【正文】 根據(jù)某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地開發(fā)戰(zhàn)略，確定某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地出讓收入在2009年2011年為穩(wěn)中有升，20122014年為逐步減少的趨勢。其中土地出讓收益在5億元左右。其他不可預(yù)見費，也可稱為預(yù)留金，按建安工程費的7%計入。第八章 投資估算與資金籌措第一節(jié) 概述一、投資估算的依據(jù)建設(shè)工程可行性研究投資估算編制辦法（建設(shè)部）全國建設(shè)工程投資估算指標(biāo)（建設(shè)部）江蘇省建筑與裝飾工程計價表（上下兩冊）江蘇省xx市現(xiàn)行的有關(guān)計價文件類似工程技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)二、投資估算的范圍安置房工程105000平方米的全部建設(shè)費用。本項目招標(biāo)人擬采用公開招標(biāo)方式，通過有關(guān)部門指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其它媒價發(fā)布招標(biāo)公告進行招標(biāo)。結(jié)構(gòu)工程師設(shè)備工程師造價工程師建筑工程師設(shè)計部門咨詢部門公 司項 目 組供應(yīng)商工程承包商分包商供應(yīng)商工程承包商分包商供應(yīng)商工程承包商分包商第三節(jié) 項目招標(biāo)一、招標(biāo)范圍及依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和國家發(fā)展計劃委員會、江蘇省計委等有關(guān)規(guī)定，建設(shè)項目勘察、設(shè)計、建筑、安裝、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等的采購達到下列標(biāo)準之一的必須進行招標(biāo)：（1）單項合同估算在200萬元人民幣以上的；（2）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；(3)勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算在50萬元人民幣以上的；（4）單項合同估算低于以上三條規(guī)定標(biāo)準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。本項目屬于投資額較大、建設(shè)期較長、工程內(nèi)容較復(fù)雜的項目，在項目管理方面，宜采用項目經(jīng)理負責(zé)制，項目經(jīng)理的主要任務(wù)是自始至終全面負責(zé)項目的實施，包括組織項目組成員和利用外部人力資源進行《項目任務(wù)計劃書》的編制、工程進度控制、預(yù)算控制、法律與行政障礙的排除等。江陰臨港新城開發(fā)建設(shè)有限公司董事會監(jiān)事會總經(jīng)理財務(wù)部審計部人力資源部規(guī)劃部管理部工程建設(shè)部物業(yè)管理部71圖 企業(yè)組織機構(gòu)圖為使項目順利實施，公司將成立專門的項目組，項目組設(shè)項目經(jīng)理一名和小組成員若干，由經(jīng)驗豐富有項目管理人員和專業(yè)技術(shù)人員組成，項目組就項目實施計劃（工程進度和預(yù)算執(zhí)行情況）對公司負責(zé)。項目實施的前期各項準備工作要到位。為合理安排項目建設(shè)周期，加快建設(shè)進度，項目建設(shè)必須做好以下原則：項目涉及給排水、供電、燃氣、通訊等公用設(shè)施的建設(shè)，這些公用設(shè)施與市政、電信、電力等部門共同組織實施，因此項目在主體建設(shè)同時，必須做好與相關(guān)部門的施工協(xié)調(diào)工作，確保施工進度不受影響。固體廢物為小區(qū)居民生活活動產(chǎn)后的生活垃圾，其中可回收生活垃圾、。五、其他環(huán)境擬建項目周圍無文物保護目標(biāo)。本項目根據(jù)規(guī)劃要求，平均綠化率按39%控制。本項目建成后，綠化系統(tǒng)擬做到點、線、面相結(jié)合，形成具有特色的綠化系統(tǒng)，充分發(fā)揮綠化在凈化、美化、防塵、防噪、降解等方面功能，從而更好地保護生態(tài)環(huán)境。項目建成后環(huán)境影響分析項目建成后對環(huán)境造成的影響主要有生活污水和生活垃圾。粉塵：根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，對建筑粉塵應(yīng)采取有效措施控制。噪聲：建筑施工中產(chǎn)生的噪聲均為暴露級。如廣泛安裝太陽能熱水器，減少能源耗用。規(guī)劃或設(shè)計的敗筆常常給生態(tài)環(huán)境造成致命的影響。營造自然協(xié)調(diào)、風(fēng)景優(yōu)美、特色鮮明的城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境。“十一五”期末，主要污染物排放總量減少20%。加強污染防治工作。