【正文】 費用高，市場覆蓋面窄、受眾有限。受眾可選性差，承載信息量小。信息保存性差。電視臺新聞費用較低，傳播面廣，公信力高，信息頻率高。戶外、道旗較為醒目，競爭少，駐留時間長，效用持久，費用中等。2）不同銷售階段的媒體組合策略u 務(wù)川各媒體優(yōu)缺點分析媒體種類優(yōu)點缺點DM直投、夾報靈活及時，時效性強，市場覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時間較長，信息清楚，可信性高。u 強銷期：深入的進行項目與產(chǎn)品的賣點挖掘，對賣點進行局部描寫和細部放大展示，進一步刺激客戶購買欲望和信心。廣告推廣策略1）廣告推廣整體思路u 形象建立期：131416樓的正式簽約為契機，采用戶外、夾報、短信、DM直投、電話回訪等集中轟炸的方式，快速建立項目時尚、高雅、熱銷形象，挽回市場口碑并形成新的市場認可高潮，引發(fā)購買沖動。 3）售樓處包裝u 售樓處展板內(nèi)容初期以項目形象內(nèi)容為主，工法展示等，強銷期后以項目賣點內(nèi)容為主，以貼合銷售需要。2）樣板房包裝u 由于此期小戶型為不帶精裝修銷售，針對務(wù)川目標客戶群的特點，以現(xiàn)代簡約呈現(xiàn)出不同的故事形式進行包裝，使其在講解時趣味性強，引發(fā)客戶的共鳴和購房后的憧憬，以促進項目銷售。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以形象廣告進行攻心戰(zhàn)術(shù)以達到建立項目形象目的。 客戶：過渡性自住型為主178。 客戶：自住、改善并重178。 客戶：精打細算客戶為主178。 客戶：理智客戶為主178。綠色在家門，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受不一樣的務(wù)川生活！當您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的美景，您是否感覺神清氣爽？當您在閑暇時，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當您的朋友羨慕您舒適、安靜、便捷的生活環(huán)境時，您是否為您當初的選擇感到驕傲與自豪？世紀東升新城，等待您的明智之選！★ 項目營銷推廣策略營銷推廣整體思路：市場細分，形成差異化 作為在務(wù)川首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進入“細分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機會的存在。八．項目營銷策略★ 項目形象定位世紀新城——務(wù)川城里別樣小天地，時尚、大氣、高雅生活形象詮釋：小天地里的大故事，讓您發(fā)現(xiàn)生活別樣的美麗。建筑風格定位簡約明快高雅的建筑風格。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一口HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學習班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。項目形象定位關(guān)鍵詞 ① 和諧、環(huán)保、運動、文明、親情…… ② 時尚、熱情、陽光、文化、健康……③ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財富……項目形象定位 開篇世紀——最美新城 務(wù)川住宅新標桿、務(wù)川商業(yè)財富領(lǐng)地 文化定位在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、時尚的、高雅的、高價值的。高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。：考慮對比的因素主要有：朝向、高度、景觀、密度 、結(jié)構(gòu)、噪音、污染。同時也有望成為和時代廣場、世紀大廈等一體的中心商業(yè)圈，同時與競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上揚，具體體現(xiàn)在以下幾點：，還有充足的時間和機會適應(yīng)市場；，將來對市場的應(yīng)變能力較強。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各單元每個單位的單價，形成項目價格表。D. 針對每個單元先確定主價樓層，再定出垂直差價。B. 然后在對項目各區(qū)分別定出“分區(qū)平均單價”。根據(jù)本案在務(wù)川樓市現(xiàn)階段的地位，項目定價應(yīng)在考慮周邊競爭樓盤價格的基礎(chǔ)上，放眼整個務(wù)川。