【文章內容簡介】 ，只有通過豐富產品功能，強化產品特色，才能形成市場獨一無二的產品，形成差異化競爭，提升樓盤的整體競爭力。風險三：面臨成本急劇增加的風險35產品定位風險四：銷售過程中銀行按揭問題將導致部分客戶流失 由于政策規(guī)定，凡是商業(yè)類、辦公樓類項目 如無竣工驗收報告，則不能夠享受 50% 的按揭貸款優(yōu)惠政策； 只有成為現房后才能夠享受該優(yōu)惠政策，故在銷售過程中必然會導致一部分意向客戶流失的情況，從而無法實現預期的銷售周期。36產品定位 風險五：對于客戶的稅收政策將導致部分投資客戶的流失37? 1－ 6樓為大型商業(yè)；? 7－ 13樓為 5A級高標準純辦公；? 14樓為休閑會所、商務中心等配套設施；? 北樓 15－ 28樓規(guī)劃為小戶型酒店式服務辦公；? 南樓 15－ 28樓規(guī)劃為經濟型酒店式服務公寓。產品定位　　由此，為規(guī)避風險，提升產品賣點，建議結合市場和項目現狀，對產　　由此，為規(guī)避風險，提升產品賣點，建議結合市場和項目現狀，對產品功能進行重新規(guī)劃，實現復合型綜合功能：品功能進行重新規(guī)劃，實現復合型綜合功能：38產品定位上海首座上海首座 5A級級全方位復合型全方位復合型 ?多功能服務制多功能服務制創(chuàng)意聯動中央商務基地創(chuàng)意聯動中央商務基地 我們將產品定位概念描述為：39產品定位167。 “ 上海首座 ” 之地位立意 ? 5A級寫字樓、酒店服務公寓、酒店服務式辦公、大型商業(yè)購物廣場于一體的復合型商業(yè)項目在上海堪稱首創(chuàng)。 167。 上海 “5A 級 ” 之寫字樓標準 ? 寫字樓符合上海 5A級寫字樓的 A級品牌標準、 A級地理位置標準、 A級客戶層次標準、 A級服務品質標準、 A級硬件設施標準的規(guī)定。 概念元素之立意40167。 “ 全方位復合型、多功能服務制 ” 之功能定位 ? 本項目功能定位之一 ： 即即 5A級寫字樓、酒店服務公寓、服務式酒店辦級寫字樓、酒店服務公寓、服務式酒店辦公、大型商業(yè)購物廣場于一體的復合型商業(yè)。公、大型商業(yè)購物廣場于一體的復合型商業(yè)。 ? 本項目功能定位之二 ： 酒店式服務公寓與服務式酒店辦公于一體，開創(chuàng)了酒店服務式辦公的新模式。 產品定位概念元素之立意41產品定位167。 “ 創(chuàng)意聯動中央商務基地 ” 之屬性定位 ? 所謂中央商務基地： 本項目是一個大型復合商業(yè)共同體，且位于中山公園商業(yè)中心，本項目的復合型商務定位決定我們勢必要把它 打造為中央商務區(qū)中的中央商務基地，作為區(qū)域商務旗艦， 領航中山公園商務版塊。 　 ? 所謂創(chuàng)意聯動： 是我們 整合該項目復合商務功能的鏈條， 將成為推動整體商務基地發(fā)展的內在動力，以此為原點， 進行整合推廣， 完成項目的最終企劃目標。概念元素之立意42216。 產品功能聯動： 大型商業(yè)、純 5A辦公、酒店式服務辦公和酒店式服務公寓形成功能互補。216。 目標客群聯動： 不同產品功能滿足不同的客戶需求，客群間又形成互動效應。216。 銷售方式聯動： 不同的產品功能和特色在銷售過程中實現聯動效應，最大限度地保證整盤合理去化。產品定位之論證 1　　基于上述產品定位，我們認為可實現三大聯動效應，有利于促　　基于上述產品定位，我們認為可實現三大聯動效應，有利于促進項目的整盤平均去化：進項目的整盤平均去化：43產品定位之論證 1167。 商業(yè)部分： 通過統(tǒng)一的招商管理，引入品牌商家，幫助樓盤在市場上樹立知名度和一定的品牌形象，并為辦公和酒店式公寓提供配套服務。167。 純 5A級辦公部分： 擁有 5A級辦公環(huán)境，大開間的格局，吸引知名企業(yè)入駐，提升項目的整體品質，并為商業(yè)和酒店式公寓集聚人氣。167。 酒店服務式辦公： 是純 5A級辦公的衍生產品，實現對純辦公的功能互補，宜商宜居，并通過酒店式服務功能形成獨有的項目特色。同時也為商業(yè)和酒店式公寓帶來更多的消費客群。167。 酒店式服務公寓： 為純 5A級辦公和酒店式辦公提供配套服務，豐富產品功能內涵，提升商業(yè)人氣。167。 會所： 本項目的會所功能尤為重要，它同時滿足了三種不同功能產品的配套需求，開發(fā)商可自營或交由酒店管理公司經營。