【正文】 及風水等因素確定。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各單元每個單位的單價，形成項目價格表。4)項目價格提升潛力分析項目位于益陽大道和龍洲路的交匯處。同時也有望成為和時代廣場、世紀大廈等一體的中心商業(yè)圈，同時與競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上揚，具體體現(xiàn)在以下幾點：，還有充足的時間和機會適應市場；，將來對市場的應變能力較強。5)價格表的制定價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎(chǔ)，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細表。：考慮對比的因素主要有：朝向、高度、景觀、密度 、結(jié)構(gòu)、噪音、污染。：考慮對比的因素主要有：樓層、朝向、景觀、實用性、結(jié)構(gòu)、面積、噪音、污染，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高層以及棟間遮擋情況而定。高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%?！?形象定位項目形象定位依據(jù) ①目標客戶分析：務川大多追求實用，注重價格，樂于接受有利可圖的項目； ② 本項目定位要求：全新的強勢概念，更新?lián)Q代的產(chǎn)品，演繹品質(zhì)人文示范社區(qū)；項目形象定位要素 ① 體現(xiàn)項目定位要求：首個融入體育館、四星級酒店，高品質(zhì)人文示范社區(qū) ②符合目標客戶格調(diào)：實用、品質(zhì)、價值、功能、和睦…… ③利于表達項目賣點：位置地貌、項目品質(zhì)標準、城市綜合體…… ④配合項目的多功能性，包含商務、服務、商業(yè)、居家、空前等元素 ⑤有較強的包容性，利于延展：建筑特色、景觀小品、生活方式…… ⑥有特色，讓人印象深刻，利于推廣：獨創(chuàng)、新穎、質(zhì)感、易于聚集市場目光，引起消費者好奇心。項目形象定位關(guān)鍵詞 ① 和諧、環(huán)保、運動、文明、親情…… ② 時尚、熱情、陽光、文化、健康……③ 高尚、地位、品質(zhì)、尊貴、財富……項目形象定位 開篇世紀——最美新城 務川住宅新標桿、務川商業(yè)財富領(lǐng)地 文化定位在產(chǎn)品塑造中需要盡可能體現(xiàn)出產(chǎn)品所提倡的生活：城市的、成功的、時尚的、高雅的、高價值的。① 孩子：12班幼兒園，在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。社區(qū)為他們提供課堂，讓孩子們通過參加音樂、繪畫、舞蹈學習班或其他形式，培養(yǎng)廣泛的興趣愛好。② 成人：在步行街閑逛，在極致風情的庭院休閑和運動，釋放一天的工作壓力。愛靜則泡泡書吧，在 “新天地”般步行街啖一口HALY咖啡，體味那難得的悠閑；愛動則喜歡健身類運動。 ③老人：在這里老人都有早起習慣。日子閑暇，下棋，打麻將，打乒乓球,帶著小孩在庭院里散步。日子過得舒心而富足。建筑風格定位簡約明快高雅的建筑風格。開發(fā)競爭優(yōu)勢定位① 復合優(yōu)勢；② 性價比優(yōu)勢；③ 差異優(yōu)勢；④ 細處競爭優(yōu)勢；⑤ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢；⑥ 門檻優(yōu)勢。八．項目營銷策略★ 項目形象定位世紀新城——務川城里別樣小天地，時尚、大氣、高雅生活形象詮釋：小天地里的大故事，讓您發(fā)現(xiàn)生活別樣的美麗。務川空前唯一的民族體育館，緩坡式極致景觀，讓您在家中笑傲風景。綠色在家門，清新鄰里間，讓您品味高雅，享受不一樣的務川生活！當您帶著疲憊的身心步入小區(qū)，徜徉滿園的美景，您是否感覺神清氣爽？當您在閑暇時，漫步在蜿蜒的小區(qū)幽徑時，聽著翠鳥的輕啼，您是否感覺心情愉悅？當您的朋友羨慕您舒適、安靜、便捷的生活環(huán)境時，您是否為您當初的選擇感到驕傲與自豪？世紀東升新城，等待您的明智之選！