【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 繼續(xù)走低。 ? 今年６月前，由于辦公樓租金持續(xù)上漲，辦公樓的投資潛力突顯無(wú)疑，以 “投資 ”為主導(dǎo)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)推動(dòng)辦公樓銷(xiāo)售，中、高檔辦公樓預(yù)售情況均超出發(fā)展商預(yù)期，致使可供購(gòu)買(mǎi)的現(xiàn)房選擇余地較小，且銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)走高。其次由于海外金融機(jī)構(gòu)的資金涌入為辦公樓售價(jià)的走高推波助瀾。?例如由我司代理的麥格理集團(tuán)，以每平方米 3000多美元的價(jià)格整棟受讓 “新茂大廈 ”，該案是海外基金投資中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一大單。?2023年－ 2023年竣工的辦公樓，包括嘉麟大廈、海銀國(guó)際大廈、泓邦國(guó)際大廈、旺角廣場(chǎng)外，其它樓盤(pán)以租賃為主。?預(yù)計(jì)今年甲級(jí)辦公樓平均售價(jià) 3400美元／平方米。?由于目前除嘉華中心外，沒(méi)有新的甲級(jí)或超甲級(jí)辦公樓進(jìn)入市場(chǎng)，租賃交易量大部分發(fā)生在今年預(yù)期完工的甲級(jí)辦公樓上，且已被紛紛提前預(yù)訂。例如港匯廣場(chǎng)、花旗集團(tuán)大廈的預(yù)定出租率已達(dá)到６ 0％以上，嘉華中心更是達(dá)到了８ 0％以上。?由于供應(yīng)量的缺少和跨國(guó)公司投資力度的增強(qiáng)，上海甲級(jí)或超甲級(jí)辦公樓的空置率持續(xù)下降，從而導(dǎo)致平均租金上升至每月每平方米 。預(yù)計(jì)今年平均租金將上升 ％達(dá)到每月每平方米 ，且明后年每年平均租金將有 6％以上的漲幅。 　MAJOR OFFICES IN 6 CORE CBD辦公樓集中在 6塊中心商業(yè)區(qū)PUXI浦西浦西Hong Qiao AreaChang Ning District長(zhǎng)寧區(qū)虹橋一帶Nan Jing Xi RoadJing An District靜安區(qū)南京西路Huai Hai Zhong RoadLu Wan District盧灣區(qū)淮海中路Yan An Dong RoadHuang Pu District黃浦區(qū)延安東路Central Finance DistrictLujiazui, Pudong浦東陸家嘴中心金融區(qū)PUDONG浦東浦東Xu Jia HuiHui Hui District徐匯區(qū)徐家匯STOCK AS AT 20232023年寫(xiě)字樓供應(yīng)Total:9,000,000m2 （ 合計(jì)約 900萬(wàn)平方米）Source: Colliers International資料來(lái)源 : 高力國(guó)際STOCK BY BUSINESS DISTRICT AS AT 20232023年各大商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓供應(yīng) m2建筑平米Premium超甲級(jí)Grade A甲級(jí)Grade B乙級(jí)Others其它Source: Colliers International資料來(lái)源 : 高力國(guó)際VACANCY RATES BY GRADE AS AT 20232023年寫(xiě)字樓空置率 (按等級(jí) )SUPPLY/DEMAND/VACANCY – PREMIUM GRADE A甲級(jí)及超甲級(jí)寫(xiě)字樓供需空置表Citigroup Tower 花旗銀行大廈 118,000 2023 SUPPLY – PREMIUM GRADE A2023年甲級(jí)及超甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)AZIA Center 匯亞大廈 70,000 Center 嘉華中心 62,000 Grand Gateway Tower 港匯廣場(chǎng) 124,000 PREMIUM GRADE A – RENTALCAPITAL VALUE甲級(jí)及超甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金、售價(jià)走勢(shì) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與本項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷(xiāo)售期接近的樓盤(pán)，主要包括?泓邦國(guó)際大廈 塘沽路 /吳淞路，有部分江景，建筑面積 ，第三季度開(kāi)盤(pán)。?旺角大廈 延安東路隧道口，總建筑面積 ，開(kāi)盤(pán)不久， 均價(jià) ，有少量成交。?