【正文】 樓書信息清楚，駐留時間長。信息保存性差，信息駐留時間短，受眾面窄手機短信費用低，受眾面廣，受眾可選擇性強。保存性差。u 市場預(yù)熱期：由虛轉(zhuǎn)實，對世紀(jì)東升新城的配套及項目賣點進(jìn)行市場宣泄，加強目標(biāo)客戶群對項目的認(rèn)知與購買信心?！?樣板房管理員要時刻保持樣板房的衛(wèi)生清潔，同時能達(dá)到一定的樣板房講解能力，在客戶參觀時，提供熱情周到的服務(wù)，使客戶在參觀過程中能體會到專業(yè)、熱情的物管服務(wù)，以促進(jìn)項目銷售。 主推賣點：生活方式/概念 39 / 39★ 營銷策略（各階段見執(zhí)行方案）現(xiàn)場包裝策略1) 工地現(xiàn)場包裝u 待即將進(jìn)入務(wù)川旺銷季立刻，對項目全部圍墻廣告進(jìn)行更換；包裝上以展示“開篇世紀(jì)、最美新城”形象廣告為主，以節(jié)點廣告向市場告知項目即將推出產(chǎn)品信息，配合景觀示范區(qū)體驗。 主推賣點：升值潛力、投資回報率吸引少量冒險型的投資客吸引沖動型的過渡性自住客戶營銷第二階段:178。具體產(chǎn)品策略是：住宅：——轉(zhuǎn)角飄窗、落地景觀窗（市場供應(yīng)量?。w驗營銷（市場同質(zhì)化嚴(yán)重，個性樓盤少，景觀實景體驗將是一個新的市場刺激點）——入戶花園，空中庭院等創(chuàng)新戶型（市場空缺）確定整體營銷階段過程通過價格優(yōu)惠、付款方式靈活等手段吸引最后一部分投資客落定營銷第四階段:178。開發(fā)競爭優(yōu)勢定位① 復(fù)合優(yōu)勢；② 性價比優(yōu)勢；③ 差異優(yōu)勢；④ 細(xì)處競爭優(yōu)勢；⑤ 技戰(zhàn)術(shù)優(yōu)勢；⑥ 門檻優(yōu)勢。 ③老人：在這里老人都有早起習(xí)慣。① 孩子：12班幼兒園，在這里，都喜歡三五成群玩騎木馬、溜滑梯、蹺蹺板等，城市里難得的玩泥巴、玩沙地也常能激發(fā)他們的創(chuàng)作的興趣。：考慮對比的因素主要有：樓層、朝向、景觀、實用性、結(jié)構(gòu)、面積、噪音、污染，一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為高層以及棟間遮擋情況而定。4)項目價格提升潛力分析項目位于益陽大道和龍洲路的交匯處。C. 分別確定每區(qū)各單元的平均單價，主要比較各棟在朝向、景觀、通風(fēng)、采光、臨路條件等因素后確定。3)定價方法項目采用市場比較定價法定價。這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。 ㈣ 儲備后手l 不要一次將子彈用光，適度地將好的物業(yè)、最優(yōu)惠的付款方式留到最后，做到分段法消控和分段性促銷。作為高價消費品，許多購房者是窮其一生積蓄購買，他們在決定購房時必然要貨比三家、慎之又慎。 理由：l 低開可以先聲奪人地吸引市場視線，引起置業(yè)者關(guān)注，從而迅速地聚集起人氣。 完善各項服務(wù)工作，樹立市場良好口碑178。根據(jù)對整體市場狀況、區(qū)域市場形勢、目標(biāo)客戶群、前期成交客戶、客戶意向調(diào)查、項目自身條件等綜合分析，以實現(xiàn)較高的利潤、回避市場風(fēng)險為原則。務(wù)川宜居——隨著務(wù)川的經(jīng)濟發(fā)展，不管是在城市規(guī)模、市政建設(shè)、配套建設(shè)、教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)等方方面面都日趨完善，隨著這些條件的改善和發(fā)展，解決了老百姓普遍對孩子教育、老人贍養(yǎng)、醫(yī)療等方面的后顧之憂，充分的營造出生活便利又舒適，后續(xù)生活來源可持續(xù)性發(fā)展的美好前景，大大的增加了老百姓在務(wù)川置業(yè)信心。 主流客戶分析（約占整體消費群體的82％）①其它（約占整體消費群體的36％） 年齡層：2045歲客戶特征描述：他們可能是務(wù)川縣縣城本地人，也可能是其他城市人分配到務(wù)川工作或私營企業(yè)主以及自由打工者，大多數(shù)工作時間較長，多年的拼搏，已基本找到適合自己的位置，有一份較為可觀的收入，并且比較穩(wěn)定的職業(yè)，他們部分有較好的文化教育背景，追求時尚品位的生活，但生活并不崇尚奢侈。其他補充客戶（非主流）：隨著務(wù)川的經(jīng)濟發(fā)展與城市規(guī)模的不斷擴大，不斷進(jìn)入務(wù)川的外來人員和入駐務(wù)川的企業(yè)管理人員、技術(shù)人員等。⑻ 價格執(zhí)行死板，完全不顧商家和消費者在價格問題上的絕對對立面。⑷ 營銷團隊的水平極低，專業(yè)知識、專業(yè)技能欠缺，還自我感覺良好，且人心渙散，沒有職業(yè)精神。