【文章內(nèi)容簡介】 90% 入住時間 一期 10年 10月份 綜合分析：項目規(guī)模不大，周邊配套相對齊全，戶型設計較實用但太傳統(tǒng)，沒有創(chuàng)新，項目工期較長，有延期交房的現(xiàn)象出現(xiàn)，口碑差，二期產(chǎn)品更因為遲遲不能拆遷，沒法往前推進，造成不良影響，社區(qū)雖地段較好，但品質(zhì)一般。 主推戶型 武城房地產(chǎn)行業(yè)概況 典型項目分析 武城需求市場分析 武城縣整體概況 市場研究結(jié)論 第一部分 市場分析篇 調(diào)研目的： 對目標客戶群的購買需求進行深入了解，為市場定位提供依據(jù)：包括調(diào)查對象的背景資料、其對產(chǎn)品的期望、價格承受能力以及愿意接受的產(chǎn)品推廣方式等，通過調(diào)研為項目開發(fā)提供決策支持。 需求市場調(diào)查目的及方法說明 調(diào)研方法： 我們此次需求調(diào)研部分主要采取“大樣本調(diào)研”與深度訪談相結(jié)合的方法，以期真實地反映市場現(xiàn)實及潛在需求狀況。調(diào)研人群主要以機關(guān)、事業(yè)單位公務員，私營企業(yè)主、醫(yī)生、老師、企業(yè)管理人員為主，加大有效客群的訪問量。 說明： 實際調(diào)研所反映的結(jié)果只是當前的市場狀態(tài)，并且不排除人們對于一些敏感性 因素的回避性。并且市場是不斷變化的，需要有效的引導，這就需要開發(fā)商及操盤者 對有效客群進行把握和深度挖掘。 自然因素分析 本項調(diào)查是針對一年內(nèi)有購買意向的人群進行的。調(diào)查顯示，潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)比較集中，主要是 21－ 40歲這個年齡段，占了總?cè)藬?shù) 70%。 隨著社會生活水平的不斷提高，年輕人良好的職業(yè)前景以及收入水平 ,及未來成家立業(yè)的需求， 25－ 40歲人群成為住宅消費潛在的主力軍。 自然因素分析 該縣的意向購買人群中 ,大專學歷的人群所占比例較高 ,尤其是在年輕置業(yè)者中 ,學歷水平普遍較高 .年齡較高的置業(yè)者 , 高中 ,中專等中等學歷者占多數(shù) . 學歷較高者對住宅消費的需求越高 ,并越加理智 ,除價格外 ,對住宅的整體品質(zhì) ,周邊環(huán)境及配套要求更為注重 . 客戶因素分析 ? 從被訪者的單位分布情況來看，被訪客戶單位分布比較平均，企業(yè)、事業(yè)及行政部門工作者、自由職業(yè)或個體經(jīng)濟及退休人員比例較為均衡，無業(yè)人員及學生的比例較低。但公司、企業(yè)普通員工、職員所占比例較大。 客戶因素分析 家庭結(jié)構(gòu) :從右圖可以看出，現(xiàn)在社會上家庭結(jié)構(gòu)以三人為主。由于被訪者 2050歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結(jié)構(gòu)較為常見。 家庭年收入水平 :常見被訪者家庭年收入 26萬。這部分被訪者可以代表武城整體狀況 不同年齡、婚姻家庭情況、學歷與住房面積需求的對應關(guān)系分析，揭示出不同的家庭狀況是購房者選擇住宅面積的決定因素。 購房目的分析 意向購房群體 現(xiàn)有住房性質(zhì) 購房目的 2050歲之間的意向購買者 自有房屋和拆遷安置占一定比例 , 改善居住環(huán)境為目的的占 43%,其次為子女購房買房者約占 21%,投資占比例較小 武城當?shù)卣疬w安置房力度比較大。