【文章內(nèi)容簡介】 承受的 總價(jià)段有限 ，但渴望產(chǎn)品升級，體驗(yàn)花園洋房的居住感受，從八里臺的公寓改選北閘口的洋房北閘口原居民 北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻?產(chǎn)品總價(jià)性價(jià)比區(qū)域發(fā)展被動選擇主動選擇項(xiàng)目一期要牢牢抓住這幾類客戶，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最大化滿足這幾類人的需求；待項(xiàng)目積累了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級，向外輻射吸引更多客戶，從而實(shí)現(xiàn)客戶的升級?？蛻舨呗詢r(jià)格優(yōu)勢 ≠ 產(chǎn)品品質(zhì)低端，本項(xiàng)目延續(xù)天地源產(chǎn)品特點(diǎn)，主動占位高品質(zhì)樓盤序列項(xiàng)目占位開發(fā)商品牌產(chǎn)品品質(zhì)低品牌高品牌低品質(zhì) 高品質(zhì)天津碧桂園星耀五洲津沽首府天山水榭花都沽上江南耀華新天地大城贊天地源津九軒天地源北閘口項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目 ———— 北閘口首席精品社區(qū)北閘口首席精品社區(qū)? 以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域? 以產(chǎn)品差異化競爭對抗周邊眾多品牌大盤? 以價(jià)格優(yōu)勢成功搶占津南市場高品質(zhì)、差異化、高性價(jià)比是本項(xiàng)目的核心競爭力案名天地源天地源 北壹號北壹號北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 北閘口第一個推出花園洋房的項(xiàng)目 北閘口第一個推出精裝修房源的項(xiàng)目 北閘口價(jià)格、性價(jià)比均屬第一的項(xiàng)目領(lǐng)秀北閘口 5個 差異化競爭策略的實(shí)現(xiàn) —— 通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價(jià)段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競品的錯位競爭產(chǎn)品差異化競爭策略產(chǎn)品類型的突破 產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng)高層 +花園洋房項(xiàng)目 的容積率 地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢，自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng) 是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力切實(shí)可行的方法客戶策略決定了項(xiàng)目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 本項(xiàng)目 津崎公路政和路政平路月牙河新建里鎮(zhèn)政府御和新苑 北閘口電子工業(yè)園北閘口第二小學(xué)32政吉路俊凌路新建東路2122 項(xiàng)目位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位置，由三幅獨(dú)立的地塊構(gòu)成，并 受 70/90政策限制 。 三幅土地四至： 21號地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。 22號地塊：東至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新東路。 32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。216。 采用 “ 高低配 ” 的原則，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配。216。 一期開發(fā)土地價(jià)值相對最低的地塊 22號地塊 ：? 22號地塊緊鄰主干道，具有 良好的昭示性? 但同時(shí) 噪聲、塵土污染較嚴(yán)重 ，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上 ，適合多配一些價(jià)值相對較低的高層產(chǎn)品216。 二期開發(fā)土地價(jià)值相對較高的地塊 32號地塊 ：? 32號地塊靠近鎮(zhèn)政府， 配套齊全? 但緊鄰商貿(mào)城 人流較混雜 ；容積率 ，可以在一期產(chǎn)品基礎(chǔ)上做一些升級216。 