【文章內(nèi)容簡介】 4 套，占總比值 %◆ 三房兩廳 平方米 48 套，占總比值 %◆ 三房兩廳 平方米 36 套，占總比值 %◆ 三房兩廳 平方米 24 套，占總比值 %◆ 三房兩廳 平方米 24 套，占總比值 %◆ 三房兩廳 平方米 36 套，占總比值 %◆ 四房兩廳 平方米 6 套，占總比值 %◆ 四房兩廳 平方米 48 套，占總比值 %◆ 四房兩廳 平方米 24 套，占總比值 %◆ 四房兩廳 平方米 24 套，占總比值 %主力戶型 三房兩廳戶型特點 戶型通透性差，住宅價格 均價每平方 1600 元 真誠服務 快樂營銷 25價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2022 年底開盤銷售進度 一期銷售率 95％ 二期銷售率 80％銷售政策 一次性付款 按揭貸款主力客群 周邊居民景觀規(guī)劃 無建筑規(guī)劃 河北東方計畫建筑設計有限公司物業(yè)服務 未定車位及車庫 車位基礎配套 太陽能供熱周邊配套 奧林匹克體育中心項目優(yōu)勢 價位低項目劣勢 項目規(guī)模小 峰景仕界項目名稱 峰景仕界投資商 河北潤峰置業(yè)有限公司開發(fā)商 河北潤峰置業(yè)有限公司+聯(lián)系電話 3271888地理位置 文化東路包河橋向東 10 米路北項目結構 共分一期 12 棟 真誠服務 快樂營銷 26占地面積 52 畝總建筑面積 總建筑面積 5 萬平米容積率/綠化率 容積率 ，綠化率 40％項目產(chǎn)品定位 一半是風景，一半是居住建筑立面 外墻面磚戶型◆ 兩房兩廳占總比值 15%◆ 三房兩廳占總比值 55%◆ 四房兩廳占總比值 30%主力戶型 三房兩廳二衛(wèi)戶型特點 三大露臺、挑高客廳住宅價格 均價每平方 1550 元價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2022 年底開盤銷售進度 一期銷售率 90％銷售政策 一次性付款 按揭貸款主力客群 公務員、企業(yè)管理人員、個體戶景觀規(guī)劃 無建筑規(guī)劃 上海通利建筑設計事務所物業(yè)服務 福建匯杰物業(yè)管理公司車位及車庫 車位基礎配套 地暖周邊配套 公交公司 真誠服務 快樂營銷 27項目優(yōu)勢 價位低，綠化率高，樓間距大項目劣勢 項目規(guī)模小，位置較偏四、 集中式商業(yè)、商業(yè)廣場研究項目基礎數(shù)據(jù)樓盤名稱開發(fā)商位置 總建面均 價交房時間建筑類型招商政策優(yōu) 勢 劣 勢水木清華商丘嘉潤建設置業(yè)神火大道商字雕塑南600 米12萬平方米一層二層均價5000元/m2沿街底商無全部臨街，共攤??；區(qū)域內(nèi)未來入住人群層次較高，消費力強；總長 150米，規(guī)模小文化綠城北京樂聚置業(yè)有限公司商丘分公司歸德路與珠江路交叉口東北角萬平方米一層50002022 年底沿街底商無全部臨街，珠江路即將貫通，周邊小區(qū)增多，底層面積分割小，商業(yè)無法形成規(guī)模 真誠服務 快樂營銷 28文化嘉苑南昌興城房地產(chǎn)公司歸德路與珠江路交叉口東南角1 萬平方米一層二層均價4400元/m22沿街底商無全部臨街，珠江路即將貫通，周邊小區(qū)增多，為框架結構，可自由分割規(guī)模小，面積每戶劃分大，進深太大 錦繡嘉園九江新華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京路與歸德路交匯處向南100 米5 萬平方米一層二層均價4400元/m2沿街底商無對面為商丘一高，緊鄰應天花園，人氣充足規(guī)模小，無統(tǒng)一規(guī)劃，小區(qū)檔次低，消費能力不強租金：應天花園 沿歸德路 20 元/m2/月 一層二層香君路歸德路 15 元/m2/月 一層項目對面 香君路 15 元/m2/月 一層南京路神火大道 40 元/m2/月 一層二層。 商丘市商業(yè)地產(chǎn)研判 商丘商業(yè)面臨發(fā)展機遇， 發(fā)展空間較大。首先是商丘南舊城更新改造速度加快；其次是商丘新區(qū)的建設，使城市重心向南發(fā)展，進一步擴大了商業(yè)的發(fā)展空間；其三是政府高度重視商業(yè)發(fā)展，把其作為城市發(fā)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)發(fā)展給予了大力支持與積極引導。 商丘商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮螅簭纳糖鹗?2022 年國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報 真誠服務 快樂營銷 29來看，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還相當小，第三產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展空間。商丘新區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，新區(qū)商業(yè)項目尚屬空白。