市場競爭在某一方面已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價格策劃的一個重要目標。許多發(fā)展商對競爭者的價格很敏感，但并不希望進行價格競爭。一般，樓盤的價格策略的目標無外乎以下幾點：獲取最大利潤是發(fā)展商的重要目標，但追求最大利潤并非追求最高價格，而是追求企業(yè)長期目標的最大總利潤。2）價格策劃的目標在制定價格策略、進行價格定位之前，首先必須確定價格策略的目標。㈡.小幅頻調(diào)l 價格調(diào)整時變動幅度不要太大，適當多調(diào)幾次，形成小步快跑的態(tài)勢 ㈢ 靈活付款 l 根據(jù)客戶的各種理財需要多設(shè)計幾種付款方式以供選擇。價格定得太滿使得他們難以享受物業(yè)升值，從而難以形成良好口碑，不利后期物業(yè)的銷售。l 房地產(chǎn)作為保值增值的手段在投資者看來愈來愈不以為然，近幾年來樓市的低迷，讓諸多購房者持幣觀望。l 低開意味著價格路線會逐步走高，從而使前期購買者感到物業(yè)升值，繼而在市場上形成良好口碑，這將是物業(yè)宣傳 的最好途徑。 價格＜價值，永遠價值價格；★ 價格定位價格策略1）定價原則A. 低開高走在樓盤開售之初定以較低的價格，然后再逐步漸進提高。 通過市場良好的信譽和口碑，將項目推向品牌市場的高度178。 市場空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品樹立項目的市場地位178?！?產(chǎn)品市場定位（產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化品牌市場）178。 ★ 產(chǎn)品定位 根據(jù)對務(wù)川的房地產(chǎn)市場調(diào)研、務(wù)川消費者的消費習慣、市場主流客戶群體、與本項目的綜合質(zhì)素分析，本項目應(yīng)定位為一個老百姓買得起的高品質(zhì)復合型項目，集住宅、商場、商鋪等為一體的綜合性現(xiàn)代化都市聚居社區(qū)，融入了務(wù)川首個民族體育館、務(wù)川首個四星級高檔商務(wù)酒店在內(nèi)攜居住、商業(yè)、休閑，輕松、享受的開放式高雅社區(qū)。需求類型：兩房、三房，既經(jīng)濟又舒適的居家環(huán)境是他們選擇的重要因素，交通相對比較便利，不希望有太大的首期壓力，希望余留一部分應(yīng)急基金，追求負擔得起的生活模式?？蛻粜睦砻枋觯簞?wù)川本地置業(yè)者——多與父母同住或孩子、父母同住，但是居住區(qū)基本是從小長大的區(qū)域，因為那里有父母、親戚、朋友、同學，是社會關(guān)系網(wǎng)的根據(jù)地，同時希望有一個這種強烈的歸屬感是不言而喻的。絕大部分還是在生活中逐漸走向成熟，工作處于穩(wěn)步上升階段，是城市未來發(fā)展的主力軍。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、社會閱歷，對購買物業(yè)有一定的知識和經(jīng)驗，但不夠理性，對購買物業(yè)的知識也是非常的片面，所以要讓他們真正知道所要購買物業(yè)的價值。抓住主流消費群，是市場主要購買力所在；外出務(wù)工一族年齡層定位在25—35歲；三代同堂以首次置業(yè)為主，常規(guī)住宅則以二次置業(yè)為主，以良好的社區(qū)環(huán)境、升值潛力、創(chuàng)新產(chǎn)品和性價優(yōu)勢使消費者獲得更大利益來贏得市場；以全縣范圍目標客戶為主，周邊換房客戶為輔。 主流客戶：務(wù)川的外出務(wù)工人員；政府機關(guān)、教育團體、企業(yè)中高層管理者；企事業(yè)單位，個體企業(yè)主；年青的自由職業(yè)一族。⑼ 在工程建設(shè)方面，導致目前市場對我們項目極其不好的評價，沒有考慮到一個小縣城口碑效應(yīng)的可怕性，景觀的打造上嚴重滯后，對營銷工作沒有形成有效支撐。⑺ 銷售策略固化，沒有靈活的銷售策略和方法，固步自封，完全沒有對市場資源把控意識。⑸ 推廣方式固化，而且沒有任何策略和章法，尤其在階段性述求和控制上嚴重失策。⑶ 項目的市場輻射范圍內(nèi)客戶積累較慢，絕大部分為外出務(wù)工人員，購房時間相對集中，加上部分競爭對手在價格上的惡性競爭舉動，導致客戶分流嚴重?！?威脅（T）⑴ 務(wù)川人口稀少，且房地產(chǎn)商品市場供應(yīng)量大。2）務(wù)川房地產(chǎn)業(yè)仍處于混亂階段，我們借機加快推廣和營銷模式調(diào)整，制造差異化營銷模式，把握市場先機。3）前期在推廣的過程當中沒有體現(xiàn)項目真正的價值核心，導致我們的品質(zhì)感一直只有我們自己知道二市場客戶卻全然不知。★ 劣勢（W）1）地塊狹長，更具務(wù)川的城市布局，我們正處于母城與新區(qū)通道隘口，商業(yè)難以形成規(guī)模和集群。7)務(wù)川縣有史以來首個