★ 項目營銷推廣策略營銷推廣整體思路：市場細分，形成差異化 作為在務川首個項目，不具備直面競爭的品牌優(yōu)勢：其企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略定位是不作“挑戰(zhàn)者”，不作“跟隨者”，而進入“細分者”市場，抓住市場空缺，和對手形成差異，在這一定位策略前提下，我們通過市場調(diào)研，論證了市場空缺和入市機會的存在。具體產(chǎn)品策略是：住宅：——轉(zhuǎn)角飄窗、落地景觀窗（市場供應量?。w驗營銷（市場同質(zhì)化嚴重，個性樓盤少，景觀實景體驗將是一個新的市場刺激點）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）確定整體營銷階段過程通過價格優(yōu)惠、付款方式靈活等手段吸引最后一部分投資客落定營銷第四階段:178。 客戶：理智客戶為主178。 主推賣點：商鋪門面的銷售營銷第三階段:178。 客戶：精打細算客戶為主178。 主推賣點：升值潛力、投資回報率吸引少量冒險型的投資客吸引沖動型的過渡性自住客戶營銷第二階段:178。 客戶：自住、改善并重178。 主推賣點：社區(qū)、配套、產(chǎn)品 升值潛力樹立時尚、高雅的形象彰顯項目大社區(qū)、大配套、個性產(chǎn)品吸引觀望型的過渡性自住客戶落定吸引觀望型的人群自住客戶基本消化完畢，同時啟動商業(yè)鋪面招商計劃營銷第一階段:178。 客戶：過渡性自住型為主178。 主推賣點：生活方式/概念 39 / 39★ 營銷策略（各階段見執(zhí)行方案）現(xiàn)場包裝策略1) 工地現(xiàn)場包裝u 待即將進入務川旺銷季立刻，對項目全部圍墻廣告進行更換；包裝上以展示“開篇世紀、最美新城”形象廣告為主，以節(jié)點廣告向市場告知項目即將推出產(chǎn)品信息，配合景觀示范區(qū)體驗。根據(jù)這期產(chǎn)品特性，以形象廣告進行攻心戰(zhàn)術(shù)以達到建立項目形象目的。u 在項目強銷期后，此時項目市場形象已初步建立，沖動型客戶已也已購買，我們面對的客戶更多的是理智型客戶，這時應更換全部廣告，針對此類客戶類型心理特點，廣告內(nèi)容以項目賣點為主，在廣告語言的煽動下，用事實說話，以達到促進銷售目的。2）樣板房包裝u 由于此期小戶型為不帶精裝修銷售，針對務川目標客戶群的特點，以現(xiàn)代簡約呈現(xiàn)出不同的故事形式進行包裝，使其在講解時趣味性強，引發(fā)客戶的共鳴和購房后的憧憬，以促進項目銷售。◆ 樣板房管理員要時刻保持樣板房的衛(wèi)生清潔，同時能達到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提供熱情周到的服務，使客戶在參觀過程中能體會到專業(yè)、熱情的物管服務，以促進項目銷售。 3）售樓處包裝u 售樓處展板內(nèi)容初期以項目形象內(nèi)容為主，工法展示等，強銷期后以項目賣點內(nèi)容為主，以貼合銷售需要。u 售樓處需配合樓盤的性質(zhì)來營造氣氛，布置一些賞心悅目的小植物和小飾品，以滿足項目形象和目標客戶群心理的需求。廣告推廣策略1）廣告推廣整體思路u 形象建立期：131416樓的正式簽約為契機，采用戶外、夾報、短信、DM直投、電話回訪等集中轟炸的方式，快速建立項目時尚、高雅、熱銷形象，挽回市場口碑并形成新的市場認可高潮，引發(fā)購買沖動。u 市場預熱期：由虛轉(zhuǎn)實，對世紀東升新城的配套及項目賣點進行市場宣泄，加強目標客戶群對項目的認知與購買信心。u 強銷期：深入的進行項目與產(chǎn)品的賣點挖掘，對賣點進行局部描寫和細部放大展示，進一步刺激客戶購買欲望和信心。u 持銷期：進行企業(yè)品牌和項目品牌推廣，結(jié)合物業(yè)管理以及項目所倡導的生活方式展示，促進客戶之間的口碑傳播，多重刺激引發(fā)客戶的強烈購買沖動。2）不同銷售階段的媒體組合策略u 務川各媒體優(yōu)缺點分析媒體種類優(yōu)點缺點DM直投、夾報靈活及時，時效性強，市場覆蓋面大，傳播范圍廣，受眾面廣，廣告停留時間較長，信息清楚，可信性高。保存性差。戶外、道旗較為醒目，競爭少，駐留時間長，效用持久，費用中等。受眾可選性差，有區(qū)域性限制，具廣告創(chuàng)造性限制，主要是起提示作用。電視臺新聞費用較低，傳播面廣，公信力高，信息頻率高。信息保存性差，信息駐留時間短，受眾面窄手機短信費用低，受眾面廣，受眾可選擇性強。信息保存性差。車體覆蓋面廣，信息駐留時間長。受眾可選性差，承載信息量小。樓書信息清楚，駐留時間長。費用高，市場覆蓋面窄、受眾有限。