全國人均商業(yè)面積是 ~ 平方米，而目前商丘的人均商業(yè)面積僅為不足 平方米，這樣算來商丘商業(yè)還不足飽和容量的一半?？梢娚糖鹕虡I(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 商丘商業(yè)地產(chǎn)趨向?qū)I(yè)化、特色化；專業(yè)市場發(fā)展無序。共同特點是行業(yè)專一、規(guī)避競爭風險、操作大投入、短平快清盤。各類專業(yè)市場利益驅(qū)動一哄而上，建設在市區(qū)內(nèi)的項目眾多，缺乏統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃指引。開發(fā)商對項目的操作僅止于“ 賣商鋪”，既缺乏前期的可行性論證，又沒有后期的統(tǒng)一管理，以至于不少商業(yè)項目從誕生起就先天不足，很容易淪為半死不活的“ 空殼市場”。 缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)項目。雖然商丘市的購物環(huán)境正在逐步改善，但到目前為止，商丘還沒有一條真正稱得上檔次高、配套全的商業(yè)街，也沒有真正意思上的核心商圈。目前商丘市在這些方面還不夠完善，從而在一定程度上制約了商業(yè)檔次的提高。 突出特色是根本追求。商 業(yè)沒有特色就沒有生命力，特色化和主題化是商業(yè)發(fā)展的基本趨勢和根本追求，是提升商業(yè)項目競爭力的重要特征。特色化、主題化與綜合性并不矛盾，商業(yè)項目特色化不但反映在內(nèi)容上，也體現(xiàn)在形式上。即商業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營服務、職能等級與商業(yè)項目環(huán)境設計、人文景觀風貌等都要向特色化方向發(fā)展。 以人為本是發(fā)展取向。商業(yè)設施作為城市重要的公共空間之 真誠服務 快樂營銷 30一，安全、方便、舒暢、親切是商家和顧客追求的基本要求。隨著商業(yè)項目功能地位的逐步提升和市民消費需求層次的提高，以人為本成為商業(yè)發(fā)展的基本取向。今后，商業(yè)項目將向提升檔次、完善功能、營造良好的購物休閑環(huán)境方向發(fā)展。將人的需要作為商業(yè)規(guī)劃及建設的根本出發(fā)點，為顧客創(chuàng)造一個舒適的購物環(huán)境?，F(xiàn)代商業(yè)街已不是傳統(tǒng)概念上的單純購物場所，而是按照現(xiàn)代社會的消費需求和生活方式特點，將購物與飲食、 娛樂、文化、交流、休 閑服務等多種功能融為一體的公共活動社區(qū)。 文化內(nèi)涵是重要支撐。商 業(yè)設置是城市文化的重要載體，文化內(nèi)涵是商業(yè)的重要支撐點，通過商業(yè)項目的建設改造，保護和繼承城市擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設的一個組成部分，將傳統(tǒng)與現(xiàn)代和諧地結合在商業(yè)設施上，以反映商丘的歷史風貌，體現(xiàn)時代和地域特色。今后，商 業(yè)的發(fā)展也將更加強調(diào)城市文化內(nèi)涵，根據(jù)不同的條件，不同的空間環(huán)境，采取保存、利用、創(chuàng)新等途徑來承續(xù)城市的歷史文脈，塑造具有獨特文化內(nèi)涵的商業(yè)景觀。 對本地塊沿街商業(yè)的建議 商業(yè)作為本項目一個重要的展示面和體 驗區(qū)，商 業(yè)的準確定位，對于未來項目的開發(fā)都起到至關重要的作用。 綜合上述，結合地塊區(qū)位優(yōu)勢和現(xiàn)有的客戶群體，以及周邊的資源優(yōu)勢，建議把本項目打造成具有明顯城市感特色的商業(yè)街——商丘市首個現(xiàn)代生活風情街。同時配以關聯(lián)商業(yè)，如音像、咖啡吧、零售業(yè)等，使項目成為城市一道美麗的天際線，使項目在短時間內(nèi)聚 真誠服務 快樂營銷 31集人氣，為項目的整體開發(fā)打好基礎。五、結論1 關于城市戰(zhàn)略選擇的判斷? 商丘總體房地產(chǎn)市場發(fā)展結構失衡，市場供應量與消化量比例失調(diào)，整體市場開工面積遠大于銷售面積。整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開發(fā)激增，銷售增長緩慢的不良態(tài)勢。? 商丘市經(jīng)濟近十年保持高速增長。? 商丘市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎爻尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢，城市人口數(shù)量逐年提高。商丘市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，人均可支配收入平穩(wěn)上升，平均消費支出也呈遞增趨勢。? 商丘新區(qū)的開發(fā)建設為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個絕好的市場機會。? 