深圳北鎮(zhèn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃初步思路(編輯修改稿)
2025-02-01 15:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年擠壓泡沫政策、對(duì)下半年投資需求抬頭迅速出臺(tái)政策打壓、進(jìn)一步緊縮 “ 地根、銀根”剛需觀望心理逐步消失，下半年投資需求再次升溫，但遭政策迅速打壓，投資客全面撤退，市場(chǎng)重回低迷。全年房?jī)r(jià)漲幅僅 10%，月均成交 172萬(wàn)平方米2023年 世界經(jīng)濟(jì)劇烈動(dòng)蕩，上半年經(jīng)濟(jì)通脹壓力巨大，下半金融危機(jī)席卷世界，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面下滑 ，國(guó)內(nèi)面臨通縮危機(jī)上半年實(shí)施緊縮貨幣政策、下半年實(shí)施貨幣擴(kuò)張政策、限制投資炒房政策 “ 前緊后松 ”買賣雙方激烈搏奕，上半年成交量低位企穩(wěn)，年中價(jià)格大幅上揚(yáng)，下半年受金融影響成交跌至冰點(diǎn)。全年房?jī)r(jià)漲幅29%，月均成交僅為 74萬(wàn)平方米2023年 上半年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，二季度開(kāi)始受 4萬(wàn)億投資刺激，預(yù)期下半年經(jīng)濟(jì)回升房地產(chǎn)行業(yè)利好政策 “ 前松后緊 ”、政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫陷入左右為難尷尬境地年末拐點(diǎn)未現(xiàn)，剛需信心脆弱， 3月開(kāi)始大量入市 ,導(dǎo)致市場(chǎng)逆市回升， 6月市場(chǎng)已恢復(fù)成交量與價(jià)格的歷史高位。上半年房?jī)r(jià)漲幅 4%，月均成交 146萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅在 1015%2023年 受制造業(yè)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將維持全年低速增長(zhǎng)以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)為目的調(diào)控政策或在稅收環(huán)節(jié)出臺(tái)，房產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)計(jì)將有所創(chuàng)新，不過(guò)總體導(dǎo)向應(yīng)趨向溫和預(yù)計(jì)受調(diào)控政策影響，上半年市場(chǎng)可能走低，但由于政策溫和以及剛需觀望心理脆弱，下半年就有機(jī)會(huì)回暖，走勢(shì)震蕩上行。預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)平均漲幅在 15%左右無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 —— 無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)，以及上海市場(chǎng)對(duì)無(wú)錫市場(chǎng)的牽引規(guī)律，我們對(duì)無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)價(jià)格走勢(shì)預(yù)判如下： 2023全年價(jià)格漲幅： 9%2023全年價(jià)格漲幅： %當(dāng)前售價(jià) 2023年末售價(jià) 2023年末售價(jià)多層 4000元 /平方米 4200元 /平方米 4536元 /平方米小高層 4100元 /平方米 4264元 /平方米 4562元 /平方米高層 4200元 /平方米 4326元 /平方米 4586元 /平方米商業(yè) 6200/平方米 6450/平方米 6825元 /平方米項(xiàng)目總銷金額為 67238萬(wàn)元，整體銷售均價(jià)為 4614元 /平方米（不計(jì)車位收入） ，最終的銷售定價(jià)將根據(jù)當(dāng)時(shí)的認(rèn)籌情況、市場(chǎng)情況而定。項(xiàng)目銷售價(jià)格估算Part 3 產(chǎn)品優(yōu)化建議銷售標(biāo)的分析房型種類 房型面積 戶數(shù) 建面比例二房二廳一衛(wèi) 8095 521 %三房二廳一衛(wèi) 100120 264 % %三房二廳二衛(wèi) 120130 490 %三房二廳（帶空中花園） 130135 %總建筑面積 ： 161727平方米地上建筑面積 ： 145727平方米多 層： 42413平方米 …… 29%小 高 層： 33476平方米 …… 23%高 層： 66711平方米 …… 46%商 業(yè)： 3127平方米 …… 2%地下建筑面積： 16000平方米 …… 11%69%銷售標(biāo)的分析物業(yè)類型分析： 本項(xiàng)目多層可售面積為 42413平方米，小高層可售面積為 33476平方米，高層可售面積為 66711平方米。從區(qū)域內(nèi)客戶調(diào)研看， 客戶對(duì)住宅的偏好程度：多層最強(qiáng) ＞ 小高層次之 ＞ 高層再次之 。而本項(xiàng)目由于小高層與高層房源占了總房源的 70%，其中高層又占了總房源的近一半，因此未來(lái)銷售價(jià)格必然受到一定影響。戶型去化分析： 從目前區(qū)域客戶多貪圖大面積戶型與選擇一次性付款可以看出，區(qū)域客戶的農(nóng)村住房觀念尚未轉(zhuǎn)型，以及家庭月還款能力薄弱。這兩點(diǎn)意味著本項(xiàng)日后銷售單價(jià)提升將面臨很大阻力。而本項(xiàng)目房型規(guī)劃以三房為主，基于區(qū)域客戶對(duì)總價(jià)要求大于對(duì)品質(zhì)要求的基本特征，這樣的 房型配比盡管符合目前區(qū)域需求，但卻為日后單價(jià)提升帶來(lái)了較大阻力 ，因?yàn)樵诟甙旱目們r(jià)面前，任何品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)力都有可能被抹殺。綜上所述： 本項(xiàng)目的銷售標(biāo)的，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)未來(lái)銷售價(jià)格的提升帶來(lái)一定阻力，因此將滯后于無(wú)錫整體 市場(chǎng)漲幅。對(duì)此，我們建議縮小戶型面積，因?yàn)樵谖覀兛磥?lái)， 落后的住
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