【文章內容簡介】 房間有人清掃整理，總是干干凈凈的。餓了有大會所、商業(yè)街可去，別人還拖著疲憊的身體在路上奔忙的時候，他們已經在悠哉悠哉地欣賞星光了。 給子女在 成都置一套高檔物業(yè)的父母 孩子還在英國上學，父母就盤算著在成都給他買套房了。周邊環(huán)境比較好，配套也不錯。房型不太大，但一個人住足矣，自帶精裝修和部分家具讓人一勞永逸。還有就是服務好，孩子在這里能得到很好的照顧。 這份禮物不但特別，而且保值升值， CBD的堅挺房價給人足夠的信心。如果孩子將來不回國，或賣或出租皆可。 依賴繁華生活的年輕夫婦 他們是都市新貴，通常在某行業(yè)里擔當重要職位，上升空間巨大。他們年齡不大，剛剛結婚或正準備結婚，他們對自己的第一套房子頗為挑剔。他們重視時間效率，比如說交通便利，周邊配套好，相對較安靜，房型設計、裝修風格都不錯，還有豪華會所有健身、休閑、餐飲等功能，相當于自家的外部會客廳，非常方便。 在成都需要一處私人酒店的買家 他們多為公司法人或主要負責人。由于開展業(yè)務的需要，公司每年用在員工出差及客戶招待等事務上的花費非常高，其中僅酒店一項的花費就不在少數。他們希望購買一套擁有非常便利的交通、星級酒店的軟硬件配置、豪華完整的配套，論形象絲毫不亞于星級酒店，而且后期升值潛力巨大的產品。既能解決公司員工出差及客戶招待等問題，同時擁有一份價值遞增的優(yōu)質不動產。另外，還有一些家族型購買者，將其作為家族不動產，為來蓉的親朋好友提供便利。 看好產品升值空間的投資客 他們是目光如炬的精明投資者，他們精于數據整理和分析，他們對服務式公寓發(fā)展理解深刻，看好項目的發(fā)展前景，而且能夠洞見價值 。 功效：補氣安神，有“仙草”、“瑞草”之稱 衍生： 項目價值重塑 —— 補項目之神氣 第二劑藥：靈芝 ? 面對以上客戶群，當項目的產品及硬件配套等對客戶無法形成足夠吸引力時，我們項目的出路何在？我們用什么去打動我們的目標客戶？ 回歸“服務式公寓”的定位，通過銷售現場軟環(huán)境營造 , 完善項目服務價值體系； 服務式公寓價值如何體現？ 中原建議： 邀請國際知名酒店管理公司做顧問，提升造成營銷力，完善自身物管服務體系，由物管公司管理，降低投入成本。 品牌顧問 邀請國際知名服務式公寓機構、專家擔綱公司和項目顧問 案例 Oakwood 是世界頂級的服務式公寓管理品牌，如今已發(fā)展成為世界上最大的服務公寓經營者。 世界服務式公寓經營巨頭 Oakwood落戶華廈國際公寓，整體經營與管理華廈國際公寓 C座。享有世界第一流水準的服務式公寓首次來到天津，使項目快速取得成功。 W酒店 “譽峰”已經簽約 W酒店，可考慮邀請 W酒店做為“疊翠峰”管理顧問。 ? 典型案例：北京 〃 柏悅居 ? 酒店管理公司：凱悅酒店管理集團（全球十大酒店集團） ? 物管： 16元 /平米 /月 ? 216套酒店服務式公寓（ 130240平米）， 銷售均價： 45000元 /平米 ? 同期周邊類似物業(yè)價格：2022035000元 /平米 銷售價格持續(xù)增長 時 間 均 價 20220813 43000元 /平方米 20220515 43000元 /平方米 20220402 42500元 /平方米 20220228 42500元 /平方米 20220123 45000元 /平方米 20221129 45000元 /平方米 20220920 43000元 /平方米 20220728 40000元 /平方米 20221219 38700元 /平方米 ? 