海銀國(guó)際大廈 威海路 /南北高架，總建筑面積 ，開(kāi)盤(pán)幾個(gè)月， 報(bào)價(jià) ，暫無(wú)成交。PROJECT POSITION SUGGESTION項(xiàng)目定位及建議 SWOT分析Strengths優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) Weaknesses劣勢(shì)劣勢(shì)? 位于傳統(tǒng)的外灘金融商務(wù)中心，四周金融機(jī)構(gòu)林立。? 按高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓設(shè)計(jì)建造。? 有銀行配套功能，適于金融機(jī)構(gòu)。? 項(xiàng)目高區(qū)享有黃浦江景觀。? 距離地鐵二號(hào)線較近。? 項(xiàng)目地塊周?chē)缆藩M小且為單行道,車(chē)輛出入不方便。? 項(xiàng)目低區(qū)江景受外灘建筑遮擋。? 建筑高度受限，被周?chē)ㄖ稀? 大部分辦公面積是東面采光。Opportunities機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) Threats威脅威脅? 辦公樓市場(chǎng)發(fā)展良好，租金、售價(jià)保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)。? 高檔辦公樓市場(chǎng)需求量逐年增加。? 周邊辦公樓幾乎處于滿租狀態(tài)。? 目前大部分買(mǎi)家處于對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)的觀望階段。? 05年－ 06年新盤(pán)增量較大，會(huì)形成客戶分流情況。? 未來(lái) 23年辦公樓供應(yīng)量較大。 項(xiàng)目定位? 12層金融機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)大廳、高檔品牌商業(yè)? 310層金融機(jī)構(gòu)總部辦公? 11層以上金融機(jī)構(gòu)、貿(mào)易公司、制造業(yè)、航運(yùn)及物流等公司辦公建議?入市時(shí)機(jī)6月 1日調(diào)控政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)市場(chǎng)觀望期將會(huì)在 3個(gè)月左右，同時(shí)這 3個(gè)月也是銷(xiāo)售淡季，不宜開(kāi)盤(pán) “ 銷(xiāo)售 ” 。因此，建議開(kāi)盤(pán)日期應(yīng)在 910月份，屆時(shí)再根據(jù)市場(chǎng)狀況，對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確定位。?租售策略在目前市場(chǎng)并不明朗的情況下，建議本項(xiàng)目先應(yīng)以 “租賃 ”為主，吸引世界知名企業(yè)入駐；同步進(jìn)行市場(chǎng)推廣，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。?出入交通由于本項(xiàng)目周邊單行道路較多，建議在延安東路、中山東一路、四川中路、河南路等外圍主干道設(shè)置交通指示標(biāo)志，引導(dǎo)車(chē)輛進(jìn)入本項(xiàng)目。同時(shí)，在項(xiàng)目入口交通要道上設(shè)置交通協(xié)管員，疏導(dǎo)行人及自行車(chē)，以保證交通通暢。?客戶吸納方式根據(jù)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，我司將通過(guò) “ 全球客戶網(wǎng)絡(luò) ” 及 “ 本地客戶網(wǎng)絡(luò) ” 物色高品質(zhì)潛在客戶，同時(shí)配合以媒體宣傳進(jìn)行市場(chǎng)推廣。詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見(jiàn) “ 公司介紹 ” 。?樓層分割建議至少每二柱間距應(yīng)進(jìn)行一次分割，單套面積最大不宜超過(guò) 350平方米，單套中間柱盡量要少，同時(shí)考慮景觀。 平面分割建議營(yíng)銷(xiāo)推廣進(jìn)度? 本司將以國(guó)際網(wǎng)絡(luò)、本地客戶網(wǎng)絡(luò)以及媒體廣告宣傳相結(jié)合的策略進(jìn)行推廣，其工作分如下二個(gè)階段，即準(zhǔn)備階段和推廣實(shí)施階段?？⒐?銷(xiāo)售率 時(shí)間階段2023年 2023年7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8準(zhǔn)備階段 推廣實(shí)施階段試銷(xiāo)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 160