對立足于本土化發(fā)展的公司而言，商丘是一個可以持續(xù)性戰(zhàn)略開發(fā)的戰(zhàn)場。2 關于產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的判斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關系、價格走勢、土地市場走勢等因素分析，基本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期歸納預測為以下幾個階段——? 20222022 年：房地產(chǎn)復蘇期? 2022 年：房地產(chǎn)繁榮期? 2022 年：房地產(chǎn)持續(xù)繁榮期? 2022 年—2022 年：房地產(chǎn)競爭激烈期（多項目，多開發(fā)商）? 2022 年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)逐漸成熟前的調(diào)整階段，各項目、開發(fā)商之間 真誠服務 快樂營銷 32競爭慘烈！3 關于商丘住宅市場機會的判斷? 隨著商丘新區(qū)的發(fā)展、舊城的改造和交通建設的加快，商丘市區(qū)內(nèi)的人口將進一步外遷，購買力向商丘新區(qū)發(fā)展，已顯示出轉(zhuǎn)移趨勢。這些因素將成為消費力向新區(qū)轉(zhuǎn)移的動力。? “以三橫三縱六條軸線為 基本框架，再由六條 線性元素連接城市四個主要標志性景觀區(qū)域”的商丘城市總體布局結構，推 動了商丘人口格局的變動和用地結構的變化，房地產(chǎn)市場發(fā)展機遇，空間較大,發(fā)展?jié)摿薮?。第二部? 項目篇一、項目 SWOT 分析 有時發(fā)現(xiàn)比發(fā)明更重要（一）優(yōu)勢分析（S）：產(chǎn)品優(yōu)勢（精裝小戶、舒適大戶面積區(qū)間適宜）+地段優(yōu)勢（交通便捷）+配套優(yōu)勢　　　　一個產(chǎn)品的優(yōu)勢會有很多，但未必每個優(yōu)勢都會適合目標客戶。我們這里討論的是在客戶立場他能獲得是什么？我們最突出的品質(zhì)是什么？最具有差異化競爭優(yōu)勢的特點是什么？產(chǎn)品優(yōu)勢分析： 這是項目的 主要優(yōu)勢。本項目臨商丘師范學院。這奠定了項目產(chǎn)品定位小戶型產(chǎn)品為主的優(yōu)勢。小戶型產(chǎn)品特別是精裝修產(chǎn)品作為投資類型產(chǎn)品，在商丘市尚屬少見，市場前景廣闊，特別是高層小戶型產(chǎn)品，通透性、景觀性能突出，其方便快捷、時尚白領式的生活空間和生活方式 真誠服務 快樂營銷 33對于年輕人特別是大學生來說具有很大的吸引力。我們從中可引申出小戶型產(chǎn)品定位： 酒店式/精裝修/高層（西城之巔）/商住兩用/公寓舒適大戶作為小戶產(chǎn)品的補充，以小戶帶動品質(zhì)住宅的銷售。由其產(chǎn)品特性帶來的使用價值：居住價值：面積小、總價低、交通方便、帶有電梯及精裝修、周邊商業(yè)設施完善投資價值：總價低、投入少、項目形象好，附近的大量商戶、大專院校帶來了穩(wěn)定的客源，收益穩(wěn)定，兼具辦公價值，成熟地段，升值空間大地段優(yōu)勢分析： 這是項目的 重要優(yōu)勢。我們的地段也許不是商丘最好的。但是我們的產(chǎn)品與地段相結合，卻產(chǎn)生了質(zhì)變，周邊大中專院校、商業(yè)門市、行政單位為項目提供了眾多的潛在需求人群，在目標客戶云集之處開發(fā)針對性項目這是一個非常好的差異化競爭優(yōu)勢——人無我有、人有我優(yōu)。進一步深化了投資性產(chǎn)品、舒適性、方便性產(chǎn)品的概念。 配套優(yōu)勢分析：這 產(chǎn)品的 輔助優(yōu)勢。本產(chǎn)品有自有商業(yè)街區(qū)、有天然氣、暖氣、地熱等配套設施。形成自給自足、不假外求的生活配套。周邊輻射區(qū)內(nèi)，銀行、機關單位、水上樂園、丹尼斯大賣場、金鷹市場等大型商業(yè)既為我們的業(yè)主帶來便利、同時也由于消費對象的高端決定了產(chǎn)品本身的高端。這在產(chǎn)品的推廣過程中能起到很好ＰＵＳＨ作用。以上討論的都是項目目前最具市場沖擊力的優(yōu)勢，在后天我們還可以賦予產(chǎn)品如 物業(yè)管理、 、智能化設施 等各方面最能給予客戶實惠的有效優(yōu)勢。使客戶不僅僅是滿足居住的需求，更重要的是對于生活的 真誠服務 快樂營銷 34享受，達到 “馬斯洛 ”所謂的 自我實現(xiàn)、自我滿足 的人生最高境界。這些方面為產(chǎn)品帶來的 附加值 。 是我們在營銷推廣中真正要體現(xiàn)的 最佳利益點 。 （二）劣勢分析（W）：地理位置偏遠分析：地理位置偏、沒有人氣這是在銷售時可能遇到的最大的抗性之一對策：大力訴求產(chǎn)品優(yōu)秀品質(zhì)，以產(chǎn)品其他方面的亮點營造產(chǎn)品的光環(huán)效應，使客戶淡化對周邊環(huán)境雜亂所帶來的負面影響。同時營造產(chǎn)品酒店式公寓住宅的形象，提倡一種時尚、快捷的生活方式。這也決定了我們目標客戶群體的特性：投資為主，自用為輔。因為投資性客戶關注的是產(chǎn)品的投資回報率和出租容易與否。小環(huán)境差分