，周邊匯聚了各大行政事業(yè)單位，毗鄰新車站和大型保元購(gòu)物廣場(chǎng)。劣勢(shì)：新區(qū)發(fā)展尚未成熟，配套不完善，交通不方便，綠化差務(wù)星國(guó)際建筑面積：21方物業(yè)費(fèi)：㎡面積區(qū)間：76~120開發(fā)商：遵義務(wù)星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司電話：5620999,5622223公攤系數(shù)：20%左右住宅價(jià)格：3188起，均價(jià)3200商業(yè)價(jià)格：12000~14000樓盤動(dòng)向及走動(dòng)：目前銷售3號(hào)樓，3梯七戶，共224套房源，現(xiàn)已銷售80套左右優(yōu)惠方式：無優(yōu)惠活動(dòng)優(yōu)勢(shì)：品牌知名度在當(dāng)?shù)亓己?，毗鄰三中三小，圖書館，孩子學(xué)習(xí)方便；周邊設(shè)有義仁醫(yī)院，娛樂會(huì)所，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，劣勢(shì)：戶型不合理，浪費(fèi)空間大，92平米才只能做兩室，綠化差。保元城市廣場(chǎng)建筑面積：120萬物業(yè)費(fèi)：未出面積區(qū)間：未出開發(fā)商 保元地產(chǎn)公攤系數(shù)：不詳住宅價(jià)格：未出商業(yè)價(jià)格：未出樓盤動(dòng)態(tài)及走向：據(jù)介紹已經(jīng)賣卡1000多張優(yōu)惠方式：住宅：辦卡交10000抵18880，商業(yè)：交20000抵38880優(yōu)勢(shì)：屬于新車站旁，體量龐大，五星級(jí)酒店，寫字樓，數(shù)碼管，建材市場(chǎng)，升輝醫(yī)院等為一體，發(fā)商知名度廣，項(xiàng)目帶有山體公園劣勢(shì)：工程進(jìn)度緩慢，項(xiàng)目不屬于封閉式小區(qū)，居住安全性差。★ 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 經(jīng)過近期的調(diào)查，世紀(jì)東升新城的主要幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行了調(diào)查。得出如下結(jié)論：① 區(qū)位：所有對(duì)手都相距本案較近，但唯有白金翰宮在區(qū)域上與世紀(jì)新城相匹敵，交通便利、周邊配套，均融合在十分鐘生活圈內(nèi)。 ② 項(xiàng)目特征：絕大部分對(duì)手都是期房銷售，只有少量準(zhǔn)現(xiàn)房（準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格都非常強(qiáng)勢(shì)），都沒有示范景觀和樣板間，所有對(duì)手的產(chǎn)品戶型同質(zhì)化嚴(yán)重也包括我們自己的產(chǎn)品，除我們和白金翰宮以外，其它項(xiàng)目區(qū)域成熟度35年內(nèi)很難滿足。③ 公司組成：各個(gè)開發(fā)公司實(shí)力不一致，差異明顯，唯有保元國(guó)際在建筑面積和開發(fā)總量上超過我們，但是從他們急于搶占市場(chǎng)資源的動(dòng)作和優(yōu)惠力度再結(jié)合保元的工程進(jìn)度（他們應(yīng)該深知?jiǎng)?wù)川當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶的消費(fèi)心理，這里面的動(dòng)機(jī)也就有了十之八九）來探究其原由，除了針對(duì)區(qū)縣市場(chǎng)的旺銷時(shí)節(jié)以外，也不排除盡快鎖定部分客戶實(shí)現(xiàn)最快回款以此來緩解自身資金壓力的動(dòng)機(jī)。④ 價(jià)格： 樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)表⑤ 營(yíng)銷推廣：各樓盤都是在自己的項(xiàng)目所在地設(shè)立接待中心，在接待中心的包裝上各有特色，但在服務(wù)態(tài)度、項(xiàng)目介紹、專業(yè)知識(shí)、置業(yè)形象上普遍欠缺甚至但不上專業(yè)，給人的感覺都是打醬油的（白金翰宮稍好一些）。而在廣告媒體和宣傳途徑上都大相徑庭（這與市場(chǎng)環(huán)境有關(guān)）都不夠靈活，投入力度也相對(duì)較弱，至少?zèng)]有認(rèn)識(shí)到務(wù)川這塊蛋糕目前屬于什么樣的市場(chǎng)。在銷售手段和策略上更是生硬古板。 ⑥ 銷售情況： 由于產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)的消費(fèi)群大多數(shù)為特定人群，所以各個(gè)項(xiàng)目在銷售上均面對(duì)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。⑦ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對(duì)于目前的消費(fèi)群體來說并不陌生，但絕大多數(shù)客戶不能清楚的意識(shí)到物業(yè)管理的品質(zhì)是什么，基本都還停留在“只要是小區(qū)有幾個(gè)保安就是物業(yè)管理”這樣的層面上，對(duì)于物業(yè)管理收費(fèi)與管理品質(zhì)的必然聯(lián)系缺乏理性認(rèn)識(shí)。⑧ 總結(jié)分析：通過對(duì)以上相關(guān)數(shù)據(jù)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)環(huán)境、推廣方式、銷售手段、市場(chǎng)消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣等情況的分析，我們項(xiàng)目的硬件優(yōu)勢(shì)是明顯的，從目前的價(jià)格來看優(yōu)勢(shì)也是有的，那么我們要怎么樣在軟實(shí)力方面提升我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)啦！就項(xiàng)目整體營(yíng)銷而言我們需要明白，我們現(xiàn)在做的是產(chǎn)品市場(chǎng)，既然是做產(chǎn)品市場(chǎng)我們就必須在下一階段產(chǎn)品打造的過程中，對(duì)我們的產(chǎn)進(jìn)行改進(jìn)和升級(jí)，從而增加我們?cè)谑袌?chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，從而贏得市場(chǎng)。對(duì)于營(yíng)銷過程中的推廣策略和銷售策略這兩大核心問題，我認(rèn)為，第一是結(jié)合務(wù)川縣市場(chǎng)才特性和市場(chǎng)輻射范圍以及市場(chǎng)對(duì)信息的認(rèn)知途徑進(jìn)行全面整理深入分析，探尋靈活、高效、廣泛的傳播途徑和范圍確保廣告投放的有效回報(bào)。第二是采用靈活便捷的銷售方式和策略，實(shí)現(xiàn)客戶與公司共贏的雙贏目的。第三是改變務(wù)川市場(chǎng)普遍固化呆板的座銷模式，增加新的客戶刺激手段，增設(shè)體驗(yàn)式營(yíng)銷板塊，從而使客戶在世紀(jì)新城感受到與眾不同的尊榮感與置業(yè)世紀(jì)新城的高貴地位和與眾有別的幸福感。第四是全力打造、系統(tǒng)培訓(xùn)我們的銷售隊(duì)伍，增強(qiáng)專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，樹立服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)客戶的把控和成交轉(zhuǎn)化率。從而帶動(dòng)項(xiàng)目真正的搶占市場(chǎng)資源有效的掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，確定世紀(jì)新城在務(wù)川房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)地位，最終實(shí)現(xiàn)世紀(jì)新城從產(chǎn)品市場(chǎng)到品牌市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，從而實(shí)現(xiàn)利益相對(duì)最大化的快銷模式。 五．項(xiàng)目SWOT分析★ 優(yōu)勢(shì)（S）1）產(chǎn)品多樣：從一居室到可變四居室，適合各類人群選擇，即有適合過度性需求的產(chǎn)品，又有適合三代同堂的居住產(chǎn)品，擴(kuò)大了產(chǎn)品的適合人群，可變空間大大增加了產(chǎn)品是實(shí)用性。2）地段升值潛力大：位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。3）戶型設(shè)計(jì)合理：房型布局緊湊靈活，前衛(wèi)落地飄窗設(shè)計(jì)，實(shí)得面積大，戶型周正，采光、通風(fēng)條件好，廳市廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)等配套功能布局合理，動(dòng)靜分明，私密性良好。