堅持環(huán)保優(yōu)先方針。大力發(fā)展“三高二低”（高投入密度、高技術(shù)含量、高附加值和低污染、低消耗）產(chǎn)業(yè)、有利于環(huán)境保護和資源綜合利用的產(chǎn)業(yè)，限期淘汰和轉(zhuǎn)移消耗高、污染重、危及安全生產(chǎn)、技術(shù)落后的工藝和產(chǎn)品，依法關(guān)閉破壞環(huán)境和不具備安全生產(chǎn)條件的企業(yè)。二、項目所在地環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項目所在地某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)境內(nèi)生態(tài)環(huán)境良好，適宜各種農(nóng)植物生長。優(yōu)先選用節(jié)水型設(shè)備和潔具，降低日用水消耗量。（6）、太陽能是一種十分潔凈而又永不枯竭的巨大能源，廣泛使用太陽能對于節(jié)約能源保護環(huán)境有著非常重大的意義。外墻采用新型墻體保溫材料。依據(jù)國家節(jié)能標(biāo)準，合理設(shè)計，優(yōu)化節(jié)能，降低單位面積能耗指標(biāo)，建造節(jié)能性住宅建筑。擬建住宅用房建筑面積105000m2，按xx市國土規(guī)劃局要求，控制建筑密度≤28%，建筑容積率≤，綠地率≥30%。此地塊已經(jīng)國土資源局批準同意意并辦理相關(guān)手續(xù)。積極開展環(huán)境管理體系和環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認證。推進區(qū)域供熱，限用燃煤鍋爐，改善空氣質(zhì)量，有效控制噪聲污染，加強生活垃圾和固體廢棄物的資源化、減量化和無害化處理，實現(xiàn)排污總量的逐步減少。按照生態(tài)功能區(qū)劃，推動經(jīng)濟社會與生態(tài)環(huán)境保護協(xié)調(diào)、健康發(fā)展。加強生態(tài)宣傳，提高全民環(huán)境保護意識，推進生態(tài)示范區(qū)建設(shè)，營造綠色開發(fā)區(qū)。鼓勵發(fā)展節(jié)水型農(nóng)業(yè)、節(jié)水型工業(yè)和節(jié)水型服務(wù)業(yè)，倡導(dǎo)“中水”回用，減少和控制水的使用量，提高全民水資源保護意識。高效有序地開展土地利用保護，積極開展土地復(fù)墾工作。根據(jù)節(jié)約型社會及節(jié)能省地的要求，拆遷房安置建設(shè)，重在優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)布局，提高土地利用程度，要充分論證項目土地利用模式，基礎(chǔ)設(shè)施配置及項目平面布局，戶型功能分區(qū)等方案的優(yōu)劣，做到適當(dāng)合理提高容積率和建筑密度，以強化節(jié)約和集約利用土地資源。土地是極其寶貴的自然資源，是生產(chǎn)力的重要要素，是人類生產(chǎn)和生活最基本的物質(zhì)資料。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源開發(fā)及綜合利用的重要性堅持科學(xué)發(fā)展觀，加快建設(shè)循環(huán)型經(jīng)濟和資源節(jié)約型社會，將是“十一擬建項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合《當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品和技術(shù)目錄》第二十六條第9款的內(nèi)容，符合當(dāng)前對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。擬建項目符合國家“十一五”規(guī)劃建議的精神，符合長三角區(qū)域規(guī)劃、xx市規(guī)劃、某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃框架的要求。xx市地處長三角幾何中心，是自上海溯江而上的第一座濱江港口城市，境內(nèi)35公里的長江水岸線不凍不淤，被稱為“黃金水道的黃金岸線”，這是xx市的一大重要資源。完善區(qū)域市場準入和質(zhì)量認證等標(biāo)準體系；建立區(qū)域性商品、資本、人才、勞動力和技術(shù)市場。xx市地處長江三角洲，長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析第一節(jié) 擬建項目與發(fā)展規(guī)劃的關(guān)系擬建工程的相關(guān)規(guī)劃分別是：xx市規(guī)劃局澄規(guī)條設(shè)（2007）56號《規(guī)劃條件》，經(jīng)xx市人民政府批準的同意xx市夏港鎮(zhèn)人民政府受讓國有土地使用權(quán)的通知（澄土管[2008]84號文件），國有土地使用權(quán)證：澄土國用（2008）第11522號，另一份土地證在正辦理中。