因此，這部分供應減少了市場的有效需求。 從購房目的來看，改善居住環(huán)境是目前購房的主要目的。年輕人結(jié)婚買房也占了較大比例。投資所占比例很小，這說明投資市場較小。 購買戶型選擇 三室兩廳最受消費者歡迎，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視。 建筑類型選擇 多層仍然最受武城市民歡迎，這與多年來的居住習慣有密切關(guān)系。 小高層高層產(chǎn)品的接受程度隨著供應市場產(chǎn)品檔次的提高也受到普遍認可 別墅和花園洋房由于受眾較小，所占比例較小。 社區(qū)配套選擇 商業(yè)配套和體育健身器材成為武城最受消費者歡迎的配套設施。這也是在售項目普遍采用的配套設施。 幼兒園和藝術(shù)文化、娛樂休閑、設施選擇較少，武城當?shù)叵M者對此類高檔配套認識不足。 武城房地產(chǎn)行業(yè)概況 典型項目分析 武城需求市場分析 武城縣整體概況 市場研究結(jié)論 第一部分 市場分析篇 市場研究結(jié)論 （ 二）供應市場中多層仍占主導位置，小高層高層比例較低，但小高層、高層產(chǎn)品供應量開始增多；供應市場三室二廳及二室二廳的戶型較為暢銷，受到改善居住型消費者的認同；項目景觀設計特色較少，景觀設計尚未得到真正重視。如能利用好這一市場空白點，將突出本項目的差異化；在售項目配套多附帶少量商業(yè)配套設施和健身廣場等休閑配套，但幼兒園和泳池等高檔配套尚處于市場空白點。 （一）武城經(jīng)濟發(fā)展還有較大空間，各類型的物業(yè)市場相對來說發(fā)展相對滯 后，在房地產(chǎn)開發(fā)時可以充分借鑒先行者的經(jīng)驗和教訓。 （三）目前武城市場上在售的項目中，存量較大的是金馬商城，國泰名都、錦繡園、東方花園，其余項目均為尾盤銷售階段，競爭力不強；其中金馬商城住宅全部為小高層、高層，且地段較好，是本項目的主要競爭對手，在產(chǎn)品、營銷等方面的優(yōu)勢將是本案成功的基石。 市場研究結(jié)論 （四）被訪者 2050歲為主，加之傳統(tǒng)生活方式，夫婦三人和一家三代的家庭結(jié)構(gòu)較為常見。被訪者家庭年收入 26萬。這部分被訪者可以代表武城整體狀況；改善居住環(huán)境是目前購房的主要目的；三室兩廳最受消費者歡迎，其次是二室二廳，住宅舒適性開始受到消費者重視；多層產(chǎn)品仍是市場首選，小高層、高層也逐漸被接受。 總結(jié)：整體來說武城房地產(chǎn)市場各方面空間較大；價格上漲趨勢平穩(wěn)，高檔項目價格有上升空間；現(xiàn)代風格外立面較受市場歡迎，但風格比較鮮明的歐式風格、和北歐簡約風格已經(jīng)成為其他城市的主流產(chǎn)品，選擇市場空白點和差異化產(chǎn)品，較容易從市場競爭中跳出來，受到市場追捧；豐富營銷宣傳手段，提高樓書的設計印刷質(zhì)量。提高置業(yè)顧問專業(yè)素質(zhì)，差異化服務將提高銷售效果。 繼承市場熱點，把握市場機會 ?120㎡左右的三室二廳、 80— 90㎡左右的二室二廳是供應市場上的主力戶型，這與開發(fā)商迎合當?shù)厣唐贩肯M者以居住改善型的需求為主有關(guān) ?多層仍是武城市場的主流產(chǎn)品；小高層、高層市場供給比例逐漸增加，市場接受程度開始提升，有約 50%的消費者選擇兩者作為自己的首選。 ?