【文章內(nèi)容簡介】 元 /平方米 元 /平方米 士邦威利士 2元左右 /平方米 周邊項目分析： 物業(yè)價格相對平均 ,服務(wù)品質(zhì)沒有特色 ,不構(gòu)成對銷售的支撐 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小 結(jié)： 縱觀區(qū)域內(nèi)在售項目，過于傳統(tǒng)與平庸，建筑作為一個區(qū)域形象的表征，沒有與麗澤商務(wù)區(qū)未來發(fā)展相符合的形象，麗澤商務(wù)區(qū)需要有超越現(xiàn)時的與商務(wù)區(qū)未來、現(xiàn)代、國際、時尚等相融合城市形體語言的出現(xiàn)，本案奏響了麗澤商務(wù)區(qū)打造西部 CBD的號角，開創(chuàng)麗澤商務(wù)區(qū)乃至西南區(qū)域房地產(chǎn)市場的新紀(jì)元 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶： A：為項目一級客戶輻射區(qū)，以金融街、廣安門東西線等國家機關(guān)、企事業(yè)單位為主。 B/C：為項目二級客戶輻射區(qū)；利用其區(qū)位優(yōu)勢吸引區(qū)域外圍人員進住。 A B C 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶 （ 1）客戶基本構(gòu)成： 、事業(yè)中高層管理人員 本項目周邊聚集了較多的中央及北京市的國有企事業(yè)單位，國有 企事業(yè)中高層管理人員他們在改善居住環(huán)境的同時，對居住的交 通條件和區(qū)域同樣有較高的要求。 隨著近年宣武區(qū)大力招商和整體規(guī)劃，形成 “ 菜市口商業(yè)中心區(qū) ” 、 “ 琉璃廠文化園 ” 、 “ 馬連道特色商業(yè)區(qū) ” 加之目前的 “ 北京茶葉一條 街 ” 等大型商業(yè)特色區(qū)域的形成 ,也為本區(qū)域商品房市場提供了客 源支持 . 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 理解客戶 、銀行等金融人士 由于宣武區(qū)城市建設(shè)和危舊房改造的整體步伐加快，區(qū)域內(nèi)將有 大量的拆遷居民產(chǎn)生，這部分人群由于工作地點大多位于區(qū)域附 近，加之長期居住于此 ,對區(qū)域有較強的依附性、習(xí)慣性和人際 關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，使得這部分人群拆遷后不愿選擇其它區(qū)域或較為偏遠(yuǎn) 的居住場所，仍然會偏向選擇該區(qū)域項目。這其中不乏有較強購 買力的拆遷戶。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 目標(biāo)客群鎖定 ： 單身貴族 小資群體 新貴一族 本項目特定人群 商人 廣安門商務(wù)區(qū)、金融街、東部 CBD 白領(lǐng)客群 跨區(qū)域的周遍認(rèn)同人群 本區(qū)域的核心購買者 私企從業(yè)者 國企 高端切入 區(qū)域購買 細(xì)分鎖定 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 競爭區(qū)隔總結(jié)： （ 1）建筑規(guī)模上： 本區(qū)域項目規(guī)模大都在 10萬平米以上，最大規(guī)模能夠達到 40萬平米，沒有超大型項目，不形成壟斷的大盤競爭趨勢，所以本項目的建面也不失區(qū)域大盤的氣勢。 （ 2） 綠化率和容積率層面上 ： 從 綠化率和容積率這兩個指標(biāo)看，該區(qū)域的項目在這兩項指標(biāo)上基本處于同一水平。沒有低密度項目。這樣本項目在綠化方面可以針對競爭對手做文章。 （ 3）戶型結(jié)構(gòu)上： 中小戶型作為區(qū)域項目的主力戶型供應(yīng)，建筑形式以塔為主，缺乏創(chuàng)新，品質(zhì)感偏低，本項目應(yīng)在建筑形式、單體立面、戶型、配置標(biāo)準(zhǔn)上實現(xiàn)突破。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 看看我們的定位是什么？ 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 城市核心的潛力地段 。 麗澤商務(wù)區(qū)的未來發(fā)展 。 市中心規(guī)模土地資源的稀缺性 。 京城第二大觀賞水系 蓮花河 。 城市區(qū)域經(jīng)濟熱點中心的發(fā)展態(tài)勢與變遷 。 