某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某花園拆遷安置房工程是按照現(xiàn)代化居住社區(qū)和社會主義新農(nóng)村的標(biāo)準建設(shè)的，通過該項目的建設(shè)，可以集中安置某新城新夏港社區(qū)內(nèi)分散居住的村民，從而騰出土地進行新城建設(shè)?！赌辰?jīng)濟開發(fā)區(qū)土地利用總休規(guī)劃》，由xx國土資源管理局主編《xx市“十一五”規(guī)劃綱要》，由xx市人民政府主編《某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)“十一五”規(guī)劃》，由某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會主編《某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資指南》，由某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會編制。xx市發(fā)展和改革局于2007年9月已對本項目做出了同意立項的批復(fù)，詳見附錄：澄發(fā)改港城[2007]64號。本工程主要內(nèi)容為拆遷安置房的投資開發(fā)建設(shè)，符合社會主義新農(nóng)村建設(shè)的要求，項目投資單位—某新城開發(fā)建設(shè)有限公司受某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)委托，實施該項目的建設(shè)工程。同時公司受某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會委托，對某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會國土局已征用、收購的土地進行開發(fā)與管理以及“七通一平”（道路、給水、排水、供電、供熱、燃氣、電信以及場地平整）為主要內(nèi)容的一級開發(fā)。第三節(jié) 建設(shè)單位基本情況2005年10月，為適應(yīng)發(fā)展的需要和政企分開的需要，以某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會的國有資金為主，集體資金為補充，成立了某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)投資開發(fā)有限公司。對骨干企業(yè)的扶持力度將進一步加大，3年培育年銷售超10億元企業(yè)31家，其中超50億元企業(yè)5家，超100億元企業(yè)2家，超200億元企業(yè)1家，超400億元企業(yè)1家。圍繞加快發(fā)展、總量翻番的目標(biāo)，至2010年，某新城業(yè)務(wù)總收入將突破2500億元，其中工業(yè)產(chǎn)品銷售收入1500億元，%，服務(wù)業(yè)開票銷售收入1000億元，%。按照城市居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準，完善提高集鎮(zhèn)零售商業(yè)網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)特色商業(yè)街、中型購物中心、超級市場、菜市場等多種業(yè)態(tài)，以及街道行政管理、醫(yī)院、銀行等公共服務(wù)設(shè)施。優(yōu)化城市人居環(huán)境，提高城市功能和管理水平，加快人口向新城集聚?！獌?yōu)先發(fā)展新城綜合區(qū)。鞏固和加強水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著力提高保障防洪安全、供水安全和水生態(tài)環(huán)境安全的能力，提升水利服務(wù)于經(jīng)濟社會發(fā)展的能力。建設(shè)500KVxx西變電站，建成220KV盤龍變、某變，新建、擴建110KV賢莊變、常澤變和石化變、利港變。完善各類基礎(chǔ)設(shè)施。申夏港區(qū)（申港、夏港段）重點發(fā)展集裝箱、鋼材、廢鋼、非金屬礦物等件雜貨運輸，接受黃田港港區(qū)的功能轉(zhuǎn)移。加快冶金企業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，引導(dǎo)向特種金屬制品方向發(fā)展。建設(shè)江蘇xx汽車零部件產(chǎn)業(yè)園。規(guī)劃并組織申報出口加工區(qū)。申利產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。大片的生態(tài)綠地將各功能片區(qū)連成一個有機整體?！八妮S”即濱江西路、澄西大道、鎮(zhèn)澄路、芙蓉大道，作為連接母城區(qū)和對外交通的主要通道。——貢獻目標(biāo)。農(nóng)民人均純收入年均增長10%以上。2010年，港口貨物吞吐量達到1億噸，外貿(mào)吞吐量達到2000萬噸，集裝箱吞吐量達到100萬標(biāo)箱。——外向型經(jīng)濟目標(biāo)。在鞏固提升全面小康社會建設(shè)的基礎(chǔ)上，在市內(nèi)率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化。堅持民主法治，促進社會公平正義?！灾鲃?chuàng)新和技術(shù)引進并行。