價格有拉升空間，高品質(zhì)產(chǎn)品市場前景較大。 ?商業(yè)配套成為中高檔樓盤的首選，健身休閑廣場受到消費者的重視。 ?營銷宣傳手段單一，銷售現(xiàn)場裝飾簡單，置業(yè)顧問素質(zhì)一般。 ?在售項目綠化景觀特色較少，獨特高檔的景觀將極大的提高產(chǎn)品檔次，增加產(chǎn)品在消費者中的美譽度。 ?相關(guān)配套較為缺乏，雙語幼兒園、游泳池等高端物業(yè)配套尚未在武城市場真正出現(xiàn)。 ?外立面風格和色彩較為單一，尚未出現(xiàn)標識性強的產(chǎn)品。 繼承市場熱點，把握市場機會 項目定位 項目規(guī)劃 產(chǎn)品建議 項目分析 項目指標及地塊現(xiàn)狀 項目周邊現(xiàn)狀分析 項目 SWOT分析 第二部分：項目定位及產(chǎn)品建議篇 項目特性 項目所處地屬于武城縣城區(qū)規(guī)劃的重要居住區(qū)域，南側(cè)緊鄰城市主干道 ——振華路，距狀元廣場僅一路之隔，北側(cè)為文化路，西側(cè)緊靠廣電大廈，與南北主干道 —— 古貝路相距 200米，東側(cè)為花園路。 項目規(guī)劃建設用地 46882平米，總建筑面積 117214平米。目前本地塊處于樹林覆蓋狀態(tài)。 項目指標及地塊現(xiàn)狀 項目定位 項目規(guī)劃 產(chǎn)品建議 項目分析 第二部分：項目定位及產(chǎn)品建議篇 項目指標 項目現(xiàn)狀 項目 SWOT分析 項目特性 學校： 第四實驗小學 、實驗 中學、武城二中、實 驗小學、第二實驗小 學 銀行： 中行、農(nóng)信社、工行、 建行、農(nóng)行、農(nóng)業(yè)發(fā)展 銀行、郵政儲蓄銀行 項目周邊現(xiàn)狀分析 行政 辦公： 縣人民政府、縣委 、 建委、新政審批中心 工商局、縣電 視臺、 稅務局、交通局、聯(lián) 通大廈 、移動大廈等 購物： 好運來超市、聯(lián)華超市、 嘉泰購物廣場、正大家 電廣場、供銷合作社等 項目周邊現(xiàn)狀分析 餐飲： 貴都大酒店 、 特色小吃街 醫(yī)院： 縣第一人民醫(yī)院、 博愛醫(yī)院 項目周邊現(xiàn)狀分析 休閑： 升平廣場、 狀元公園 （已開建）、 狀元湖 項目周邊現(xiàn)狀分析 項目定位 項目規(guī)劃 產(chǎn)品建議 項目分析 項目指標 項目現(xiàn)狀 項目 SWOT分析 第二部分：項目定位及產(chǎn)品建議篇 項目特性 項目 SWOT分析 ? 大學科技園區(qū)年消化量20萬㎡左右，對短平快的模式帶來一定挑戰(zhàn)； ? 未來三年綠地、路勁等知名開發(fā)商的項目啟動，將分流客戶。 ? 毗鄰大學科技園區(qū)，發(fā)展前景和潛力較好； ? 規(guī)劃中的長清到市區(qū)的輕軌工程，將大大提升交通便利； ? 公司具有全國性房地產(chǎn)品牌和精品工程的知名度； ? 西部大學科技園區(qū)尚不成熟，有少量生活配套，但檔次較低； ? 可能會受到交通干道的噪音影響； ? 距離濟南市西部城區(qū)距離較長，約 26公里 ； ? 項目周邊交通網(wǎng)四通八達，交通便利性較好； ? 地塊規(guī)模很大，大盤優(yōu)勢明顯； ? 臨近大學科技園區(qū)、沙河和琵琶山，自然人文環(huán)境優(yōu)越； 優(yōu)勢 劣勢 威脅 機會 項目容積率相對周邊項目較高，建筑密度相對較大； 項目區(qū)域環(huán)境一定程度上受化工廠影響。 