三期開發(fā)土地價(jià)格相對最高的地塊 21號地塊? 21號地塊 私密性最好 ， 有教育配套 北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品一期三期二期項(xiàng)目分期開發(fā)策略：平開高走223221一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處 ；建面 75571㎡二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建 ； 建面 12476㎡三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地 ； 建面 96067㎡多層花園洋房集中綠化售樓處高層公寓功能分區(qū)：沿規(guī)劃道路，西面 240地塊的集中綠化帶設(shè)置在公路邊，用以弱化主干道造成的負(fù)面影響。東面的 238地塊及 243地塊的集中綠化帶分割并連接了兩地塊使其更有整體性。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。18層高層住宅布置在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠(yuǎn)，居住品質(zhì)較高。 33層高層住宅布置在地塊的外圍，形成強(qiáng)烈的秩序感，突出本案的地標(biāo)性。功能分區(qū)與構(gòu)圖完美結(jié)合，達(dá)到現(xiàn)實(shí)與理想的共融，在房產(chǎn)開發(fā)功能至上的基礎(chǔ)上體現(xiàn)了美學(xué)價(jià)值。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營造了綠色生態(tài)大景觀空間。北功能分區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，針對一期幾類客戶的需求，重點(diǎn)在建筑風(fēng)格、面積配比和戶型設(shè)計(jì)上發(fā)力。n 建議本項(xiàng)目 高層延續(xù)天地源津九軒的 ARTDECO 風(fēng)格 ，樹立區(qū)域市場高端樓盤的形象，同時(shí)為市場上同質(zhì)化的競爭找到機(jī)會與突破；n 建議 花園洋房采用英倫風(fēng)格 ，通過英倫建筑嚴(yán)謹(jǐn)厚實(shí)的立面造型展現(xiàn)穩(wěn)重典雅的別墅生活品質(zhì)和社區(qū)形象。 標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)精致品質(zhì)生活建筑風(fēng)格： 高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品建筑風(fēng)格差異化– 色調(diào)：米色調(diào)– 材料：石材干掛 / 真石漆建筑風(fēng)格： 高層公寓經(jīng)典的 ARTDECO 風(fēng)格建筑風(fēng)格： 花園洋房英倫風(fēng)情– 色調(diào)：暖色調(diào)– 材料：石材 +墻磚 +涂料面積配比： 高層以 90平米以下小戶型為主，面積占比達(dá) 80%，體現(xiàn)低總價(jià)優(yōu)勢本項(xiàng)目高層競品主要來自咸水沽板塊，競品主力面積段如下：本項(xiàng)目高層面積配比：面積配比： 洋房一期以小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比 6:4花園洋房競品主要來自八里臺板塊：海爾風(fēng)尚英倫洋房面積段 65155㎡ 均價(jià) 8500元 /㎡天津碧桂園 洋房面積段 95143㎡ 均價(jià) 7000元 /㎡ 參考八里臺競品面積段，建議本項(xiàng)目部分洋房面積段適當(dāng)做大，在 160180 ㎡之間八里臺板塊公寓總價(jià)段：星耀五洲 公寓均價(jià) 8000元 /㎡ 主力面積 70120㎡ 總價(jià)段 5696萬元天津碧桂園公寓均價(jià) 6000元 /㎡ 主力面積 40120㎡ 總價(jià)段 2472萬元 總價(jià)段卡在 100萬元以下，則洋房面積可做 130 ㎡左右一期洋房以經(jīng)濟(jì)型為主，后期可適當(dāng)提升產(chǎn)品品質(zhì)，做大面積、舒適性戶型戶型設(shè)計(jì)： 公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比舜苑一里陽光2房：建筑面積 ㎡ 實(shí)得面積 ㎡中鐵西郡英華2+1房：建筑面積 90㎡ 實(shí)得面積 ㎡中信未來城全贈送 半贈送3房：建筑面積 120㎡ 實(shí)得面積 144㎡戶型設(shè)計(jì)： 即使是小面積情景洋房，也能體驗(yàn)全新居住感受入戶花園主臥配書房面向情景院館南向客廳院館主臥大尺度陽臺130㎡戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受底層復(fù)式設(shè)計(jì)：底層聯(lián)排別墅式設(shè)計(jì)方式，獨(dú)門獨(dú)戶入戶并贈送南北雙向花園，同時(shí)擁有下沉庭院和 3M層高陽光地下室，有一定氣派感提升。4室 2廳 3衛(wèi) 171178㎡（地下室 8688㎡）獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計(jì)： 大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮 3層為平層的設(shè)計(jì)，贈送入戶花園； ，書房及南向超大露臺。