堅持一手抓外源型經(jīng)濟，一手抓內(nèi)源型經(jīng)濟。以加強與上海港的合作、引進港口產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略投資者為切入點，加快港口產(chǎn)業(yè)發(fā)展，建設(shè)集港口航運、倉儲物流、配送加工、商務(wù)服務(wù)、金融信息為一體的區(qū)域性港口物流中心。發(fā)展原則。八是以市政基礎(chǔ)設(shè)施項目、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)為主要內(nèi)容的城市建設(shè)工程。四是以建設(shè)石利港區(qū)奧德費爾、阿爾法碼頭、三房巷碼頭，申夏港區(qū)5號碼頭，黃田港港區(qū)老碼頭改造等為主要內(nèi)容的港口建設(shè)工程。“十一五”期間的某新城重點工程是有辦推動和支撐規(guī)劃的重要抓手。 鐵路是港口貨物集疏運的主要方式，由鎮(zhèn)南鐵路引入支線深入公共港口區(qū)，并建議在港口設(shè)車站，承擔(dān)列車到發(fā)、編組、選分車組、取送車輛等作業(yè)。疏港交通體系由鐵路—疏港道路網(wǎng)—水運組成。（五）、疏港交通 道路立體交叉口除集中建設(shè)公共停車場（庫）外，在城市支路上規(guī)劃園區(qū)設(shè)置港灣式路側(cè)停車帶，以滿足公共停車的需求?？焖俾芳t線寬度為50—60米，設(shè)計車速為80km/h；主干道紅線寬度為40—50米，設(shè)計車速為60km/h；次干道紅線寬度為24—30米，設(shè)計車速為30km/h；支路紅線寬度為10—20米。 道路等級、斷面與技術(shù)指標(biāo)主干道與次干道以及支路系統(tǒng)在本區(qū)形成網(wǎng)格式路網(wǎng)。 本區(qū)內(nèi)規(guī)劃有四條快速道路。加強港口集疏運通道的建設(shè)，規(guī)劃預(yù)留由鐵路、公路、水運和管道運輸構(gòu)成的東西向綜合集疏運通道。規(guī)劃從新長鐵路引入支線深入公共港口區(qū)。 鐵路極大地方便了某新城的對外聯(lián)系。（二）、對外交通高速公路系統(tǒng)同時完善便民型醫(yī)療保健網(wǎng)絡(luò)，居住小區(qū)配備保健站及老年康復(fù)服務(wù)中心。 商業(yè)服務(wù)設(shè)施及其用地和文化娛樂設(shè)施用地根據(jù)居住用地布局安排在綜合區(qū)及各個社區(qū)的公共服務(wù)區(qū)內(nèi)。用地約為：。1所，璜土社區(qū)1所，石莊社區(qū)1所；配套24—30班小學(xué)12所，其中，某新城綜合區(qū)4所，新夏港社區(qū)2所，申港社區(qū)2所，利港社區(qū)1所，澄西社區(qū) 工業(yè)用地相對集中布置，以二類工業(yè)為主，適當(dāng)?shù)牟季忠活惣叭惞I(yè)。林業(yè)區(qū)和其他生態(tài)綠地、水源保護區(qū)等整體化建設(shè)，從而形成某新城碧水藍天、綠樹掩映的保障。 某產(chǎn)業(yè)配套生活區(qū)，整體布局于澄西大道以南。 在整個綜合發(fā)展區(qū)內(nèi)，獨具江南傳統(tǒng)特色的水網(wǎng)縱橫，河道穿流在大面積的公園、綠化、景觀之中，藍天、碧水、綠樹，未來的某新區(qū)，將是一座生態(tài)化的綠色之城。 約150米寬的橢圓形生態(tài)休閑綠帶，使得綜合區(qū)與外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)、物流區(qū)及配套生活區(qū)既相對獨立，又有機聯(lián)系。 在東西發(fā)展軸線上，城市各類公共設(shè)施和高級公寓匯集于此，形成了商務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂、步行購物、行政及體育為一體，收放有致的公共空間，彰顯著濱江城市迷人的建筑風(fēng)情。是集中體現(xiàn)濱江城市魅力與活力、展示新世紀城市建設(shè)水平和生活環(huán)境質(zhì)量的標(biāo)志性地區(qū)。 澄西大道以北，新夏港河以西至新溝河為港口物流區(qū)1期，用地面積為：。立足沿江開發(fā)和港口建設(shè)，服務(wù)本地企業(yè)，輻射周邊地區(qū)，構(gòu)筑以xx港為依托、供應(yīng)鏈管理為基礎(chǔ)、物流設(shè)施建設(shè)——管理及第三方物流——物流配送的物流產(chǎn)業(yè)及企業(yè)群，形成策應(yīng)上海，面向國際、聯(lián)系周邊，對外輻射的物流經(jīng)營服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 、港口物流區(qū)1期、2期 工業(yè)用地集中結(jié)合現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地布局布置，根據(jù)建設(shè)時序可分為兩期：蘆埠港以西，結(jié)合現(xiàn)有的利港產(chǎn)業(yè)集中區(qū)形成某綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)1