富城投資深圳振興路項(xiàng)目營銷策劃報告(編輯修改稿)
2025-02-05 18:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 7 7 5 8 8 9 軟件設(shè)施 4 3 2 3 3 3 3 小區(qū)配套 4 3 2 2 3 2 3 交樓時間 4 3 3 2 3 3 4 物業(yè)管理 5 3 2 2 4 4 4 合計 100 77 70 64 86 82 80 項(xiàng)目合成均價測算表計算內(nèi)容 代碼瑋鵬花園航天立業(yè)華庭閣林網(wǎng)苑群星廣場 都會 100我們項(xiàng)目合計權(quán)重值 Q 77 70 64 86 82 80實(shí)際均價 8000 7600 7800 8000 8500 權(quán)重值比例 權(quán)重均價 PI 8312 8686 9750 7442 8293 樓盤所占權(quán)重 WI 20% 28% 22% 15% 15% 樓盤權(quán)重價 PI*WI 1662 2432 2145 1116 1244 8600通過以上計算，本項(xiàng)目初步合成的市場參考實(shí)收均價為： 均價 8600元 /平方米內(nèi)部產(chǎn)品價格策略不同產(chǎn)品種類的市場價值體現(xiàn) 根據(jù)我們多年的操作經(jīng)驗(yàn)，公寓與酒店式公寓、商務(wù)寫字間的市場價值范圍如下：1．酒店式公寓： 公寓價＋ 300～ 600元 /㎡2．酒店式商務(wù)公寓： 公寓價＋ 500～ 900元 /㎡本項(xiàng)目產(chǎn)品價格指導(dǎo)表商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳95009800 87009000 86008900 86008900價格分析 商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳均 價 9600 8900 8800 8800平均面積（㎡） /套 28 32 48 60平均售價 /套 268800 284800 422400 528000 商務(wù)公寓 單身公寓 一房一廳 二房一廳均 價 9600 8900 8800 8800合計面積 4020 8918 12740 3822合計售價 38592023 79370200 112112023 33633600價格策略 —— 低開高走，逐步攀升銷售節(jié)奏與價格的關(guān)系銷售階段 銷售時間段 推出單位比例 入市價格內(nèi)部認(rèn)購期第一階段（ ～ ） 商務(wù)公寓： 20%單身公寓： 30%一房一廳： 20%二房一廳： 20%8700元 /㎡第二階段（ ～ ）第三階段（ ～ ）公開發(fā)售期第四階段（ ～ ）商務(wù)公寓： 35%單身公寓： 35%一房一廳： 30%二房一廳： 30%8900元 /㎡第五階段（ ～ ）第六階段（ ～ ）調(diào)整期 第七階段（ ～ ） 9100元 /㎡持續(xù)期 第八階段（ ～ ） 9200元 /㎡尾銷期 第九階段（ ～ ） 尾盤促銷 9000元 /㎡商業(yè)部分商業(yè)定位步行街 精品廊 主題商場 方案一：商業(yè)布局規(guī)劃一層定位：開放式街鋪與外部步行街結(jié)合二層定位：主題商場商業(yè)經(jīng)營模式外向型，片區(qū)鄰近商家互動共贏 ,共同打造整體商業(yè)形象。 經(jīng)營品種規(guī)劃表 樓層 經(jīng)營品種經(jīng)營模式招商對象二層（文化藝術(shù)品專業(yè)市場）書畫、古董、工藝品、樂器、特色書刊、民風(fēng)藝術(shù)品、時尚裝飾品、玻璃制品、陶瓷制品、蠟制品等帶租銷售 特色專賣店一層（分隔獨(dú)立街鋪）精品時裝廊品牌皮具店香水世界名表店高級飾品店銷售 品牌專賣店具有鮮明娛樂、休閑特色的大型 一站式消費(fèi) 娛樂城 方案二：一、二層： 考慮統(tǒng)一的經(jīng)營模式 布局規(guī)劃 一層： 接待大堂、溫泉藥?。?、女部）、桑拿室、腳底按摩、沖涼兼寄存區(qū)（男、女部）、美容美發(fā) ……二層： 健身運(yùn)動（乒乓球、棒球、高爾夫球練習(xí)場）、大電影院、小電影院（投影）、棋牌麻將室、餐廳、網(wǎng)吧、酒吧、男女睡眠區(qū) ……經(jīng)營品種規(guī)劃商場價格市場租金比較法（投資回報法） 二級次商圈 出租狀況表商場名稱 樓層 月租金 (元 /㎡ ) 空置率 商業(yè)檔次恩維廣場(全街鋪 ) 1F 300—500 0% 中檔海潤廣場（原）1F 280 10%中低檔2F //3F 100—150 /中閣音像城1F 300—500 0%中檔2F 150—250 10%園嶺鞋城1F 180—320 0% 中檔 2F 80—130 20%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的 商場租金樓 層 一 層 二 層月租金范圍 (元 /㎡ ) 350200 202350周邊一級核心商業(yè)圈 回報率商場名稱 樓層 年投資回報率（年租金 /總價）賽格廣場一層 %二層 %中電信息時代廣場一層 11%二層 10%佳和電子一層 9%二層 6%本商場 銷售價格 區(qū)間表樓層 最高價（元／ｍ ２ ） 最低價（元／ｍ ２ ） 均價（元／ｍ ２ ）一層 52500 30000 37500二層 30000 22500 25500總體 / / 31500可以看出：
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