4）周邊社區(qū)成熟：地塊周圍市政配套較為完善，已形成了一個(gè)成熟的社區(qū)生活圈，基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施齊全。5）周邊配套設(shè)施齊全：十分鐘輻射圈，移動(dòng)聯(lián)通和電信營(yíng)業(yè)廳，國(guó)家、商業(yè)銀行，臨時(shí)停車位，學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施，能很好的滿足住戶的生活需求。6）交通優(yōu)勢(shì)：緊鄰東升大道，務(wù)川汽車站，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，交通四通八達(dá)，出行方便快捷。7)務(wù)川縣有史以來首個(gè)體育場(chǎng)館，首個(gè)4星級(jí)酒店，都在我世紀(jì)新城，正符合空前的標(biāo)榜，可以大膽的說一句“務(wù)川因我而改變”。8)投資回報(bào)率高：不管是現(xiàn)在還是在未來世紀(jì)新城的地理位置優(yōu)勢(shì)是不可動(dòng)搖的，隨著務(wù)川的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市發(fā)展現(xiàn)在的房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)低于市場(chǎng)應(yīng)該的市場(chǎng)價(jià)位，還有很大的價(jià)格空間，“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，升值潛力巨大，投資回報(bào)率勢(shì)必一路高揚(yáng)?！?劣勢(shì)（W）1）地塊狹長(zhǎng)，更具務(wù)川的城市布局，我們正處于母城與新區(qū)通道隘口，商業(yè)難以形成規(guī)模和集群。2）受前期的諸多錯(cuò)誤導(dǎo)致目前市場(chǎng)對(duì)世紀(jì)新城的口碑影響很不好，要知道，區(qū)縣市場(chǎng)的口碑效應(yīng)的重要性絕不容小覷。3）前期在推廣的過程當(dāng)中沒有體現(xiàn)項(xiàng)目真正的價(jià)值核心，導(dǎo)致我們的品質(zhì)感一直只有我們自己知道二市場(chǎng)客戶卻全然不知?！?機(jī)會(huì)（O）1）位于務(wù)川母城與新城之間，項(xiàng)目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，努力形成又一大商業(yè)圈，提升商業(yè)氛圍。2）務(wù)川房地產(chǎn)業(yè)仍處于混亂階段，我們借機(jī)加快推廣和營(yíng)銷模式調(diào)整，制造差異化營(yíng)銷模式，把握市場(chǎng)先機(jī)。3）“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，周邊配套成熟度與新區(qū)相比有明顯的優(yōu)勢(shì)?！?威脅（T）⑴ 務(wù)川人口稀少，且房地產(chǎn)商品市場(chǎng)供應(yīng)量大。⑵ 務(wù)川經(jīng)濟(jì)滯后，房地產(chǎn)業(yè)起步晚，發(fā)展較慢，投資者少。⑶ 項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射范圍內(nèi)客戶積累較慢，絕大部分為外出務(wù)工人員，購(gòu)房時(shí)間相對(duì)集中，加上部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在價(jià)格上的惡性競(jìng)爭(zhēng)舉動(dòng)，導(dǎo)致客戶分流嚴(yán)重。⑷ 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的水平極低，專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能欠缺，還自我感覺良好，且人心渙散，沒有職業(yè)精神。⑸ 推廣方式固化，而且沒有任何策略和章法，尤其在階段性述求和控制上嚴(yán)重失策。⑹ 缺乏整體營(yíng)銷思路，沒有統(tǒng)一性和計(jì)劃性，走一步算一步，完全沒有統(tǒng)籌和布局。⑺ 銷售策略固化，沒有靈活的銷售策略和方法，固步自封，完全沒有對(duì)市場(chǎng)資源把控意識(shí)。⑻ 價(jià)格執(zhí)行死板，完全不顧商家和消費(fèi)者在價(jià)格問題上的絕對(duì)對(duì)立面。