產品功能聯動：44產品定位之論證 1產品功能聯動：商　業(yè)商　業(yè)5A級純辦公 酒店服務式辦公酒店服務式公寓酒店服務式公寓項目主體功能項目主體功能衍生衍生功能補充功能補充配配套套服服務務配配套套服服務務配套配套 配套配套消費支撐消費支撐消費支撐消費支撐提升人氣提升人氣45產品定位之論證 1? 產品優(yōu)化建議：? 如欲實現前述所描述的產品功能聯動優(yōu)勢，本行認為須在項目原有的基礎上，進行適當產品優(yōu)化， 最終實現產品聯動的效應。? 主要包括兩方面的優(yōu)化：硬件設施、軟件服務。產品功能聯動：46? 調整平面分割，更適應各類不同功能需求：? 由于目前塔樓部分已進行分割，建議可在此基礎上做適當調整，以提高部分單元的利用率。? 為滿足不同客戶的需求，酒店服務式辦公部分（北塔樓）在銷售過程中實現可分可合的要求。具體實施可以通過樣板房或家配圖紙來表現，以符合不同規(guī)模公司的要求。? 酒店服務式公寓部分（南塔樓）為更好地適應酒店服務功能，在單元劃分上可以再細分為更小面積單元，符合一般的酒店標房標準。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議47? 公共空間的營造與包裝： ? 大堂、電梯廳、公共走道等采用高標準裝飾 ，如大堂地面和墻面鋪設大理石等天然石材，大理石、不銹鋼包柱、電梯廳和走道地面運用天然石材和高級地磚等，衛(wèi)生間配置進口名牌潔具等，通過細節(jié)營造和彰顯高標準辦公尊貴氣派。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議48? 套內裝修符合不同功能需求：? 純辦公部分的套內裝修 應完成吊頂、墻面刷白和地面，地板可智能化 OA地板，使客戶可根據需求隨意調整綜合布線和插座等，可將線纜在鋪設區(qū)域任意改動和使辦公自動化成為可能。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議49216。 酒店式服務辦公， 套內完成地面平整、墻面粉刷白和部分吊頂和衛(wèi)生間的裝修等， 由于項目結構層高較低， 因此除部分管道位置進行吊頂外，其余部分可不吊頂， 減輕客戶對層高的敏感性。216。 酒店式服務公寓套內則應根據酒店標準配置，為全裝修設計，并配置酒店標準客房家具和家電等。裝修設計總體表現應為簡潔、溫馨、舒適。裝修及配置標準建議為 1600元 /平方米（含硬裝、酒店家具和家電等）。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議50? 樣板房、樣板層等的裝修：? 設立樣板房和樣板層，會所設施提前完成等，給客戶以直觀的感受?！　? 由于本項目總體基調是中央商務區(qū)的商業(yè)基地，而在這個大的定位之下有三種不同的產品共同形成本項目的復合功能，故建議在開盤前期必須把標準層裝點到位， 標準層的位置選在 7層， 包括標準層的電梯廳，公共走道等。 同時 7層外露臺設置中央空調機組， 影響了視線和景觀，要求結合樣板層的裝修，對室外機組進行包裝，阻隔視線的不良影響。 　 另外，室內部分的 吊頂、墻面粉刷、地毯等 都必須裝點到位。公共部分建議運用 鏡子、燈飾、盆栽、油畫等 來烘托現場氣氛，加強客戶在看房過程中對本項目的好感，同時也展現出市中心新型辦公產品的典雅氛圍。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議51? 會所配置－實現休閑配套和商務功能? 14樓的會所作為各個功能產品的配套設施，應實現休閑配套功能， 設置美容美發(fā)、健身房、桌球 (乒乓 )房、小型桑拿、咖啡吧、快餐廳等 ， 滿足辦公和酒店式公寓客戶的休閑消費需求。產品優(yōu)化建議－硬件設施咖啡吧咖啡吧產品優(yōu)化建議52? 會所配置－實現休閑配套和商務功能? 設置 24H商務中心（ Business Center） ，在商務中心特設大中小型會議室、復印、彩色打印、高速上網等功能。其中 豪華主題會議室，專設高速寬帶數據網，可召開電視電話會議，具同聲傳譯的功能等 ， 可作為會務接待和培訓之用，彌補部分辦公單元功能。產品優(yōu)化建議－硬件設施產品優(yōu)化建議53商務會所小型會議室小型會議室商務會議室商務會議室大型會議室大型會議室54?　聘請物業(yè)管理公司及專業(yè)酒店管理公司產品優(yōu)化建議－軟件服務