定位前的思考： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目定位（ SLOGN）： 西二環(huán)水岸國際公寓 關(guān)鍵詞： 稀有 都市核心、水岸 品質(zhì) 中高端、國際水準(zhǔn) 階層 中產(chǎn)階級、 35— 45歲 精神 成熟 … 從容 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 項目形象定位：現(xiàn)代的、大氣的、未來的。 ? 項目市場定位：中高端市場 ? 項目客群定位： 4045歲之間的中產(chǎn)階級； ? 項目產(chǎn)品定位： ? 戶型： 一居： 6080平米 /15%；二居： 90120平米 /38%；三居： 130165平米 /47%； ? 園林： 水主題社區(qū)、綠化帶完善、小品及主題廣場、小區(qū)入口處的裝飾。 ? 外立面： 突出體現(xiàn)品質(zhì)的張力，賦予建筑體以俊朗、現(xiàn)代、簡潔、大氣的視覺感受。 ? 大堂： 建議設(shè)計師從以下方面重點作大堂內(nèi)部設(shè)計：挑高、建筑材質(zhì)、大堂規(guī)劃面積、適當(dāng)安排休閑區(qū)。 ? 公共標(biāo)準(zhǔn)層 ：要求整體全部精裝 ? 會所： 主題：互動式家庭會所。提倡以家庭成員全部參與式的主題會所，不要求豪華奢侈，但求悉心舒適。 ? 物業(yè) ： 聘請知名物業(yè)管理公司擔(dān)當(dāng)顧問。 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn) ：強化公共區(qū)域的裝修配置（衛(wèi)星電視接口） 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 品質(zhì)支撐點 順馳企業(yè)的集團化大品牌形象、雄厚的實力是品質(zhì)的最有力保證。 特殊的地域稀缺性，麗澤商務(wù)圈的迅速崛起，保證了項目升值空間的巨大潛力。 優(yōu)越的地塊位置，親水、親自然。繁華都市中心的健康居所，鬧中取靜。輝煌事業(yè)與恬靜生活的完美組合。 適當(dāng)?shù)纳鐓^(qū)規(guī)模，優(yōu)雅簡約的外立面，盡顯現(xiàn)代人性化主義的精髓。主題綠化園林，諧趣互動景觀，增添生活情趣。高檔的大堂和公共區(qū)域的精裝，貴族式的商業(yè)和會所的 傾心打造，確保業(yè)主的尊貴生活與項目的高品質(zhì)達成統(tǒng)一。 強強聯(lián)手，項目從開發(fā)到規(guī)劃；從設(shè)計到建安；從銷售到物業(yè)，全部由國內(nèi)知名品牌企業(yè)或國家的權(quán)威機構(gòu)完成。確保了項目品質(zhì)從整體到細(xì)部無不精雕細(xì)琢，盡善盡美。 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī) 劃 總 圖 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開 發(fā) 分 期 售樓處 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 空 間 鳥 瞰 分 析 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 接待中心效果圖一： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 接待中心效果圖二： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 立面方案初稿一： 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 第三部分、項目階段性推廣思路 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 聚焦于高目標(biāo)的有效達成、聚焦于傳播推廣的策略組合 重點把握時間節(jié)點，提高整體行動效率 目標(biāo)的達成需要關(guān)注過程 每一個動作都應(yīng)有效 北京順馳置地豐潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 04年目標(biāo)的達成，聚焦于開盤當(dāng)月（ 8月 28日 —— 9月 28日）銷售回款 2億元。 9月份 2億元回款 6月份區(qū)域價值的認(rèn)識 7月3日外賣場開放 制造關(guān)注度、 7月份項目導(dǎo)入 8月 8日現(xiàn)場接