3）“十分鐘輻射圈”不管是現(xiàn)在務(wù)川傳統(tǒng)的政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心還是未來的新區(qū)，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，皆在其囊括的范圍以內(nèi)，周邊配套成熟度與新區(qū)相比有明顯的優(yōu)勢。2）受前期的諸多錯誤導(dǎo)致目前市場對世紀(jì)新城的口碑影響很不好，要知道，區(qū)縣市場的口碑效應(yīng)的重要性絕不容小覷。6）交通優(yōu)勢：緊鄰東升大道，務(wù)川汽車站，務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，交通四通八達(dá)，出行方便快捷。2）地段升值潛力大：位于務(wù)川母城與新城之間，項目北面大門又接壤務(wù)川的務(wù)正高速、務(wù)德高速出入口，正面更有東升大道交通主干道，自身龐大的綜合商業(yè)面積與白金翰宮的商業(yè)相互輝映，具有形成繁華商業(yè)圈的核心潛力。第三是改變務(wù)川市場普遍固化呆板的座銷模式，增加新的客戶刺激手段，增設(shè)體驗式營銷板塊，從而使客戶在世紀(jì)新城感受到與眾不同的尊榮感與置業(yè)世紀(jì)新城的高貴地位和與眾有別的幸福感。⑦ 物業(yè)管理： 物業(yè)管理對于目前的消費群體來說并不陌生，但絕大多數(shù)客戶不能清楚的意識到物業(yè)管理的品質(zhì)是什么，基本都還停留在“只要是小區(qū)有幾個保安就是物業(yè)管理”這樣的層面上，對于物業(yè)管理收費與管理品質(zhì)的必然聯(lián)系缺乏理性認(rèn)識。④ 價格： 樓盤價格統(tǒng)計表⑤ 營銷推廣：各樓盤都是在自己的項目所在地設(shè)立接待中心，在接待中心的包裝上各有特色，但在服務(wù)態(tài)度、項目介紹、專業(yè)知識、置業(yè)形象上普遍欠缺甚至但不上專業(yè)，給人的感覺都是打醬油的（白金翰宮稍好一些）?！?競爭樓盤分析 經(jīng)過近期的調(diào)查，世紀(jì)東升新城的主要幾個競爭對手進(jìn)行了調(diào)查。樓盤四：東川公寓建筑面積：萬方物業(yè)費：㎡面積區(qū)間：90~120開發(fā)商：匯鑫地產(chǎn)電話：5595551公攤系數(shù)：20%住宅價格：3200左右商業(yè)價格：一層：13800，二層：5800，三層：5500樓盤動態(tài)及走向：共3棟樓，共計156套，現(xiàn)以銷售70%優(yōu)惠方式：，如果存心要可向老總申請減少總價。四．競爭狀況分析★ 競爭樓盤基本情況樓盤一：白金翰宮建筑面積：26方物業(yè)費：未出面積區(qū)間：96~128平米開發(fā)商：宏繼地產(chǎn)電話：3272555公攤系數(shù)：20%住宅價格：2880~3150商業(yè)價格：未出樓盤動態(tài)及走向：目前推出4號樓，總計300余套房源，以認(rèn)購進(jìn)50%優(yōu)惠方式：定金5萬起，每多交一萬，單價上少10元（如交10萬定金，單價少50元）優(yōu)勢：付全款優(yōu)惠額度大，商業(yè)打造合理，丹砂廣場，神佑廣場，體育館相輔相成，6米挑高，一層可變兩層，劣勢：戶型設(shè)計不合理，浪費面積大，地塊曾經(jīng)是水庫填平而成，背靠變電站，輻射大，對身體影響大?！?醫(yī)療衛(wèi)生 務(wù)川中心醫(yī)院步行就只需10分鐘左右、務(wù)川中醫(yī)院亦是如此，為業(yè)主提供了健全的健康保障。衛(wèi)生狀況 項目地周邊的總體衛(wèi)生狀況良好。B、空氣污染：項目緊臨東升大道主干道，車流量大，汽車尾氣排放嚴(yán)重特別是揚塵嚴(yán)重，空氣質(zhì)量較差，但周圍建筑分布較稀疏，空氣流動交快，空氣質(zhì)量受影響較小?！? 地塊資源 項目受務(wù)川地理地貌的影響，整體背山面水的緩坡式園林建筑，共分為三個組團?；匚髅鏋闁|升大道；東面和南面為14米寬城市支道，其中安置房工程位于世紀(jì)東升新城工程用地南部，地塊大致呈三角形，最大長度約222m，最大寬度約92m，～，自西向東逐漸升高，高差較大。項目總建筑面積近70萬平方米。%；城鎮(zhèn)居民可支配收入完成19800元，%；農(nóng)村居民人均可支配收入完成5774元，增長22%。%，增長232014年目標(biāo)，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成41億元，%；規(guī)模工業(yè)增加值完成增長23%，公共財政預(yù)算收入完成6③、市場住房需求：從長遠(yuǎn)來看，就目前的市場放量是滿足不了務(wù)川縣未來市場需求的，但就目前而言，市場慢熱特性是非常明顯的，如何及時的把握住現(xiàn)有市場的主動，盡可能多的搶占市場