目前國家政策的不斷調(diào)控，使得購房者持幣觀望狀態(tài)嚴重，對購房者心理有一定的影響；未來不可預知的政策和變化也將給項目帶來潛在威脅； 市場上在售樓盤有一定的存量，對本項目的銷售有一定的壓力。 項目正處于東部發(fā)展的核心位置，有利于項目的價值提升； 大面的城區(qū)改造，豐富了本項目的客群； 金馬商城的價格標桿及產(chǎn)品有助于本案的價格提升； 狀元公園及狀元湖的規(guī)劃建設有助于項目價值的提升。 項目處于城市核心區(qū)域絕版地段 ，坐擁振華街，交通便利； 周邊行政、商務、商業(yè)、教育資源豐富，配套成熟完善； 地塊方正，便于規(guī)劃，利于開發(fā)。 SWOT分析法又稱為態(tài)勢分析法，四個英文字母分別代表：優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機會（ Opportunity）、威脅（ Threat）。通過調(diào)查列舉出來，把各種因素相互匹配起來加以分析，從中得出一系列相應的結(jié)論。 項目特性核心價值提煉 項目的核心競爭力：通過 絕版地段 、 配套完善 、 未來潛力 三者結(jié)合一體為核心競爭。 項目核心競爭點 ? 城區(qū) 核心 ? 優(yōu)越 領(lǐng)地 ? 未來 潛力 ? + 項目延展要點 核心要點一： 項目地塊的位置決定項目尊崇屬性， 項目地處武城縣城中心位置 ，城市東進發(fā)展的 核心板塊 ，是現(xiàn)在和將來不可復制的 絕版地段 核心要點二： 項目周邊交通方便，行政、商務、商業(yè) 資源豐富；商場、 購物中心、餐飲服務等 生活配套 成熟完善。 項目周邊 大型休閑場所 豐富，已開工建設的狀元廣場、狀元湖 近在咫尺。 核心要點三： 本項目處于當前武城縣區(qū)本版塊內(nèi)僅有的 可開發(fā)地塊 ，即項目的 稀缺性 。稀缺性越強未來 升值潛力 越大，加上整個城區(qū)的滾動發(fā)展，本項目未來潛力將 待價而沽 。 三大核心價值提煉 項目定位 項目規(guī)劃 產(chǎn)品建議 項目分析 客群定位 產(chǎn)品定位 第二部分：項目定位及產(chǎn)品建議篇 客群定位 武城發(fā)展的中堅 城區(qū)的企業(yè)、事業(yè) 工作人員 城區(qū)的私營業(yè)主 所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員 + + 主要客群分為以下三類： 一類：武城縣政府機關(guān)的辦公人員以及武城縣經(jīng)濟效益較好的企業(yè)職工 ：他們是城市發(fā)展的高知識階層，是城市發(fā)展的領(lǐng)袖和中堅；他們有知識，且有一定量的財富積累，是城市發(fā)展的主力。 客群定位 二類：縣城做生意的私營業(yè)主 。他們有些是本地人，有些來自外地。通過辛勤經(jīng)營，擁有了一定財富之后，開始關(guān)注自己的身份和地位。生活在城市中心對他們很有意義，既能體現(xiàn)對城市的依賴性，又能體現(xiàn)身份。他們將成為促進城市經(jīng)濟增長的新生力量。 客群定位 三類：所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的外來客戶。 他們對縣城具有很高的認同感，對縣城的發(fā)展有較好的預期，帶著不同的目的置業(yè)在縣城，或者為了享受城市生活、或是為了子女教育、或者為了養(yǎng)老等。 客群定位 項目定位 項目規(guī)劃 產(chǎn)品建議