【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)素質(zhì)較高的員工隊伍。； ,管理體系不健全 ,缺乏國際化、市場化、復(fù)合型管理人才。，還沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力。1. 住房政策改革激發(fā)出了對于住宅的需求，房地產(chǎn)住宅業(yè)長期發(fā)展前景良好；2. 今后的市場環(huán)境將更加公開、透明，有利于企業(yè)公平競爭；3. 若干原來限制進入的行業(yè)對內(nèi)、外資開放，西部大開發(fā)、北京奧運引來無限商機。1. 新土地政策和現(xiàn)有土地資源的衰竭將削弱華融原先的競爭優(yōu)勢；2. 房地產(chǎn)業(yè)存在一定程度的泡沫現(xiàn)象，競爭激烈，風(fēng)險較大；3. 中國加入 WTO后，外國競爭者將在各個領(lǐng)域與國內(nèi)經(jīng)營者展開直接競爭，從而打壓平均盈利水平。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 34保密文件、版 權(quán) 所有從 SWOT 分析出發(fā)，華融的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)企業(yè)的競爭能力，克服由于新政策和土地資源減少帶來的威脅1. 華融現(xiàn)有資源和能力主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，人才結(jié)構(gòu)也以房地產(chǎn)專業(yè)人才為主，缺乏復(fù)合型的管理人才，也缺乏跨行業(yè)的管理經(jīng)驗和能力，現(xiàn)階段不具備多元化經(jīng)營的組織和人才條件；2. 華融雖然擁有多種融資渠道，但即便是把現(xiàn)有的項目順利完成，資金也已經(jīng)十分緊張，而無論大規(guī)模進軍那個行業(yè)，都需要大量的資金投入，因此，華融在現(xiàn)階段尚不具備多元化經(jīng)營的資金條件；3. 房地產(chǎn)業(yè)本身，尤其是住宅房地產(chǎn)，市場規(guī)模和潛力都很大，支持華融未來的發(fā)展不成問題，雖然投資收益率有下降的趨勢，但相比其他行業(yè)，仍屬利潤豐厚的產(chǎn)業(yè)；4. 到目前為止華融在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得的成功在相當(dāng)程度上靠的是資源優(yōu)勢，企業(yè)的競爭力沒有經(jīng)過市場的檢驗，沒有形成系統(tǒng)的核心競爭力，因此，華融當(dāng)務(wù)之急是集中精力培育核心競爭力；5. 在房地產(chǎn)業(yè)，華融以前主要是做地產(chǎn)開發(fā)，房產(chǎn)開發(fā)方面也以寫字樓為主，而在開發(fā)住宅產(chǎn)品、物業(yè)經(jīng)營管理等其他房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)上經(jīng)驗并不是很多，可以提升的空間依然很大。2023年 11月 29日 35保密文件、版 權(quán) 所有基于華融的現(xiàn)狀和未來發(fā)展機會，新華信認(rèn)為：華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個層面第一層面核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)第二層面金融街綜合服務(wù)業(yè)：l 寫字樓、公寓、酒店、商鋪l 俱樂部、會展、廣告l 寬帶接入和增值服務(wù)l 雜志、論壇、劇院l 房地產(chǎn)投資信托第三層面有潛力的金融業(yè)務(wù)，可考慮的方向包括：l 財務(wù)公司l 綜合類券商，壽險公司l 房地產(chǎn)投資信托2023年 11月 29日 36保密文件、版 權(quán) 所有為什么選擇以物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理為核心的金融街綜合服務(wù)業(yè)作為第二層面的業(yè)務(wù)起步期發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營風(fēng)險華融現(xiàn)有的金融街區(qū)域的物業(yè)資源具有良好的升值潛力土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模示意2023年 11月 29日 37保密文件、版 權(quán) 所有從世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢看，物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資是成熟房地產(chǎn)市場的選擇世界 500強資產(chǎn)：第一名 883億，第 500名 92億美元? 世界房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)規(guī)模較小? 房地產(chǎn)企業(yè)單純從開發(fā)角度講，很難做成大型的 “百年企業(yè) ”? 世界上許多大的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房子有很大比例是為了長期擁有和經(jīng)營資料來源：新華信分析2023年 11月 29日 38保密文件、版 權(quán) 所有物業(yè)投資的優(yōu)勢和劣勢分析物業(yè)投資的劣勢? 房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對企業(yè)的融投資能力有較大的要求? 房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長，回收期一般少則十年八年，長則三五十年，一般類型企業(yè)很難承受? 物業(yè)投資者需要較強的專門知識和經(jīng)驗，投資決策的風(fēng)險很大物業(yè)投資的優(yōu)勢? 房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益? 房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。? 房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資產(chǎn)形態(tài)? 易于獲得金融機構(gòu)的支持? 提高物業(yè)投資者的資金信用等級2023年 11月 29日 39保密文件、版 權(quán) 所有房地產(chǎn)物業(yè)投資的主要方向?qū)ν恋赝顿Y住宅置業(yè)投資商業(yè)物業(yè)投資工業(yè)物業(yè)投資綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資土地資源的稀缺性和有限性，決定了土地價值的安全性和保值增值性。對土地的投資一般具有穩(wěn)定的收益。對住宅的置業(yè)投資一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇，考察因素包括規(guī)劃、區(qū)位以及戶型設(shè)計等。銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟價值。即影響房地產(chǎn)銷售價格的主要因素為商業(yè)區(qū)的收益程度交通運輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況是決定工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)投資價值的主要因素交通、通訊、金融服務(wù)便利程度，是決定房地產(chǎn)置業(yè)投資綜合樓成敗的關(guān)鍵2023年 11月 29日 40保密文件、版 權(quán) 所有香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險舉例一：香港恒基兆業(yè)集團 舉 例2023年 11月 29日 41保密文件、版 權(quán) 所有177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險 （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團2023年 11月 29日 42保密文件、版 權(quán) 所有新華信對第三層面業(yè)務(wù)的選擇比較分析表明： 華融可以考慮在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域方面追求未來增長新華信行業(yè)整合分析模型與主業(yè)資源、能力匹配程度行業(yè)吸引力高低低高金融文化旅游高科技環(huán)保物流傳媒? 金融業(yè)前景較好，威脅來自國外的競爭壓力，但行業(yè)本身有成長空間和縫隙市場。? 旅游業(yè)中旅游景點業(yè)前景相對較好，但關(guān)鍵是能否獲得優(yōu)質(zhì)的旅游資源。? 高科技（寬帶接入和增值服務(wù)）業(yè)務(wù)前景不確定因素大，目前也沒有明確的參與模式。可以作為物業(yè)經(jīng)營的增值服務(wù)具體操作，但不是可獨立發(fā)展的戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)方向。? 其他產(chǎn)業(yè)如傳媒、物流、環(huán)保業(yè)前景雖然較好，但與華融匹配度差。綜合看來，華融可以考慮在金融領(lǐng)域追求未來發(fā)展。2023年 11月 29日 43保密文件、版 權(quán) 所有華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個階段第一階段（ 2023年 —2023 年）：強化發(fā)展房地產(chǎn)核心競爭力階段。第二階段（ 2023年 —2023 年）：重點發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。第三階段（ 2023年 —2023 年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。2023年 11月 29日 44保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第一階段 （ 20232023年）強化房地產(chǎn)核心競爭力階段的發(fā)展任務(wù)是： “吃一個 ”， “夾一個 ”， “看一個 ”? “吃一個 ”： 圍繞著房地產(chǎn)業(yè)走專業(yè)化發(fā)展的道路，集中精力培養(yǎng)全面市場化環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力，重點加強投資策劃能力、市場營銷能力、品牌建設(shè)，將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)做精做強，為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)對外規(guī)模擴張奠定基礎(chǔ)。? “夾一個 ”： 在強化房地產(chǎn)核心競爭力的同時，逐步加強對物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以金融街地區(qū)的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長方式以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變 — 從單純服務(wù)型的物業(yè)管理經(jīng)營模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，為進入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。? “看一個 ”： 對于可能進入的未來增長型業(yè)務(wù)（有潛力的金融業(yè)務(wù)：包括 財務(wù)公司、 綜合類券商、房地產(chǎn)投資信托），公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲備人才、評估機會，以待時機成熟時和政策許可時進入。2023年 11月 29日 45保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第二階段 （ 20232023年）重點發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。華融的發(fā)展任務(wù)是：以金融街區(qū)域的良好物業(yè)資源為依托，重點發(fā)展金融街綜合服務(wù)業(yè)? 根據(jù)新華信分析， 2023年金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的營收將能達到總收入的 14%，真正成為第二主業(yè)。? 在這一階段，華融現(xiàn)有各房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該接近尾聲，華融在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的核心能力應(yīng)該已經(jīng)形成，應(yīng)該初步實現(xiàn)擺脫地域性、向區(qū)域外擴張。? 在這一階段的另外一個任務(wù)是為進入第三層面業(yè)務(wù)發(fā)展做準(zhǔn)備。例如：對于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，只要國家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年以后可以開始嘗試操作。金融街綜合服務(wù)業(yè)寬帶接入和增值服務(wù)房地產(chǎn)投資信托文化服務(wù)業(yè)務(wù)：包括劇院、雜志、論壇相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括俱樂部、會展、廣告物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括 寫字樓、公寓、酒店、商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理金融業(yè)2023年 11月 29日 46保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。