凱悅提供的特殊服務 （ 1） 攝政俱樂部（ Regency Club） （ 2） 金護照方案（ Gold Passport） （ 3） 商務中心（ Business Centre） （ 4） 主動關懷計劃（ The New Customer Care Initiative） （ 5）會議金鑰匙服務 （ 6）團體結賬 /信用制度 功效：乃補氣之圣藥，活人之靈苗也 衍生： 品牌炒作及概念包裝 —— 補項目之靈氣 第三劑藥： 人參 品 牌 炒作 合景泰富 —— 高端生活締造者 品 牌 推 廣 目 標： ① 傳播合景泰富“高端地產”開發(fā)理念； ② 豐富、完善 “高端生活締造者” 形象； ③ 宣傳合景泰富“高端地產”獨特開發(fā)模式； ④ 迅速樹立合景泰富在成都市場的品牌知名度與美譽度； ⑤ 最終極大帶動項目銷售。 09年 6月 7月 8月 9月 10月 品 牌 推 廣 主 線 品牌炒作期 階段主題： 高端生活締造者 ?戶外廣告亮相 ?媒體軟文炒作 概念炒作期 品牌強化期 階段主題： 西南首席獨立式公寓 階段主題： 品質生活引航者 項目形象、價值深化期 ?翡翠會所會員卡辦理 ?互動活動開展 ?獨立式公寓概念炒作 ?生活方式炒作 ?現場會所體驗 ?互動活動 西南首席國際獨立式公寓 —— 打造成都服務式公寓價值典范 目的：吸引眼球，制造話題，提升項目形象 項目概念炒作 服務式公寓與獨立式公寓的特征對比： ? 共同特征： 絕佳地段 +高檔裝修＋酒店式服務＋公寓式管理 ? 差異點： 通常獨立式公寓單層 戶數較少，私密性更強，滿足派對、接待、會晤多方面功能的私人第二居所，適合在外籍人士集中區(qū)域發(fā)展。 每天比別人多享受一小時 25小時頭等艙管家式服務 頭等艙：尊貴、舒適、豪華、時尚 管家式：獨立、定制、方便、私密 獨立式公寓特有屬性： 獻給極具獨立氣質的城市主角 功效：真菌之王，降壓調節(jié)內虛 衍生： 項目價格調整 第四劑藥：冬蟲夏草 ? 調整理由： 根據中原現場銷售人員反映，未成交客戶普遍因為項目價格過高，尤其是投 資類客戶認為投資項目產品后升值空間不大，投資收益率低。 從已成交的 85平米戶型單位分析，朝北且臨鐵路的戶型單位銷售情況較好，原因在于其總價比其他戶型單位低 510萬。 ? 價格調整建議： 保持目前項目均價： 9300元 /平米 階段性加大優(yōu)惠力度 入伙大紅包 面積 紅包金額（元） 優(yōu)惠比例（ %） 45 20220 85 40000 5 150 60000 在界定時間段內購買不同面積的產品，均可獲得不同金額的購房驚喜，變相降價。 階段性優(yōu)惠措施建議 租金補貼 房源類型 單價 (元 /㎡ ) 總價 (元 ) 月補貼 (元 ) 總補貼 (元 ) 優(yōu)惠比例 ㎡ 8858 731501 2022 24000 3% 9358 428129 1000 12022 % 租金補貼按 1年計算 ? 針對項目投資客，通過補貼一年租金差價，增加客戶投資信心，形成有效的促銷手段。 三步療法 聚項目“精”“氣”“神” 第一療程 第二療程 生活方式 —— 塑立本項目的特殊生活方式 第三療程 價值認同 —— 剖析項目定位和價值體系重塑 概念炒作 —— 建立獨立式公寓的市場影響 項目戰(zhàn)略排期 2022年 6月 2022年 10月 第一 療程 （概念炒作） 熱銷期 第二 療程 2022年 11月 （價值重塑） 強銷 期 第三 療程 2022年 7月 （生活方式認同） 尾盤銷售期 1第一療程 2022年 6月 （概念炒作） 第一階段（ 2022年 6月） 推廣主題： 西南首席國際獨立式公寓（ 獨立式公寓概念炒作） 媒體配合： 大眾媒體：成都商報；小眾媒體： 《 頭等艙 》《 西南航空 》《 財富 》 等高端雜志 中原客戶資源（中原二、三級市場轉介） 營銷重點：建立項目渠道行銷（項目附近的高端場所的網絡） ?紫荊 —— 桐梓林片區(qū)高檔娛樂休閑場所定向推廣全面鋪開，表現形式為燈箱、裝飾等物品標名（如：中國會所、凱宴美湖、芭比俱樂部）。 公關活動一（