華融的發(fā)展任務(wù)是：在繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的同時，可大力發(fā)展財務(wù)公司、綜合類券商或房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)機構(gòu)類別大中型商業(yè)銀行綜合類券商全國性壽險公司信托投資公司集團財務(wù)公司資本金投入8億元以上4億元以上4億元以上2億元3億元（可由各成員企業(yè)共同出資）進入時機在可預(yù)見的將來不現(xiàn)實2023年以后2023年以后，但那時市場時機已過，不建議進入只要國家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年后可以開始嘗試操作2023年可開始嘗試，但華融集團的高資產(chǎn)負(fù)債率是主要障礙2023年 11月 29日 47保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段的業(yè)務(wù)前景集團財務(wù)公司綜合類券商房地產(chǎn)投資信托在 20232023年間可望成立，并以此為依托，大力發(fā)展集團內(nèi)的綜合金融業(yè)務(wù)，培養(yǎng)人才，積累經(jīng)驗，為將來可能進入的業(yè)務(wù)，如：商業(yè)銀行業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)等打下牢固的基礎(chǔ)。在 2023年以后，在資本積累條件許可的情況下進入該領(lǐng)域，作為整個集團進行資本運營的平臺，并大力推進為集團外客戶提供投資銀行服務(wù)，推動華融第三層面業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。在政策允許的前提下，利用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金和華融持有的物業(yè)進入該領(lǐng)域，爭取成為中國第一流的房地產(chǎn)投資信托基金；或者，如果國家沒有在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金方面放開，則在資本積累條件許可的情況下，新建或兼并信托投資公司，在房地產(chǎn)信托細(xì)分市場成為行業(yè)的領(lǐng)頭羊。2023年 11月 29日 48保密文件、版 權(quán) 所有華融 2023年 — 2023 年業(yè)務(wù)收入目標(biāo)規(guī)劃2023年 11月 29日 49保密文件、版 權(quán) 所有現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在華融的發(fā)展戰(zhàn)略中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是未來應(yīng)該保留并大力發(fā)展的業(yè)務(wù)，也是目前華融內(nèi)部各種資源和能力的集中地，做好做強房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的基礎(chǔ)戰(zhàn)略定位：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華融今后相當(dāng)長時間（ 510年）內(nèi)的核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：建議抓住兩個定位– 商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）和功能街區(qū)開發(fā)– 住宅市場，建議以中低檔住宅為主市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重投資策劃能力和品牌建設(shè)華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 50保密文件、版 權(quán) 所有現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展方向：物業(yè)管理業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：物業(yè)管理業(yè)務(wù)是華融今后三年應(yīng)該著重培養(yǎng)的業(yè)務(wù)，在金融街綜合服務(wù)業(yè)初步形成后，應(yīng)該成為支持其發(fā)展的重要業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：以中高檔寫字樓和高檔住宅公寓的物業(yè)管理為主，對普通住宅的物業(yè)管理的參與要以為華融房地產(chǎn)開發(fā)提供溢價能力為目標(biāo)市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，從單純服務(wù)型的物業(yè)管理模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變2023年 11月 29日 51保密文件、版 權(quán) 所有進入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)進入新業(yè)務(wù)的討論將集中在華融發(fā)展第一階段和第二階段（未來三到五年）進入并大力發(fā)展的金融街綜合服務(wù)業(yè)的一些新業(yè)務(wù)上，它是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步一、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括寫字樓、公寓、酒店、商鋪戰(zhàn)略定位：金融街綜合服務(wù)業(yè)的重要利潤來源進入方式：1. 建議對自持的高檔寫字樓、公寓和商鋪采取出租經(jīng)營的模式。2. 對于酒店，建議華融擁有酒店股權(quán)，自己不直接經(jīng)營，而采取和國際著名酒店專業(yè)管理集團合作或合資的經(jīng)營模式。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 52保密文件、版 權(quán) 所有進入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)二、相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括俱樂部、會展、廣告戰(zhàn)略定位：今后的新利潤增長點，并形成品牌宣傳的媒介進入方式：1. 建議運用區(qū)域資源和各種平臺，采取自營的進入方式。2. 廣告建議利用華融的客戶資源， 采取整合型業(yè)務(wù)模式，專注于廣告規(guī)劃類業(yè)務(wù)，不追求對所有價值鏈環(huán)節(jié)的